【正文】 G 元物業(yè)南京別墅物業(yè)管理技術(shù)投標書 目 錄 某別墅概況?????????? 2 管理服務理念和目標???????????????? 2 前期介入管理服務內(nèi)容及工作重點?????????? 3 項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度?????????? 9 管理服務人員配置????????????????? 28 物業(yè)管理用房及相應管理設(shè)施的配置????????? 43 物業(yè)管理費用的收支預案?????????????? 74 物業(yè)管理服務分項標準與承諾???????????? 86 物業(yè)維修養(yǎng)護、保潔、保安、護綠實施方案?????? 95 物業(yè)維修和管理的應急措施????????????? 108 第十一章 社區(qū)文化與業(yè)主互動的具體措施???????? 115 第十二章 智能化設(shè)施的管理與維修方案??????????? 129 第十三章 施工噪聲控制等應對預案????????????? 1 第十四章 會所管理方案?????????????????? 1 附件 :G 元物業(yè)管理概況?????????????????? 1 第一章 某別墅項目概況 基本介紹 某別墅區(qū)毗鄰南京高新技術(shù)開 發(fā)區(qū) ,距離南京長江大橋約 15 分鐘車程 ,項目全部規(guī)劃為獨棟的別墅 ,并率先采用了 4 棟圍合成一個院落的組團設(shè)計。在項目規(guī)劃設(shè)計上 ,聘請了歐洲知名的別墅設(shè)計專家 D+F 設(shè)計 ,景觀設(shè)計也由澳洲知名的 TKD 設(shè)計公司擔綱。整個項目秉承歐洲居住文化 ,容積率降低到 的“極限” ,戶型更注重起居室私享的空間。每戶均有前后兩個花園 ,整個別墅被樹木和花草包圍。 開發(fā)商對每個細節(jié)都精益求精 ,不少原材料都來自國外 :地磚從美國進口 ,入戶門采用了德國技術(shù) ,別墅外立面的色調(diào)也專門請美國調(diào)色師量身打造。在建筑風格上 ,某采用了目前國內(nèi) 外最流行的托斯卡納風格 ,高低朝向不同的赤陶屋頂 ,頂部的線條感強烈。此外 ,8 米寬的道路設(shè)計可以保證充足的戶外車位 ,充分考慮業(yè)主的需要。項目還有近萬平方米的納蘭湖、 24 米寬景觀大道 ,三面河流組成主入口場休息帶 ,入口廣場布置有會館、游泳場和網(wǎng)球場等。 某別墅項目主要規(guī)劃及技術(shù)指標 用地面積 13340 平方米 建筑面積 37689 平方米 容積率 綠地率 48% 建筑層數(shù) 2 層 別墅總數(shù) 175 座 配套建筑 會所 停車位 350 個 小區(qū)出入口 東側(cè)、北側(cè)各一個 居住總?cè)丝? 700800 人 建設(shè)工期 05 年 7 月至 08 年 12 月 ,分三期 污水處理站 2 座 箱式變壓器 3 座 煤氣交換站 1 座 地面消防栓 10 個 中控室 1 座 居住群體分析 某別墅的居住群體 ,以商界成功人士為主體 ,另有來自文藝界、政界的精英人士。他們文化素質(zhì)較高 ,消費能力強 ,觀念新 ,事業(yè)心強。該群體生活要求高質(zhì)量 ,法律維權(quán)意識和環(huán)保存觀念強 ,對別墅的物業(yè)管理工作有較強的管理參與意識。 管理服務理念和目標 G 元物業(yè)服務以專業(yè)、干擾極小化和全方位管家式服務 ,為某別墅業(yè)主的成功精英人士提供尊貴生活所需的周到、體 貼的服務軟環(huán)境。 一、 G 元物業(yè)服務理念 : 服務宗旨 :在不違反法律和道德的前提下 ,為業(yè)主解決一切困難 。 服務精神 :為業(yè)主排憂解難 ,有強烈的為業(yè)主服務的奉獻精神 。 尊重業(yè)主 :為業(yè)主提供滿意加驚喜的個性化服務 。 工作口號 :貼心服務每一天 。 人生哲學 :在業(yè)主的生活高品質(zhì)中找到物業(yè)管理人的價值。 二、 G 元物業(yè)服務特點 : 服務內(nèi)容的個性化 。 服務資源的網(wǎng)絡(luò)化 。 服務方式的委托代辦 。 服務程序的一條龍。 三、 G 元管家式服務是適用于別墅物業(yè)管理的有效模式 ,通過全程、各個方位、 365 天 24 小時為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務 ,可以具體表述為 : 關(guān)注業(yè)主不同層次、不同方位的服務需求 。 全過程完成業(yè)主的服務指令 。 365 天 24 小時滿足業(yè)主的服務需求 。 對業(yè)主給予管家式的服務和關(guān)懷。 簡而言之 ,就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊重、貼身的服務 ,又有明確的行為規(guī)則的這樣一種和諧、有序的舒適環(huán)境和文化氛圍 ,使業(yè)主在生活、文化上的品味需求得到滿足的一種人性化和文化色彩的物業(yè)管理服務模式。 四、管理服務目標綜述 某別墅的服務目標 ,將按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》四級以上水平來設(shè)置。在此簡要綜述如下 : 24 小時受理住戶報修。 建立維修服務回訪制度 ,有回訪記錄。 房屋及設(shè)備大中小修和供水供電設(shè)施的管理達到行業(yè)有關(guān)標準。 定期以及冬、雨季和天氣異常時對房屋和公共設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行檢查 ,發(fā)現(xiàn)問題即安排搶修。 對質(zhì)量較差、易出問題的部位 ,及時記錄備案 ,重點檢查。 檢查和大、中、小修要有記錄。 每年年底或年初對上述項目進行全面檢查 ,對完損程度做出評價 ,列出年度養(yǎng)護維修計劃。 