【正文】 第一部分 中海物業(yè)簡介 深圳市中海物業(yè)管理有限公司 （以下簡稱“中海物業(yè)”）為中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，于 1991 年在深圳注冊成立，為建設(shè)部首批甲級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國大陸的實(shí)際國情，探索出具有中國特色的中海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。 多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽(yù)，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗 100 余面。中央電視臺、深圳各大報(bào)刊以及香港《文匯報(bào)》、《大公報(bào)》、《商報(bào)》、《星島日報(bào)》，國內(nèi)的《人民日報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》、《工人日報(bào)》、《法制日報(bào)》等新聞媒體對中海物業(yè)管理經(jīng)營情況的報(bào)道多達(dá) 700 余次，慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。 隨著 中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國內(nèi)廣大地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績外，更已輸出至長春、沈陽、青島、煙臺、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞 ?? 等 30 多個全國各大城市。正在管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè) 120 余處，管理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最；已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）17 個，占全國國優(yōu)總數(shù)的 3%強(qiáng)，雄居國內(nèi) 同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位； 1996 年 2 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得 ISO9000 國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證； 1999 年 10月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū) ISO14001 國際環(huán)境管理體系認(rèn)證 ?? 中海物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、無火災(zāi)事故、無管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。 在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。 肩負(fù) 中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的中海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來推動中國現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。 中國海外集團(tuán)有限公司 于 1979 年在香港注冊成立，是隸屬 于 中華人民共和國國務(wù)院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè) —— 中國建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。 1992 年，集團(tuán)之旗艦中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河， 市值曾逾 330 億港元 ， 集團(tuán)現(xiàn)有雇員約 4,300 名。 中國海外集團(tuán)自成立以來，便致力 于 專業(yè)化與規(guī)模化發(fā)展目標(biāo)，專門從 事建筑工程承包、 咨詢 、設(shè)計(jì)管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時遍及香港和內(nèi)地。公司以 “ 服務(wù)社會、繁榮香港、建設(shè)祖國 、造福人群 ” 為宗旨，以“海納百川，有容耐大”的市場運(yùn)做氣魄， 集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實(shí)現(xiàn)著對社會的承諾，先 后 在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了 500 多個工程項(xiàng)目，建成各種樓宇 1,157 萬平方米；開山填海造地逾9,000 公頃；鋪設(shè)輸水管道 26 公里，其中打通隧道近 15 公里。塑造了如 被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的 香港新機(jī)場客運(yùn)大樓 及 西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地 、香 港警察總部、 香港的南浪海灣、雅利德樺臺 等項(xiàng)目。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納 30 萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧? 從 1988 年起，中國海外集團(tuán)積極投身中國內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成 上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會影響的高質(zhì)素的工程項(xiàng)目 ，逐漸成為享譽(yù)內(nèi)地的知名企業(yè)。此外，中海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。 已發(fā)展 成擁有總資產(chǎn)183 億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會影響與日俱增。 展望未來，中國海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國經(jīng)濟(jì)市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為 “ 服務(wù)社區(qū)、 繁榮香港、建設(shè)祖國、 造福 人群” 作出更加杰出的 貢獻(xiàn)。 第二部分 銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案 銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。項(xiàng)目占地 9593 平 方米，總建筑面積達(dá) 52020 平方米，綠化率高達(dá) 25%。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對項(xiàng)目精益求精，精心雕琢，加之項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經(jīng)典樓盤的典范之作。 為保證銀信商座高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較長時期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一管家”美譽(yù)的深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才， 有決心、有信心成功承接銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。 我司針對銀信商座項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。 