【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 40 頁 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范公司運營，加強員工管理，提高工作效率，營造良好的工作氛圍，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結(jié)合公司實際，特制定本《公司管理規(guī)定》（以下簡稱本規(guī)定）。 第二條 公司員工必須嚴格執(zhí)行本規(guī)定的各項制度 (公司部分部門因工作特殊性質(zhì)所制定的其他管理規(guī)定，經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)批準后，按照該部門規(guī)定執(zhí)行 )。 第三條 公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理根據(jù)董事會的決議和董事長之任命管理公司一切事務，并設副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理若干名，協(xié)助總經(jīng)理工作。 第四條 公司機構(gòu)設置：公司設置總經(jīng)理室、辦 公室、財務部、保安部、清衛(wèi)綠化部、工程維修部、市場經(jīng)營部等部門，并根據(jù)業(yè)務發(fā)展開設分公司。 第五條 公司機構(gòu)設置圖 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 40 頁 某某物業(yè)有限公司 總經(jīng)理室 保安部 清衛(wèi)綠化部 工程維修部 市場經(jīng)營部 國驊集團 慈溪分公司 東方閣管理處 東方城管理處 東方苑管理處 雅渡新村管理處 汽運寫字樓管理處 財務部 辦公室 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 40 頁 第二章 部門職責 第一條 總經(jīng)理室： 全面負責、主持公司的各項工作，對公司的一切事務具有最高決策權，對公司的一切運營狀況負全部責任； 負責制定公司月、年度計劃和長期發(fā)展規(guī)劃； 制定各部門的職責權限，確定各崗位的任職條件。 主持管理評審，領導內(nèi)部審核； 第二條 辦公室 擔負公 司的行政管理、考核評比、企發(fā)職責，設立投訴處理中心，在公司規(guī)模擴大后分離為行政管理部、品質(zhì)管理部、企業(yè)發(fā)展部、投訴處理中心。 （一）、行政管理部 負責公司員工的招聘、培訓； 負責公司的固定資產(chǎn)登記、管理和維護； 負責公司內(nèi)部宣傳，組織公司內(nèi)部的各類會議，跟蹤落實會議決議； 負責識別、收集最新的有關法律、法規(guī)，并轉(zhuǎn)發(fā)相應部門； 負責公司各類合同、文件、檔案和 印章管理等工作 ； 負責對公司的辦公設施和工作環(huán)境進行管理； 負責對公司員工的工牌、著裝進行管理； 負責公司各部門辦公用品的 采購管理； （二）、企發(fā)部 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 40 頁 負責公司發(fā)展的近遠期規(guī)劃，為總經(jīng)理的工作提供意見和參考； 掌握與物業(yè)管理項目有關的法律、法規(guī)、政策知識； 負責企業(yè)發(fā)展項目，包括物業(yè)項目投標書的策劃、制作等； 負責收集物業(yè)招標信息，代表公司簽訂物業(yè)委托管理合同（協(xié)議）； 負責組織公司相關部門對招標書、投標書、物業(yè)委托合同（協(xié)議）評審； 負責開展與物業(yè)有關的市場調(diào)查，形成文字、圖案信息及分析報告； 負責公司的形象宣傳，做好新物業(yè)項目的形象策劃。 （三）、投訴服務中心 負責 受理業(yè)主投訴或復訴，組織解決 ，并 轉(zhuǎn)交相關部門， 組織調(diào)查業(yè)主反饋信息并進行分析，為服務改進提供依據(jù)，將意見、建議總結(jié)歸納后提交總經(jīng)理。 第三條 財務部 建立和健全各項財務管理制度； 掌握公司的資本運作、成本核算、預算處理及財務管理，負責各項費用的收取和支出等； 執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發(fā)放員工工資、獎金； 執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票使用規(guī)定，做好收費發(fā)票購買、保管、使用及回收工作； 編制記賬憑證，及時記賬，及時遍報各種報表，妥善管理會計賬 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 40 頁 冊檔案； 擬定各項財務計劃，及時反映財務 狀況，提供財務分析報告，當好參謀。 第四條 保安部（可在公司規(guī)模擴大后獨立為安保分公司） 根據(jù)公司對保安工作總體要求和目標，制定、建立整套管理體系，制定《保安制度》； 根據(jù)管理處對保安人員的需要，做好對保安人員的招聘、培訓、調(diào)整、辭退等工作； 負責保安人員上崗的崗前培訓，在崗間的崗位培訓，加強隊員的政治、業(yè)務素質(zhì)，提高實際應用能力； 做好公司所管理轄區(qū)物業(yè)的治安、消防、車輛管理工作， 協(xié)調(diào)處理各物業(yè)轄區(qū)的安全方面突發(fā)事件， 確保物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全； 加強保安工作和保安隊員的管理，組織 實施保安工作的各項監(jiān)督、檢查，特別是夜間巡查，對不符合要求、不規(guī)范行為進行糾正和處罰； 負責對外相關部門的對口聯(lián)系，并根據(jù)有關要求負責處理； 做好服裝、器材等的選購，并對管理處所需數(shù)量進行控制。 