【正文】 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 第一部分 前 言 三九物業(yè)管理有限公司為三九企業(yè)集團(tuán)直屬企業(yè)，注冊(cè)資金 6000 萬元，是一支高度專業(yè)化、年青化的隊(duì)伍，本公司堅(jiān)持以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、低價(jià)收費(fèi)的經(jīng)營(yíng)方針取信業(yè)主，以信守平凡、無限創(chuàng)新的服務(wù)理念贏得了廣大住戶和社會(huì)各界的一致稱贊與高度信賴。 在針對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)的特色而編制物業(yè)管理方案中，本公司從上到下都非常重視，為此專門成立了以總經(jīng)理任組長(zhǎng)的編制小組，組織本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的骨干，根據(jù)民寧園商業(yè)物業(yè)這一非住宅物業(yè)管理的特點(diǎn)，同時(shí) 也為創(chuàng)造良好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，量體裁衣而制定了完善的物業(yè)管理方案及財(cái)務(wù)運(yùn)作管理方案。我們決心在公司人財(cái)物的大力支持下，使民寧園商業(yè)物業(yè)在兩年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀示范物業(yè)管理小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 為達(dá)到既定的目標(biāo)，我們根據(jù)“沒有最好，只有更好”的管理要求和“全心全意為您”的服務(wù)宗旨，參照《全國(guó)城市優(yōu)秀示范物業(yè)管理小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》制定了一系列措施，包括治安消防、清潔綠化、房屋維修維護(hù)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)、業(yè)主客戶投訴、服務(wù)回訪將在我們的管理工作中予以實(shí)施。 我們有理由相信在三九物業(yè)人專業(yè)化、一體化的管理服務(wù)下，民寧園商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作， 一定會(huì)成為福田區(qū)商業(yè)物業(yè)管理學(xué)習(xí)觀摩的典范。 三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制 三九物業(yè)公司能在短短的幾年內(nèi)，依托三九集團(tuán)依靠艱苦創(chuàng)業(yè)，自力更生的精神，成為物業(yè)界的一匹黑馬，在近千家物業(yè)公司中脫穎而出，與三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制是分不開的?？傮w而言，三九物業(yè)公司的運(yùn)作機(jī)制包括以下內(nèi)容： 1）“ 人才是企業(yè)的根本 ”沒有百萬打工者，就沒有今天深圳這座一夜城的輝煌，沒有為物業(yè)管理辛勤耕耘的三九物業(yè)人，就沒有三九物業(yè)公司的明天。公司對(duì)人才特別重視，為人才的脫穎而出和健康成長(zhǎng)創(chuàng)造了良好的工作環(huán)境和發(fā)展空間，同時(shí)否定了論資 排輩和“排排坐，吃果果”等國(guó)營(yíng)企業(yè)的陳舊觀念，讓員工明白：“是金子，就能讓你閃光”。 2）“ 培訓(xùn)是企業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)” 物業(yè)管理屬于新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，許多觀念和理論都在不斷探討中，為讓企業(yè)永葆青春活力和斗志，我們把培訓(xùn)當(dāng)作頭等大事來抓，通過培訓(xùn)，讓公司老員工能勝任，通過培訓(xùn)，讓公司新員工能迅速融入這個(gè)學(xué)習(xí)型企業(yè)，通過培訓(xùn)，讓公司能推陳出新，守正出奇。 3） “激勵(lì)是企業(yè)的潤(rùn)滑劑” ，一個(gè)企業(yè)，剛開始發(fā)展時(shí)，是靠生存的原動(dòng)力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運(yùn) 轉(zhuǎn)，就必須有一套完善的激勵(lì)機(jī)制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠(yuǎn)保持創(chuàng)業(yè)時(shí)高速發(fā)展的雄心與動(dòng)力。 4） “ ISO9002 質(zhì)量體系是企業(yè)的生命線”， 企業(yè)要發(fā)展，就必須走規(guī)范化道路，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，靠什么保持規(guī)范化呢？又靠什么保持服務(wù)水準(zhǔn)不會(huì)參差不齊呢？三九物業(yè)人認(rèn)為，企業(yè)要講規(guī)模，行為就要規(guī)范，不能搞個(gè)人英雄主義，麥當(dāng)勞遍地開花就是靠 ISO9002 質(zhì)量體系保持團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水準(zhǔn)不降低。物業(yè)管理也是如此，通過實(shí)施嚴(yán)格的 ISO9002 質(zhì)量體系來保障員工的行為不能隨意惡化，來保障公司的管理標(biāo)準(zhǔn)整齊 劃一，來保障公司能穩(wěn)步發(fā)展并來斷進(jìn)步。 第二部分 物業(yè)概況 民寧園商業(yè)物業(yè)位于深圳市福田區(qū)彩田路北地段，占地面積 5000M2，總建筑面積 21000M2 其中，住宅建筑面積 75000 M2，辦公建筑面積 6000 M2，集住宅商業(yè)辦公于一體高尚小區(qū)。 