【正文】 一份比較精簡的 物業(yè)管理方案 目 錄 一、第一部分 1 海洋介紹 2．公司管理人員介紹 3．服務(wù)項目一覽表 4．服務(wù)宗旨與內(nèi)容 5．員工培訓(xùn) 二、第二部分 管理方案 一、）保潔方案 1．人員編制及要求 2．管理目標及優(yōu)勢 3．管理形象及樓宇定位 4．管理特色 5．服務(wù)細則、清潔服務(wù)頻率 6．清潔工作要求及工作程序 二、）保安方案 1．保安部工作內(nèi)容 2．各崗位職責 保安領(lǐng)班 保安員 消防監(jiān)控中心 3．各崗位操作規(guī)范 大門崗 監(jiān)控崗 車庫崗 巡邏崗 保安部交接班管理規(guī)程 4．保安部各項規(guī)章制度及 規(guī)定 消防制度 外來施工人員管理規(guī)定 施工現(xiàn)場管理規(guī)定 保安八不準 監(jiān)控中心管理制度 保安權(quán)限 保安器械使用規(guī)定 保安監(jiān)控室管理 電梯使用管理辦法 保安崗位紀律及文明規(guī)范和獎懲制度 5．保安員值勤時常見的問題及緊急事件處理預(yù)案 第三部分 費用匯編 1． 管理架構(gòu) 2． 人員配置 3． 清潔工具、及設(shè)備配置 4． 月物料消耗成本 5． 人工成本 6． 月費用匯總 7． 開荒及外墻報價 四、第四部分 實施方案 2．費用計算方法 海陽集團 企業(yè)簡介 海陽集團性質(zhì)為股份制企業(yè)，總注冊資本達 1500 萬，是一家綜合性對醫(yī)院、學校、 商務(wù)購物中心提供經(jīng)營管理、工程建設(shè)、長年承接物業(yè)管理的公司。 公司采用高起點的管理模式，不斷輸送優(yōu)秀的管理人才去國外進修。 總經(jīng)理于 1999 年在香港進修，獲得香港清潔商會管理證書，并被香港清潔商會聘為顧問， 2020 年底在新加坡參加美國科技學院管理培訓(xùn)工作。 公司還派員工去韓國、廣州等地進行培訓(xùn)。并與香港清潔商會共同在上海首次組織了管工培訓(xùn)班，編導(dǎo)了詳細的教材和課 程，于滬上引起了強烈的反響。 海陽集團 OA 辦公系統(tǒng) 我司引入 OA 智能辦公系統(tǒng)兼具企業(yè)信息門戶 ,流程管理 ,任務(wù)管理知識管理 ,工作計劃管理 ,人力資源管理 ,客戶管理 ,公文管理 ,項目管理 ,財務(wù)管理 ,資產(chǎn)管理等功能 .強大的工作流平臺 ,支持數(shù)字簽名 ,電子簽章 ,全文批注 ,功能強大 , 提高辦公效率 ! 海陽集團 物業(yè)項目 復(fù)旦光華樓 光華樓整幢樓高達 142 米，建筑面積 12 萬平方米。外觀形象生動，連接層頂端的透明球體宛如旭日升起， “雙峰日出 ”，儼然成為復(fù)旦校園的一處人文勝景。 海陽集團 物業(yè)項目 福海大廈 福海大廈位于虹口區(qū)四川北路 1318 號，大廈為鋼混結(jié)構(gòu)，為商業(yè)和辦公綜合樓，總建筑面積 56859 平方米。 萬吉花園 坐落于閔行區(qū)水清路秀文路口，建筑面積： 47000 平方米，開發(fā)商 :東苑萬吉置業(yè)有限公司。 海陽集團 物業(yè)項目 世紀名門 坐落于閔行區(qū)莘松路 225 號，建筑面積： 56000 平方米。 世紀名苑 坐落于閔行區(qū)莘東路 298 弄，建筑面積： 47000 平方米，開發(fā)商 : 上海東苑房地產(chǎn)經(jīng)營公司。 海陽集團 物業(yè)項目 楊浦區(qū)人事局 坐落于上海市凇滬路 605 號 。 楊浦區(qū)醫(yī)保局 坐落于上海市蘭州路 1118 號。 海陽集團 物業(yè)項目 永業(yè)公寓 坐落于上海市徐家匯路 123 號。 利景苑 坐落于上海市寶成路 500 弄。 海陽集團 物業(yè)項目 復(fù)旦大學 。 醫(yī) 學 院 文科圖書館 理科圖書館 海陽集團 物業(yè)項目 同濟大學 后勤集團 。 干訓(xùn)樓 學生公寓 飲食中心 幼兒園 電信科 海陽集團 相關(guān)證書 公司管理人員介紹 1． 先生 職務(wù) 董事長總經(jīng)理 徐先生擁有 超過 10年的經(jīng)營管理經(jīng)驗。 2020年被評為上海市 “楊浦區(qū)先進個人 ”、 “2020年楊浦區(qū)第二批優(yōu)秀青年專業(yè)技術(shù)人才 ”、 “2020 年楊浦區(qū)十大杰出青年 ”提名獎、“2020～ 2020 年度楊浦區(qū)促進就業(yè)先進創(chuàng)業(yè)帶頭人 ”，取得中國注冊高級職業(yè)經(jīng)理人資格，現(xiàn)正在復(fù)旦大學 DBA 工商管理博士班進修，負責公司各分公司工作計劃的制定和執(zhí)行。 