第一節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定 一、 顧 問方式概述： 為保證銀信商座項(xiàng)目有一個高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海物業(yè)（以下簡稱“顧問商”）將指導(dǎo)沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“發(fā)展商”）聘請的物業(yè)管理公司 (以下簡稱“管理商” )負(fù)責(zé)銀信商座項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作； 以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團(tuán)及委派駐場顧問，根據(jù)銀信商座的具體 情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。 考慮到銀信商座項(xiàng)目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實(shí)操指導(dǎo)階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，并輔之以公司顧問團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持， 結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團(tuán)與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 我司提供顧問管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在顧問期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項(xiàng)目向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。 ◆ 顧問服務(wù)方式示意圖： 二、 顧問期限 顧問期限預(yù)計(jì) 共計(jì)二十五個月（以項(xiàng)目入伙時間預(yù)計(jì)為 2020 年 3月 1 日為準(zhǔn)）。顧問期分前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為 10 個月（預(yù)計(jì)自 2020 年 3 月至 2020 年 12 月），實(shí)操指導(dǎo)階段為 12 個月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月起計(jì)（預(yù)計(jì)自 2020 年 1 月 1 日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個月。 三、駐場顧問和顧問團(tuán)工作職責(zé) ◆ 駐場顧問工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個月起）我司將于項(xiàng)目現(xiàn)場派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)以下各類工作： ? 全面考察項(xiàng)目，收集關(guān)于針對該項(xiàng)目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項(xiàng)目顧問團(tuán)。 ? 將顧問團(tuán)針對本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。 ? 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。 ? 協(xié)助顧問團(tuán)人員對項(xiàng)目的實(shí)地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。 ? 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。 ? 緊急事故的應(yīng)對與處理技巧。 ◆ 顧問團(tuán)工作職責(zé)：顧問團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物雙向溝通 定期或不定期檢查、考核、了解信息 反饋方案執(zhí)行情況及其它問題 根據(jù)反饋信息 修訂方案 傳達(dá)、推行方案 制定物管方案 顧問團(tuán) 駐場顧問 管理商 業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個階段針對項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)， 以下為建議各階段赴現(xiàn)場的時間供參考 ： ? 前期介入階段 ? 首次考察 ? 工程交接驗(yàn)收階段 ? 實(shí)操指導(dǎo)階段 ? 物業(yè)入伙當(dāng)月 ? 入伙后的正常管理期 ? 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段 ? 本階段末 顧問團(tuán)（約 35 人）于前期介入階段、實(shí)操指導(dǎo)階段和服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段三個階段的考察次數(shù)總共不超過五次，顧問團(tuán)具體赴現(xiàn)場的工作時間將配合發(fā)展商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目的實(shí)際需要來安排。 顧問團(tuán)主要 負(fù)責(zé)工作如下： ? 由顧問團(tuán)根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。 ? 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。 ? 定期對項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。 ? 對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。 顧問工作安排（詳見下頁表） 工 作 階 段 人 員 構(gòu) 成 工 作 方 式 現(xiàn) 場 工 作 安 排 前期介入階段（ 10 個月） 顧問團(tuán) 3— 5人 駐場經(jīng)理 1人（開盤前后各一個月） 定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場 工作 2 次 實(shí)操指導(dǎo) （ 12 個月） 顧問團(tuán) 3~5人 定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場工作 2 次。 駐場顧問 1人 常駐現(xiàn)場作日常指導(dǎo) 本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場實(shí)地工作。 服務(wù)質(zhì)量跟蹤 （ 3 個月） 顧問團(tuán) 3~5人 定期赴現(xiàn)場考評指導(dǎo) 建議本階段末赴現(xiàn)場工作 1次。 另：除上表中所列顧問團(tuán)定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評價。顧問團(tuán)不定期赴現(xiàn)場的費(fèi)用另計(jì) ,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元 /次（往返差旅費(fèi)及現(xiàn)場食宿由發(fā)展商承擔(dān)）。 說明： ，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項(xiàng)目服務(wù)。 ，顧問團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。 ◆ 為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項(xiàng)目開盤前后的一個月派駐駐場經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作： 對售樓 人員進(jìn)行物業(yè)管理方面的培訓(xùn) 職業(yè)禮儀培訓(xùn) 售樓現(xiàn)場的布置及人員崗位職責(zé)指導(dǎo) 第二節(jié) 顧問管理工作范圍 一、 樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)管理方面的指導(dǎo)。 二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、