【正文】 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度 目 錄 一、萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu) 垂直化管理組織結(jié)構(gòu)圖 項目前期部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 設(shè)計管理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 合同預(yù)算部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 工程管理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 銷售部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 辦公室部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 二、 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職位說明書 1. 高層管理類 （ 1） 總經(jīng)理職位說明書 （ 2） （ 3）（ 4） （ 2） （ 3） （ 4） （ 2） （ 3） （ 4） （ 2） （ 3） （ 2）（ 3）（ ）（ 2）（ 3）（））） 工程管理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 銷售部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 辦公室部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖 垂直化管理組織結(jié)構(gòu)圖 2 項目前期部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 部門 部門負(fù)責(zé)人 直屬領(lǐng)導(dǎo) 部門組織結(jié)構(gòu)圖 部門編制 經(jīng)理級 1人 主管級 3人 職責(zé) 1．負(fù)責(zé)企業(yè)投資項目的搜尋與調(diào)查研究，并對擬投資的項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和論證 2. 負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)投資計劃，并參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作 3．對所拓展的房地產(chǎn)項目、建筑工程項目 進(jìn)行全面測算和評估，擬訂可行的項目開發(fā)計劃 4．組織開展項目前期的談判、項目用地投標(biāo)、土地款撥付計劃報批工作企業(yè)項目聯(lián)系單位的公關(guān)工作對階段性公關(guān)活動方案和費用預(yù)算決策權(quán) 經(jīng)理級 1人 根據(jù)實際而定 職責(zé) 1．參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作 2．對設(shè)計單位的設(shè)計方案進(jìn)行確認(rèn)，組織本部門和相關(guān)部門進(jìn)行討論、論證、審核和驗收 3．配合合同預(yù)算部做好概算、預(yù)算及工程成本控制工作 4．配合合同預(yù)算部做好樓宇主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用和確定工作 5．參與開工前對施工 單位的施工圖紙技術(shù)交底工作，參與圖紙會審工作 6．負(fù)責(zé)對工地的服務(wù)、跟蹤工作，負(fù)責(zé)對設(shè)計方案變更事宜的協(xié)調(diào)、審核與確認(rèn) 7．負(fù)責(zé)與設(shè)計院、設(shè)計單位做好交流、協(xié)調(diào)、配合工作 8．負(fù)責(zé)對施工圖紙等設(shè)計資料、檔案的統(tǒng)一管理 權(quán)力 1．工程設(shè)計單位的初步選擇權(quán) 2．對外部設(shè)計方案的審核權(quán)、修改建議權(quán) 3．對設(shè)計變更、工程洽商的參與審批權(quán) 4．建設(shè)工程質(zhì)量的參與驗收權(quán) 5．對違反企業(yè)管理規(guī)定的員工提請?zhí)幜P的權(quán)力 相關(guān)說明 4 合同預(yù)算部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 部門 部門負(fù)責(zé)人 直屬領(lǐng) 導(dǎo) 部門組織結(jié)構(gòu)圖 部門編制 經(jīng)理級 1人 主管級 2人 根據(jù)實際而定 1. 負(fù)責(zé)與工程相關(guān)的所有合同編制工作 2. 根據(jù)設(shè)計圖紙組織編制或委托編制工程項目概算、預(yù)算、預(yù)算分配、材料設(shè)備預(yù)算等 3．根據(jù)工程進(jìn)度和合同完成工程款的結(jié)算、支付以及工程決算工作 4．