【正文】 1 第一篇 分析篇 2 【第一章 市場形勢分析】 一、東北區(qū)域分析 （一）揚州東北區(qū)環(huán)境分析 以 “ 主導(dǎo)向南，拓展東西 ” 為城市發(fā)展方向 。南延擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體；完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河?xùn)|分區(qū)，作為生活居住與第三產(chǎn)業(yè)的主要載體。城市總體結(jié)構(gòu)形態(tài) 分區(qū)控制要求 為規(guī)劃建設(shè)用地范圍分為 10 個城市分區(qū)及兩個風(fēng)景區(qū)：老城區(qū)、西部分區(qū)、東部分區(qū)、河?xùn)|分區(qū)、西南分區(qū)、東南分區(qū)、西北分區(qū)、東北分區(qū)、港口分區(qū)、瓜洲分區(qū)、蜀岡 瘦西湖風(fēng)景區(qū)、揚子津風(fēng)景區(qū)。 本項目位于史 可法路與老虎山路的交匯處，屬東北區(qū)的核心地段。區(qū)域東臨古運河風(fēng)光帶，西依 蜀岡 瘦西湖風(fēng)景區(qū) ，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。項目位于老城區(qū)外沿，南臨風(fēng)光秀美的漕河，北面是歷史悠久的邗溝，人文氣息濃郁。 本案an\\案 3 （二）城市建設(shè)用地布局規(guī)劃 從揚州市規(guī)劃局相關(guān)資料獲悉，揚州城市建設(shè)用地布局規(guī)劃以 2021 年為規(guī)劃基準(zhǔn)年 ， 近期至 2021 年 ， 遠(yuǎn)期至 2020 年 ， 遠(yuǎn)景至本世紀(jì)中葉 。規(guī)劃 范圍 分四個層次：市域、都市區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)、中心城發(fā)展控制區(qū) 。 東北分區(qū) 是以生活居住、公共服務(wù)功能為主，配套設(shè)施完善的城市 規(guī)劃 區(qū)。融交通換乘、文教體育、現(xiàn)代商業(yè)等多功 能為一體的生態(tài)型、復(fù)合型城市 域。東北分區(qū)有 配置完善的商業(yè) 、 文化 、 娛樂設(shè)施 ；史公祠 、 工藝美術(shù) 館 、揚州民族工業(yè)展覽館、水展覽館 等文化設(shè)施 將 形成 市民 文化中心 。區(qū)內(nèi) 集聚商業(yè)、金融、人文、 餐飲 、商務(wù)旅游、娛樂、專業(yè)服務(wù)等各類服務(wù)業(yè)要素， 逐步 打造成 為 集休閑區(qū)、現(xiàn)代商務(wù)購物旅游 及生活居住于一體的熱點區(qū)域。 依托東北區(qū)域的總體規(guī)劃建設(shè)，御河苑、陽光水岸等一批樓盤，以及友誼廣場、 123 地塊等商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，使得該區(qū)域房地產(chǎn)市場的開發(fā)，一改此前被“冷落”的尷尬境地，目前已初具規(guī)模形象與氣候。 但必須清醒地認(rèn)識到，東北 區(qū)雖然具備較好的硬件條件和城市規(guī)劃前景，但區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，且近期總體開發(fā)力度一直滯后于除老城區(qū)外的其他區(qū)域。對于本項目而言，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 （三）項目所屬區(qū)域優(yōu)勢突出，為項目開發(fā) 提供了必要基礎(chǔ) 項目所屬的東北分區(qū)東西環(huán)繞古運河風(fēng)光帶及 蜀岡 瘦西湖風(fēng)景區(qū) ，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，人文氣息濃郁。