【正文】 北京聯(lián)美置業(yè)有限公司 管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 機(jī)密 2020年 2月 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 1頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 本項(xiàng)目建議書為新華信與北京聯(lián)美置業(yè)有限公司的機(jī)密文件，未經(jīng)對(duì)方書面同意，任何一方不得向第三方透露雙方洽談的情況以及簽署的任何文件，包括合同、協(xié)議、備忘錄、訂單、項(xiàng)目建議書等所包含的一切信息； 新華信擁有該項(xiàng)目建議書的全部版權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。未經(jīng)新華信書面許可或授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得以任何方式或理由對(duì)該產(chǎn)品的任何部分進(jìn)行使用、復(fù)制、修改、抄錄、傳播或與其它產(chǎn)品捆綁使用銷售； 對(duì)任何侵犯版權(quán)和泄密的行為，以及由此對(duì)新華信造成的經(jīng)濟(jì)損失，新華信公司保留追究其法律責(zé)任的權(quán)力。客戶閱讀該項(xiàng)目建議書即表明遵守該保密和版權(quán)約定。 對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)書如有任何疑問，請(qǐng)與新華信聯(lián)系，聯(lián)系人： 許朝輝： 01064606868257； 13701098240； 亢 大： 01064606868307； 13910585646； 保密和版權(quán)聲明 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 2頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 重要說明 本項(xiàng)目建議書基于我們對(duì)北京聯(lián)美置業(yè)有限公司需求提出的初步設(shè)想。這些初步設(shè)想是在對(duì)北京聯(lián)美置業(yè)有限公司極其有限的了解基礎(chǔ)上提出的，遠(yuǎn)不是新華信的最終結(jié)論。我們認(rèn)為，要提出既有前瞻性，又切合北京聯(lián)美置業(yè)有限公司實(shí)際的管理咨詢方案，需要： （ 1）深入廣泛的內(nèi)部訪談； （ 2）具體情況的詳細(xì)分析； （ 3）客戶、顧問間的充分溝通， （ 4）基于事實(shí)的數(shù)據(jù)分析； （ 5）過去經(jīng)驗(yàn)的充分參照； （ 6）管理工具的創(chuàng)造性運(yùn)用； （ 7）切實(shí)可行的評(píng)價(jià)建議。 但這些初步判斷和設(shè)想只是我們項(xiàng)目開始時(shí)的分析起點(diǎn)，在進(jìn)行上述工作的過程中，我們會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正甚至推翻開始的判斷，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合北京聯(lián)美置業(yè)有限公司的咨詢方案。 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 3頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 一、 項(xiàng)目背景及初步分析 二、 項(xiàng)目思路和目標(biāo) 三、項(xiàng)目工作步驟 四、 項(xiàng)目計(jì)劃安排和運(yùn)作方式 五、新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六、新華信管理咨詢簡(jiǎn)介 目 錄 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 4頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 1999年公司開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過幾年的發(fā)展發(fā)展，目前擁有兩家項(xiàng)目公司 北京聯(lián)美置業(yè) 北京奧林匹克 花園 沈陽(yáng)聯(lián)美花園 全資控股 控股 82％ 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 5頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 根據(jù)新華信房地產(chǎn)研究中心的分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于高速成長(zhǎng)時(shí)期 引入期 成長(zhǎng)期 成熟期 衰退期 增長(zhǎng)率 緩慢增長(zhǎng) 加速增長(zhǎng) 衰退 銷售額 低 頂峰 衰退 每個(gè)客戶的成本 高 一般 低 產(chǎn)品線 很短 增長(zhǎng) 縮減 平均利潤(rùn)率 負(fù) 增加 可以很高 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 很少 增加 減少 典型定價(jià)方式 成本加成 價(jià)格滲透 減價(jià) 進(jìn)入障礙 技術(shù) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 典型廣告方式 認(rèn)知和教育 大眾市場(chǎng)認(rèn)知 減少 衰減 產(chǎn)量過盛 更多但穩(wěn)定 多樣化 低 上升 水平 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格 水平 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 6頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在近幾年一直保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 注：國(guó)房景氣指數(shù)是由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的衡量房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的綜合指數(shù)，指數(shù) 100以上為行業(yè)景氣空間。 