【正文】 項(xiàng)目 月費(fèi)用 易耗品 1,500 更多工程資料盡在我的主頁(yè) 清潔劑 1,200 垃圾清行費(fèi) 5,700 清潔袋 2,500 水箱清洗（一年二次） 1,600 綠化維護(hù)（ 含殺蟲(chóng)藥水） 12,000 化糞池清理維護(hù)費(fèi) 3,500 小計(jì) 28,000 ? 管理相關(guān)費(fèi)用支出（ RMB） 表十：其他費(fèi)用支出 項(xiàng)目 月費(fèi)用 社區(qū)活動(dòng)費(fèi) 2,500 開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo) (按 5 年分?jǐn)?) 2,900（約） 設(shè)備設(shè)施及第三者責(zé)任險(xiǎn) 1,600 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1,000 小計(jì) 8,000 表十一：酬金及稅金支出 項(xiàng)目 月費(fèi)用 酬金（ 12%） 46,205 稅金 35,699 合計(jì) 81,904 表十二：公共能耗費(fèi) 項(xiàng)目 月費(fèi)用 電梯 72,500 變頻生活水泵 6,000 排污泵 3,000 樓道公燈 1,500 道路照明 3,000 庭院燈 2,000 景觀燈 5,000 安全系統(tǒng) 800 噴水池泵 950 水耗 7,000 小計(jì) 101,750 表十三：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi) 項(xiàng)目 月費(fèi)用 電梯維保 45,000 電梯年檢 14,000 避雷針 500 水景維護(hù) 3,000 商業(yè)街電器維護(hù) 2,000 LOFT 裙樓公共區(qū)域設(shè)備維護(hù) 1,500 小區(qū)景觀設(shè)施維護(hù) 3,000 地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)施維護(hù) 2,000 更多工程資料盡在我的主頁(yè) 小計(jì) 71,000 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明與分析 管理費(fèi)支出＝管理費(fèi)用 +保安費(fèi)用 +保潔費(fèi)用 +管理相關(guān)費(fèi)用 +設(shè)備設(shè)施相關(guān)費(fèi)用 ＝ 639,699 元 /月 *若?生態(tài)住宅?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) 生態(tài)住宅管理費(fèi) =住宅管理費(fèi)單價(jià)住宅面積 = 元 /m2〃月 90,484m2=208,113 元 /月 *若? LOFT 創(chuàng)意居?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) =LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi)單價(jià) LOFT 創(chuàng)意居面積 = 元 /m2〃月 76,223m2=213,424 元 /月 *若 LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi) =LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi)單價(jià) LOFT 裙樓商鋪面積 = 元 /m2〃月 10,877m2 =73,964 元 /月 若?創(chuàng)意商業(yè)街?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) 創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) =創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi)單價(jià)創(chuàng)意商業(yè)街面積 = 元 /m2〃月 18,000m2 =135,900元 /月 物業(yè)管理費(fèi)總收入 =生態(tài)住宅管理費(fèi) +LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) +LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi) +創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) 則為： 208,113+213,424+73964+135,900=631,401 元 /月 ● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 總物業(yè)管理費(fèi)用收支差結(jié)果如下： 管理費(fèi)收支差 =總管理費(fèi)收入 總管理費(fèi)支出 =631,401 元 /月 639,699 元 /月 =8298 元 /月。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì) [上實(shí)物業(yè) ]專(zhuān)職消防隊(duì)員及保安隊(duì)員的各項(xiàng)培訓(xùn)、考核工作，積極做好各項(xiàng)防范工作，一旦發(fā)生火災(zāi)，能夠迅速有效地予以撲滅，最大限度地防止和減少火災(zāi)所造成的各項(xiàng)損失。設(shè)備內(nèi)容包括手提式 CO2 氣體滅火器（或推車(chē)式 ABC 干粉滅火器、推車(chē)式CO2 氣體滅火器）。 物品 /人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物品出入管理 ?來(lái)訪者及施工人員進(jìn)入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí)，當(dāng)值安 保員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類(lèi)物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。 ?交接雙方在確認(rèn)無(wú)誤后在上一班值記錄本上簽名，并開(kāi)始接崗值勤。 ?發(fā)生意外交通事故，安保員應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班及 主管以上管理人員或向? 110?報(bào)警、具體操作按《突發(fā)事件處理程序》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ?火警 — 立即向監(jiān)控中心報(bào)告并及時(shí)采 取有效消防急救措施，具體參照《突發(fā)事件處理程序》處理。 ?認(rèn)真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，并作記錄。 ?互相簽名后，方可離崗，并及時(shí)趕往集合地點(diǎn)。 安保交接班管理 更多工程資料盡在我的主頁(yè) 安保主管編制完《安保部崗位安排表》，報(bào)主管經(jīng)理審批，全體安保員依據(jù)《安保員崗位安排表》進(jìn)行當(dāng)值。 