【正文】 萬科房地產開發(fā)有限公司管理制度 目 錄 一、萬科房地產開發(fā)有限公司組織結構 垂直化管理組織結構圖 項目前期部組織結構與責權 設計管理部組織結構與責權 合同預算部組織結構與責權 工程管理部組織結構與責權 銷售部組織結構與責權 辦公室部組織結構與責權 二、 萬科房地產開發(fā)有限公司職位說明書 1. 高層管理類 （ 1） 總經(jīng)理職位說明書 （ 2） （ 3）（ 4） （ 2） （ 3） （ 4） （ 2） （ 3） （ 4） （ 2） （ 3） （ 2）（ 3）（ ）（ 2）（ 3）（））） 工程管理部組織結構與責權 銷售部組織結構與責權 辦公室部組織結構與責權 萬科房地產開發(fā)有限公司組織結構圖 垂直化管理組織結構圖 2 項目前期部組織結構與責權 部門 部門負責人 直屬領導 部門組織結構圖 部門編制 經(jīng)理級 1人 主管級 3人 職責 1．負責企業(yè)投資項目的搜尋與調查研究，并對擬投資的項目進行經(jīng)濟分析和論證 2. 負責制訂房地產投資計劃，并參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作 3．對所拓展的房地產項目、建筑工程項目 進行全面測算和評估，擬訂可行的項目開發(fā)計劃 4．組織開展項目前期的談判、項目用地投標、土地款撥付計劃報批工作企業(yè)項目聯(lián)系單位的公關工作對階段性公關活動方案和費用預算決策權 經(jīng)理級 1人 根據(jù)實際而定 職責 1．參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作 2．對設計單位的設計方案進行確認，組織本部門和相關部門進行討論、論證、審核和驗收 3．配合合同預算部做好概算、預算及工程成本控制工作 4．配合合同預算部做好樓宇主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用和確定工作 5．參與開工前對施工 單位的施工圖紙技術交底工作，參與圖紙會審工作 6．負責對工地的服務、跟蹤工作，負責對設計方案變更事宜的協(xié)調、審核與確認 7．負責與設計院、設計單位做好交流、協(xié)調、配合工作 8．負責對施工圖紙等設計資料、檔案的統(tǒng)一管理 權力 1．工程設計單位的初步選擇權 2．對外部設計方案的審核權、修改建議權 3．對設計變更、工程洽商的參與審批權 4．建設工程質量的參與驗收權 5．對違反企業(yè)管理規(guī)定的員工提請?zhí)幜P的權力 相關說明 4 合同預算部組織結構與責權 部門 部門負責人 直屬領 導 部門組織結構圖 部門編制 經(jīng)理級 1人 主管級 2人 根據(jù)實際而定 1. 負責與工程相關的所有合同編制工作 2. 根據(jù)設計圖紙組織編制或委托編制工程項目概算、預算、預算分配、材料設備預算等 3．根據(jù)工程進度和合同完成工程款的結算、支付以及工程決算工作 4．審核復核工程量、設計變更、現(xiàn)場簽證等導致工程投資變化的技術文件配合施工過程中出現(xiàn)的變更、簽證及時進行費用核算，技術經(jīng)濟比較嚴格履行工程合同，合同內工程投資，嚴格工程款簽字程序負責工程建設的動態(tài)投資統(tǒng)計工作，及時提供與投資有關 的數(shù)據(jù)和資料編寫招標文件中的有關條款和標底編制說明調查、測算材料及設備的暫定價負責投資造價的政策、技術文件的收集工作 經(jīng)理級 1 人 主管級 3人 根據(jù)實際而定 職責 1．負責工程建設項目的施工技術管理、開工準備、對外技術協(xié)調等工作 2．配合合同預算部起草工程相關合同 3. 辦理供水、供電、消防手續(xù) 2．審查施工組織設計，監(jiān)督進度計劃的實施情況，控制施工進度，完成工期目標 3．熟悉施工設計圖紙，參與施工設計圖紙會審和技術交底工作 4. 負責管理施工隊伍，并協(xié)調好對內、對外的關系 5. 根據(jù)企業(yè)項目建設的實際情況，編制并實施完成工程進度計劃 6．參與及工程施工招投標工作 7. 加強工程質量控制，負責工程施工管理到竣工驗收的全過程 8. 組織開展分項、單項（位）以及隱蔽工程的完工驗收工作 9．負責工程變更初審、工程量的確認簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工作 10．會同監(jiān)理進行現(xiàn)場簽證，審核施工單位編制的報表 11．協(xié)助簽訂工程施工合同、編制材料供應計劃，協(xié)助合同預算部編制付款計劃 12．負責工程技術文件資料的收集、保管和歸檔管理工作 13．做好材料、設備、人員的管理工作 14. 配合銷售部做好客戶咨詢工作 權力 1．對工程招投標底洽商談判的參與權 2．項目設計方案、施工計劃的建議對項目工程組織管理對工程費用使用決策權 經(jīng)理級 1人 根據(jù)實際而定 職責 1．編制和執(zhí)行項目營銷工作計劃 2．