【正文】 1 月 度市場(chǎng)報(bào)告 2021 年 03 月刊 2021 年 3 月 2 本月視點(diǎn) 未來政策轉(zhuǎn)為中性，市場(chǎng) 觀望氣氛 濃厚 2021 年 ，政府加大對(duì)樓市的調(diào)控力度，縱觀近期政策調(diào)控的具體內(nèi)容，我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)為“兩保兩控”的中性政策基調(diào)， 一保行業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭得到延續(xù)；二保保障性住房和首次置業(yè)。一控房?jī)r(jià)，有效減緩房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲；二控投資投機(jī)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定 。 從市場(chǎng)層面來看， 2021 年底的快速消化，加上政策震懾作用 ，目前房地產(chǎn)市 場(chǎng)觀望氣氛相 對(duì)濃厚。透過成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，目前 珠海 樓 市的成交主力仍然是中小戶型。由此可見當(dāng)前市場(chǎng) 仍然具有需求 ，并且多數(shù)是自住性和首改性的需求，因此市場(chǎng)仍具備穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。 我們認(rèn)為， 2021 年珠海樓市調(diào)控的重點(diǎn)一是加強(qiáng)土地供給，二是加大保障性住房和自住住房，三是加大對(duì)偏大偏豪華戶型控制。 在政策環(huán)境逐步向中性轉(zhuǎn)變，“?！弊宰「纳菩再?gòu)房、 “壓”投資投機(jī)性購(gòu)房，市場(chǎng)需求仍較為旺盛的背景下，我們認(rèn)為市場(chǎng)短期 走勢(shì) 將 以震蕩盤整為主 ，中長(zhǎng)期走勢(shì)主基調(diào)是穩(wěn)中有升 。 本月導(dǎo)讀 ? 政策 :粵十一條出臺(tái) ,重提 “限外令” 2 月 21 日 ， 廣東 省 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 ,出臺(tái)“粵 十一條” 。強(qiáng)調(diào)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求 ， 但對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房施行差別化稅收政策，繼續(xù)執(zhí)行個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下普通住房，契稅稅率為 1%的優(yōu)惠政策。 2021 年將不再執(zhí)行港澳臺(tái)居民在廣東購(gòu)房享受的 “ 國(guó)民待遇 ”。 ? 信貸 :珠海銀行房貸優(yōu)惠未停 ,放款速度 如常 目前我市 工行 、建行、交行、中行均不同程度地 表示 , 根據(jù)客戶實(shí)際情況，采取區(qū)別對(duì)待原則，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) ， 利率下浮程度不同 。 首套房 仍可執(zhí)行 最低 達(dá)7 折 的 優(yōu)惠利率 。 3 屬于 自住型首 次置業(yè)的 購(gòu)買者在珠海的工行、建行、交行、中行四大銀行仍有機(jī)會(huì)享受到首付 2 成的貸款。 我市幾大商業(yè)銀行的房貸從受理到審批通過 平 均 仍為 3 至 4 個(gè)工作日 ，與國(guó)十一條出臺(tái)前差別不大。 ? 經(jīng)濟(jì)： 珠海 2021 年 前景美好 2021 年珠海市 GDP 突破千億元大關(guān)達(dá)到 億元，增長(zhǎng) ％；人均 GDP突破 1 萬美元達(dá)到 萬元，增長(zhǎng) ％。 2021 年 固定資產(chǎn)投資額 億元，同比 增長(zhǎng) ％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 37 億元， 同比 增長(zhǎng) 12％。 隨著各項(xiàng)重大工程的推進(jìn) ,2021 年珠海市基礎(chǔ)建設(shè)將再上一臺(tái)階， 政府工作報(bào)告指出 2021 年固定資產(chǎn)投資要增長(zhǎng) 15%，說明 2021 年政府在房地產(chǎn)投資上還會(huì)有所加大，同時(shí)亦將促進(jìn)和帶動(dòng)珠海市房地產(chǎn)的再一次發(fā)展。 ? 市場(chǎng)： 政策震懾作用明顯， 一線城市商品房交易降溫， 虎年樓市平淡 開局 春節(jié)是傳統(tǒng)樓市的淡季， 從調(diào)控政策 出臺(tái)以來 看， 根 據(jù) CREIS 中指數(shù)據(jù) 發(fā)布最 新數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 2 月，約 90%城市成交面積下跌，總跌幅約 %。 盡管 珠海 有 利好 支撐，但成交量仍然出現(xiàn)下降 。