便捷的交通環(huán)境將極大地促進(jìn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時本區(qū)域距離市中心文昌閣商圈較近，并且周邊集中了電廠、學(xué)校、醫(yī)院、金融單位。依托東北區(qū)較好的硬件條件和城市規(guī)劃前景，本項目具備較好的銷售機(jī)遇與優(yōu)勢。 4 二、項目市場競爭分析 （一）項目周邊房地產(chǎn)狀況分析 項目位于揚州城區(qū)的東北區(qū)，漕河路北側(cè)，史可法路西側(cè)。 區(qū)域逐步復(fù)興 史可法路為東北區(qū)連接主城區(qū)的主干道，南向越護(hù)城河而接國慶路，目前正在進(jìn)行拓寬改造。史可法路拓寬改造工程南起鹽阜路，北至邗溝路，全長 1838 米，改造后鹽阜路至梅嶺路段道路寬度為 30 米，梅嶺路至邗溝路段道路寬度為 36 米，其中機(jī)動車道寬 15 米，綠化分隔帶寬 － 米，慢車道及人行道寬度為 6－ 7 米。排水系統(tǒng)為雨污分流。 漕河路對城市的貢獻(xiàn)是多方面的，由于瘦西湖的特殊地位，過去市區(qū)文昌路以北一直缺少一條貫穿東 西的城市干道，而漕河路的擴(kuò)建改變了這一狀況，其向西與友誼路打通，并通過平山堂路與揚子江北路相接，城市北區(qū)東西向走廊已經(jīng)形成；另外邗溝路工程正在擴(kuò)建，加上已經(jīng)建設(shè)完工的運河北路和友誼路，三縱兩橫交通網(wǎng)支撐起揚州東北城區(qū)的框架。 漕河路以北、老虎山附近的區(qū)域目前主要是以工業(yè)為主，隨著城市改造和拆遷量的提高，市職業(yè)大學(xué)的搬遷和油田的入駐，該區(qū)域住宅的需求量尤其是中高檔住宅的需求量會進(jìn)一步提升，但該地區(qū)一直缺少一個高檔的社區(qū)來滿足市民的居住消費。從居住氛圍來講，由于該區(qū)域有數(shù)個建設(shè)較早的成熟社區(qū)，安莊新村、竹西花苑 、梅花山莊早已建成入住，人氣相對比較旺盛。 此外，該區(qū)域是揚州最為古老的城區(qū)之一，更是揚州文化的發(fā)源地，早在春秋時期，吳王夫差在此地挖邗溝、筑邗城，奠定了城市的基礎(chǔ)，古老的城市底蘊讓很多居民留戀。 從房地產(chǎn)角度來講，該地段的升值潛力無疑是受到關(guān)注的另一個原因，市建設(shè)局有關(guān)人士介紹，該區(qū)域在揚州房地產(chǎn)起步較晚，但卻是改建力度最大、城建發(fā)展最為迅速的一個地區(qū)，從規(guī)劃上來講，這個地段發(fā)展的態(tài)勢非常好，漕河以北、邗溝以南在未來的數(shù) 5 年內(nèi)將會興建一大批住宅項目。尤其是老虎山附近，本就是揚州城老的住宅區(qū)，通過改造，周邊自 然環(huán)境無可比擬的，通過漕河路或邗溝路向西不遠(yuǎn)就是瘦西湖、蜀崗風(fēng)景區(qū)，古運河風(fēng)光帶、漕河風(fēng)光帶、邗溝風(fēng)光帶環(huán)繞周圍。 東聯(lián)新興熱土 在 2021 年 6 月 28 日舉行的土地拍賣會上，總共推出的 8 個地塊中有 3 塊在地處揚州的東 北 區(qū)，有專家分析，這可能是東 北 區(qū)房地產(chǎn)全面啟動的一個信號。 揚州的規(guī)劃思路是主導(dǎo)向南、西進(jìn)東聯(lián)，但縱觀這兩年揚州的城市發(fā)展，可以說西進(jìn)有余而東聯(lián)不足。城市東、西發(fā)展的差異在去年達(dá)到了頂峰，一方面，西區(qū)不斷有新的房產(chǎn)項目落戶，房價高位運行，另一方面，東北區(qū)和主城區(qū)由于隸屬揚州老城區(qū)，受古城保護(hù)的影 響，可以推出的地塊本就不多，再加上某些房產(chǎn)項目由于拆遷問題延遲交房，西區(qū)一支獨秀的狀況一直無法改變。 