【正文】 1 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) **市城南新區(qū) **大市場(chǎng) 新建 工程。 項(xiàng)目承辦單位 **市 人民政府搬遷建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《 **市城南新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 ； 《 **市城市總體規(guī)劃》 ； 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； 有關(guān)各專(zhuān)業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范； 建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料； 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及社會(huì)調(diào)查 ； 本院與項(xiàng)目業(yè)主簽訂的咨詢協(xié)議 。 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 **市位于湖南省的幾何中心，湘黔鐵路與建設(shè)中的洛湛鐵路交匯處，是改革開(kāi)放后崛起的一座新城，有“湘中之星”、“花園之城”的美譽(yù)，曾榮獲“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”稱(chēng)號(hào)， 1999 年撤地設(shè)市。近年來(lái)，市委、市政府逐步樹(shù)立起“城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，抓城建就是抓發(fā)展”的觀念，實(shí)施城市帶動(dòng)戰(zhàn)略，貫徹“擴(kuò)城區(qū)、強(qiáng)筋骨、抓配套、增功能”的城建工作方針，努力在“經(jīng)營(yíng)城市”方面做文章，市人大頒布實(shí) 2 施了《關(guān)于加強(qiáng) **市中心城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的決定》城市 擴(kuò)容提質(zhì)方面有了較大的發(fā)展 ，城市建設(shè)發(fā)展迅速，各行各業(yè)正呈現(xiàn)出一片蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，特別是市委、政府“北擴(kuò)南移”戰(zhàn)略的實(shí)施，為城南新區(qū)的發(fā)展提供前所未有的政策支持，在市委、政府的支持與關(guān)心下，城市新區(qū)建設(shè)正以飛快地速度崛起，各種辦公樓、高檔住宅、中高檔小區(qū)正如雨后春筍般出現(xiàn)。一個(gè)城市新區(qū)的形成，除了辦公與住宅建筑外，還需有城市配套設(shè)施的建設(shè)方能為新區(qū)人民提供一個(gè)完善的、方便的居住辦公環(huán)境，在這種情況下，學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、超市等建設(shè)已經(jīng)刻不容緩。因此，城南新區(qū) **大市場(chǎng)的建設(shè)由此應(yīng)用而生，并得到了各方的大力支持 與積極響應(yīng)。 2021 年 8 月， **市 人民政府搬遷建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 委托我 院 對(duì) **城南新區(qū) **大市場(chǎng) 新建 工程進(jìn)行可行性論證。我 院 組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量，對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域情況進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查、了解和研究，具體分析 了項(xiàng)目的可行性和必要性，編制了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn) **大市場(chǎng)位于 **城南新區(qū)內(nèi)，東鄰洛湛鐵路，南鄰城市支路，西鄰黃泥路 。 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 總規(guī)劃用地面積 平方米。 總建筑面積 平方米。 主要建設(shè)鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 平方米 ，商業(yè)店鋪 12698 平方米 ，商業(yè)住宅 平方米 。 主要建設(shè)條件 政策扶持 3 本項(xiàng)目屬于 城市配套設(shè)施 工程，是 促進(jìn) **城市 建設(shè)、 構(gòu)建和諧社會(huì)、確保人民安居樂(lè)業(yè)的惠民工程，受到 **市委、市人民政府和各市直單位的重視和國(guó)家、地方政策的扶持。 場(chǎng)址條件 本項(xiàng)目建設(shè)用地為已征城市用地，場(chǎng)地已平整，房屋已拆遷，場(chǎng)址已達(dá)到“七通一平”要求。 場(chǎng)址適宜建設(shè)，其他條件均能滿足建設(shè)的要求 。 