數(shù)據(jù)來源： 《 中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào) 》 202020 2 0 0 2 －2 0 0 3 年國(guó)房景氣指數(shù)1001011021031041051061071081091102002年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2003年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月月份指數(shù)2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 7頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 根據(jù)新華信的調(diào)查，北京和遼寧的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模在全國(guó)均處于中等偏上水平，并且保持著一定的增幅 2020 年 1 － 10 月全國(guó)商品房銷售狀況 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 地區(qū) 億元 0 1 商品房銷售額 商品房銷售同比增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來源： 《 中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào) 》 202020 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 8頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 我國(guó)居民住宅市場(chǎng)未來潛力巨大，為聯(lián)美置業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的空間 2020年中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)住房面積市場(chǎng)容量分析 資料來源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2020年世界主要國(guó)家人均住房面積統(tǒng)計(jì) 世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到 30平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求，按中國(guó)政府規(guī)定的家均居住面積 60平方米要求 (每家按三口人計(jì)算 )，中國(guó)居民住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 010203040506070美國(guó) 英、德、法 日本 中國(guó)面積（平方米）60平米以上 占 24% 60平米以下 占 74% 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 9頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 然而，國(guó)家的土地管理政策越來越嚴(yán)格和規(guī)范，這必將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生根本變化 供應(yīng)總量 ? 打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程，對(duì)本地開發(fā)商產(chǎn)生威脅。 ? 介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快 區(qū)域經(jīng)營(yíng) ? 重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。 ? 規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ? 總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長(zhǎng)期走勢(shì)趨向市場(chǎng)合理價(jià)格 ? 各地的價(jià)格水平不一 價(jià)格 經(jīng)營(yíng)環(huán)境 的變化 ? 國(guó)家將通過土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量 ? 土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)上，政府完成一級(jí)開發(fā)， 減少生地供應(yīng)。 ? 土地利用計(jì)劃公開透明 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 10頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 未來的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化將促使行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行整合，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰 ? 土地的公開招標(biāo)政策的實(shí)施，導(dǎo)致開發(fā)商土地成本的上升和資金需求的增加 ? 央行房地產(chǎn)貸款政策趨向嚴(yán)格，導(dǎo)致企業(yè)融資困難和資金鏈的緊張 ? 市場(chǎng)有效供給的增加和消費(fèi)者的日趨成熟，要求提高開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力 土地供給 項(xiàng)目融資 產(chǎn)品營(yíng)銷 市場(chǎng)環(huán)境對(duì)企業(yè)的實(shí)力和管理能力要求越來越高，優(yōu)勝劣汰將成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì) 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 11頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)方式的變化，使開發(fā)商 必須采取公開招標(biāo)等方式，這樣就要求開發(fā)商有更大的資金額度，尤其在集團(tuán)總體力量偏小時(shí)，更應(yīng)集中資金，不宜分散 開發(fā)商 回收閑置土地 土地供應(yīng) 土地供應(yīng) 土地供應(yīng) 招標(biāo) 掛牌 拍賣 土地市場(chǎng)和土地儲(chǔ)備中心 2020年 2月 保密文件、版權(quán)所有 第 12頁(yè) 聯(lián)美置業(yè)管理模式和人力資源咨詢項(xiàng)目建議書 聯(lián)美置業(yè)目前對(duì)項(xiàng)目公司的管理模式是松散式管理，這種管理模式是否能在激烈競(jìng)爭(zhēng)和多變的市場(chǎng)環(huán)境中支持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還需要進(jìn)一步考慮 組織結(jié)構(gòu)、管理流程 項(xiàng)目策劃 財(cái)務(wù)管理 營(yíng)銷管理 人力資源管理