更多工程資料盡在我的主頁(yè) 監(jiān)控員： 負(fù)責(zé) 24 小時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)的情況進(jìn)行監(jiān)控，控制調(diào)動(dòng)安保崗位，防范突發(fā)事件和案件。 《防火手冊(cè)》發(fā)至業(yè)主或使用人，并要求商業(yè) 業(yè)戶設(shè)一名安全責(zé)任人和聯(lián)系人，并記錄在《業(yè)戶安全責(zé)任人和聯(lián)系單》上。 海上講堂 是傳播世界最新學(xué)術(shù)成果和人文思考結(jié)晶的場(chǎng)所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位演講者的大幅照片將在講堂內(nèi)永久懸掛，成為超越時(shí)代和國(guó)度的人類(lèi)文明象征。 3）以上的管理層成員中有 1/2 還持 有其他技能證書(shū)，屬于復(fù)合型人才。所有收支帳務(wù)， 定期公布。維保養(yǎng)護(hù)計(jì)劃執(zhí)行良好，確保物業(yè)樓宇正常?延壽?。 2020 年 7 月，在 [金鐘廣場(chǎng) ]由上海市消防 5支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司聯(lián)合進(jìn)行了上海市首個(gè)商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會(huì)好評(píng)以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。 在服務(wù)觀念方面，堅(jiān)持?時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶?的理念，更多工程資料盡在我的主頁(yè) 奉行? 業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中 ?的宗旨，倡導(dǎo)?業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位?的思想；要求服務(wù)接待保持?不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)?的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)?滿足和超越業(yè)主合理期望?的目標(biāo)。公司于 2020 年下半年通過(guò)了國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的審核，成為 滬上 13 家 一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì) 的企業(yè)之一。從外觀看到三幢大廈分別開(kāi)有巨型一豎門(mén)――隱喻理想之門(mén)；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼。 b、末位淘汰，吐故納新。 由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。 b、錄用考核。 ⑨發(fā)揮公司整體優(yōu)勢(shì)，對(duì)電梯、保潔、保安、道路、水域、商務(wù)、文化娛樂(lè)、車(chē)輛管理等方面實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，全方位降低成本，為業(yè)主 /商戶提供更多的無(wú)償服務(wù)，讓它們受更多工程資料盡在我的主頁(yè) 益受惠。 ③由于是開(kāi)放式?城區(qū)和街區(qū)?，在安全管理上，將運(yùn)用現(xiàn)代化手段，三防結(jié)合，確保安全。 目標(biāo)： 滿足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。物業(yè)管理要將這五種商業(yè)院落、三座標(biāo)志性建筑串聯(lián)， 結(jié)合功能定位特點(diǎn)，設(shè)定二級(jí)管理，三個(gè)層次運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)的方法劃成 5 個(gè)業(yè)務(wù)管理部門(mén)， 3 個(gè)管理區(qū)域。更多工程資料盡在我的主頁(yè) 上海海上海項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案 理念篇 □導(dǎo)言 1 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 3 ● 物 管理念 ● 總體構(gòu)思 ● 人力資源開(kāi)發(fā) 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 8 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 【 三 】 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 15 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)， 運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 更多工程資料盡在我的主頁(yè) □導(dǎo)言 ?出土?于這幾個(gè)關(guān)鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址 ?起源?于這幾個(gè)曾起過(guò)的名字：大連花園、情愛(ài) 400、海上海 ?創(chuàng)立?于這幾個(gè)關(guān)聯(lián)的名稱(chēng)：上實(shí)發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū) 從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。 創(chuàng)意商業(yè)街還以 海上講堂 、 海上劇場(chǎng)、海上會(huì)館 這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不斷文化活動(dòng)與新聞事件的源點(diǎn)。 要求： 把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。對(duì)社區(qū)精神文明建設(shè)，取得政府部門(mén)的支持和認(rèn)可。員工一崗多能，一專(zhuān)多能。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。 b、分工協(xié)作，層級(jí)管理。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。 LOFT 謂之?創(chuàng)意商居?是三 幢高 80 米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。 