【正文】 員 3人 2500元 /月 /人 監(jiān)控、消防中心技術人員 4人 2500元 /月 /人 保安員 6人 1600元 /月 /人 清潔、綠化人員 7人 1100元 /月 /人 1 5000=5000 1 3500=3500 1 3000=3000 1 3000=3000 1 2021=2021 3 2500=7500 4 2500=10000 6 1600=9600 7 1100=7700 小計 : 51300元 /月 51300元 /月 30% (2) 社會保險費 按深圳市社會保險局規(guī)定的標準計算。工資超過 2021 元的員工，計算繳費工資定為 1532 元 （深圳市上年平均工資標準）；工資不足 2021元的員工，計算繳費工資定為 1000元。暫預定 6名深圳市戶口， 19名非深圳戶口。 養(yǎng)老： 6 1532 12% = 1103 19 1000 7% =1330 醫(yī)療 : 6 1532 7% = 643 19 1532 2% =582 工傷 : 25 1532 % = 306 4015元 /月 2% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 32 待業(yè) : 51300 1% =51 小計 : 4015元 /月 (3) 福利基金 工資總額的 14% 51300 14%=7182元 /月 7182元 /月 4% (4) 工會經費 工資總額的 2% 51300 2%=1026元 /月 1026元 /月 6? (5) 教育經費 工資總額的 % 51300 %=770元 /月 770元 /月 4? (6) 辦勞動用工手 續(xù)及暫住證 按人均 500元 /年計 25 500247。 12=1041元 /月 1041元 /月 6? 二 制服費 按每人每年二套 (保安員另加一套作訓服 )計算 管理人員制服 :400元 /套 工程技術部人員制服 :200元 /套 保安員制服 :350元 /套 。作訓服 200元 /套 清潔及綠化人員制服 :150元 /套 400 2 4=3200 200 2 6=2400 (350 2+200 1) 7=6300 150 2 7=2100 小計 :14000元 /年 每月攤制服費 : 14000247。 12=1167元 /月 1167 元 /月 9? 三 辦公費 （ 1） +?? +（ 6） 19987 元 /月 8% (1) 交通通訊費 1)市內交通、其他交通 30元 /人月 5人 2)通訊：傳真機 500元 /臺，電話 300元 /臺 5臺 30 5=150 500+300 5+300 5=3500 小計： 3650元 /月 3650元 /月 2% (2) 低值易耗品 人均 80元 /月計 人均金額人數 80 44=3520元 /月 3520元 /月 1% (3) 大廈文化活動費 為大廈客戶免費提供書刊、雜志、背景音樂用品及集體活動 經費，預估 5萬元一年 年費247。月數 50000247。 12=4167元 /月 4167元 /月 1% (4) 書報費 管理處訂閱報刊雜志費用 1800元 /年 年費247。月數 1800247。 12=150元 /月 150元 /月 1? (5) 業(yè)務費 用于各項往來業(yè)務開支，預計 2021元 /月 2021元 /月 2021元 /月 7? (6) 固定資產折舊費、低值易耗品攤銷、籌建費攤銷 ★空調機 3部 10000元 ★復印機 1部 5000元 ★電腦 2部 15000元，★物業(yè)管理軟件 1套 6000元 打印機 2部 6200元，傳真機 1部 2500元 照相機 1部 2500元，辦公桌椅 5張 3000萬元 固定資產總值247。折舊年限 6000247。（ 5 12） =1000元 /月 其它設備總值247。攤銷年限 132021247。（ 2 12） =5500元 /月 6500元 /月 3% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 33 沙發(fā)、茶幾 4套 2400元，保險柜 1個 500元 資料柜 6個 3000元，電話 3部 2021元 辦公用資料一批 5000元，廚房用具 1套 6000元 75型疏通機 1部 2021元，沖擊鉆 1部 1200元 切割機 1部 800元，電工工具 2500元 水工工具 1500元，高空作業(yè)工具 1套 1000元 鋁合金梯 3部 1500元，電焊機 1臺 2500元 常用材料備件 1批 5000元 吸塵吸水機 1臺 7000元，打蠟機 1臺 18000元 垃圾箱 80個 4000元，手拉車 2輛 1000元 清潔工具 3套 3000元， ★剪草機 2臺 24000元，綠籬修剪機 1臺 2021元 鋤、鏟、鎬各 10把 750元，刀、剪各 10把 300元 膠管 400米 2021元，垃圾周轉車 4臺 3200元 噴霧器 2臺 400元，鐵鏟 10把 200元 掃帚 10把 100元 無線對講機 10部 20210元， 警示牌 30 個 300元 消防斧頭 5把 500元，專用消防扳手 5把 150元 防毒面具 10套 2021元，消防靴 10套 800元 手提式 1211滅火器 20支 3000元 推車式 1211滅火器 6套 6000元（地下車庫用） 消防云梯 1把 1200元，訓練器材 1套 5000元 帶★的設備按 5年計提折舊，其余設備按 2年攤入成本 小計： 6500元 /月 四 公共設備設施維修養(yǎng)護費 按簡易測算法計算本項費用：公共設備建造成本以建筑成本的 25%計取，折舊按 25 年計算，每平方米建筑面積每月應分攤的公共設備、設施維修保養(yǎng)費按月折舊費的 40%提?。▎挝幻娣e建筑成本按 3500元 /平方米估算） 建筑面積每平方建筑成本單價公共設備建造成本占建筑成本的比例247。（ 25年 12個月）維修養(yǎng)護費率 6000 3500 20%247。