【正文】 目 錄 第一章 總論 ......................................... 4 項目簡介 ........................................................ 4 可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍 .......................... 5 項目建設單位簡介 ................................................ 6 研究的主要結論與建議 ............................................ 8 第二章 項目建設背景與建設必要性 ....................... 9 項目建設背景 .................................................... 9 項目建設必要性 ................................................. 14 第三章 市場分析與預測 .............................. 17 桂林 市旅游市場簡析 ............................................ 17 桂林 市星級 會所 市場簡析 ........................................ 20 項目周邊市場環(huán)境分析 .......................................... 21 本章小結 ....................................................... 22 第四章 項目建設條件分析和需求分析 .................... 23 項目建設條件分析 ............................................... 23 區(qū) 域經濟基礎分 析 ............................................... 23 發(fā)展優(yōu)勢 ....................................................... 23 第五章 建設內容與規(guī)模 ............................... 24 建設內容與規(guī)模 ................................................. 24 經營內容 ....................................................... 26 第六章 工程設計方案 ................................ 27 設計依據 ....................................................... 27 工程概況 ....................................................... 27 建筑設計 ....................................................... 27 結構設計 ....................................................... 28 輔助工程 ....................................................... 30 第七章 環(huán)境影響分析 ................................ 34 周邊環(huán)境現狀 ................................................... 34 環(huán)境影響分析 ................................................... 34 環(huán)境保護措施及治理效果 ......................................... 36 第八章 節(jié) 能 ........................................ 38 設計依據 ....................................................... 38 節(jié)能措施 ....................................................... 38 第九章 消防與安全衛(wèi)生 ............................... 40 消防 ........................................................... 40 勞動安全 ...................................................... 41 衛(wèi)生防護 ...................................................... 42 第十章 項目的組織機構與運作方式 ...................... 45 組織機構 ..................................................... 45 部門職能 ..................................................... 45 第十一章 經營方式與營銷策略 ........................ 51 經營方式 ..................................................... 51 營銷策略 ..................................................... 51 第十二章 項目實施進度 ............................... 53 項目工程實施計劃 .............................................. 53 項目實施橫道圖 ................................................ 53 第十三章 投資估算 .................................. 54 估算編制依據 ................................................. 54 估算編制范圍 ................................................. 