第四條 清衛(wèi)綠化部（可在公司規(guī)模擴大后獨立為保潔分公司） 制定《衛(wèi)生制度》、《綠化制度》，根據(jù)小區(qū)收費資質(zhì)制定相應衛(wèi)生標準； 做好公司所管理轄區(qū)物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護工作； 負責清衛(wèi)綠化人員的招聘、培訓； 定期、不定期對各小區(qū)進行衛(wèi)生、綠化檢查，檢查各小區(qū)對衛(wèi)生、綠化制度的落實情況。 第五條 工程維修部 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 40 頁 負責公司所轄房屋建筑、公共部位、公用設施、機電設備的運行、養(yǎng)護、維修等技術管理工作； 負責業(yè)主提出的維修服務，提供有償服務； 負責業(yè)主辦理裝修審批手續(xù)； 負責組織對采購材料和外協(xié)服務的供方進行評審，以及工程外協(xié)服務的監(jiān)督管理； 負責本部門各崗位的技能培訓及考核； 第六條 市場開發(fā)部 利用公司經(jīng)營用房、經(jīng)營項目、物業(yè)管理區(qū)域開展各種經(jīng)營活動，為公司創(chuàng)造經(jīng)濟效益。 第七條 管理處 負責物業(yè)管理范圍內(nèi)各項服務活動的正常開展和提供，實施綜合管理、監(jiān)督和指導； 與業(yè)主溝通，了解業(yè)主需求和業(yè)主反饋信息，及時有效處理； 負責建立業(yè)主檔案，辦理入住、遷出手續(xù)及裝修申請手續(xù)； 負責物業(yè)管理費用及代收、代付費用的管理； 組織策劃社區(qū)文化服務，代表業(yè)主就物業(yè)管理事務與政府相關部門協(xié)調(diào)處理； 負責物業(yè)管理范圍內(nèi)標識的使用管理； 負責本部門服務所用材料的管理； 負責本部門外協(xié)服務的監(jiān)督管理； 負責本部門員工的技能培訓和考核。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 40 頁 第三章 人事管理規(guī)定 第一節(jié) 員工招聘規(guī)定 第一條 目的 為確保公司的管理水平和服務質(zhì)量，提高員工的整體素質(zhì)，特制定公 司各崗位任職標準。 第二條 任職條件 部門經(jīng)理級 大專（含大專）以上學歷，有較強的組織、管理、協(xié)調(diào)能力。為人正直，以身作則，實際掌握本部門的專業(yè)知識和技能，會簡單的電腦操作，有兩年以上相關工作經(jīng)驗，能獨立負責本部門的管理工作。有特殊技能者可適當放寬條件。 管理處主任級 大專（含大專）以上學歷，具有兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，思路開闊，會講普通話，能聽懂寧波話，會簡單的電腦操作，持有建設部頒發(fā)的物業(yè)管理專業(yè)上崗證書，有很強的人際溝通能力。有特殊技能者可適當放寬條件。 管理員 高中（含高中）以上文化 程度，五官端正，身體健康，會講普通話、能聽懂寧波話，會簡單的電腦操作，具有一定的禮貌修養(yǎng)，能吃苦耐勞，交際能力強。 文員、內(nèi)勤 中專（高中）以上學歷，具有一定的文字表達能力，熟悉公文寫作 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 40 頁 基本要求，熟練掌握辦公軟件操作，有文檔管理經(jīng)驗。 工程維修人員 初中以上文化，持有相關工種上崗證書，能熟練操作工程維修項目，能吃苦耐勞，有較強的溝通能力。 保安人員 初中以上文化程度，身體健康，五官端正，能力、責任心強，素質(zhì)高。一星級小區(qū)原則上配備年齡不超過 60 周歲的本地保安；二星級小區(qū)原則上配備年齡不超過 55周 歲的本地保安 。三星級小區(qū)配備年齡較輕（原則上不超過 40 歲）的保安人員，本、外地人均可，退伍軍人優(yōu)先。 清衛(wèi)工 身體健康，五官端正，工作細致周到，能吃苦耐勞，年齡在 55 歲以下。 其他人員 按各部門招聘要求適時制定。 第三條 各部門根據(jù)實際需要向主管領導提出招聘申請，經(jīng)主管領導批準后，由辦公室組織負責招聘，相關部門協(xié)助招聘。 第四條 公司招聘員工的主要原則是依據(jù)應聘者是否具有應聘崗位職務素質(zhì)和培養(yǎng)潛質(zhì)，并以該職位人員應具有的業(yè)務知識和操作技能為考核標準，采取“公開招聘、擇優(yōu)錄取”的方式進行。受聘者 以政治、身體狀況、學歷、工作經(jīng)歷（專業(yè)崗位需要專業(yè)證書）等，以及是否具有為公司長期服務的思想為公司的招聘錄用標準。 第五條 應聘者應首先填寫《某某物業(yè)有限公司應聘登記表》，經(jīng)面試、筆試、實際操作等程序后考核后方可聘用，進入試用期，試用期內(nèi)管理處主任以下員工月工資下浮壹佰元，管理處主任（含）以上月工資 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 40 頁 下浮貳百元，清衛(wèi)工在試用期內(nèi)