【正文】 呈交： 九臺市 XX 建材 家居廣場營銷方案 呈報方：長春 大酉 房地產(chǎn)營銷 策劃有限 公司 呈報日期： 2021 年 8 月 16 日 營銷策劃背景： xx 家居建材廣場 位于 九臺市 東環(huán)城路以西，工農(nóng)大街延長段以南 ，土地面 積為 135845 平方米， 規(guī)劃總 建筑面 積 143200 平方米 。 根據(jù) 項 目情 況 ，本地 塊 位于 九臺市 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ， 且本地 塊 是 九臺市 建筑材料市場 資 源 相對較好 的一 塊 地，因此在 開發(fā)、銷售 上需 對 于整 個區(qū)域 市 場的 現(xiàn)狀 及未 來發(fā) 展走 勢 有一 個 比 較 深入的了解。 由此我 們 在 項 目 啟動 前期 對 整 個 的市 場 作出一 個 比 較 深入的 調(diào)查 分析，為項 目的 開發(fā) 作 好前期的準 備 工作。 項目直接關(guān)聯(lián)關(guān)鍵問題： 項 目的價格支撐點 ？ 未 來 鄰近城市 將 出 現(xiàn)較 大的供 應(yīng) 量， 項 目如何形成差 異 化 競爭 ？ 項 目客源 從 何而 來 ？ 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 2 項 目 產(chǎn) 品的核心 賣 點 ？ 目錄 第一部分 開發(fā)商的計劃及意愿 一、總體目標 二、項目特征及功能 三、運營計劃及方向 四、具體計劃 第二部分 市場 調(diào)查分析 一、 九臺市 經(jīng)濟情況 二、 市內(nèi)三道街中段老建材家裝市場 以及周邊建材市場 現(xiàn)狀調(diào)查分析 三、 消費者 需求分析 四、九臺市門市價格 五 、置業(yè)群體特征 六 、國家調(diào)控下的市場觀察 第三部分 項目分析 一、 項目 自身分析 二、項目機會點與威脅點 分析 三 、結(jié)論 第四部分 策劃方案 （即戰(zhàn)略制定） 一、問題解決方式 二、項目定位 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 3 三、 整合 策略 四、推廣 策略 第 五 部分 銷售執(zhí)行方案 一、 銷售計劃編制及說明 二、 不同階段的銷售目標與銷售實質(zhì)內(nèi)容 三、 本項目銷售的完全保障策略 第 六 部分 銷售團隊組建 一、組織架構(gòu) 二、具體架構(gòu) 三、崗位職任 第七部分 項目建議 一、 項目配套建議 二、 項目運作建議 第一部分 開發(fā)商的計劃及意愿 一、總體目標 九臺市 xx 建材 家居廣場 項目位于 九臺市 東環(huán)城路以西，工農(nóng)大街延長段以南 ，其中 一 期 規(guī)劃 約 ㎡，由 九臺市建筑公司 自主規(guī)劃，分步連續(xù)開發(fā)，政府扶持、市場化經(jīng)營。 立足高起點、高標準、高速度，以新建、改造、提升為建設(shè)主線，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 4 一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理為營運主線，打造 九臺市 最大的家居 建材 裝飾專業(yè) 一體化的 流通服務(wù)平臺。 二、項目特征及功能 項目定位 及發(fā)展方向 以 建材 為基礎(chǔ)，以 九臺市 待開發(fā)房產(chǎn)及已開發(fā)房產(chǎn)為依托，將該項目建設(shè)成立足 九臺市 內(nèi)，輻射整個 九臺 城鎮(zhèn)的家居 建材 裝飾展銷中心、貿(mào)易中心、物流中心?? 以 建筑材料 為靈魂， 建筑貿(mào)易 為紐帶，以 九臺市 裝飾方面 現(xiàn)有資 源整合為基礎(chǔ)，對九臺市 的家居裝飾 進行全方位整合，全面提升 其 經(jīng)營層次和行業(yè)地位，使項目成為 九臺市 面向省內(nèi)、政府招商引資的力作 名片。 項目構(gòu)成 建筑材料、 陶瓷、潔具、裝飾材料、家私等部分組成，滿足“一站式消費”的需求。 規(guī)劃布局 利用“一個理念”，“ 兩大 分區(qū)”來進行規(guī)劃定位。所謂一個理念，即 九臺市 最大、最具規(guī)模及影響力的高端 xx 建材 家居廣場 ， 兩大 分區(qū)，即 建筑 材料、家 居裝飾材料兩大 部分進行全方位整合。 項目功能 將依據(jù)地塊的特點，實行分區(qū)布局 （ 1） 在 九臺市 建設(shè)成區(qū)域內(nèi)最大的、檔次最高的家居 建 材 裝飾 交易貿(mào)易中心。 （ 2） 核心區(qū)部分，對 建筑材料 、 室 內(nèi)用材等 進行 檔次提升 ，使之成為規(guī)?；I(yè)化的 一站式 銷售市場。以此提升核心區(qū)商業(yè)價值，引領(lǐng) 行 業(yè)新高度。 三、運營計劃及方向 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 5 運營計劃 （ 1）大規(guī)模、大規(guī)劃、大投資 （ 2） 分兩期 開發(fā)、 滾動發(fā)展 （ 3）成熟一步、操作一步、培育一步 （ 4）高起點、高標準、高速度 項目實施 預(yù)計項目總投資約 元，其中首期投資約 元，建筑總規(guī)模約 5 萬平方米，力爭以快制勝，項目落實后，將集中優(yōu)勢資源快速入駐，實施項目的滾動開發(fā)。在建設(shè)周期上，計劃 2021 年 建 設(shè)全面啟動，到 2021 年，力爭項目全部建成。 四、具體計劃 具體計劃 （ 1） 銷售方式 A 以 單純銷 售為主。 B 以 租帶售 ，產(chǎn)權(quán)銷售為主，出租使用為輔。 ? 以租帶售 所謂的以租帶售方式就是將商品房進行出租，并與租房者簽訂一個合同， 建議合同期限為三年以內(nèi)， 在合同期內(nèi) 購買 所 租賃 的 門市 房，開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán)；如果租房者在合同期限內(nèi)不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。 這種方 式有三個優(yōu)點： 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 6 一是 ： 打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對買賣雙方都有好處。