督促專業(yè)機構完成新項目所在區(qū)域的競爭對手及消費者調查并制定營銷推廣方案 同步完成銷售動態(tài)分析并依此調整營銷推廣方案 3．負責項目的銷售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用工作定外部形象與內部裝飾裝修建立市場研發(fā)及客戶檔案對方案和費用預算決 策權 經(jīng)理級 1人 主管級 3人 根據(jù)實際而定 職責 1．協(xié)助總經(jīng)理綜合、協(xié)調各部門工作和處理日常事務 2．根據(jù)總經(jīng)理及相關高層領導意見，召開企業(yè)辦公會議和其他有關會議，做好會議記錄，撰寫會議紀要，并檢查督促會議決議的貫徹實施 3．參與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的擬訂、年度經(jīng)營計劃的編制和企業(yè)重大決策事項的討論 4．匯總企業(yè)年度綜合性資料，草擬企業(yè)年度總結、工作計劃和其他綜合性文稿，撰寫總經(jīng)理發(fā)言稿和其他以企業(yè)名義發(fā)言的文稿，并負責審核 5．負責處理企業(yè)行政文書，做好收發(fā)登記、傳遞、催辦、歸檔、立卷 及檔案管理工作 6．負責對各部門文書資料、工程資料及圖紙、與外單位的往來文件、合同的收集、歸檔管理工作 7．負責企業(yè)與上級主管部門的聯(lián)系工作，以及有關法律咨詢工作 權力 1．受總經(jīng)理委托，具有對各部門工作的協(xié)調處理權 2．企業(yè)經(jīng)營決策的參與權 3．對企業(yè)行政文書、材料設備、工程項目等工作過程的跟蹤管理權 4．對工程資料、圖紙、合同等文件資料的收集、歸檔與管理權 5．對本部門員工聘任、提請獎懲、解聘的建議權 相關說明 二、 萬科房地產開發(fā)有限公司職位說明書 1. 高層管理類 （ 1） 總經(jīng)理職位說明書 （ 2） （ 3）（ 4） （ 1） 總經(jīng)理 所屬部門 直接上級 董事會 直接下級 各副總經(jīng)理 任職資格 1．學歷、專業(yè)知識 大學本科以上，具有企業(yè)管理、戰(zhàn)略管理、市場開發(fā)管理、人力資源管理、財務管理和房地產項目管理等相關專業(yè)知識，具有高級專業(yè)技術職務任職資格 2．工作經(jīng)驗 十年以上房地產行業(yè)工作經(jīng)驗，五年以上企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有五年以上外資企業(yè)或國內知名企業(yè)相關工作經(jīng)驗者優(yōu)先 職責概要 崗位職責 2．根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂企業(yè)各階段經(jīng)營管理計劃，并對計劃執(zhí)行情 況予以監(jiān)督 3．負責與董事會溝通，保證企業(yè)各項經(jīng)營計劃得到順利實施 4．授權各副總經(jīng)理組織實施各項經(jīng)營計劃，確保年度經(jīng)營圖標得到全面落實 5．負責企業(yè)投資管理、工程項目管理、營銷管理、人力資源管理、財務管理的決策工作 6．主持召開總經(jīng)理辦公會議，聽取各副總經(jīng)理匯報工作，以便監(jiān)督、檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和財務收支計劃的執(zhí)行結果 7．出席企業(yè)重要公關活動，建立、維護與相關部門、媒體機構、重要客戶的良好關系 8．主持企業(yè)重大房地產項目的招投標管理工作 9．負責企業(yè)高層管理人員、高級 專業(yè)技術職務人員的聘任、培訓和考核工作 相關說明 （ 2） 副總經(jīng)理 所屬部門 直接上級 總經(jīng)理 直接下級 所轄部門經(jīng)理 任職資格 1．學歷、專業(yè)知識 大學本科以上，具有企業(yè)管理、戰(zhàn)略管理、市場開發(fā)管理、人力資源管理、財務管理、房地產項目管理等相關專業(yè)知識，具有中級專業(yè)技術職務任職資格 2．工作經(jīng)驗 八年以上大中型房地產企業(yè)中高層管理工作經(jīng)驗，具有成功的房地產項目全程開發(fā)經(jīng)驗以及資深的項目開發(fā)管理或成本管理、工程管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，熟悉房地產行業(yè)的政策法規(guī) 職責概要 崗位職責 2．負責 企業(yè)擬訂投資項目的定位研究、業(yè)態(tài)分布策劃 3．主持企業(yè)各項目的規(guī)劃設計管理及日常事務的統(tǒng)籌管理 4．主持辦理項目前期的土地移交、拆遷等手續(xù) 5．參與房地產項目用地的前期談判、投標管理等重大決策工作 6．指導開展對政府部門的公關工作 7．