【正文】 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 1 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 可行性研究報告 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 2 — — 目 錄 — — 第一章 總論 1 第一節(jié) 項目概況 1 第二節(jié) 可行性研究報告編制的依據(jù)、范圍及原則 5 第三節(jié) 建設(shè) 單位概況 7 第 四 節(jié) 項目的建設(shè)背景 8 第 五 節(jié) 項目提出的理由 13 第二章 項目建設(shè)的必要性和可行性 15 第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 15 第二節(jié) 項目建設(shè)的可行性 17 第三章 市場需求預(yù)測分析 21 第一節(jié) 市場調(diào)查分析 21 第二節(jié) 商貿(mào)物流需求量預(yù)測 24 第三節(jié) * * * * * *商貿(mào)物流綜合市場的市場前景預(yù)測 29 第 四 章 建設(shè)地址 與 建設(shè)條件 32 第一節(jié) 項目建設(shè)地址 32 第二節(jié) 建設(shè)條件 32 第三節(jié) 征地工作實施方案 40 第 五 章 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及總平面布置 45 第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 45 第二節(jié) 總平面布置 50 第 六 章 建設(shè)方案 54 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 3 第一節(jié) * * * * * * 商貿(mào)物流綜合市場功能和流程 5 4 第二節(jié) * * * * * * 商 貿(mào) 物 流 綜合 市 場業(yè) 務(wù) 流 程 5 7 第三節(jié) 信息商務(wù)系統(tǒng)建設(shè) 62 第四節(jié) 檢驗檢測系統(tǒng)技術(shù)方案 69 第 五 節(jié) 土建工程方案 70 第 六 節(jié) 熱力工程 82 第 七 節(jié) 給排水工程 86 第 八 節(jié) 制冷工程 89 第 九 節(jié) 電氣工程 91 第 十 節(jié) 主要建設(shè)指標 97 第 七 章 環(huán)境保護工程 99 第 八 章 節(jié)能消防勞動安全 103 第一節(jié) 節(jié)能 103 第二節(jié) 消防 105 第 三 節(jié) 勞動安全 106 第 九 章 組織機構(gòu) 與 人力資源配置 108 第 十 章 項目管理 110 第一節(jié) 項目管理 110 第二節(jié) 工程項目的招標 110 第 三 節(jié) 項目施工進度 111 第十 一 章 投資估算 與 資金籌措 112 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 4 第一節(jié) 投資編制 依據(jù) 112 第二節(jié) 建設(shè) 投資估算 112 第三節(jié) 流動資金估算 114 第四節(jié) 項目 總 投資 114 第五節(jié) 資金籌措 方案 114 第十 二 章 財務(wù) 效益評價 116 第一節(jié) 評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 116 第二節(jié) 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加 116 第三節(jié) 成本和費用計算 117 第四節(jié) 財務(wù)評價報表 118 第五節(jié) 財務(wù)評價指標 118 第六節(jié) 盈虧平衡分析 118 第七節(jié) 財務(wù)評價 結(jié)論 119 第十 三 章 社會效益評價 120 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 5 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一．項目名稱： ******商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 二．建設(shè)單位： ****** 三．項目法人代表： 四．項目性質(zhì)：新建 五．項目建設(shè)地點： ******商貿(mào)物流綜合市場位于 ******鎮(zhèn)西區(qū)，規(guī)劃占地面積為 950 畝。 六．建設(shè)期限： 2021 年至 2021 年 七．建設(shè)目標 以發(fā)展倉儲為 基礎(chǔ)、 貨物 運輸為龍頭、貨物配送為重點、配套服務(wù)功能為支撐的現(xiàn)代物流中心，力爭在 5 年內(nèi)將其建設(shè)成為功能完善、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效、管理規(guī)范的立足 ******，服務(wù)于全 ******的商貿(mào)物流基地。 八．建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容 1．建設(shè)規(guī)模 ① ******商貿(mào)物流綜合市場 貨物 綜合運輸區(qū)：貨運量 110 萬噸。 ② ******商貿(mào)物流綜合市場 專業(yè) 物流區(qū)設(shè)計規(guī)模為近期物流吞吐量 萬噸 /年，遠期物流吞吐量為 萬噸 /年。 