項(xiàng)目投入總資金及資金籌措 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目 總投資 4450 萬(wàn)元， 其中： 前期工程費(fèi)（ 含土地費(fèi)用） 1525 萬(wàn)元，建筑安裝工程 2431 萬(wàn)元， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 100 萬(wàn)元，建設(shè)單位管理費(fèi) 81 萬(wàn)元，辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi) 10 萬(wàn)元，工器具及生產(chǎn)用具購(gòu)置費(fèi)10 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 81 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 212 萬(wàn)元 。 資金籌措 本項(xiàng)目所需投資為 4450 萬(wàn)元，資金 全部由業(yè)主單位自籌解決 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表 11： 4 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單位 數(shù) 量 備 注 １ 總用地面積 m2 約 合 23畝 2 總建筑面積 m2 3 鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 m2 4 商業(yè)店鋪 m2 12698 5 商業(yè)住宅 m2 6 建筑基底面積 m2 6469 7 建筑密度 % % 8 平均層數(shù) 層 9 容積率 % 10 地面停車(chē)位 個(gè) 50 11 非機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)地 m2 650 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 **市 城市總體規(guī)劃和 **市 城南新區(qū) 控制性詳細(xì)規(guī)劃。 目位于 **市 城南新區(qū) ， 洛湛鐵路 旁，距火車(chē)站不足 10km，緊鄰市 政府 新址，地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目選址合理。 **市 城市 總體規(guī)劃要求。 ，工程建設(shè)過(guò)程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了其處理措施，對(duì)環(huán)境無(wú)不 5 良影響。 建議 a. 本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，建議政府各級(jí)相關(guān)行政部門(mén)給予大力支持，以使項(xiàng)目早日實(shí)施。 b. 建議認(rèn)真按照建設(shè)程序要求搞好各階段的工作，特別要搞好招投標(biāo)工作和工程質(zhì)量監(jiān)理 ，以保證工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。 c. 在工程建設(shè)中，要注意公用、環(huán)保和生活環(huán)境的配套建設(shè)，物業(yè)管理與施工建設(shè)同步進(jìn)行。 d. 工程建設(shè)中，切實(shí)做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。 6 第二章 需求分析 與建設(shè)規(guī)模 需求 分析 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1） 項(xiàng)目的建設(shè) 是解決城南新區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)緊缺問(wèn)題 的 現(xiàn)實(shí) 需要 近幾年來(lái)， **市中心城區(qū)積極推行“北擴(kuò)南移”戰(zhàn)略，“南移”以新市政府搬遷為重點(diǎn)，建設(shè)城南新區(qū)。城南新區(qū)已與市區(qū)商業(yè)街融為一體。自從市委市政府在城南新區(qū)落成后，先后又有市審計(jì)局 、國(guó)土局、建設(shè)局、規(guī)劃局、國(guó)稅局、人防辦、 **區(qū)檢察院、龍泉花園、金泉小區(qū)等相繼進(jìn)駐城南，強(qiáng)烈地牽引著市政府的其他職能部門(mén)紛紛搶灘，將形成一個(gè)政治、文化中心。 但是，城南新區(qū)還沒(méi)有形成配套的超市、商場(chǎng)、市場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施，給周邊居民特別是已形成的 **安置小區(qū)居民購(gòu)物帶來(lái)了諸多不便，也不利于城南新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，隨著新區(qū)人口的增多，在城南新區(qū)建設(shè) **大市場(chǎng)勢(shì)在必行。 （ 2） 項(xiàng)目的建設(shè) 有利于 加快推進(jìn) **城市 建設(shè)、改善人居環(huán)境 **城市是一座新興的工業(yè)城市，號(hào)稱(chēng)“湘中明珠”。 **市地改市后，市委、市政府把城市建設(shè) 作為一項(xiàng)主要工作來(lái)抓，城市建設(shè)有了較大的發(fā)展。近年來(lái)， **中心城區(qū)完成城建投資 20 多億元，城市建設(shè)迅猛推進(jìn)，城市面貌不斷改觀，城市功能不斷完善，城市品位不斷提升。人均居住面積、道路面積、公共綠地面積和自來(lái)水普及率均居全省先進(jìn)行列，人居環(huán)境位列全省第二。市本級(jí)建成區(qū)面積達(dá)到 41 平方公里，中心城區(qū)新改建城市道路 45 條，城市公園、廣場(chǎng) 5 個(gè)，水、電、氣和通訊已能滿足 50 7 萬(wàn)人口的需要。 **市先后被評(píng)為省級(jí)園林城市、省級(jí)衛(wèi)生城市、省級(jí)文明城市和全國(guó)綠化模范城市。 根據(jù) **城市總體規(guī)劃（ 2021－ 2020 年）， **城市建設(shè)用地在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上采取以向南和東發(fā)展為主、向北和向西發(fā)展為次的發(fā)展策略，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)百畝、萬(wàn)寶、西陽(yáng)組團(tuán)，適當(dāng)開(kāi)發(fā)青山、 **、碧溪等組團(tuán)。 城南 百畝組團(tuán)北至湘黔鐵路，東至潭邵高速公路 **連接線，南至孫水河，用地約 7 平方公里 ， 規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市公共活動(dòng)新區(qū) 。擬建 **大市場(chǎng)屬于百畝組團(tuán)的市場(chǎng)規(guī)劃用地，周邊是 **安置小區(qū)，緊鄰城市支路，交通方便，環(huán)境適宜。項(xiàng)目的建設(shè)既能滿足 **安置小區(qū)人民群眾生活需要，又能吸引人氣，進(jìn)一步提升城南商業(yè)氛圍，對(duì)加快 **城市基本功能配套建設(shè)、提高城市品位具有積極的意義，也 是一項(xiàng)利民惠民的工程，是改善城南新區(qū)生活居住和經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的需要。 （ 3） 項(xiàng)目的建設(shè) 有利于促進(jìn) **商品貿(mào)易經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2021 年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，增幅比去年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)。分地域看，城鄉(xiāng)市場(chǎng)全面增長(zhǎng)。城市和農(nóng)村分別實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 億元和 億元，同比增長(zhǎng) %和%。分行業(yè)看，超市、商場(chǎng)、餐飲生意興旺，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；住宿餐飲業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 %。從整體看，全市商貿(mào)流通活躍，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)在活力逐步顯現(xiàn)，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入 了 提速增效發(fā)展的新階段。 近幾年來(lái)， **商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商品市場(chǎng)迅速發(fā)展，擴(kuò)大了城市居民就業(yè)，增加了地方財(cái)政收入，完善了中心城市服務(wù)功能，提高了城市品位，有效地促進(jìn)了社會(huì)的繁榮和發(fā)展。隨著 **區(qū)位優(yōu)勢(shì)的凸現(xiàn)，區(qū)域交通建設(shè)的加快，城市功能建設(shè)的不斷完善， **區(qū)域商業(yè)中心的 8 地位將更加明顯。 根據(jù) 2021 年 **市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的《 **市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 規(guī)劃》， 2021 年起， **將規(guī)劃在 **市政府新址西 北側(cè) 建設(shè)城南商貿(mào)區(qū)， 輻射區(qū)域 包括 洛湛鐵路以南，孫水河以北，高豐路以東，新星南路以西，約 10 平方公里，目標(biāo)顧客為本地居民及休閑、旅游人口 ， 常住人口約 10 萬(wàn)人 ，包括建設(shè) **農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、 **商業(yè)超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。本項(xiàng)目的建設(shè)符合 **城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局，有利于繁榮 **商品流通市場(chǎng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高 **區(qū)域中心城市的輻射能力。 （ 4）項(xiàng)目的建設(shè)是增加就業(yè)、促進(jìn)社會(huì)和諧的需要 擬建項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 鋼結(jié)構(gòu)交易大棚 、 商業(yè)店鋪、商業(yè)住宅及其配套設(shè)施，為開(kāi)展農(nóng)副產(chǎn)品、日常生活用品、服裝、餐飲等商品交易活動(dòng)提供了場(chǎng)地，解決了 **安置小區(qū)及其周邊居民的生活難題；同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)還可提供建筑、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、勞務(wù)、貿(mào)易、餐飲等方面的崗位近千個(gè)，為提高社會(huì)勞動(dòng)就業(yè)率做出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目的建設(shè)也有利于農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，增加了農(nóng)民收入。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)在創(chuàng)造就業(yè)崗位、促進(jìn)社會(huì)和諧方面具有十分積極的意義。 城市發(fā)展?fàn)顩r **城市是一座新興的工業(yè)城市，號(hào)稱(chēng)“湘中明珠”。它到建國(guó)前仍為一個(gè)小商埠，人口僅 2021 人左右。建國(guó)以后， **城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，特別是改革開(kāi)發(fā)以后， 1980 年 **經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)恢復(fù)市建制以來(lái)， **城市發(fā)展日新 月異 。 2021 年底， **城市建設(shè)用地達(dá)到 41 平方公里，城市人口達(dá)到 32 萬(wàn)，城市基本職能不但是 **區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，而且是湖南省重要的鋼鐵工業(yè)基地及原材料生產(chǎn)基地 ， 從過(guò)去一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小鎮(zhèn)發(fā)展成為一個(gè)規(guī)劃布局比較合理、功能比較齊全、 9 具有較強(qiáng)吸納力和輻射力的中等城市。 2021 年以來(lái) **相繼躋身省級(jí)園林城市、省級(jí)衛(wèi)生城市、省級(jí)文明城市行列， 2021 年又被評(píng)定為全省第一個(gè)全國(guó)綠化模范城市。 根據(jù)《 **城市總體規(guī)劃》，到 2021 年， **中心 城區(qū)人口規(guī)模為 32 萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地 36 平方公里；到 2020 年，城區(qū)人口規(guī)模可達(dá)到 50 萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地 53 平方公里。 而目前 **城市建設(shè)用地和城區(qū)人口已實(shí)現(xiàn)了 2021 年的規(guī)劃目標(biāo)。 **城市建設(shè)實(shí)施“北擴(kuò)南移”戰(zhàn)略，由“一區(qū)三片三個(gè)組團(tuán)”發(fā)展成為“一區(qū)三片六個(gè)組團(tuán)”，構(gòu)筑“組團(tuán)布局，山水相間，城鄉(xiāng)交融，共為一體”的山水園林城市空間形態(tài)?！耙粎^(qū)三片”即城市中心區(qū)和城西北的青山、 **片，城南的百畝、萬(wàn)寶片，城東的西陽(yáng)、碧溪片；“六個(gè)組團(tuán)”即青山、 **、百畝、萬(wàn)寶、西陽(yáng)、碧溪組團(tuán)。 隨著 **市委、政府及眾多市直機(jī)關(guān)辦公新址的開(kāi)發(fā)建設(shè)，城南新區(qū)已成為一塊新的投資熱土， 城市道路 、市民公園、高尚小區(qū)建設(shè)如火如荼，人口日益增多， 按照未來(lái)十年的遠(yuǎn)景規(guī)劃，城南新區(qū)常駐人口將突破 10萬(wàn)，年總消費(fèi)量達(dá) 20 億元以上。 人口的增長(zhǎng)，帶來(lái)了大量的商機(jī)。為滿足新區(qū)人口的消費(fèi)需要， 按每 1km 服務(wù)半徑設(shè)置一處農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行布局 的要求， 急需配套建設(shè)城市貿(mào)易市場(chǎng)。 建設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 擬建 **大市場(chǎng) 規(guī)劃用地面積 平方米， 建筑基地面積 6469 平方米， 總建筑面積 平方米， 主要 建設(shè) 內(nèi)容為： 鋼結(jié)構(gòu)交易大棚