【正文】 on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。 專(zhuān)業(yè)好文檔 第四部分 項(xiàng)目投資成本及收入估算 方案一 —— 總 建筑 面積 按 82149． 8 平方米計(jì)算 —— 銷(xiāo)售價(jià)格按多層 1300 元 /平米 商鋪 3000 元 /平米計(jì)算 （一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 編號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)值 單位 01 總用地面積 35840 ㎡ 02 總建筑面積 82149． 8 ㎡ 其中 商業(yè)總建筑面積 14534． 0 ㎡ 住宅建筑面積 67615． 8 ㎡ 03 居住總?cè)丝? 1848 人 04 居住戶(hù)數(shù) 528 戶(hù) 05 綠地率 39． 2 % 06 容積率 2． 29 專(zhuān)業(yè)好文檔 （ 三 ）項(xiàng)目總成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 總金額（萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)成本 1 土地成本 4000． 00 2 前期費(fèi)用 386． 48 2． 1 建筑規(guī)劃 8． 22 20 164． 40 2． 2 建筑 地質(zhì) 勘測(cè) 8． 22 15 123． 30 2． 3 建筑招投標(biāo) （ 3） 0． 1% 4． 81 2． 4 預(yù)算審核 （ 3） 0． 1% 4． 81 2． 5 工程監(jiān)理 （ 3） 1% 48． 06 2． 6 三通一平 8． 22 5 41． 10 3 建筑安裝工程費(fèi) 4805． 50 3． 1 多層住宅 6． 76 550 3718． 00 3． 2 商業(yè) 1． 45 750 1087． 50 4 基礎(chǔ)及市政配套建設(shè)費(fèi) 8． 22 100 822． 00 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （ 1+2+3+4） 3% 300． 42 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 管理費(fèi) 用 （ 1+2+3+4） 3% 300． 42 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款金額 貸款利率 400． 00 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 3% 394． 51 合計(jì) 11409． 33 專(zhuān)業(yè)好文檔 （ 三 ）銷(xiāo)售收入 （全部銷(xiāo)售） 物業(yè)形態(tài) 銷(xiāo)售面積（㎡） 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /㎡） 銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元） 住宅 67615． 80 1300． 00 8790． 05 商業(yè) 14534． 00 3000． 00 4360． 20 合計(jì)（萬(wàn)元） 13150． 25 （四）利潤(rùn)估算 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 1 銷(xiāo)售收入 13150． 25 2 總成本費(fèi)用 11409． 33 3 營(yíng)業(yè)稅及附加 （ 1） 5． 8% 762． 71 4 利潤(rùn)總額 （ 1）－ （ 2）－ （ 3） 978． 21 5 所得稅 （ 4） 33% 322． 81 稅后利潤(rùn) 655． 40 專(zhuān)業(yè)好文檔 方案 二 —— 總 建筑 面積 按 93701． 3 平方米計(jì)算 —— 銷(xiāo)售價(jià)格按多層 1300 元 /平米 ， 高層 1500 元 /平米 ， 商鋪 3000 元 /平米計(jì)算 （一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 編號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 01 總用地面積 35840 ㎡ 02 總建筑面積 93701． 3 ㎡ 其中 商業(yè)總建筑面積 14749． 0 ㎡ 住宅建筑面積 78952． 3 ㎡ 其中 多層住宅面積 54203． 8 ㎡ 高層住宅面積 24748． 5 ㎡ 03 居住總?cè)丝? 2149 人 04 居住戶(hù)數(shù) 614 戶(hù) 05 綠地率 38． 8 % 06 容積率 2． 