（ 25 12）40%=5600元 /月 19600 元 /月 7% 五 清潔衛(wèi)生費 （ 1） +?? +（ 5） 3790 元 /月 2% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 34 (1) 工具費 1） 垃圾站鐵桶， 330元 /個，共 5個，每年更換一次 2）不銹鋼吐痰桶， 200元 /個，每層樓二個，二年更換 一次 3）塑料桶，每層 2個， 40 元 /個，一年更換一次 4）日常塑料袋，每層 2個 /天， /個 材料費用247。更換時間 330 5247。 12+5 10 200247。 24+2 10247。12+5 2 10 30=390元 /月 640元 /月 2? (2) 消殺費 每月消殺 3次 ,每次為 500元 消殺次數單價 3 500=1500元 /月 1500元 /月 1% (3) 清理化糞池 每月估計 100元， 100元 /月 100元 /月 (4) 清潔用料 按目前各物業(yè)管理公司實際支出平衡 800元 /月 800元 /月 800元 /月 3? (5) 垃圾清運費 設 5個垃圾桶，每月每桶 150元清運費計算 垃圾桶數每桶清費單價 5 150=750元 /月 750元 /月 3? 六 綠化養(yǎng)護費 綠化面積 10575平方米，大堂花卉擺設 (1)+?? +（ 4） 971元 /月 4% (1) 工具費 常備易損小件工具，按每百平米綠化面積 5元估算 綠化面積247。 100 5 300247。 100 5=150元 /月 150元 /月 2? (2) 農藥、化肥、補 苗費 按每平米綠化面積 綠化面積 300 =90元 /月 90/月 1% (3) 綠化用水 按 /平方米月，每噸 用水量 /平方米月水單價 /噸綠地面積 300=315元 /月 315元 /月 2% (4) 大堂、辦公擺花 按年支出租費 5000元 /年計 金額 /年247。月數 5000247。 12=416元 /月 2084元 /月 7? 七 不可預見費 一至六項之和的 5%計提 110849 5%=5542元 /月 5542 元 /月 3% 八 企業(yè)管理費 一至七項之和的 10%的計提 116391 10%=11639元 /月 11639 元 /月 6% 九 稅前利潤 一至八項之和的 10%計提 128030 10%=12803元 /月 12803 元 /月 7% 十 稅收 一至九項之和的 5%計提 140833 5%=11325元 /月 7042 元 /月 4% 十一 設備保險 按設施設備原值 500萬元計，保費 % 設備原值之和 %247。 12個月 2021000 %247。 12=500元 /月 500元 /月 4? 十二 折舊費 按 10年折舊計 原值247。年限247。 12 2021000247。 10247。 12=16667元 /月 16667 元 /月 14% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 35 十三 公用水電費 含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水 , 按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費平均值預計 建筑面積單位面積費用平均值 6000 =4800元 /月 4800 元 /月 6% 合 計 一 +?? +十三 158042 元 /月 100% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 36 第五部分 物業(yè)檔案建立與管理 科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設施的使用、維修、改建和各項管理 工作提供指引和服務。我們擬采取系統化、科學化、電腦化的手段，配備專職檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，對現有檔案資料進行嚴格、科學、集中的管理。 檔案資料的分類簡索 1） 開發(fā)建設單位移交檔案資料 產權資料 A、 項目批準文件 B、 用地批準文件 C、 投資許可證 D、 規(guī)劃許可證 E、 開工許可證 F、 拆遷安置資料 技術資料 A、 物業(yè)規(guī)劃圖 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 37 B、 建筑施工圖 C、 竣工圖 a） 總平面圖 b） 單體建筑、結構、設備竣工圖 c） 消防、附屬工程及地下管網竣工圖 D、 地質勘測報告 E、 工程合同 F、 開、竣工報告 G、 工程預決算 H、 圖紙會審記錄 I、 工程設計變更通知及技術核定 單（包括質量事故處理記錄） J、 隱蔽工程驗收簽證 K、 沉降觀察驗收簽證 L、 竣工驗收證明書 M、 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 N、 新材料、構配件的鑒定合格證書 O、 水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書 P、 砂漿、混凝土試塊試壓報告 Q、 供水的試壓報告 R、 綠化工程竣工圖紙及相關資料 S、 消防系統驗收證明 T、 房地產權屬關系的有關資料 U、 公共設施檢查驗收證明 V、 機電設備使用說明書 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 38 W、 用水、用電、用氣指標批文 X、 水、電、氣表、校驗報告 Y、 智能系統、通訊、電視等交驗證明及相關資料 物業(yè)資料 A、 大廈基本資料 B、 分區(qū)資料 2） 管理單位自建檔案資料 （ 1） 顧客資料 A、 入住業(yè)主 資料 a） 入住業(yè)主通知書 b） 入住業(yè)主協議書 c） 顧客公約 d） 其它 B、 人員檔案 a） 企業(yè)情況登記表 b） 身份證 （ 2） 日常管理資料 A、 環(huán)境管理記錄 a） 日常巡查記錄 b） 垃圾清運記錄 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 39 c） 消殺記錄 d） 噪音檢測記錄 B、保安管理記錄 a） 日常巡查記錄 b） 交接班記錄 c） 值班記錄 d） 物資搬運放行記錄 e） 緊急事件處理記錄 f） 車輛管理記錄