發(fā) 展 商 ：深圳市民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司 深圳市機(jī)電設(shè)備有限公司 承 建 商 ：三九工程開發(fā)總公司 大廈主要機(jī)電設(shè)備有 ： 5 臺(tái)客用電梯、備用發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)及消防樓宇監(jiān)控設(shè)施。 管理定位 管理服務(wù)定位：堅(jiān)持管理服務(wù)規(guī)范化，落實(shí)崗位職 責(zé)制度化； 實(shí)行顧客溝通網(wǎng)絡(luò)化，采取財(cái)務(wù)管理透明化； 切實(shí)提供完善的配套服務(wù)，盡力滿足業(yè)主要求。 管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)整體物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)和為使用人提供一流的管理和服務(wù)。 統(tǒng)籌安排民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的管理、養(yǎng)護(hù)。通過對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化的管理，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。 以優(yōu)良的服務(wù)建立民寧園商業(yè)物業(yè)品牌形象，以為業(yè)主創(chuàng)造“安全、高效、舒適”的工作、生活環(huán)境為己任，維 護(hù)和提高深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司和本公司的社會(huì)聲譽(yù)。 管理原則 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為顧客創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及雙方?jīng)Q定的其他事項(xiàng)，全權(quán)委托深圳市三九物業(yè)管理有限公司對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)，三九物業(yè)管理公司 在管理合同期內(nèi)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)大廈社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 管理內(nèi)容 大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等沉重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 大廈房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水管道、公共照明、天線、供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、保養(yǎng)、管理和運(yùn)行系統(tǒng)。 民寧園商業(yè)物業(yè) 規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政共用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化 糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、停車場(chǎng)等）的維修、保養(yǎng)和管理。 交通、車輛行駛和停泊管理。 大廈的安全、保衛(wèi)工作。 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 大廈綠化及消殺管理。 大廈文化娛樂活動(dòng)。 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 總體目標(biāo) 在管理合同期內(nèi)把民寧園商業(yè)物業(yè)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的大 廈，根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在民寧園商業(yè)物業(yè)達(dá)到硬件指標(biāo)后承諾：管理合同生效后，民寧園商業(yè)物業(yè)所有建筑物及配套設(shè)施完善，全部正式驗(yàn)收交付使用壹年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書； 二年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。 第三部分 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施 一、 管理體制和人員配備 管理架構(gòu) 我們擬設(shè)民寧園商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)大廈內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂《管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同》，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化，設(shè)管理部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì)，管理設(shè)監(jiān)控中心，實(shí)行二十四小時(shí)值班，管理機(jī)構(gòu)見圖示： 管 理 處 組 織 架 構(gòu) 人員配備 根據(jù)公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和民寧園商業(yè)物業(yè)綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬定設(shè)各類人員 51 人。 