61 專(zhuān)業(yè)好文檔 （ 二 ）項(xiàng)目總成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 總金額（萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)成本 1 土地成本 4000． 00 2 前期費(fèi)用 399． 19 2． 1 建筑規(guī)劃 9． 37 20 187． 40 2． 2 建筑勘測(cè)設(shè)計(jì) 9． 37 15 140． 55 2． 3 建筑招投標(biāo) （ 3） 0． 1% 5． 94 2． 4 預(yù)算審核 （ 3） 0． 1% 5． 94 2． 5 工程監(jiān)理 （ 3） 1% 59． 36 3 建筑安裝工程費(fèi) 5936． 00 3． 1 多層住宅 5． 42 550 2981． 00 3． 2 高層住宅 2． 47 750 1852． 50 3． 3 商業(yè) 1． 47 750 1102． 50 4 基礎(chǔ)及市政配套建設(shè)費(fèi) 9． 37 100 937． 00 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （ 1+2+3+4） 3% 338． 17 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 （ 1+2+3+4） 3% 338． 17 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款金額 貸款利率 455． 50 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 3% 455． 50 合計(jì) 12859． 53 專(zhuān)業(yè)好文檔 （ 三 ）銷(xiāo)售收入 物業(yè)形態(tài) 銷(xiāo)售面積（㎡） 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /㎡） 銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元） 住宅 多層住宅 54203． 80 1300． 00 7046． 49 高層住宅 24748． 50 1500． 00 3712． 28 商業(yè) 14749． 00 3000． 00 4424． 70 合計(jì)（萬(wàn)元） 15183． 47 （四）利潤(rùn)估算 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 1 銷(xiāo)售收入 15183． 47 2 總成本費(fèi)用 12859． 53 3 營(yíng)業(yè)稅及附加 （ 1） 5． 8% 880． 64 4 利潤(rùn)總額 （ 1）－ （ 2）－ （ 3） 1443． 30 5 所得稅 （ 4） 33% 476． 29 稅后利潤(rùn) 967． 01 專(zhuān)業(yè)好文檔 Editor39。 專(zhuān)業(yè)好文檔 四、淮海花園 （ 1）位置 栗城廣場(chǎng)對(duì)面 （ 2）產(chǎn)品 面積（㎡） 90 112 142 169 合計(jì) 套數(shù) 20 10 68 20 118 比例（ %） 17 8 58% 17 100% （ 3） 賣(mài) 點(diǎn) 東面是城市未來(lái)發(fā)展方向，直面栗城廣場(chǎng)，臨近重點(diǎn)高中和汽車(chē)站。 （ 4）價(jià)格 層數(shù) 1 F 2 F 3 F 4 F 5 F 均價(jià) 價(jià)格 1388 1388 1388 1238 1238 1328 備注 送 花園 、儲(chǔ)藏室 送儲(chǔ)藏室 送儲(chǔ)藏室 送儲(chǔ)藏室 帶閣樓 送儲(chǔ)藏室 備注：書(shū)香名邸 2021 年 11 月份均價(jià)在 1000 元 /平方米左右，目前優(yōu)惠前均價(jià)達(dá)到 1328 左右。 專(zhuān)業(yè)好文檔 三 、 書(shū)香名邸 （ 1）位置 建設(shè)路與雪楓路交叉口 （ 2）規(guī)模 總建筑面積約 5 萬(wàn)平方， 2021 年 11 月份開(kāi)盤(pán) 推出一期 110 套左右，二期尚未銷(xiāo)售。 專(zhuān)業(yè)好文檔 二 、 中央尚城 （ 1）位置 人民路與東光街交叉口 （ 2）產(chǎn)品 以 120— 140 平方米的三房為主。 （ 3） 價(jià)格 時(shí)間 2021． 6 2021． 6 均價(jià) 1100 1300 （ 4） 賣(mài)點(diǎn) 是目前夏邑最具規(guī)模的居住小區(qū)，大盤(pán)實(shí)力彰顯，增強(qiáng)消費(fèi)者信心； 對(duì)比夏邑其他現(xiàn)有樓盤(pán)，小區(qū)整體規(guī)劃到產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)相對(duì)要好； 部分錯(cuò)層設(shè)計(jì)，在夏邑獨(dú)一無(wú)二。 