相關(guān)人士表示，目前揚州西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)相對成熟，已經(jīng)走出政府引導(dǎo)的階段，揚州的遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)是″雙百″（人口過百萬、面積過百平方公里）大城，光靠西區(qū)的發(fā)展是無法支撐整個城市的基本運營，在揚州西區(qū)之外，目前最現(xiàn)實的發(fā)展方向就是東聯(lián)。 事實上，東北區(qū)的種種優(yōu)勢決定了其在今后發(fā)展的潛力，在結(jié)束不久的 2021 揚州房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，市政府研究室王軍志表示，揚州東區(qū) 及北區(qū) 對揚州城市來說，是不可多得的拓展區(qū)域，它至少有幾 個有利條件： 東北區(qū) 是水路、公路、鐵路的三個交匯點， 東北區(qū)擁 有優(yōu)良的水環(huán)境，構(gòu)建親水城市是未來城市發(fā)展的高品位追求，建設(shè)水文化城是當(dāng)今的時尚，而東部三條大河貫穿南北，呈川字型分布，是不可多得的天然資源，雖然在這一區(qū)位建設(shè)成本較高，但帶來的城市形態(tài)必定是高品位的。從政府推出地塊的區(qū)位來看，目前已經(jīng)邁出了 發(fā)展東北區(qū)域的 第一步。 6 （二）項目競爭對手分析 直接競爭對手分析 陽光水岸個案競爭詳細(xì)分析 案名 陽光水岸 工地位置 鄰漕河路 投資興建 揚州市天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷代理 南京好利益 占地 面積 公頃 廣告企劃 上海三麥至立 調(diào)查日期 20211018 建筑面積 103657 ㎡ 物業(yè)管理 上海仙霞物業(yè)管理 車位數(shù)量 容積率 總戶數(shù) 766 戶 售出戶數(shù) 綠地率 % 推出物業(yè)類型 疊加、復(fù)式別墅 小高層 銷售情況 良好 銷售價格 小高層 多層 疊加 聯(lián)排 3300 元 /㎡ 3500 元 /㎡ 4300 元 /㎡ 4500 元 /㎡ 主力戶型 公開日期 小高層、多層 疊加、聯(lián)排 小高層和多層主力戶型為三房，包括： 98 ㎡兩房兩廳二衛(wèi)、 105㎡三房兩廳一衛(wèi)、 113 ㎡ 三房兩廳一衛(wèi)、 120 ㎡三房兩廳一衛(wèi)、125 ㎡三房兩廳二衛(wèi)、 129 ㎡三房兩廳二衛(wèi)； 154 ㎡四房兩廳三衛(wèi)、 244 ㎡五房兩廳四衛(wèi)、200 ㎡五房二廳三衛(wèi)； 7 御河苑競爭分析 案名 御河苑 工地位置 鄰漕河路 投資興建 揚州美迪房地產(chǎn)開發(fā)公司 行銷代理 南京大公務(wù)實 占地面積 58944 ㎡ 視覺推廣 江揚廣告 建筑面積 11 萬㎡ 物業(yè)類型 多層為輔，小高層為主 銷售情況 10 月 29 日預(yù)約登記 推出物業(yè) 多層、沿街小高層 銷售價格 多層價格區(qū)間： 3300－ 3500 元 /㎡ 小高層僅推出房號，價格未公布 主力戶型 120－ 130 ㎡之間的三房 銷售政策 10 月 29 日預(yù)約登記，當(dāng)天繳納 1 萬元可保留房號至開盤，此訂金可退， 11 月底正式開盤。 