審核復(fù)核工程量、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等導(dǎo)致工程投資變化的技術(shù)文件配合施工過程中出現(xiàn)的變更、簽證及時進(jìn)行費用核算，技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較嚴(yán)格履行工程合同，合同內(nèi)工程投資，嚴(yán)格工程款簽字程序負(fù)責(zé)工程建設(shè)的動態(tài)投資統(tǒng)計工作，及時提供與投資有關(guān) 的數(shù)據(jù)和資料編寫招標(biāo)文件中的有關(guān)條款和標(biāo)底編制說明調(diào)查、測算材料及設(shè)備的暫定價負(fù)責(zé)投資造價的政策、技術(shù)文件的收集工作 經(jīng)理級 1 人 主管級 3人 根據(jù)實際而定 職責(zé) 1．負(fù)責(zé)工程建設(shè)項目的施工技術(shù)管理、開工準(zhǔn)備、對外技術(shù)協(xié)調(diào)等工作 2．配合合同預(yù)算部起草工程相關(guān)合同 3. 辦理供水、供電、消防手續(xù) 2．審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督進(jìn)度計劃的實施情況，控制施工進(jìn)度，完成工期目標(biāo) 3．熟悉施工設(shè)計圖紙，參與施工設(shè)計圖紙會審和技術(shù)交底工作 4. 負(fù)責(zé)管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)、對外的關(guān)系 5. 根據(jù)企業(yè)項目建設(shè)的實際情況，編制并實施完成工程進(jìn)度計劃 6．參與及工程施工招投標(biāo)工作 7. 加強(qiáng)工程質(zhì)量控制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗收的全過程 8. 組織開展分項、單項（位）以及隱蔽工程的完工驗收工作 9．負(fù)責(zé)工程變更初審、工程量的確認(rèn)簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工作 10．會同監(jiān)理進(jìn)行現(xiàn)場簽證，審核施工單位編制的報表 11．協(xié)助簽訂工程施工合同、編制材料供應(yīng)計劃，協(xié)助合同預(yù)算部編制付款計劃 12．負(fù)責(zé)工程技術(shù)文件資料的收集、保管和歸檔管理工作 13．做好材料、設(shè)備、人員的管理工作 14. 配合銷售部做好客戶咨詢工作 權(quán)力 1．對工程招投標(biāo)底洽商談判的參與權(quán) 2．項目設(shè)計方案、施工計劃的建議對項目工程組織管理對工程費用使用決策權(quán) 經(jīng)理級 1人 根據(jù)實際而定 職責(zé) 1．編制和執(zhí)行項目營銷工作計劃 2．督促專業(yè)機(jī)構(gòu)完成新項目所在區(qū)域的競爭對手及消費者調(diào)查并制定營銷推廣方案 同步完成銷售動態(tài)分析并依此調(diào)整營銷推廣方案 3．負(fù)責(zé)項目的銷售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用工作定外部形象與內(nèi)部裝飾裝修建立市場研發(fā)及客戶檔案對方案和費用預(yù)算決 策權(quán) 經(jīng)理級 1人 主管級 3人 根據(jù)實際而定 職責(zé) 1．協(xié)助總經(jīng)理綜合、協(xié)調(diào)各部門工作和處理日常事務(wù) 2．根據(jù)總經(jīng)理及相關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)意見，召開企業(yè)辦公會議和其他有關(guān)會議，做好會議記錄，撰寫會議紀(jì)要，并檢查督促會議決議的貫徹實施 3．參與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的擬訂、年度經(jīng)營計劃的編制和企業(yè)重大決策事項的討論 4．匯總企業(yè)年度綜合性資料，草擬企業(yè)年度總結(jié)、工作計劃和其他綜合性文稿，撰寫總經(jīng)理發(fā)言稿和其他以企業(yè)名義發(fā)言的文稿，并負(fù)責(zé)審核 5．負(fù)責(zé)處理企業(yè)行政文書，做好收發(fā)登記、傳遞、催辦、歸檔、立卷 及檔案管理工作 6．負(fù)責(zé)對各部門文書資料、工程資料及圖紙、與外單位的往來文件、合同的收集、歸檔管理工作 7．負(fù)責(zé)企業(yè)與上級主管部門的聯(lián)系工作，以及有關(guān)法律咨詢工作 權(quán)力 1．受總經(jīng)理委托，具有對各部門工作的協(xié)調(diào)處理權(quán) 2．企業(yè)經(jīng)營決策的參與權(quán) 3．對企業(yè)行政文書、材料設(shè)備、工程項目等工作過程的跟蹤管理權(quán) 4．對工程資料、圖紙、合同等文件資料的收集、歸檔與管理權(quán) 5．對本部門員工聘任、提請獎懲、解聘的建議權(quán) 相關(guān)說明 二、 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職位說明書 1. 高層管理類 （ 1） 總經(jīng)理職位說明書 （ 2） （ 3）（ 4） （ 1） 總經(jīng)理 所屬部門 直接上級 董事會 直接下級 各副總經(jīng)理 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)本科以上，具有企業(yè)管理、戰(zhàn)略管理、市場開發(fā)管理、人力資源管理、財務(wù)管理和房地產(chǎn)項目管理等相關(guān)專業(yè)知識，具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格 2．