現(xiàn)在許多人害怕一旦交了款，房子出現(xiàn)了問題，怕開發(fā)商翻臉不認賬，出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題無法解決。而現(xiàn)在的先租后買就有了先觀察房屋質(zhì)量的時間，消費者心里有數(shù)，房屋質(zhì)量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會有太大的經(jīng)濟損失。 二是 ： 如果租房者想買下所租的房子時，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實惠。 三是 ： 即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒有閑置，昔日的包袱變成了財富 。 因此說，以租帶售這種新的營銷方式給購房者以較大的選擇余地，又為開發(fā)商自己開拓出了一種嶄新的銷售市場。 （ 2） 目標買家 A、經(jīng)營者 B、投資者 （ 3） 開發(fā)計劃 A、分二期開發(fā) B、首期項目 預(yù)計 為 5 萬 ㎡ ，全部銷售。 工程計劃 本項目為 分兩期開發(fā)的工程項目 （ 1） 一期預(yù)計 封頂時間： 20 年 月封頂。 （ 2） 一期預(yù)計 竣工時間： 20 年 月 。 （ 3） 一期預(yù)計 運作周期： 20 年 月至 20 年 月。 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 7 開發(fā)商意愿及 大酉 公司所承擔(dān)的使命 降低運作風(fēng)險，實現(xiàn)高利潤回報 開發(fā)商品牌打造 和提升、項目品牌打造和提升 實現(xiàn)產(chǎn)品均價 元 /㎡ 第二部分 市場調(diào)查分析 【調(diào)查目的】 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的目的是：通過對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量調(diào)查，進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要進行市場調(diào)查和研究。 但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。 本項目市場調(diào)查的 目的：了解 九臺 地區(qū)建筑材料市場的銷售模式、銷售價格、市場反映情況；了解商業(yè)業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)發(fā)展情況；從而分析項目的優(yōu)劣勢，發(fā)掘項目的發(fā)展差異化戰(zhàn)略、確定項目的價格水平； 【調(diào)查目標】 老建筑材料市場 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 8 【調(diào)查形式】 走訪 一、 九臺市 經(jīng)濟情況 自然經(jīng)濟 九臺市地處吉林省中部，松遼平原腹地，位于吉林省 “ 雙中心 ” 長春市和吉林市兩大都市之間，素有 “ 鳳珠之城 ” 之稱。全市幅員 3375 平方公里，全市共有 13 個建制鎮(zhèn)、兩個民族鄉(xiāng)、 3 個街道辦事處，總?cè)丝? 萬人。九臺區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通方便快捷。西距長春市 43 公里，東 距吉林市 76 公里，正處于長吉兩大中心城市之間的交通走廊地帶。在全省縣（市）綜合排名中，九臺市已連續(xù)三年實現(xiàn)升級晉位，兩年后更要躍居前兩位 。 2021 年 起，九臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)每年要以 2 平方公里的速度向前推進；要重點引進農(nóng)機整機裝配和零部件加工企業(yè)，打造東北乃至全國最大的農(nóng)業(yè)機械裝備制造產(chǎn)業(yè)基地；要啟動卡倫濱湖生態(tài)新城建設(shè)，力爭用 5 年時間將它建成長吉圖開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)沿線的重要新興城鎮(zhèn)；要全力以赴推進藍莓產(chǎn)業(yè)發(fā)展，力爭明年實現(xiàn) 10 萬畝種植規(guī)模，未來 5年達到 50 萬畝種植規(guī)模，把九臺市打造成全國最大的藍莓產(chǎn)業(yè)基地。 國民 經(jīng)濟快速增長，綜合實力進一步提升 ， 預(yù)計到 2021 年末，全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破 200 億元，比上年增長 25 %；一般預(yù)算全口徑財政收入達到 億元，比上年增長%，其中，本級財政收入達到 億元，比上年增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %；城市居民可支配收入達到 8395 元，比上年增長 15%； 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 9 農(nóng)民人均純收入達到 6835 元，比上年增長 14%。在當(dāng)前金融危機不利形勢的影響下，各主要經(jīng)濟指標均超額完成長春市下達的任務(wù)目標，在全省縣（市）綜合排名中實現(xiàn)了連續(xù)三年升級晉位。 房地產(chǎn)發(fā)展 近年來， 九臺市積極實施城市棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造政策， 2021 年共開發(fā)商品住宅樓 276 棟 萬平方米，門市房 698 戶 萬平方米。其中，處于南部新城區(qū)的嘉鵬水岸、碧水尚城和麗景花園小區(qū)更是銷售火爆。麗景花園小區(qū)預(yù)定 2021 年 6 月開工，尚無一磚一石，通過部門團購的形式，現(xiàn)已 7 成售謦；碧水尚城小區(qū)預(yù)計 2021年 8 月份交工，現(xiàn)已開盤 3 期 16 棟，均被搶購一空；門市房更是炙手可熱，總計開發(fā)了 698 戶，可預(yù)訂的多達 1200 戶，預(yù)購房者紛紛搶交預(yù)付款、托人拉關(guān)系走后門，仍是一房難求。 與此相應(yīng)的是近年來九臺市的樓價一直居高不