【正文】 專業(yè)好文檔 商丘市夏邑縣 地塊 調(diào)查 分析報告 專業(yè)好文檔 第一部分 項目地塊概況 專業(yè)好文檔 一、 地塊位置 項目位于 夏邑縣北一環(huán)與二環(huán)路之間 ，北臨北二環(huán)，南臨北一環(huán)，西邊為民房，東邊規(guī)劃路暫未開通。 二、 地塊現(xiàn)狀 項目總占地 35840 平方米，其中 14667 平方米土地已轉(zhuǎn)化為住宅開發(fā)用地，剩余 21173 平方米仍為德信集團工業(yè)用地。 地塊平整方正，三面臨路，通達性 較 好， 但周邊相關(guān)配套尚不完善。 三、 周邊環(huán)境 北一環(huán)和北二環(huán)路都是城市主干道，且路面情況、寬度、綠化在夏邑縣相對較好。 北二環(huán)路從項目 處往東，沿路有電信夏邑分公司、司法局、審記局、統(tǒng)計局、人事局、法院等多個政府部門，目前北二環(huán)路是夏邑縣的行政路之一。 項目一公里范圍內(nèi)分布有一中、職教中心、盛源中學(xué)、孔祖中學(xué)、城關(guān)一小、城關(guān)三小、梁源中學(xué)、梁源小學(xué)、雪楓幼兒園等教育單位；有人民醫(yī)院等醫(yī)療單位；沿北二環(huán)向東 200 米左右的盛世都市名家是目前夏邑縣 目前 規(guī)模相對 較大的 高檔樓盤 之一 。 四、 綜述 項目地塊狀況良好，交通便利，周邊環(huán)境相對較好，但項目 剩余 21173 平方米 土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換與項目東面政府規(guī)劃路的開通也是項目 操作 中 要 重點解決的問題。 專業(yè)好文檔 第二部分 夏邑概述 專業(yè)好文檔 位置、面積及行政區(qū)劃 夏邑縣位于河南省東部，沱河上游 ,處于豫、魯、蘇、皖四省交界區(qū)， 東部和南部與永城市為鄰，西部和北部與虞城縣接壤，西南部與安徽毫州市交界，東北部與安徽碭山縣毗連。西至鄭州 270 公里，東抵徐州 120 公里。 依隴海，南臨江淮，東接云港，西連京九，是京九經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成部分和黃金樞紐。 夏邑總 面積 1470平方公里，人口 113 萬 ，其中 城區(qū)人口 13 萬左右。 夏邑縣轄 8 個鎮(zhèn)、 16 個鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、會亭鎮(zhèn)、車站鎮(zhèn)、李集鎮(zhèn)、楊集鎮(zhèn)、馬頭鎮(zhèn)、韓道口鎮(zhèn)、濟陽鎮(zhèn) ；北鎮(zhèn)鄉(xiāng)、歧河鄉(xiāng)、火店鄉(xiāng)、中峰鄉(xiāng)、羅莊鄉(xiāng)、孔莊鄉(xiāng)、業(yè)廟鄉(xiāng)、何營鄉(xiāng)、駱集鄉(xiāng)、王集鄉(xiāng)、太平鄉(xiāng)、郭店鄉(xiāng)、桑堌鄉(xiāng)、曹集鄉(xiāng)、劉店集鄉(xiāng)、胡橋鄉(xiāng)。 專業(yè)好文檔 交通區(qū)位 夏邑距京九、隴海鐵路交叉的黃金十字架僅 40 公里，隴海鐵路、霍連高速公路、 310 國道、商宿公路在境內(nèi)縱橫交錯，四通八達的交通網(wǎng)遍及城鄉(xiāng)。公路總里程 372 公里，公路密度每百平方公里 公里。有省道 3 條，全長 76 公里，縣鄉(xiāng)道全長 296 公里。橋梁 73 座， 1770 延米，鄉(xiāng)公路晴雨暢通。 664 個行政村通汽車。北部有隴海鐵路 12 公里，地方鐵路商芒路經(jīng)境內(nèi) 48 公里。 文化教育及醫(yī)療衛(wèi)生 夏邑 縣有各類學(xué)校 642 所，其中中專 3 所，高級中學(xué) 7 所，初中 65 所，小學(xué) 567 所，在校學(xué)生 萬人。 其中夏邑縣重點高中是省內(nèi)升學(xué)率最高的重點高中之一。 全縣有衛(wèi)生機構(gòu) 33 個，衛(wèi)生技術(shù)人員 2652 人，擁有病床位 1925 張。 夏邑體育工作成績顯著，被國家體育總局命名為“全國武術(shù)之鄉(xiāng)”。 