公共交通系統(tǒng)的欠缺 高檔物業(yè)對(duì)公共交通的依賴(lài)性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前公共交通問(wèn)題欠缺，且遠(yuǎn)景規(guī)劃亦較為貧乏。 區(qū)域市場(chǎng)放量較少，后續(xù)不足 從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，夏邑縣房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)投放量較少，目前只有都市名家 和中央尚城兩個(gè)大的項(xiàng)目， 都市名家 已處于銷(xiāo)售晚期， 中央尚城銷(xiāo)售 4 成 左右 ， 由于本案入市尚有時(shí)日，當(dāng)前區(qū)域項(xiàng)目對(duì)本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。 項(xiàng)目 2021 2021 2021 衛(wèi)康花園 600 —— —— 書(shū)香名邸 —— 1000 1328 淮?；▓@ —— 956 1200 都市名家 —— 1100 1300 中央尚城 —— —— 1280 專(zhuān)業(yè)好文檔 二、 夏邑房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述 目前尚處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段 從 夏邑縣 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)況來(lái)看， 夏邑縣的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段，且規(guī)模都較小。 —— 近幾年，夏邑縣城市道路、綠化、休閑等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展緩慢， 城市環(huán)境較差， 栗城廣場(chǎng)等一批市政建設(shè)的擱置都反映了 夏邑縣 本身城市建設(shè)的滯后性 ；另一方面，夏邑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)比例過(guò)大，工業(yè)結(jié)構(gòu)中仍以低科技含量的加工制造業(yè)為主，短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變 。在大盤(pán)的拉動(dòng)下，從 06 年底到 07 年初價(jià)格出現(xiàn)了跳躍性成長(zhǎng)。 綜述 夏邑 縣 經(jīng)濟(jì)在商丘市相對(duì)較好，但經(jīng)濟(jì)總量和消費(fèi)水平不高，城市發(fā)展比較緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)所占比例仍然很高，且工業(yè)基本是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)型企業(yè)較少，從而會(huì)使夏邑 縣 未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較平緩。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已發(fā)展到 6000 多家，從業(yè)人員達(dá) 20 萬(wàn)人。 夏邑工業(yè)已形成以釀造、化工、鑄造、電纜、食品、建材、機(jī)械、糧棉、木材加工等為主的工業(yè)體系。 夏邑是全國(guó)四大石棉生產(chǎn)基地之一，是全國(guó)絲織地毯、抽紗刺繡生產(chǎn)出口基地和全國(guó)最大的打火機(jī)生產(chǎn)基地。全縣擁有農(nóng)機(jī)、工業(yè)品、農(nóng)資、糧油等 10 多個(gè)商品批發(fā)市場(chǎng)，是豫、魯、蘇、皖結(jié)合部重要的物資商品集散地。 夏邑體育工作成績(jī)顯著，被國(guó)家體育總局命名為“全國(guó)武術(shù)之鄉(xiāng)”。 其中夏邑縣重點(diǎn)高中是省內(nèi)升學(xué)率最高的重點(diǎn)高中之一。北部有隴海鐵路 12 公里，地方鐵路商芒路經(jīng)境內(nèi) 48 公里。橋梁 73 座， 1770 延米，鄉(xiāng)公路晴雨暢通。公路總里程 372 公里，公路密度每百平方公里 公里。 