對所轄部門經(jīng)理的工作進行指導、監(jiān)督、培訓、考核與協(xié)調 相 關 說 明 副總經(jīng)理 所屬部門 直接上級 總經(jīng)理 直接下級 所轄部門經(jīng)理 任職資格 1．學歷、專業(yè)知識 大學本科以上，具有企業(yè)管理、市場營銷、房地產營銷管理、房地產市場策劃、廣告策劃等相關 專業(yè)知識 2．工作經(jīng)驗 八年以上市場、銷售相關工作經(jīng)驗，三年以上市場管理、銷售管理類職位工作經(jīng)驗 職責概要 崗位職責 2．組織編制企業(yè)市場推廣、營銷策劃、公關活動、房地產銷售、客戶服務管理等方面的規(guī)章制度，并監(jiān)督、檢查各項制度的執(zhí)行情況 3．組織開展市場分析，擬訂市場策劃方案、公關方案、廣告策略與推廣方案 4．對廣告制作、公關活動、樓盤促銷活和房地產銷售工作予以指導 5．建立、拓展與客戶、社會各界的關系，建立健全完善的客戶關系管理體系 6．監(jiān)督、檢查客戶及售后服務情況，確?？?戶服務質量不斷提高 7．對所轄部門經(jīng)理的工作進行指導、監(jiān)督、培訓、考核與協(xié)調 8．完成總經(jīng)理臨時交辦的其他工作 相關說明 總工程師 所屬部門 直接上級 總經(jīng)理 直接下級 所轄部門經(jīng)理 任職資格 1. 學歷、專業(yè)知識 大學本科以上，具有工業(yè)與民用建筑、建筑結構、企業(yè)管理、項目管理、工程質量管理、工程成本控制及其他相關專業(yè)知識，具備高級專業(yè)技術職務任職資格 2. 工作經(jīng)驗 八年以上本行業(yè)相關工作經(jīng)驗，具有五年以上國內知名企業(yè)相關工作經(jīng)驗者優(yōu)先 職責概要 崗位職責 2．負責 組織施工圖紙設計管理以及外部設計單位的外聯(lián)工作 3．組織、管理企業(yè)所有在建的工程項目，負責審核、簽批工程技術文件 4．負責檢查各個工程項目的進度，通過組織和協(xié)調確保各項工程如期完成 5．監(jiān)督各項工程的施工質量，及時協(xié)調解決施工中的重大問題 6．參與施工招投標管理，簽審招投標文件，并對招投標工作予以技術指導 7．指導分管部門的發(fā)展方向，適時對工程系統(tǒng)的運行模式進行調整 8．負責對所轄部門經(jīng)理的工作進行指導、監(jiān)督、培訓、考核與協(xié)調 相關說明 （ 2） （ 3） （ 4） 項目前期部經(jīng)理 所屬部門 項目前期部 直接上級 副總經(jīng)理 直接下級 本部門主管人員 任職資格 1. 學歷、專業(yè)知識 大學本科及以上，具有企業(yè)管理、項目管理、工程預算、招投標管理、金融、房地產項目開發(fā)與管理等相關專業(yè)知識，熟悉房地產開發(fā)項目報批報建的政策、法規(guī)及辦事流程，具有良好的溝通和協(xié)調能力 2. 工作經(jīng)驗 五年以上本行業(yè)相關工作經(jīng)驗 職責概要 崗位職責 2．根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進行市場調研，負責編制企業(yè)年度經(jīng)營計劃 3．具體負責制訂房地產投資計劃，并對投資進行監(jiān)督管理 4． 定期或不定期組織房地產市場調研活動，并按時提交調研報告 5．關注房地產市場的發(fā)展變化，定期或不定期向副總經(jīng)理及其他領導提交市場分析報告 6．根據(jù)企業(yè)的總體戰(zhàn)略，具體負責房地產項目開發(fā)的全程管理工作 7．具體負責編制各項關于房地產項目開發(fā)的規(guī)章制度，經(jīng)總經(jīng)理審批后執(zhí)行 8．負責組織所有開發(fā)項目的前期手續(xù)的報批報建工作 9．負責項目的引進、前期談判土地投標工作 11．負責為企業(yè)尋找土地資源，進行土地儲備和相關的調研工作 12．主持與企業(yè)聯(lián)系單位的公關工作 根據(jù)授權，處理特殊 事項或重大突發(fā)事件 15．完成領導臨時交辦的其他工作 相關說明 直接上級 項目前期部經(jīng)理 直接下級 任職資格 1．學歷、專業(yè)知識 大學本科及以上，具有投資分析、金融、法律、房地產項目開發(fā)等相關專業(yè)知識 2．工作經(jīng)驗 兩年以上房地產行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，具有本職位工作經(jīng)歷者優(yōu)先 職責概要 崗位職責 2．負責協(xié)調各部門做好投資計劃的實施工作 3．負責尋求新的投資領域或投資渠道，按時完成企業(yè)的投資計劃 4．負責評估投資風險，定期編制投資風險評估報告 5．負責對外投資、合作項目 的洽談等工作 6．負責對房地產投資環(huán)境進行研究，定期提交研究報告 7. 配合合同預算部編制項目開工前相關合同 8．完成領導臨時交辦的其他工作 相關說明 （ 3） 直接上級 項目前期部經(jīng)理 直接下級 任職資格 1．學歷