國民經(jīng)濟 國內(nèi)生產(chǎn)總值 160253 萬元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 1574 元。全縣擁有農(nóng)機、工業(yè)品、農(nóng)資、糧油等 10 多個商品批發(fā)市場，是豫、魯、蘇、皖結(jié)合部重要的物資商品集散地。夏邑是國家商品糧基地縣 、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、優(yōu)質(zhì)蘋果基地縣、秸稈養(yǎng)牛示范縣、瘦肉型豬基地縣、山羊板皮出口基地縣、全國平原綠化達標(biāo)縣和省水利建設(shè)先進縣。 夏邑是全國四大石棉生產(chǎn)基地之一，是全國絲織地毯、抽紗刺繡生產(chǎn)出口基地和全國最大的打火機生產(chǎn)基地。 正在開發(fā)的永（城）夏（邑）煤田儲量達 100 億噸，是全國六大無煙煤基地之一。 夏邑工業(yè)已形成以釀造、化工、鑄造、電纜、食品、建材、機械、糧棉、木材加工等為主的工業(yè)體系。 全縣現(xiàn)有淮海鑄造、味源專業(yè)好文檔 生物、大富豪酒業(yè)、新星啤酒、華泰農(nóng)藥、雪楓粉業(yè)、德信集團、億路電纜、華鵬棉業(yè)、鄭氏化工、新九火機、恒泰木業(yè) 等 10 余家重點企業(yè)，一批具有一定規(guī)格的工業(yè)項目正在興建。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已發(fā)展到 6000 多家，從業(yè)人員達 20 萬人。球墨鑄件、骨粒骨粉、皮毛制品、絲織地毯、抽紗刺繡、和服腰帶等 10 多個產(chǎn)品出口 20 多個國家和地區(qū)。 綜述 夏邑 縣 經(jīng)濟在商丘市相對較好，但經(jīng)濟總量和消費水平不高，城市發(fā)展比較緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)所占比例仍然很高，且工業(yè)基本是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)型企業(yè)較少，從而會使夏邑 縣 未來經(jīng)濟發(fā)展比較平緩。 專業(yè)好文檔 第三部分 夏邑房地產(chǎn)市場概述 專業(yè)好文檔 一 、夏邑房地產(chǎn)成長歷史 夏邑縣 房地產(chǎn)市場 發(fā)展只 是近 3 年 的事 ， 經(jīng)歷了從小規(guī)模自發(fā)開發(fā)到成規(guī)摸社區(qū)的出現(xiàn)。在大盤的拉動下，從 06 年底到 07 年初價格出現(xiàn)了跳躍性成長。 成長過程 [2021 年以前 起步階段 ] —— 在城市改造過程中，城市中心自發(fā)出現(xiàn)一些小規(guī)模的商品房，以 3 棟以下居多 —— 基本沒有外 地開發(fā)商 進入 ， 其間 出現(xiàn)一些早期的項目，例如 2021 年出現(xiàn)的 衛(wèi)康花園等 —— 產(chǎn)品 設(shè)計落后，銷售方法單一 [20212021 年 大盤拉動發(fā)展階段 ] —— 外地 開發(fā)商介入， 推動了住區(qū)品質(zhì)的迅速提升 —— 以都市名家和中央尚城的開發(fā)為標(biāo)志，相對高檔的大規(guī)模 小區(qū)出現(xiàn)，與以往項目形成價差 —— 在此相對高檔的大盤價格的拉動下，原本銷售不暢的其他小規(guī)模樓盤迅速去化，而且價格在大盤增長幅度下也進行了相應(yīng)提升 專業(yè)好文檔 價格成長 —— 在 2021 年以前，夏邑的房地產(chǎn)發(fā)展只是處于自發(fā)性的初級階段，在城市建設(shè)中出現(xiàn)了小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，需求基本以自住為主，價格相對較低，多數(shù)為 700 元 /平米以下的價格 —— 2021 年下半年都市名家的出現(xiàn)到 2021 年中央尚城的入市，相對較大的規(guī)模和相對較高的品質(zhì)感，直接帶動夏邑縣房價的第一次跳躍性發(fā)展，稍具規(guī)模樓盤的房價已達到 1200 左右 。 —— 近幾年，夏邑縣城市道路、綠化、休閑等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢， 城市環(huán)境較差， 栗城廣場等一批市政建設(shè)的擱置都反映了 夏邑縣 本身城市建設(shè)的滯后性 ；另一方面，夏邑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)比例過大，工業(yè)結(jié)構(gòu)中仍以低科技含量的加工制造業(yè)為主，短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變 。在大盤帶動后價格出現(xiàn)的第一次價格躍升之后，夏邑縣房地產(chǎn)的發(fā)展短期內(nèi)沒有城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的支撐，下一步價格成長會相對平緩。 項目 2021 2021 2021 衛(wèi)康花園 600 —— —— 書香名邸 —— 1000 1328 淮?；▓@ —— 956 1200 都市名家 —— 1100 1300 中央尚城 —— —— 1280 專業(yè)好文檔 二、 夏邑房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述 目前尚處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段 從 夏邑縣 的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)況來看， 夏邑縣的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段，且規(guī)模都較小。 區(qū)域市場現(xiàn)有樓盤質(zhì)素不高 夏邑縣 的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，目前尚處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，市場上現(xiàn)有樓盤整體質(zhì)素不高，整體規(guī)劃、景觀布置、戶型設(shè)計、外觀視覺等都比較粗糙，產(chǎn)品一般。 區(qū)域市場放量較少，后續(xù)不足 從目前的市場情況來看，夏邑縣房地產(chǎn)項目的市場投放量較少，目前只有都市名家 和中央尚城兩個大的項目， 都市名家 已處于銷售晚期， 中央尚城銷售 4 成 左右 ， 由于本案入市尚有時日，當(dāng)前區(qū)域項目對本案構(gòu)成的競爭威脅不大。 區(qū)域市政配套建設(shè)尚不完善 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)大型超市以及酒店、高檔娛樂場所等配套設(shè)施較為欠缺。 公共交通系統(tǒng)的欠缺 高檔物業(yè)對公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前公共交通問題欠缺，且遠景規(guī)劃亦較為貧乏。 專業(yè)好文檔 第 四 部分 夏邑典型樓盤情況 專業(yè)好文檔 一、 都市名家 （ 1）位置 北二環(huán)與昌盛路口 （ 2） 產(chǎn)品 以 120— 142 平方米的三房為主 兼有 95 左右的 二房、 150 左右四房和 200— 250 平米的頂層復(fù)式。 （ 3） 價格 時間 2021． 6 2021． 6 均價 1100 1300 （ 4） 賣點 是目前夏邑最具規(guī)模的居住小區(qū)，大盤實力彰顯，增強消費者信心； 對比夏邑其他現(xiàn)有樓盤，小區(qū)整體規(guī)劃到產(chǎn)品外立面設(shè)計相對要好； 部分錯層設(shè)計，在夏邑獨一無二。 （ 5） 銷售情況 從 2021 年開盤至今，剩余 5 套 左右 。 專業(yè)好文檔 二 、 中央尚城 （ 1）位置 人民路與東光街交叉口 （ 2）產(chǎn)品 以 120— 140 平方米的三房為主。 （ 3） 賣點 城市中心，坐擁城市中心成熟的配 套 規(guī)模相對較大， 大盤實力彰顯 （ 4）價格 層數(shù) 1 F 2 F 3 F 4 F 5 F 均價 價格 1388 1388 1388 1120 1120 1280 備注 帶閣樓 （ 5）銷售情況 2021 年 4 月開盤，目前銷售 35%左右。 專業(yè)好文檔 三 、 書香名邸 （ 1）位置 建設(shè)路與雪楓路交叉口 （ 2）規(guī)模 總建筑面積約 5 萬平方， 2021 年 11 月份開盤 推出一期 110 套左右，二期尚未銷售。 （ 3）產(chǎn)品 以 130 平方米左右的三房為主。 （ 4）價格 層數(shù) 1 F 2 F 3 F 4 F 5 F 均價 價格 1388 1388 1388 1238 1238 1328 備注 送 花園 、儲藏室 送儲藏室 送儲藏室 送儲藏室 帶閣樓 送儲藏室 備注：書香名邸 2021 年 11 月份均價在 1000 元 /平方米左右，目前優(yōu)惠前均價達到 1328 左右。 （ 5）銷售情況 已基本銷售完畢 ，剩余少量頂層單位。 專業(yè)好文檔 四、淮?；▓@ （ 1）位置 栗城廣場對面 （ 2）產(chǎn)品 面積（㎡） 90 112 142 169 合計 套數(shù) 20 10 68 20 118 比例（ %） 17 8 58% 17 100% （ 3） 賣 點 東面是城市未來發(fā)展方向，直面栗城廣場，臨近重點高中和汽車站。 （ 4）價格 1F 2F 3F 4F 5F（無閣樓） 均價 2021 年 6 月份 968 978 978 968 888 956 2021 年 3 月份 1218 1318 1318 1218 930 1200 （ 5）銷售情況 2021 年 6 月至今已基本銷售完畢。 專業(yè)好文檔 第四部分 項目投資成本及收入估算 方案一 —— 總 建筑 面積 按 82149． 8 平方米計算 —— 銷售價格按多層 1300 元 /平米 商鋪 3000 元 /平米計算 （一）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 編號 項 目 數(shù)值 單位 01 總用地面積 35840 ㎡ 02 總建筑面積 82149． 8 ㎡ 其中 商業(yè)總建筑面積 14534． 0 ㎡ 住宅建筑面積 67615． 8 ㎡ 03 居住總?cè)丝? 1848 人 04 居住戶數(shù) 528 戶 05 綠地率 39． 2 % 06 容積率 2． 29 專業(yè)好文檔 （ 三 ）項目總成本估算表 序號 項目名稱 計算標(biāo)準(zhǔn) 總金額（萬元） 開發(fā)成本 1 土地成本 4000． 00 2 前期費用 386． 48 2． 1 建筑規(guī)劃 8． 22 20 164． 40 2． 2 建筑 地質(zhì) 勘測 8． 22 15 123． 30 2． 3 建筑招投標(biāo) （ 3） 0． 1% 4． 81 2． 4 預(yù)算審核 （ 3） 0． 1% 4． 81 2． 5 工程監(jiān)理 （ 3） 1% 48． 06 2． 6 三通一平 8． 22 5 41． 10 3 建筑安裝工程費 4805． 50 3． 1 多層住宅 6． 76 550 3718． 00 3． 2 商業(yè) 1． 45 750 1087． 50 4 基礎(chǔ)及市政配套建設(shè)費 8． 22 100 822． 00 5 不可預(yù)見費 （ 1+2+3+4） 3% 300． 42 開發(fā)費用 1 管理費 用 （ 1+2+3+4） 3% 300． 42 2 財務(wù)費用 貸款金額 貸款利率 400． 00 3 銷售費用 銷售收入 3% 394． 51 合計 11409． 33 專業(yè)好文檔 （ 三 ）銷售收入 （全部銷售） 物業(yè)形態(tài) 銷售面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售金額（萬元） 住宅 67615． 80 1300． 00 8790． 05 商業(yè) 14534． 00 3000． 00 4360． 20 合計（萬元） 13150． 25 （四）利潤估算 序號 項目名稱 計算依據(jù) 合計 1 銷售收入 13150． 25 2 總成本費用 11409．