54 估算編制方法 ................................................. 54 投資估算 ..................................................... 56 資金籌措及還貸 ............................................... 56 第十四章 經濟效益評價 .............................. 56 成本核算 ...................................................... 56 利潤估算 ...................................................... 63 財務評價結論 .................................................. 73 第十五章 結論與建議 ................................ 75 第 4 頁 第一章 總論 項目簡介 ： 桂林大正國際美食水療會 建設項目 ： 桂林大正實業(yè)投資管理有限公司 ： 桂林大正國際美食水療會位于廣西自治區(qū)桂林市萬象區(qū)崇信路47 號，大正溫泉假日 會所 內。 ： 按高級水療會所 標準設計，共有 水療區(qū)：面積 1000 平米，藥王谷， 3000 平米，餐區(qū) 1000 平米，娛樂區(qū) 800 平米，休閑區(qū) 1200 平米，健身區(qū)， 800 平米， SPA 區(qū) 900 平米，養(yǎng)生區(qū) 2021 平米，休閑客房 2021 平米，亞健康調理區(qū) 300 平米 ，樓高 20 米，四層，營業(yè)面積10000 平方。 預計 總 籌建 投資 3000 萬元，其中： 不含土建部分，裝修及籌建投資 2800 萬元，鋪底流動資金 200 萬元， ： 王登明 國際注冊管理咨詢師 廣東 會所 管理師培訓網首席顧問 中國商業(yè)聯合會沐浴專業(yè)委員會常務副主任委員 我 第 5 頁 可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍 編制依據 1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 2.《城市用地分類和規(guī)劃建設用地標準》（ GBJ13790） 3. 桂林國民經濟和社會發(fā)展“十二 五”規(guī)劃綱要 4.《 桂林 土地利用總體規(guī)劃》和 萬象區(qū)政府 其他有關專項規(guī)劃 5.《 桂林 城市總體規(guī)劃》（ 2021～ 2020 年） 《建設項目可行性研究報告內容及深度的規(guī)定》 建設項目提供的相關資料 指導思想 ，搞好項目的規(guī)劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性 ，為市民及游客提高一個高檔次水療，健康養(yǎng)生的空間，提高桂林的服務品質，為建設國際旅游城市作貢獻 。 、知識經濟、假日經濟、旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國內外商貿易交流、文化交流做出貢獻。 城市總體規(guī)劃的要求， 黃市長在政府工作報告中提出的品質旅游，培育“養(yǎng)生”重點項目， 通過項目建設，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好 第 6 頁 的投資環(huán)境和經營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。 4. 會所設計既要現行特點體現行業(yè)特點（水療 、餐飲、 保健，養(yǎng)生，娛樂、健身、旅游、商務、時尚 、會議、交際等），又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經濟增長等）的功能。 可行性研究報告編制的范圍 、 節(jié)能、 安全與消防 項目建設單位簡介 該項目由桂林大正實業(yè)投資管理公司 投資， 桂林大正實業(yè)投資管理有限公司成立于二零零九年，注冊資金壹仟伍佰萬元，主要從事于實業(yè)投資，即對房地產、能源、交通、道路、橋梁、加油站、倉儲業(yè)、物流業(yè)、學校、賓館、飯店、旅游項目的投資及管理。目前公司在桂 第 7 頁 林投資建設的項目有：桂林大正溫泉假日 會所 、桂林厚宮娛樂文化有限責任公司、桂林大正國際旅行社有限公司。桂林大正溫泉假日 會所 ，總投資為 億 元 ， 目前 公司 憑借 多年專業(yè)運作經驗及雄厚 資金實力，成立伊始就招攬大批高素質人才公司 ， 通過產品經營、品牌經營、資本經營的有機結合，形成并重點發(fā)展 會所 、 房產 、商貿 三 大板塊。 “ 日出江花紅勝火 ” ， 享有“桂林山水甲天下”美譽桂林 正蓬勃發(fā)展 向國際旅游城市邁進，大正實業(yè)投資管理 有限公司 將繼續(xù)秉持以品牌化經營，秉承 “ 誠信、團結、創(chuàng)新、務實 ” 的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢 ， 以項目為主線的經營思路，從產品創(chuàng)新、產品質量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產品 ， 肩負起 建筑 城市使命 的重擔，致力于為 桂林 城市 建設 締造 新的 生活夢想 ，為創(chuàng)建小康社會，使公司成長為桂林 最優(yōu)秀的的 休閑健康產業(yè)的 投資開發(fā)商和運營商之一。 第 8 頁 研究的主要結論與建議 主要經濟技術指標 主要經濟技術指標 名稱 數量 備注 不含土建的籌建 總投資 3000 萬元 其中： 固定資產投資 2300 萬元 鋪底流動資金 200 萬元 正常年份銷售收入 萬元 正常年 正常年份總 費用 成本 萬元 正常年 利潤總額 萬元 正常年 所得稅 萬元 正常年 稅后利潤 萬元 正常年 內部收益率（％） % 稅后 財務凈現值（萬元） 稅后 靜態(tài)投資回收期（年） 含建設期 1 年 動態(tài)投資回收期（年） 含建設期 1 年 投資利潤率（％） % 投資利稅率（％） % 盈虧平衡點（產量） % 第 9 頁 第二章 項目建設背景與建設必要性 項目建設背景 桂林 簡介 桂林是世界著名的 風景 游覽城市和 歷史文化名城 。桂林是廣西壯族自治區(qū)最重要的旅游城市，享有山水甲天下之美譽。位于廣西壯族自治區(qū)東北部，湘桂走廊南端。東、北與湖南省相鄰。湘桂鐵路與漓江縱貫，在建的貴廣高鐵橫穿全境，有