全國(guó) 成交 出現(xiàn)萎縮，但各地成交均價(jià)依然堅(jiān)挺 ，京、滬、 穗 、深四個(gè)一線城市成交均價(jià)持續(xù)攀升，刷新歷史紀(jì)錄，其余 城 市價(jià)格向下略有調(diào)整， 珠海 市 香洲區(qū)的均價(jià) 依 然維持在 10000 元 /㎡以上。 目前房?jī)r(jià)水平超 過 了購(gòu)房者的心理預(yù)期，加上政策收緊預(yù)期，部分投資投機(jī)客戶和部分自住型需求的購(gòu)房者 均 處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致珠海樓市成交量減少。 ? 土地： 珠海土地供應(yīng)明確方向 ， “三舊”改造成重頭戲 今年珠海將把 “ 三舊 ” 改造作為穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要抓手，大力推進(jìn) “ 三舊 ” 改造工作，向存量要增量，向效益要空間，充分釋放土地資源的價(jià)值潛力，破解土地資源瓶頸特別是解決建設(shè)用地不足的矛盾。 解決建設(shè)用地不足 矛盾 的 根本出路在于節(jié)約集約用地，根 本方法在于挖掘土地利用潛力。大力推進(jìn) “ 三舊 ” 改造工作，把大拆大建作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要增長(zhǎng)點(diǎn)來抓。把 “ 三舊 ” 改造作為穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要 手段。 ? 項(xiàng)目： 關(guān)注目光逐漸西移 ，高檔項(xiàng)目再現(xiàn)火爆場(chǎng)面 2021 年 2 月中 ，珠海樓市的 主要 目光投向了 西區(qū) ,坦洲 ,三鄉(xiāng) 的項(xiàng)目 。但是一方面，這些區(qū)域 很多樓盤 正 在建 設(shè)中 ，能對(duì)外也只是目前認(rèn)籌階段；另一方面，許多樓盤已經(jīng)無樓銷售。 4 客戶普遍關(guān)注的是一些未來升值 潛力較大的項(xiàng)目 和區(qū)域內(nèi)品牌 開發(fā)商的項(xiàng)目，如 珠光 新城 ，華發(fā)世紀(jì)城、中澳世紀(jì)城 等樓盤成為置業(yè) 者的首選 。 5 一、本月一級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 二、本月 珠海市區(qū)預(yù)售 數(shù)據(jù)及分析 三、本月二級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 四、本月三級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 一 、 熱銷樓盤和 潛在供應(yīng) 項(xiàng)目 分析 二 、 市區(qū) 樓盤廣告統(tǒng)計(jì)分析 三 、 市區(qū)熱點(diǎn)樓盤營(yíng)銷 動(dòng)態(tài) 一、西區(qū)二級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 二、西區(qū)三級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 三 、坦洲二級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 四 、 坦洲批準(zhǔn)預(yù)售樓盤 數(shù)據(jù)及分析 五 、西區(qū) 及坦洲熱點(diǎn)樓盤 營(yíng)銷動(dòng)態(tài) 一、本月 珠海市 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 分析 二、本月 珠海市 固定資產(chǎn)投資 分析 三、本月 珠海市 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 四、本月 珠海市 施工報(bào)建項(xiàng)目 分析 一、 行業(yè)資訊 二、城市建設(shè) 三、 經(jīng)濟(jì)分析 四 、 產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài) 伍： 樓市相關(guān)信息 肆：政府指標(biāo)數(shù)據(jù) 叁：西坦鏈接 貳： 珠海樓市動(dòng)態(tài) 壹： 數(shù)字化樓市 Contents 目錄 6 ? 本月一級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 ? 珠海市 土地招拍掛信息 月份 交易 類型 公示 時(shí)間 掛牌 序號(hào) 位置 面積 （萬M2） 用地 功能 容積率 綠地率 建筑 密度 出讓 年限 起始價(jià) 2 月 轉(zhuǎn)讓 2 月 3 日 09086號(hào) 富山工業(yè)區(qū)起步 區(qū) 10 工業(yè) ≥ 50年 252元 /㎡ 出讓 2 月10日 10013/珠國(guó)土儲(chǔ) 202102 南灣大道東側(cè)、 馬騮洲山北側(cè) 20 總部基地、商業(yè)性辦公、研發(fā)、公寓及酒店 ≥35% ≤35% 總部基地、商業(yè)性辦公、研發(fā)、酒店 50年，公寓 70年 2021元 /㎡ 出讓 2 月11日 10001/珠國(guó)土儲(chǔ) 202101 金灣西湖城區(qū)機(jī)場(chǎng)東路西側(cè)、金湖大道南側(cè) 13 住宅、商業(yè) ≥35% ≤22% 住宅 70年 商業(yè) 40年 1230元 /㎡ 資料來源 ：珠海市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng) 資料來源：珠海市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng) ? 