管理處經(jīng)理 1名 管理處經(jīng)理 助理經(jīng)理 中控室 安全組 財(cái)務(wù) 維修組 人事行政組 保潔綠化組 主管 主管 出納 主管 主管（助理） 主管 安全主管 值班員 安全三班 安全二班 安全一班 辦公文員 兼 工程維護(hù)班 資料、資產(chǎn)管理員 后勤、倉庫管理員 大廈文化、會(huì)所管理 人事、培訓(xùn)管理員 電腦網(wǎng)絡(luò)工程師 保潔班 綠化班 經(jīng)理助理 1名 管理員 1名 文化員（兼客戶投訴） 1名 出納 （兼文員） 1名 工程技術(shù)人員 9名 監(jiān)控、消防中心控制人員 4名 安全員 21 名 清潔、綠化 11 名 骨干人員的素質(zhì)要求 分類 崗位 職責(zé) 現(xiàn)具備條件（擬招條件） 備 注 管 理 處 經(jīng)理 全面負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)管理工作 男、 30 歲以上，機(jī)電專業(yè)，具多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，熟悉ISO9002 質(zhì)量體系 管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理由公司內(nèi)部委派 助理經(jīng)理 協(xié)助經(jīng)理管理機(jī)電、維修、消防、車輛管理、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化七大服務(wù)項(xiàng)目 男、本科文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉七大服務(wù)項(xiàng)目操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，熟悉 ISO9002質(zhì)量體系 房 管 部 管理員 負(fù)責(zé)房管工作手冊(cè)規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)工作 大專學(xué)歷，土建或工民建專業(yè)，具有 2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管理協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專業(yè)能力均較強(qiáng) 管理員、會(huì)計(jì)、出納、大廈文化員、機(jī)電工程技術(shù)人員，保安隊(duì)長(zhǎng)、綠化隊(duì)長(zhǎng)由公司從其它管理處調(diào)配 出納 負(fù)責(zé)管理大廈財(cái)務(wù)收支工作，前期水電表抄送，統(tǒng)計(jì)工作 財(cái)務(wù)專業(yè)，大專文化，懂物業(yè)管理財(cái)務(wù) 規(guī)定， 3 年物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn) 倉管員 專職負(fù)責(zé)倉庫管理工作，負(fù)責(zé)進(jìn)行物品分類，擬定物品采購計(jì)劃 正派、廉潔、具多年倉庫管理 經(jīng)驗(yàn) 大廈 文化員 負(fù)責(zé)配合、開展、落實(shí)民寧園商業(yè)物業(yè)文化生活。兼客戶投訴處理。 具多年組織經(jīng)驗(yàn) 機(jī) 電 部 水電、空調(diào)、土建、電梯 負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)供配電，中央空調(diào)、電梯、消防等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù) 助理工程師以上職稱，熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)絡(luò)等的管理運(yùn)作 普通操作層員工，部分保安、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)，合格者予以錄用 中控員 負(fù)責(zé)報(bào)警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓監(jiān)控中心起到管理“樞紐”的作用 初級(jí)以上技術(shù)職稱、工程、電 子類專業(yè)，懂消防知識(shí) 安全事務(wù)部 隊(duì)長(zhǎng) 全面負(fù)責(zé)大廈的治安和車輛管理工作 高中文化，退伍軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具多年大廈治安管理經(jīng)驗(yàn) 車輛 管理員 負(fù)責(zé)大廈車輛、車場(chǎng)管理工作 熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用 綠 化 隊(duì) 綠化 組長(zhǎng) 負(fù)責(zé)大廈綠化養(yǎng)護(hù)、整治工作 技工、園藝專業(yè)，從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn) 清潔 組長(zhǎng) 負(fù)責(zé)大廈公共場(chǎng)地，用地清潔衛(wèi)生 責(zé)任心強(qiáng)，具多年物業(yè)管理清潔工作經(jīng)驗(yàn) 管理處職責(zé) A、 負(fù)責(zé)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。 B、 貫 徹執(zhí)行公司制定的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。 C、 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 D、 合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。 E、 定期對(duì)房屋，公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。 F、 負(fù)責(zé)開展豐富多彩的大廈文化活動(dòng)。 G、 負(fù)責(zé)擬定大廈月工作計(jì)劃。 H、 積極參加創(chuàng)建安全文明大廈、省優(yōu)秀大廈的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平。 I、 負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的安全、防火工作。 J、 協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效 開展工 作。