2． 先生 職務(wù) 副總 鄒先生 2020 年加入海陽公司， 05 年擔任海陽公司市場部經(jīng)理，負責市場開拓，有 十分豐富的教育背景和市場經(jīng)歷，對拓展外省市市場有許多心得，具有溝通和協(xié) 調(diào)能力，參與公司重大項目的研究、討論和執(zhí)行。 3． 先生 職務(wù) 營運副總 熊先生長期致力于物業(yè)管理行業(yè)， 2020 年投入海陽公司，擁有物業(yè)管理專業(yè)資格，在海南曾擔任萬家福大賣場、?？诿捞m國際機場等項目經(jīng)理、副總?，F(xiàn)在上海管理公司各類項目，對特種物業(yè)管理具備扎實的功力，負責督導(dǎo)公司各項目的落實、執(zhí)行。 4． 先生 職務(wù) 區(qū)域醫(yī)院項目經(jīng)理 楊先生 1990 年以來投身醫(yī)院后勤工作，工作作風踏實、勤懇，一步一個腳印，從基層升任醫(yī)院項目經(jīng)理，在醫(yī)院物業(yè)的實際操作能力方面比較突出，具備物業(yè)上崗資格，負責醫(yī)院 項目的實際貫徹執(zhí)行。 5． 先生 職務(wù) 區(qū)域物業(yè)項目經(jīng)理 陳先生是一名退伍軍人，有軍人沉穩(wěn)的氣質(zhì)，做事踏實，在基層管理崗位上經(jīng) 2 年鍛煉，掌握各類管理技巧，對員工有很大影響，尤其精通各類設(shè)備操作，和化學藥劑的使用，取得物業(yè)資格證書，負責公司物業(yè)人員的調(diào)配，管理和相關(guān)的機電工程工作。 序號 項目名稱 管理性質(zhì) 項目地點 1 楊浦知識廣場 物業(yè) 上海市 2 楊浦醫(yī)保局 物業(yè) 上海市 3 南方休閑廣場 物業(yè) 上海市 4 香梅花園 物業(yè) 上海市 5 大慶石油大廈 物業(yè) 上海市 6 復(fù)旦 文科圖書館 物業(yè) 上海市 7 復(fù)旦理科圖書館 物業(yè) 上海市 8 復(fù)旦醫(yī)科圖書館 物業(yè) 上海市 9 江蘇工業(yè)學院 物業(yè) 常州 10 格林大廈 物業(yè) 常州 部分物業(yè)項目： 醫(yī)院部分服務(wù)項目一覽表 序號 項目名稱 項目性質(zhì) 管理性質(zhì) 項目地點 1 肺科醫(yī)院 三級甲等 保潔、配餐、外送、保安、護工 上海市 2 第一人民醫(yī)院分院 三級甲等 保潔、配餐、外送、保安、護工 上海市 3 楊浦區(qū)中心醫(yī)院 二級甲等 保潔、陪護 上海市 4 閘北區(qū)精神 衛(wèi)生中心 二級甲等 陪護 上海市 5 上海中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 二級甲等 保潔、配餐、外送、保安 上海市 6 虹口區(qū)婦幼保健醫(yī)院 二級甲等 保潔、外送、配餐 上海市 7 常州第一人民醫(yī)院 三級甲等 保潔、陪護 上海市 8 吳江第一人民醫(yī)院 三級甲等 保潔、陪護 上海市 9 虹口區(qū)精神衛(wèi)生中心 二級甲等 陪護 上海市 主要從業(yè)人員及其技術(shù)資格一覽表 項目 姓名 職位 持何種資格證 發(fā)證時間 技 張惠民 物業(yè)經(jīng)理 住宅物業(yè)小區(qū)經(jīng)理 2020 年 6 月 30 日 術(shù) 管 理 人 員 物業(yè)管理 部門經(jīng)理及一般人員 彭軍 物業(yè)經(jīng)理 物業(yè)管理部門經(jīng)理及一般人員 2020 年 6 月 30 日 操 作 技術(shù) 工 徐煒煒 消防 上海市固定消防設(shè)施操作證 朱華炯 消防 上海市固定消防設(shè)施操作證 葉素琴 消防 上海市固定消防設(shè)施操作證 黃高宏 消防 上海市固定消防設(shè)施操作證 項國平 消防 上海市固定消防設(shè)施操作證 服務(wù)宗旨與內(nèi)容 海陽服務(wù)的宗旨是提供專業(yè)的管理服務(wù)，海陽將提供它專業(yè)的技術(shù)、資源以及成熟的管理經(jīng)驗， 為貴物業(yè)提供規(guī)范化的清潔服務(wù)，使之成為常熟高品質(zhì)、理想的高檔次的智能化優(yōu)質(zhì)小區(qū)，使小區(qū)獲得日益提高的經(jīng)濟效益和社會效益。 我們長期以來一直秉承 “熱情的服務(wù)，真情的參與，無情的管理，有情的操作 ”的公司方針，并因此作為公司指導(dǎo)實際工作的準則。 ●熱情的服務(wù) ——每一位員工都要以最大的熱誠為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù) ●真情的參與 ——每一位員工都要以主人翁的態(tài)度參與管理和服務(wù)工作 ●無情的管理 ——根據(jù)質(zhì)量保證和管理體系的要求嚴格地進行管理 ●有情的合作 ——以友善、寬容的實際行動與同事、客戶真城的合作 員工管理與培訓(xùn) 人才是公司最寶貴的資產(chǎn)，本公司員工管理的宗旨是規(guī)范管理，人盡其才。在管理工作中 ,將運用激勵機制和壓力機制，量才錄用、知人善任，為人才的培訓(xùn)創(chuàng)造良好的空間。最終激勵員工為企業(yè)盡心竭力，追求人力資本的最大化。 （ 1）激勵措施 海陽在人力資源配置上堅持唯才是用，任人唯賢，精神激勵和物資激勵雙管齊下的員工激勵原則。鼓勵每位員工都成為各自崗位上的專家好手，倡導(dǎo)競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出。同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和工齡提拔的不良弊端。最終形成能上能下，職位能升能降， 待遇能高能低管理的良性機制，真正盤活人力資源。 （ 2）制約措施 績效考核是充分發(fā)揮人素質(zhì)效能的內(nèi)在保障，通過實踐公司制定了科學合理的工作服務(wù)標準和量化考核標準。考核起到獎勵先進，鞭策后進的作用，同時也使員工有了壓力感、責任感和緊迫感。 為了公司管理隊伍充滿活力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，年淘汰在 10%左右。這樣做既留住了企業(yè)骨干，同時又吸納了新生的力量。 駐場管理人員 駐場管理人員是項目的核心，駐場管理人員在管理或?qū)I(yè)人員中不必是最出色的，但應(yīng)是明智、文 明、主動的，并應(yīng)了解聘請他們的原因。其外表應(yīng)是整潔、干凈且言談得體的。 員工培訓(xùn) 一個清潔服務(wù)公司是否是一流的管理機構(gòu)，員工培訓(xùn)是最重要的一環(huán)，我們的培訓(xùn)是 不間斷的、嚴謹?shù)?、并開展公司特有的一對一互助活動。它其實是一種耳提明目的過程，以便讓每位員工了解管理公司的目標和宗旨。我們將對招聘員工進行下列不間斷的培訓(xùn)，使每一位員工了解海陽公司的服務(wù)理念和技巧。 項目部新員工培訓(xùn)的計劃 : 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 時間 授課方 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)方式 培訓(xùn)目標 1 基礎(chǔ)培訓(xùn) ,公司質(zhì)量手冊 ,程序文件 ,作業(yè)指導(dǎo)和公司規(guī)章制度 1 天 公司本部 項目部全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 讓新員工了解公司的組織 ,企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式 2 結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計劃有關(guān)內(nèi)容進行活動培訓(xùn) 1 天 公司本部 項目部全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 了解管理內(nèi)容接管程序及運作方式 3 崗位職責及管理制度 半天 公司本部 項目部全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉本職工作程序、管理運作程序 4 項目管理方案和要求 半天 公司本部 項目部全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 對項目管理有較深層的認識 5 進行 工專業(yè)技能培訓(xùn) 2 天 公司本部 項目部全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求 6 融入各崗位進行上崗專業(yè)培訓(xùn) 1 天 公司本部 項目部全體新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 學習會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗 一、組織機構(gòu)及要求 1．保潔人員編制及服裝參考圖： 保潔總?cè)藬?shù) 參考圖片 32 人 領(lǐng)班 2 人 清潔員工 30 人 2．人員要求 領(lǐng)班及主管 組長 清潔工 年 齡 25－ 40 歲