工作經(jīng)驗 十年以上房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗，五年以上企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有五年以上外資企業(yè)或國內(nèi)知名企業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗者優(yōu)先 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂企業(yè)各階段經(jīng)營管理計劃，并對計劃執(zhí)行情 況予以監(jiān)督 3．負(fù)責(zé)與董事會溝通，保證企業(yè)各項經(jīng)營計劃得到順利實施 4．授權(quán)各副總經(jīng)理組織實施各項經(jīng)營計劃，確保年度經(jīng)營圖標(biāo)得到全面落實 5．負(fù)責(zé)企業(yè)投資管理、工程項目管理、營銷管理、人力資源管理、財務(wù)管理的決策工作 6．主持召開總經(jīng)理辦公會議，聽取各副總經(jīng)理匯報工作，以便監(jiān)督、檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和財務(wù)收支計劃的執(zhí)行結(jié)果 7．出席企業(yè)重要公關(guān)活動，建立、維護(hù)與相關(guān)部門、媒體機(jī)構(gòu)、重要客戶的良好關(guān)系 8．主持企業(yè)重大房地產(chǎn)項目的招投標(biāo)管理工作 9．負(fù)責(zé)企業(yè)高層管理人員、高級 專業(yè)技術(shù)職務(wù)人員的聘任、培訓(xùn)和考核工作 相關(guān)說明 （ 2） 副總經(jīng)理 所屬部門 直接上級 總經(jīng)理 直接下級 所轄部門經(jīng)理 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)本科以上，具有企業(yè)管理、戰(zhàn)略管理、市場開發(fā)管理、人力資源管理、財務(wù)管理、房地產(chǎn)項目管理等相關(guān)專業(yè)知識，具有中級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格 2．工作經(jīng)驗 八年以上大中型房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理工作經(jīng)驗，具有成功的房地產(chǎn)項目全程開發(fā)經(jīng)驗以及資深的項目開發(fā)管理或成本管理、工程管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī) 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．負(fù)責(zé) 企業(yè)擬訂投資項目的定位研究、業(yè)態(tài)分布策劃 3．主持企業(yè)各項目的規(guī)劃設(shè)計管理及日常事務(wù)的統(tǒng)籌管理 4．主持辦理項目前期的土地移交、拆遷等手續(xù) 5．參與房地產(chǎn)項目用地的前期談判、投標(biāo)管理等重大決策工作 6．指導(dǎo)開展對政府部門的公關(guān)工作 7．對所轄部門經(jīng)理的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、培訓(xùn)、考核與協(xié)調(diào) 相 關(guān) 說 明 副總經(jīng)理 所屬部門 直接上級 總經(jīng)理 直接下級 所轄部門經(jīng)理 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)本科以上，具有企業(yè)管理、市場營銷、房地產(chǎn)營銷管理、房地產(chǎn)市場策劃、廣告策劃等相關(guān) 專業(yè)知識 2．工作經(jīng)驗 八年以上市場、銷售相關(guān)工作經(jīng)驗，三年以上市場管理、銷售管理類職位工作經(jīng)驗 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．組織編制企業(yè)市場推廣、營銷策劃、公關(guān)活動、房地產(chǎn)銷售、客戶服務(wù)管理等方面的規(guī)章制度，并監(jiān)督、檢查各項制度的執(zhí)行情況 3．組織開展市場分析，擬訂市場策劃方案、公關(guān)方案、廣告策略與推廣方案 4．對廣告制作、公關(guān)活動、樓盤促銷活和房地產(chǎn)銷售工作予以指導(dǎo) 5．建立、拓展與客戶、社會各界的關(guān)系，建立健全完善的客戶關(guān)系管理體系 6．監(jiān)督、檢查客戶及售后服務(wù)情況，確保客 戶服務(wù)質(zhì)量不斷提高 7．對所轄部門經(jīng)理的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、培訓(xùn)、考核與協(xié)調(diào) 8．完成總經(jīng)理臨時交辦的其他工作 相關(guān)說明 總工程師 所屬部門 直接上級 總經(jīng)理 直接下級 所轄部門經(jīng)理 任職資格 1. 學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)本科以上，具有工業(yè)與民用建筑、建筑結(jié)構(gòu)、企業(yè)管理、項目管理、工程質(zhì)量管理、工程成本控制及其他相關(guān)專業(yè)知識，具備高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格 2. 