【正文】 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 1 1 1 一、物業(yè)管理顧問總體思路 中大莫干山生態(tài)園規(guī)劃定位為高尚別墅住宅區(qū)，她關心現(xiàn)代人的最新三大需求，既生態(tài)的、科技的和個性化的，使業(yè)主能真正感受到綠色家園的自然情趣，能享受到輕松自如，能體會到文化家園給人帶來的生活品質(zhì)。中大莫干山生態(tài)園是中大莫干山生態(tài)園開發(fā)建設有限公司開發(fā)建設的新類型樓盤，我們公司希望通過努力結(jié)合多年類似樓盤物業(yè)管理的經(jīng)驗，定能使中大莫干山生態(tài)園小區(qū)取得良好的社會效益和經(jīng)濟效益。 中大莫干山生態(tài)園的物業(yè)管理總體思路是：運用公司成熟的管理服務理念 和經(jīng)驗，制定相應的管理服務制度和操作規(guī)程，掌握現(xiàn)代化的管理服務方法和手段，通過各種物業(yè)的管理服務實踐，積累各種物業(yè)的成功管理服務經(jīng)驗。 針對本物業(yè)的特點，充分考慮物業(yè)體現(xiàn)在美麗而有著濃郁文化氛圍的城市，人們享有舒適的社區(qū)，網(wǎng)絡化的居住，自由而尊嚴的生活的理念。力求通過物業(yè)管理服務為業(yè)主提供一個安全、文明、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，物業(yè)管理必須提前介入。一方面有利于優(yōu)化設計、完善設計細節(jié)，提高房屋建造和配套設施的施工質(zhì)量，保證物業(yè)的使用功能；另一方面物業(yè)公司本身，加強對所管物業(yè) 情況的全面了解、熟悉，有利于物業(yè)日常管理的順利進行。這是實行物業(yè)有效管理的首要環(huán)節(jié)。根據(jù)公司多年來管理實踐經(jīng)驗，針對中大莫干山生態(tài)園的實際情況，提出如下前期顧問的思路： 詳細審閱所有物業(yè)的設計圖紙，并從物業(yè)管理及用戶角度對物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分等向開發(fā)商提出專業(yè)意見進行改進方案。 協(xié)助開發(fā)商監(jiān)管有關工程進度，列出物業(yè)遺漏工程，并提出改進建議供開發(fā)商參考；同時參加工程部門組織召開的例會及其他重要會議。 協(xié)助審核房屋設備、設施中、大維修保養(yǎng)方案及年度維修保養(yǎng)計劃，同時對預防維修實施計劃提出建議 和意見。 協(xié)助開發(fā)商審定保養(yǎng)合同及引見保養(yǎng)單位。 協(xié)助開發(fā)商挑選所有為物業(yè)提供服務及維護之承辦商，并參與評標工作。 對開發(fā)商選擇的機電設備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、物業(yè)照明設備及裝飾材料進行審查并提出意見和建議。 協(xié)助制定設備驗收標準及物業(yè)接收計劃，草擬工作日程并調(diào)配工程人員按工程進度 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 2 1 2 及質(zhì)量標準逐步進行驗收（包括下列內(nèi)容）： ① 協(xié)助開發(fā)商對物業(yè)總體進行檢查、驗收； ② 協(xié)助開發(fā)商對各功能區(qū)域進行檢查、驗收； ③ 制定有關工程機電設備驗收方案，核對供應商提供的數(shù)據(jù)、資料并參與主要機電設備 的安裝、測試、驗收及試運行； ④ 協(xié)助開發(fā)商對裝飾、裝修進行檢查、驗收； 依照國家現(xiàn)有的法規(guī)及物業(yè)項目具體狀況專門訂立各項有償服務項目的收費標準。 協(xié)助訂立工程部的各項規(guī)章制度（包括崗位責任制、操作規(guī)程及流程，并制定防火及安全守則等），并且負責檢查、督促、完善及改進。 提供工程部所需的勞保用具、儀表器材、物料及各類零配件清單。 1對物業(yè)設備管理及保養(yǎng)提供詳細建議和意見。 1對物業(yè)停車場設備之管理提供詳細建議和意見。 1銷售現(xiàn)場咨詢內(nèi)容： ① 在貴司開盤及現(xiàn)場促銷期間，將派駐有經(jīng)驗的物業(yè)管理 顧問協(xié)助現(xiàn)場銷售人員對客戶解答相關物業(yè)管理問題； ② 協(xié)助貴司在樓書及宣傳資料中涉及物業(yè)管理部分的策劃設計； ③ 就物業(yè)管理法規(guī)方面及物業(yè)管理基本常識等對貴司相關銷售人員進行適當?shù)呐嘤枺? 1對物業(yè)內(nèi)商業(yè)配套設施設置、布局、裝飾等提供詳細建議和意見。 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 3 1 3 二、管理方式 物業(yè)管理公司是相對獨立的質(zhì)量中心，主要任務是根據(jù)業(yè)主的需要和委托合同要求，在公司制定的原則下負責執(zhí)行管理和服務的業(yè)務。管理處實行獨立核算，根據(jù)以收定支原則，自主經(jīng)營，自負盈虧，管理效益與經(jīng)濟效益直接掛鉤。公司經(jīng)理是小區(qū)實施管理服務的第 一責任人，公司實行風險責任基金，由公司經(jīng)理直接組織實施小區(qū)管理服務方案。 