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 6 ◆ 農(nóng)產(chǎn)品物流吞吐量近期為 萬噸 /年（其中肉類產(chǎn)品 萬噸/年），遠期需求量 為 萬噸 /年，同時，每年有 143 萬頭只牲畜需要外運銷售； ◆ 工業(yè)產(chǎn)品物流吞吐量為近期為 萬噸 /年，遠期為 萬噸 /年，還有每年 200 萬件服裝和 3000 萬盒方便食品需要外運銷售； ◆ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料物流吞吐量為 萬噸 /年，同時，每年有近 5000臺（套）農(nóng)機具物流吞吐量。 ◆ 建筑建材物流吞吐量近期為 萬噸 /年，遠期為 萬噸 /年； ◆ 煤炭資源物流吞吐量近期為 20 萬噸 /年，遠期為 35 萬噸 /年。 ◆ 倉儲能力為 萬噸，全部為糧食倉儲庫。預(yù)計到 2021 年物流倉儲需求量達到 200 萬噸， 2020 年物流倉儲需求量達到 400 萬噸。 2．建設(shè)內(nèi)容 ① 建筑工程 本項目 ******商貿(mào)物流綜合市場 占地面積為 950 畝， 共分為 7 個功能區(qū) ， 總建筑面積為 257460 平方米 。 從北向南依次建 設(shè)有： 貨物 綜合運輸區(qū)（含物流信息交換中心、管理配套中心、物流業(yè)務(wù)配套中心、管理服務(wù)中心）、生活日用品及生產(chǎn)資料交易區(qū)、果菜糧交易區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、農(nóng)機及配件產(chǎn)品交易區(qū)、工業(yè)品及建材交易區(qū)和煤炭產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū)等七個功能區(qū) ，以及物流 市場 內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和連接物流 市場 到 赤大白鐵路 ******火車站 2021 米的鐵路單線。 ◆ 貨物 綜 合運輸區(qū) ： 占地面積 200 畝，建筑面積為 22021 平方米，具有集裝箱運輸、配送、裝卸等功能，建設(shè)有辦公樓 5000 平方米，裝卸商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 7 站臺 2021 平方米、集裝箱堆場 2021 平方米、停車場 13000 平方米。 ◆ 生活日用品及生產(chǎn)資料批發(fā)交易區(qū) ： 占地面積 80 畝，建筑面積為25000 平方米，其中：生活資料倉儲面積 10000 平方米，商品展示及交易廳 3000 平方米。生活日用品批發(fā)交易區(qū)倉儲面積 10000 平方米，商品展示及交易廳 2021 平方米。 ◆ 果菜糧肉類批發(fā)交易區(qū) ：占地面積為 200 畝，建筑面積為 62030平方米、其中：倉儲面積 30000 平方米，集裝箱堆場面積 10000 平方米，商品展示廳 10000 平方米，加工包裝車間面積 10000 平方米，交易中心面積 2021 平方米 ,地泵房 30 平方米。 ◆ 綜合服務(wù)區(qū) ：占地面積 50 畝，建筑面積為 16200 平方米，其中停車場 5000 平方米，綜合服務(wù)中心 3000 平方米，臨街商鋪 5000 平方米，車輛檢修、清洗鋪 3000 平方米，室外水沖廁所 200 平方米。 ◆ 農(nóng)機及配件產(chǎn)品交易區(qū) ：農(nóng)機及配件產(chǎn)品交易區(qū)，占地面積 120畝，建筑面積為 42021 平方米，其中倉儲面積 30000 平方米，商品展示廳面積 10000 平方米，交易 中心 2021 平方米。 ◆ 工業(yè)產(chǎn)品及建材交易區(qū) ：占地面積 150 畝，建筑面積為 48000 平方米，其中：工業(yè)產(chǎn)品倉儲面積 20210 平方米，商品展示及交易廳 3000平方米。建筑建材及裝飾材料倉儲面積 20210 平方米，商品展示及交易廳 5000 平方米。 ◆ 煤炭產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū) ：占地面積 150 畝，建筑面積為 42030 萬平方米，其中：倉儲面積 40000 平方米，商品展示及交易廳 2021 平方米。地磅房建筑面積 30 平方米。 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 8 ◆ 市場 內(nèi)其他附屬設(shè)施 ：垃圾轉(zhuǎn)運站 一處，建筑面積 200 平方米。 ◆ 市場內(nèi)道路綠化硬化面積 266800 平方米 （不 計入建筑面積） 。 ② 公用輔助工程建設(shè)，公用配套設(shè)備購置與安裝。 ③ 從赤大白鐵路 ******火車站建設(shè)一條與赤大白鐵路平行的單線，鐵路線長為 2021 延長米。 規(guī)劃七個功能區(qū)各設(shè)置一個站臺，七個站臺的寬度采用 8 米，長度 分別 為 30 和 50 米 的 兩種 。 八．投資估算與資金籌措 項目總投資 萬元， 建設(shè) 投資 萬元， 流動資金 萬元。 九．經(jīng)濟效益 本項目投入運營后， 年平均營業(yè)收入 萬元，利潤總額 萬元。 項目的稅前投資利潤率 %，財務(wù)內(nèi)部收益率 %，財務(wù)凈 現(xiàn)值（ Ic=10%) 萬元，投資回收期（含 3 年建設(shè)期） 年。 十．研究結(jié)論 本項目的建設(shè)，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)全球化、信息化以及綠色物流的發(fā)展要求，有利于加快商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴大市場容量，提高國民經(jīng)濟運行效率；有利于帶動制造業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)部門的健康發(fā)展；有利于擴大就業(yè)，該項目的實施，可以安置就業(yè)崗位 98 個，產(chǎn)生一定的社會效益。 