本月 香洲區(qū) 商品房預(yù)售數(shù)據(jù)及分析 月份 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 預(yù)售證號(hào) 預(yù) (銷 )售 住宅 商業(yè) 套數(shù) 面積 (m178。) 套數(shù) 面積 (m178。) 套數(shù) 面積 (m178。) 2 月 唐家 盤龍灣 S202100004 68 68 0 0 新香洲 鴻翠閣 S202100003 249 242 7 南灣 華發(fā)世紀(jì)城 4 期 C 區(qū) S202100023 2 174 174 0 0 資料來源：珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng) ? 香洲區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房結(jié)構(gòu) 戶型 4569㎡ 70100 ㎡ 153157㎡ 177194㎡ 290293㎡ 百分比 天澤點(diǎn)評(píng) 2021 年 2 月，珠海市有 3 宗土地掛牌競(jìng)價(jià)， 規(guī)劃用地用途 各有不同。 2 月 沒有土地成交 ， 由于春節(jié)前后是傳統(tǒng)的冷清時(shí)期。 在國(guó)家明確 2021 年要加大土地供應(yīng)新政策之下， 目前我市土地供應(yīng)規(guī)模仍然不足。預(yù)計(jì)未來珠海市房土地市場(chǎng)將在 3 月全國(guó)兩會(huì)召開完后 ,將 陸續(xù)加大 商住土地的 供應(yīng)。 7 2 房 67 76 % 3 房 90 % 4 房 64 160 % 復(fù)式 13 14 % 總計(jì) 484 100% 香洲區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房結(jié)構(gòu)4569㎡14%70100㎡47%153157㎡3%177194㎡33%290293㎡3% 8 鴻 翠 閣 9 ? 本月二級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 珠海市2 0 0 9 年1 月 2 0 1 0 年1 月預(yù)購(gòu)商品房交易統(tǒng)計(jì)表02021400060008000100001202114000元 平 米050000100000150000202100250000預(yù)購(gòu)面積 交易總金額 全市預(yù)購(gòu)均價(jià) 香洲區(qū)預(yù)購(gòu)均價(jià)預(yù)購(gòu)面積 69822 55042 132355 164186 153281 219743 202146 198802 203357 114249 180516 196371 219426交易總金額 50389 38089 93402 117199 110096 173843 167077 155432 164612 97619 148502 178895 227042全市預(yù)購(gòu)均價(jià) 7217 6920 7057 7138 7183 7911 8273 7818 8095 8544 8227 9110 10347香洲區(qū)預(yù)購(gòu)均價(jià) 8414 7928 7860 7994 8112 8724 9605 9410 10398 10799 10340 11686 124371月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 資料來源：珠海市 統(tǒng)計(jì)局 天澤點(diǎn)評(píng) 在經(jīng)過 2021 年 1 月預(yù)售量井噴后， 2021 年 2 月份預(yù)售量相對(duì)回落。 2 月，珠海市批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng) 目共有 3 個(gè)，住宅預(yù)售面積約 ㎡，共 491 套，供應(yīng)相對(duì)較少。各自分布在 唐家，南灣 ，新香洲 三個(gè) 區(qū)域。 住宅項(xiàng)目中供應(yīng)戶型 以 4 房為主， 4 房供應(yīng)較上月有所加大 ,占 %。 而 供應(yīng)面積段則以 70100 ㎡的戶型 為主，占 %。根據(jù)分析，未來中小戶型依然是未來市場(chǎng)的主流。 預(yù)售的 3 個(gè)項(xiàng)目中， 鴻翠閣、華發(fā)世紀(jì)城 C 區(qū)、盤龍灣都正在認(rèn)籌中 。 10 ? 本月三級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)及分析 珠海市 2021 年 1 月 2021 年 1 月三級(jí)市場(chǎng)交易統(tǒng)計(jì)表04000080000120210160000202100240000280000元 / 平米25003000