商務(wù)篇 更多工程資料盡在我的主頁(yè) □公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況 ● 企業(yè)信譽(yù) ● 公司業(yè)績(jī) ● 管理經(jīng)驗(yàn) ● 管理特色 ● 管理團(tuán)隊(duì) □財(cái)務(wù)預(yù)算 ● 物管開(kāi)辦費(fèi)使用 ● 物管運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)收支預(yù)案 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明與分析 ● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 □公共場(chǎng)所營(yíng)運(yùn)策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 更多工程資料盡在我的主頁(yè) □公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況 上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)?上實(shí)物業(yè)?）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金 62 萬(wàn)美元（折合人民幣513 萬(wàn)元）。 [上實(shí)物業(yè) ]通過(guò)幾年的實(shí)踐運(yùn)作積累了豐富的經(jīng) 驗(yàn)，特別是在與物業(yè)管理相關(guān)各方的溝通、協(xié)調(diào)解決各類(lèi)矛盾和問(wèn)題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問(wèn)題很有方法，而 且不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。 ?[上海實(shí)業(yè)大廈 ]1999 年 11 月被評(píng)為國(guó)家建設(shè)部?全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈?；1998 年起歷年被評(píng)為市治安消防先進(jìn)單位。一經(jīng)確定的，確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗從不間斷。 ?公司只提取固定酬金。 2）以上的管理層成員中幾乎都持有全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)；余下的持有滬市級(jí)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)。三座標(biāo)志性建筑位于商業(yè)街的三處節(jié)點(diǎn)，形成從地理到情感到精神的全方面位輻射。 、消防規(guī)章制度的建立， 研究解決消防人員，設(shè)備中的重大問(wèn)題，組織定期的消防安全檢查及消防演 習(xí)。嚴(yán)格控制城區(qū)人員的進(jìn)出、機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出及負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)部各樓層和商鋪、廣場(chǎng)等的巡視。 ?每班下班前，當(dāng)值安保員應(yīng)收集所有放行條交班長(zhǎng)，并由班長(zhǎng)上交安保部統(tǒng)一保管。 ?帶領(lǐng)接班人員系統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況。 ?非工作人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心，因工作需要進(jìn)入監(jiān)控中心必須填寫(xiě)《非工作 人員進(jìn)入監(jiān)控中心登記 表》。 ?準(zhǔn)時(shí)交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行。 ?準(zhǔn)時(shí)交班，按《接交班基本要求》執(zhí)行。 3 安保交班 ?各崗位在交班前 30 分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作； ?保持地面無(wú)明顯積塵，無(wú)煙頭、紙屑、果皮等雜物，無(wú)痰跡； ?滅火器排放整齊表面無(wú)積塵，電風(fēng)扇表面無(wú)污垢、整潔光亮，掛鐘鏡面干凈 無(wú)積塵，門(mén)窗無(wú)積塵，墻面無(wú)腳印，天花板無(wú)蜘蛛網(wǎng)； ?公物擺放整齊有序，桌面、桌椅干凈無(wú)灰塵、無(wú)雜物。 ?當(dāng)值安保員應(yīng)對(duì)施工人員帶入轄區(qū)的施工用具、材料作好登記工作。 安保和交通管理 根據(jù) [海上海 ]項(xiàng)目?創(chuàng)意居?的特點(diǎn)要求，我們將采取封閉式和開(kāi)放式相結(jié)合的管理。 [海上海 ]消防設(shè)施是整個(gè)城區(qū)構(gòu)成的重要部分。 停車(chē)費(fèi)收入剔除人員成本后，與管理費(fèi)收支差相抵，則收支基本持平。 精英團(tuán)隊(duì) —— [上實(shí)物業(yè) ] 憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識(shí)之士的陸續(xù)加盟。 ● 管理特色 ?始終堅(jiān)持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動(dòng)圍繞這一主線展開(kāi)，從而使物業(yè)保值增值得以實(shí)現(xiàn)。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開(kāi)業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。 ?1999 年 2 月，公司通過(guò)了?涉外超高層綜合商辦樓?和?超高層住宅小區(qū)?的 ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。我們管理生態(tài)環(huán)保小區(qū) — 御景園和高樓齡的近代保護(hù)建筑 — 高陽(yáng)大樓時(shí)也能泰然自若，得心應(yīng)手。 [上實(shí)物業(yè) ]借助 [海上海 ]這個(gè)平臺(tái)，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實(shí)際行動(dòng)作為又一個(gè)提升。 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務(wù) 的理念如何塑造其應(yīng)有的文化內(nèi)涵，這是擺在我們 [上實(shí)物業(yè) ]面前的一個(gè)重要論題。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。尤其是在一專(zhuān)多能、何者為專(zhuān)的問(wèn)題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)。為企業(yè)文化再造奠定基礎(chǔ)、為公司今后承接類(lèi)似『海上海新城』這樣的物管項(xiàng)目創(chuàng)造條件。 ⑥加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，整合各區(qū)域形象，開(kāi)展各種形式的文化娛樂(lè)健康活動(dòng)，建立商戶健康檔案，讓商戶