綜上所述，該項目經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益俱佳。此外，投資設(shè)計合理，建設(shè)期短，是一個值得重點扶持的項目。 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 9 十一．主要經(jīng) 濟數(shù)據(jù)及評價指標 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)量 一 設(shè)計規(guī)模 1 近期市場吞吐量（年） 萬噸 2 遠期市場吞吐量（年） 萬噸 3 貨物 綜合運輸區(qū)貨運量 萬噸 110 二 建設(shè)指標 1 占地面積 畝 950 2 總建筑面積 平方米 257460 貨物 綜合運輸區(qū) 平方米 22021 果菜糧批發(fā)交易區(qū) 平方米 62030 生產(chǎn)資料及生活日用品批發(fā)交易區(qū) 平方米 25000 綜合服務(wù)區(qū) 平方 米 16200 農(nóng)機及配件產(chǎn)品交易區(qū) 平方米 42021 工業(yè)產(chǎn)品及建材交易區(qū) 平方米 48000 煤炭產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū) 平方米 42030 市場 內(nèi)其他附屬設(shè)施 平方米 200 3 鐵路專用線 米 2021 4 專用線站臺 個 7 三 勞動用工人數(shù) 人 98 四 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 建設(shè) 投資 萬元 流動資金 萬元 2 營業(yè)收入（年平均） 萬元 3 營業(yè)稅 金及附加（年平均） 萬元 4 總成本費用（年平均） 萬元 5 利潤總額（年平均） 萬元 6 所得稅（年平均） 萬元 7 稅后利潤（年平均） 萬元 五 財務(wù)評價指標（稅前） 1 投資利潤率 % 2 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 3 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%) 萬元 4 投資回收期（含 3 年建設(shè)期） 年 第二節(jié) 可行性研究報告編制的依據(jù)、范圍及原則 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 10 一．編制的依據(jù) 1． 國務(wù)院 《 物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 國發(fā)〔 2021〕 8 號； 2． 《全國 “十一五 ”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》； 3．國家發(fā)改委、鐵道部、交通部、原信息產(chǎn)業(yè)部、商務(wù)部、中國民用航空總局等九部委《印發(fā) “關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見 ”的通知》 4． ****** 發(fā)展和改革 委員會 《 ****** 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā) 展規(guī) 劃（ 20212021 年）》 (送審稿 )； 5． 《 ******國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； 6． 《投資項目可行性研究指南》； 7． 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； 8． 《 ******鎮(zhèn)城市總體規(guī) 劃》； 9．國家現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策、財會、稅收制度； 10．有關(guān)統(tǒng)計資料； 11．建設(shè)單位提供的其它資料。 二．編制的范圍 1．根據(jù) ******社會經(jīng)濟發(fā)展及商貿(mào)物流市場的發(fā)展趨勢研究項目的必要性和可行性。 2．通過投資規(guī)模、建筑設(shè)計方案、建設(shè)內(nèi)容及配套設(shè)施的研究，確定項目的建設(shè)方案和總體布局。 3．通過投資估算、資金籌措、社會效益及經(jīng)濟效益分析，研究項目的合理性。 商貿(mào)物流綜合市場建設(shè)項目 11 4．根據(jù)技術(shù)、環(huán)保、勞動安全、組織機構(gòu)、勞動用工要求，提出項目建設(shè)和管理方案。 三．編制的原則 1．科學(xué)規(guī)劃，整體設(shè)計、分布實施、建成精品的原則。 2．嚴格管理，確保工程質(zhì)量。 3．符合適用、安全、經(jīng)濟、合理、技術(shù)先進、節(jié)約能源的設(shè)計原則。 4．以物暢其流為原則做好市場設(shè)計規(guī)劃，做到功能健全、流程合理、內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)。 5．綠化、美化、亮化、硬化與自然和諧，可持續(xù)發(fā)展的原則。 第三節(jié) 建設(shè)單位概況 ******公司于 2021 年 9 月經(jīng)內(nèi)蒙古自治區(qū)國資委批準成立，是具有投融資職能的國有獨資公司。公司注冊資本 7000 萬元，其中實物資本6000 萬元，貨幣資本 1000 萬元，出資人為 ******人民政府。公司是以****