服務 別墅區(qū)內(nèi)道路、樓梯每天清掃一次 ,垃圾每天清運一次。 及時清理別墅區(qū)內(nèi)公共場所的廢棄雜物。 及時清掃積水和積雪。 及時組織清理亂堆放物品、亂張貼的宣傳品。 24 小時有專值看守。 進行日常巡視。 涉及人身安全處 ,設(shè)有明顯標識并有防范措施。 對火警事故等其它緊急情況有處置預案 ,發(fā)生時要及時處理 ,并上報有關(guān)主管部門。 對別墅區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象 ,積極與派出所等配合進行處理。 綠地無雜物 ,無侵占現(xiàn)象 ,基本無裸露土地。 別墅區(qū)園林的維護要達到清潔、完好、優(yōu)美。 花草、樹木修剪及時 ,無明顯枯枝 死杈及病蟲害現(xiàn)象 ,樹木基本無釘拴捆綁現(xiàn)象。 建立消防責任制。 進行消防訓練 ,保證有關(guān)人員掌握基本消防技能。 消防設(shè)施設(shè)備有明顯標志。 消防設(shè)施設(shè)備完好、放置合理 ,定期巡視、檢查。 車輛停放有序 ,有專人負責看管。 機動車指定專用停車場、劃定專用停車位、非機動車存放在專用停車場所。 監(jiān)督業(yè)主和住戶遵照有關(guān)規(guī)定進行裝修。 代為收取水費、燃氣費用 ,按照有關(guān)規(guī)定收費 ,計數(shù)準確 ,并提供憑據(jù)。 9.檔案資料管理 有比較完整的房屋及其設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)資料 ,及 時變更記錄 ,保證檔案資料帳實相符。 ,向別墅業(yè)主提供生活中必需的各類特約服務。 第三章 前期介入管理服務內(nèi)容及工作重點 一、前期介入時間 :自合同簽定之日起 ,分前期配合、物業(yè)管理籌備、入伙裝修三個部分。 二、前期管理機構(gòu)配置 : 三、前期管理期人員配置 前期項目經(jīng)理 :人員從 G 元物業(yè)華東區(qū)高級項目經(jīng)理中調(diào)配 ,專業(yè)側(cè)重于工程技術(shù)和前期介入專業(yè)。 前期駐場主管 :從深圳總部有豐富前期配合和項目銷售協(xié)助管理工作經(jīng)驗的物業(yè)主管 ,長駐現(xiàn)場服務。 保安人員 :從 G 元物業(yè)華東區(qū)統(tǒng)一調(diào)配 ,統(tǒng)一培訓合格上崗 ,形象和素質(zhì)符合開發(fā)商銷售部門要求。 樣板房服務員 :從 G 元物業(yè)華東區(qū)統(tǒng)一調(diào)配 ,統(tǒng)一培訓合格上崗 ,形象和素質(zhì)符合開發(fā)商銷售部門要求。 保潔人員 :在南京當?shù)卣衅?,統(tǒng)一培訓合格上崗 ,形象和素質(zhì)符合開發(fā)商銷售部門要求。 四、前期配合主要工作內(nèi)容 : 項目前期介入 1)G 元物業(yè)派出專家組一次三天 ,從業(yè)主使用和物業(yè)管理角度 ,對項目的規(guī)劃設(shè)計施工等方面提出供參考的輔助性建議 : 建筑設(shè)計地下、地面、裙房、標準層、屋面是否便于 物業(yè)管理 。 設(shè)備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求 。 根據(jù)環(huán)境管理經(jīng)驗及項目規(guī)劃要求 ,從物業(yè)管理角度提出污水排放、噪音處理、油煙排放、垃圾收集點建造位置等環(huán)境方面建議 。 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準 ,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局 。 根據(jù)空調(diào)位置設(shè)計圖紙 ,從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議 。在空調(diào)安裝時 ,為便于以后維修管理及樓宇外立面美觀的統(tǒng)一 ,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議 。 根據(jù)日常安全管理需求 ,對項目智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施從物業(yè)管理角度提出合理化建議 。 根據(jù)現(xiàn)代信息化要求 ,對 項目的綜合布線系統(tǒng)從物業(yè)管理角度提出合理化建議 。 根據(jù)消防法規(guī)要求 ,和項目消防設(shè)計要求 ,對項目的消防系統(tǒng)從物業(yè)管理角度提出合理化建議 。 審閱園林綠化設(shè)計中植物的選擇 ,對不利于以后物業(yè)管理養(yǎng)護及有害健康的植物提出調(diào)整建議 。 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議 。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況 ,提供保潔標準和程序建議 。 2)從客戶使用的角度 ,提出專業(yè)化建議 : 如從車輛停放、商業(yè)用房的管理與設(shè)置內(nèi)容、應急預案及安全管理、消防需求等方面建議 。 3)從環(huán)保的角度 ,提出專業(yè)建議 : 根據(jù)開發(fā)商商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議。 4)從創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理項目的角度 ,根據(jù)省級、市級、區(qū)級優(yōu)秀物業(yè)管理項目的考核評比標準 ,對小區(qū)配套設(shè)施、設(shè)備提出專業(yè)的改進建議 ,以便小區(qū)交付后盡快參加評優(yōu)條件提供保