夏邑縣轄 8 個(gè)鎮(zhèn)、 16 個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、會(huì)亭鎮(zhèn)、車(chē)站鎮(zhèn)、李集鎮(zhèn)、楊集鎮(zhèn)、馬頭鎮(zhèn)、韓道口鎮(zhèn)、濟(jì)陽(yáng)鎮(zhèn) ；北鎮(zhèn)鄉(xiāng)、歧河鄉(xiāng)、火店鄉(xiāng)、中峰鄉(xiāng)、羅莊鄉(xiāng)、孔莊鄉(xiāng)、業(yè)廟鄉(xiāng)、何營(yíng)鄉(xiāng)、駱集鄉(xiāng)、王集鄉(xiāng)、太平鄉(xiāng)、郭店鄉(xiāng)、桑堌鄉(xiāng)、曹集鄉(xiāng)、劉店集鄉(xiāng)、胡橋鄉(xiāng)。 依隴海，南臨江淮，東接云港，西連京九，是京九經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶的重要組成部分和黃金樞紐。 專(zhuān)業(yè)好文檔 第二部分 夏邑概述 專(zhuān)業(yè)好文檔 位置、面積及行政區(qū)劃 夏邑縣位于河南省東部，沱河上游 ,處于豫、魯、蘇、皖四省交界區(qū)， 東部和南部與永城市為鄰，西部和北部與虞城縣接壤，西南部與安徽毫州市交界，東北部與安徽碭山縣毗連。都市名家是目前夏邑縣 目前 規(guī)模相對(duì) 較大的 高檔樓盤(pán) 之一 。 北二環(huán)路從項(xiàng)目 處往東，沿路有電信夏邑分公司、司法局、審記局、統(tǒng)計(jì)局、人事局、法院等多個(gè)政府部門(mén)，目前北二環(huán)路是夏邑縣的行政路之一。 地塊平整方正，三面臨路，通達(dá)性 較 好， 但周邊相關(guān)配套尚不完善。專(zhuān)業(yè)好文檔 商丘市夏邑縣 地塊 調(diào)查 分析報(bào)告 專(zhuān)業(yè)好文檔 第一部分 項(xiàng)目地塊概況 專(zhuān)業(yè)好文檔 一、 地塊位置 項(xiàng)目位于 夏邑縣北一環(huán)與二環(huán)路之間 ，北臨北二環(huán)，南臨北一環(huán)，西邊為民房，東邊規(guī)劃路暫未開(kāi)通。 二、 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目總占地 35840 平方米，其中 14667 平方米土地已轉(zhuǎn)化為住宅開(kāi)發(fā)用地，剩余 21173 平方米仍為德信集團(tuán)工業(yè)用地。 三、 周邊環(huán)境 北一環(huán)和北二環(huán)路都是城市主干道，且路面情況、寬度、綠化在夏邑縣相對(duì)較好。 項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)分布有一中、職教中心、盛源中學(xué)、孔祖中學(xué)、城關(guān)一小、城關(guān)三小、梁源中學(xué)、梁源小學(xué)、雪楓幼兒園等教育單位；有人民醫(yī)院等醫(yī)療單位；沿北二環(huán)向東 200 米左右的盛世 四、 綜述 項(xiàng)目地塊狀況良好，交通便利，周邊環(huán)境相對(duì)較好，但項(xiàng)目 剩余 21173 平方米 土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換與項(xiàng)目東面政府規(guī)劃路的開(kāi)通也是項(xiàng)目 操作 中 要 重點(diǎn)解決的問(wèn)題。西至鄭州 270 公里，東抵徐州 120 公里。 夏邑總 面積 1470平方公里，人口 113 萬(wàn) ，其中 城區(qū)人口 13 萬(wàn)左右。 專(zhuān)業(yè)好文檔 交通區(qū)位 夏邑距京九、隴海鐵路交叉的黃金十字架僅 40 公里，隴海鐵路、霍連高速公路、 310 國(guó)道、商宿公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)的交通網(wǎng)遍及城鄉(xiāng)。有省道 3 條，全長(zhǎng) 76 公里，縣鄉(xiāng)道全長(zhǎng) 296 公里。 664 個(gè)行政村通汽車(chē)。 文化教育及醫(yī)療衛(wèi)生 夏邑 縣有各類(lèi)學(xué)校 642 所，其中中專(zhuān) 3 所，高級(jí)中學(xué) 7 所，初中 65 所，小學(xué) 567 所，在校學(xué)生 萬(wàn)人。 全縣有衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 33 個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員 2652 人，擁有病床位 1925 張。 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 160253 萬(wàn)元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1574 元。夏邑是國(guó)家商品糧基地縣 、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、優(yōu)質(zhì)蘋(píng)果基地