根據(jù)小區(qū)管理服務內(nèi)容和要求，公司下設行政服務部、保安部、工程技術部、綠化保潔部。公司對各部門、各崗位建立明確的崗位職責和嚴格的考核制度，實施有效管理。 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 4 1 4 三、 工作計劃 前 期 介 入 工 作 計 劃 序號 項目 工 作 內(nèi) 容 計劃時間 備注 1 組建機構 A、 人員招聘與調(diào)配； B、 制定培訓計劃，實施上崗培訓、考核； C、 根據(jù)實際管理工作需要，人員逐步上崗及試運行。 待 定 2 辦公后勤工作 A、 管理用房確定與裝修； B、 安排員工辦公、住宿和用膳用房； C、 物資配備。 待 定 3 制定與完善各種管理規(guī)章制度 A、 嚴格按照 ISO9001國際質(zhì)量管理體 系標準，制定各項工作制度 ； B、結(jié)合小區(qū)實際情況對各項工作制 度進行調(diào)整完善。 待 定 4 銷售配合 A、參加銷售和房展等樓盤展示促銷活 動，解答購房客戶物業(yè)管理方面 的提問。 B、平時客戶到現(xiàn)場購房或看房時， 向客戶介紹物業(yè)管理情況； C、了解購房客戶對物業(yè)管理需求情況，以便更好地明確管理服務定位。 物業(yè)銷售全過程 5 物業(yè)驗收與接管 A、組織力量，代表業(yè)主利益，依據(jù)接管驗收標準，逐項嚴格進行驗收； B、對不合格項目，備案并督促責任部門限期整改； C、符合接管標準后辦理書面交接物業(yè)手續(xù)。 待 定 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 5 1 5 入 伙 階 段 工 作 序號 項目 工 作 內(nèi) 容 計劃時間 備注 1 入伙實施 A、 與環(huán)衛(wèi)、公安、物價等有關政府部門取得聯(lián)系，開展有關工作； B、 與銷售部做好合同交接工作，工作人員熟悉業(yè)主情況； C、 各項入伙資料文本的準備； D、 明確入伙流程及崗位職責，對有關人員培訓； E、 配合房產(chǎn)公司進行入伙儀式策劃、場地布置和舉行； F、 入伙手續(xù)辦理。 待 定 2 簽定有關協(xié)議向業(yè)主征詢意見 A、 在辦理交付過程中，管理處與每位業(yè)主簽定《業(yè)主公約》、《共建安全文明小區(qū)協(xié)議書》、《物業(yè)管理費收繳協(xié)議》等； B、 對常住人口進行登記； C、 向業(yè)主提示在住宅裝修中應注意的問題； D、 書面征詢業(yè)主對日后物業(yè)管理的建議和需求； E、 匯總業(yè)主驗房中發(fā)現(xiàn)的問題，對日后物業(yè)管理要求、建議，落實整改措施。 待 定 3 檔案建立與管理 A、 收集業(yè)主資料檔案； B、 科學分類； C、 建檔與運用，并將有關檔案逐步輸入電腦。 待 定 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 6 1 6 管 理 期 內(nèi) 工 作 計 劃 管理期 主要規(guī)劃項目 計劃 時間 備注 二次裝 修管理 A、 向業(yè)主宣傳政府有關部門關于裝修管理的規(guī)定和物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)實際情況制定的實施細則； B、 配合做好裝修方案審批，嚴格把好審批關； C、 辦理裝修手續(xù)，與業(yè)主和施工單位負責人簽訂裝修管理協(xié)議； D、 實行分樓包干責任制，認真做好裝修過程管理，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正； E、 做好裝修工程驗收。 裝修 全過程 第一年 正常管 理目標 A、 全面導入 ISO9001 質(zhì)量保證體系，修訂和完善各項管理規(guī)章制度并實施，確保各項物業(yè)管理服務質(zhì)量； B、 對員工進行全面的在崗培訓，增強服務意識、質(zhì)量意識，規(guī)范員工服務行為； C、 開展宣傳教育 活動，加強精神文明建設，普及政府對物業(yè)管理相關的政策法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)定，爭取廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務的理解、支持和配合； D、 每半年采用發(fā)放建議征詢單、上門等形式廣泛征求業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理服務的意見，不斷改進管理服務工作； E、 全面導入 VI 識別系統(tǒng)； F、 視條件進行業(yè)委會成立的準備工作； G、 根據(jù)業(yè)主需要，開展多種經(jīng)營性業(yè)務，方便業(yè)主生活，把小區(qū)建設中各種配套設施充分地利用起來，開展有償、無償服務； H、 按照年度社區(qū)活動計劃，開展豐富多彩的業(yè)主聯(lián)誼活動； I、 總公司服務質(zhì)量督查組每月一次對分公司各項服務質(zhì)量進行全面、深入督查，發(fā) 現(xiàn)問題及時研究改進； J、 通過提高各項服務質(zhì)量，各項有