8 其他次級競爭對手分析 樓盤名稱 基本情況 樓盤類型和數(shù)量 建筑面積 (㎡ ) 已經(jīng)開發(fā)情況 價格 (元 /㎡ ) 開盤時間 交付時間 銷售情 況 江陵香樟苑 建筑面積： 11056 ㎡ 占地面積： 7690 ㎡ 容積率： 綠化率： 35% 總戶數(shù)： 91戶 多層 5幢 10291 已建成 3200 05年 6月 約 100% 商業(yè) 765 鴻福家 園 建筑面積 ： ㎡ 占地面積： ㎡ 容積率： 綠化率：% 多層 30幢 一期為政策房，全部銷售 05年 2月 小高層 9幢 4 幢小高層商品房 5 月份開始銷售 05 年 5 月 05年 6月 商業(yè)及公建 萊茵苑 建筑面積： 17萬㎡ 占地面積： 10萬㎡ 容積率： 綠化率： 40% 多層 33幢 一期推出 10 幢多層住宅，其余因拆遷問題遲遲無法開工。 35503900 06 年 6 月 84% 小高層 7幢 商業(yè)及公建 2 幢萊茵小鎮(zhèn)，銷售約四成 最高 10000 36% 良友新苑 建筑面積： 20969 ㎡ 綠化率： 30% 多層 11幢 17283 在售一期，二期 05 年 6 月推出 05 年 6 月 77% 商鋪 3686 20% 竹西新地 占地面積： 100652 ㎡ 建筑面積： 167000 ㎡ 多層 11 棟 小高層 4 棟 167000 ㎡ 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 小高層：3200，開盤后將有額外折扣優(yōu)惠 11 月中旬正式銷售 06 年 1 月 未開始 9 （三）競爭分析總結(jié) 通過對項目所在房地產(chǎn)市場的調(diào)查，結(jié)論如下： 本案周邊現(xiàn)有樓盤較少，中低檔物業(yè)占相當(dāng)比重。 本案所在區(qū)域現(xiàn)有項目多為“政策房”及其他中低檔次住宅，為本案項目整體檔次提升帶來一定的阻力。 區(qū)域內(nèi)住宅市場已初顯旺勢，將面臨大規(guī)模的住宅供應(yīng)。 項目周邊已有較大規(guī)模地塊的推出，同時政府部門有意危房棚戶的改造，市場趨熱指日可待。 多高層的戶型設(shè)計多為中等戶型，大戶型和小戶型的比重都比較小。 多高層的戶型面積大部分小于 150 ㎡，大部分主力戶型以 120－ 130 之間的三室兩廳兩衛(wèi)和兩室兩 廳兩衛(wèi)為主，其中也包括一定數(shù)量的一衛(wèi)的產(chǎn)品。 150 以上和 90 以下的戶型比例比較小。 價格 銷售價格整體表現(xiàn)與其他片區(qū)的項目存在一定的落差，從目前在售的樓盤來看，多層的價格大多在 3200 元左右徘徊，明顯低于西區(qū)中部的房價平均水平。但近期開盤的陽光水岸憑借得天獨厚的地理位置，銷售價格明顯高于本區(qū)域周邊樓盤。 客層分析 現(xiàn)有項目多定位于中低收入階層，主要以本地消化為主，為區(qū)域內(nèi)改善居住條件的家庭，這與區(qū)域產(chǎn)品整體檔次有很大關(guān)系。 10 三、區(qū)域內(nèi)配套詳解 我們沿圍繞本案周邊的五條道路周邊的情況分別進(jìn)行了考察 ，了解了項目周邊的企業(yè)分布、競爭樓盤以及配套設(shè)施分布狀況。 （一）項目南向史可法路有如下企業(yè) /設(shè)施 /居民小區(qū)： 羅陽酒店用品配套銷售中心、揚州金力電動工具有限公司、市政公用局、道路建設(shè)指揮部、中鐵大橋局寧啟鐵路項目部、揚州婦幼保健院、中國農(nóng)業(yè)銀行梅嶺支行、秦淮人家、金山大酒店、中國移動通信、中國新型建筑材料公司揚州分公司、揚州醫(yī)療救護(hù)總站、揚州心理衛(wèi)生中心、糧食局郊區(qū)分局、建設(shè)銀行、工行國慶北路分理處、新華書店史可法路店、百江燃?xì)夥?wù)中心、悠然美容、地稅二分局、揚州高電壓測試設(shè)備廠、高佳莊海鮮酒樓、梅嶺小學(xué) 、史公祠、天寧寺等。 （二）項目北向史可法路有如下企業(yè) /設(shè)施 /居民小區(qū)： 城北醫(yī)院、中亞糖煙酒公司、武警揚州支隊、富貴園售樓處、郊區(qū)信用合作社、交警二四五大隊、揚州日模邗溝裝飾工程有限公司、康乃馨飯店