工作經(jīng)驗 八年以上本行業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗，具有五年以上國內(nèi)知名企業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗者優(yōu)先 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．負(fù)責(zé) 組織施工圖紙設(shè)計管理以及外部設(shè)計單位的外聯(lián)工作 3．組織、管理企業(yè)所有在建的工程項目，負(fù)責(zé)審核、簽批工程技術(shù)文件 4．負(fù)責(zé)檢查各個工程項目的進(jìn)度，通過組織和協(xié)調(diào)確保各項工程如期完成 5．監(jiān)督各項工程的施工質(zhì)量，及時協(xié)調(diào)解決施工中的重大問題 6．參與施工招投標(biāo)管理，簽審招投標(biāo)文件，并對招投標(biāo)工作予以技術(shù)指導(dǎo) 7．指導(dǎo)分管部門的發(fā)展方向，適時對工程系統(tǒng)的運行模式進(jìn)行調(diào)整 8．負(fù)責(zé)對所轄部門經(jīng)理的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、培訓(xùn)、考核與協(xié)調(diào) 相關(guān)說明 （ 2） （ 3） （ 4） 項目前期部經(jīng)理 所屬部門 項目前期部 直接上級 副總經(jīng)理 直接下級 本部門主管人員 任職資格 1. 學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)本科及以上，具有企業(yè)管理、項目管理、工程預(yù)算、招投標(biāo)管理、金融、房地產(chǎn)項目開發(fā)與管理等相關(guān)專業(yè)知識，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建的政策、法規(guī)及辦事流程，具有良好的溝通和協(xié)調(diào)能力 2. 工作經(jīng)驗 五年以上本行業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行市場調(diào)研，負(fù)責(zé)編制企業(yè)年度經(jīng)營計劃 3．具體負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)投資計劃，并對投資進(jìn)行監(jiān)督管理 4． 定期或不定期組織房地產(chǎn)市場調(diào)研活動，并按時提交調(diào)研報告 5．關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，定期或不定期向副總經(jīng)理及其他領(lǐng)導(dǎo)提交市場分析報告 6．根據(jù)企業(yè)的總體戰(zhàn)略，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目開發(fā)的全程管理工作 7．具體負(fù)責(zé)編制各項關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)章制度，經(jīng)總經(jīng)理審批后執(zhí)行 8．負(fù)責(zé)組織所有開發(fā)項目的前期手續(xù)的報批報建工作 9．負(fù)責(zé)項目的引進(jìn)、前期談判土地投標(biāo)工作 11．負(fù)責(zé)為企業(yè)尋找土地資源，進(jìn)行土地儲備和相關(guān)的調(diào)研工作 12．主持與企業(yè)聯(lián)系單位的公關(guān)工作 根據(jù)授權(quán)，處理特殊 事項或重大突發(fā)事件 15．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作 相關(guān)說明 直接上級 項目前期部經(jīng)理 直接下級 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識 大學(xué)本科及以上，具有投資分析、金融、法律、房地產(chǎn)項目開發(fā)等相關(guān)專業(yè)知識 2．工作經(jīng)驗 兩年以上房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，具有本職位工作經(jīng)歷者優(yōu)先 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門做好投資計劃的實施工作 3．負(fù)責(zé)尋求新的投資領(lǐng)域或投資渠道，按時完成企業(yè)的投資計劃 4．負(fù)責(zé)評估投資風(fēng)險，定期編制投資風(fēng)險評估報告 5．負(fù)責(zé)對外投資、合作項目 的洽談等工作 6．負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行研究，定期提交研究報告 7. 配合合同預(yù)算部編制項目開工前相關(guān)合同 8．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作 相關(guān)說明 （ 3） 直接上級 項目前期部經(jīng)理 直接下級 任職資格 1．學(xué)歷