【正文】 江蘇蘇浙皖物流中心工程可行性研究報告江蘇蘇浙皖現(xiàn)代物流有限公司常州峰潤工程咨詢有限公司二〇〇九年十月目 錄一 項目建設單位及項目概況二、項目建設的必要性 項目建設的必要性 項目建設的可能性三、市場調研四、項目發(fā)展定位 五、 項目建址及建設條件 社會經濟發(fā)展條件 自然地理條件 基礎設施條件六、項目建設方案 規(guī)劃設計目標 建筑設計 結構工程 給排水工程 電氣工程 暖通工程七、項目信息系統(tǒng)規(guī)劃八、節(jié)能方案分析 能源管理與保障九、環(huán)境和生態(tài)影響分析十、 投資估算與資金籌措十一 、財務評價十二 、項目建設管理與招投標十三 、 結論一、項目建設單位及項目概況 項目建設單位概況 項目建設單位名稱：江蘇蘇浙皖現(xiàn)代物流有限公司 項目建設單位地址：溧陽市溧城鎮(zhèn)平陵東路388號 項目建設單位主營業(yè)務：許可經營項目：搬運裝卸 ，貨運代理（代辦），貨物配載，普通貨運，煤炭批發(fā)經營。一般經營項目：貨物倉儲，設備租賃服務，包裝加工，電子信息咨詢服務，物業(yè)管理服務，經銷金屬材料、建筑材料、五金材料。 法定代表人：唐聞遙 項目建設單位注冊資本金：25000萬元人民幣 項目聯(lián)系人：朱群電話：051980990099傳真：051980990099 項目概況 項目名稱：江蘇蘇浙皖物流中心項目 項目建設地點：項目位于溧陽市溧城鎮(zhèn)新聯(lián)村。具體位于104國道以北，蕪申運河以南，溧戴河以東，溧陽市界以西。 項目建設內容和規(guī)模：江蘇蘇浙皖物流中心項目旨在通過對現(xiàn)有市場的改造升級和擴建打造蘇浙皖三省交界區(qū)的區(qū)域性專業(yè)物流集聚區(qū)，本次規(guī)劃蘇浙皖物流中心分為倉儲區(qū)（金屬倉儲、生產生活資料倉儲）、交易區(qū)（金屬交易區(qū)、生活生產資料交易區(qū)、綜合交易區(qū)）、綜合配套區(qū)及商務信息區(qū)4大區(qū)；具有交易、港口作業(yè)、信息化服務、倉儲、加工和配送（配載）六大功能?！罱灰讌^(qū)：主要是進行金屬材料、生活生產資料和再生資源利用物資的交易，也可以提供金屬材料的展示活動。☆倉儲區(qū)：主要有室內公共倉儲、露天堆場和貨棚、碼頭堆場等?！罱饘俨牧霞庸^(qū)：包括金屬材料和利用材加工區(qū)。金屬材料加工區(qū)主要為入駐物流中心的金屬材料經營企業(yè)提供材料檢驗、加工以及其他相關加工服務?！钆渌团漭d區(qū)：除了商品采購、商品存儲外，配送配載區(qū)還可以提供訂單管理、貨品檢驗、分拆包裝、重新包裝、貼標簽、貨品分揀、運輸配送、貨品回收、越庫作業(yè)、信息統(tǒng)計等功能?！罡劭谧鳂I(yè)區(qū)：河岸長1000米，設各類型行車、吊車20臺套，千噸噸位船舶的內港池（50米長、18米寬）一只，碼頭貨物日吞吐量10000噸?！罹C合服務區(qū)：主要由商務信息化大廈（內部設辦公區(qū)、信息服務中心、商務服務中心等）、綜合服務中心和商業(yè)服務區(qū)組成。本項目規(guī)劃建設用地299999平方米，（其中商業(yè)服務區(qū)94765平方米、辦公交易區(qū)136272平方米、信息與商務區(qū)198135平方米、），及地下建筑面積58857平方米。停車位：1759輛。分區(qū)技術經濟指標商業(yè)服務區(qū)：用地面積：34134平方米 容積率：建筑基底面積：13684平方米 建筑密度：%建筑面積：94765平方米 綠地率：% 其中：商業(yè)服務區(qū)：94765平方米 停車位：533輛（地上78輛、地下455輛）地下室：29083平方米辦公交易區(qū)：用地面積：52727平方米 容積率：建筑基底面積：20288平方米 建筑密度：%建筑面積：136272平方米 綠地率：24% 其中：市場區(qū)：55750平方米 綜合服務區(qū)：80522平方米 停車位：421輛（地上190輛、地下231輛）地下室：11615平方米信息與商務區(qū)用地面積：95120平方米 容積率：建筑基底面積：36779平方米 建筑密度：%建筑面積：198135平方米 綠地率：27% 其中：市場區(qū)：118685平方米 綜合服務區(qū)：79450平方米 停車位：805輛（地上340輛、地下465輛） 地下室：18159平方米（局部二～三層）金屬倉儲區(qū)：用地面積：34024平方米 容積率：建筑面積：34024平方米 其中：單層倉庫：34024平方米 生產資料倉儲區(qū)：用地面積： 容積率：建筑面積： 其中：單層倉庫： 辦公： 生產生活資料倉儲區(qū)：用地面積： 容積率：建筑面積： 其中：單層倉庫： 辦公： 項目建設背景：改革開放以來，中國經濟取得了舉世矚目的成就，經過30多年的發(fā)展，中國已經由一個工業(yè)基礎相對落后的國家發(fā)展成為世界制造業(yè)大國，被稱為“世界工廠”。但產業(yè)結構比重不合理。國家多次提出鼓勵和扶持第三產業(yè)發(fā)展政策。 2008年年末的次貸危機，中央迅速出臺了總額4萬億的經濟刺激計劃，物流產業(yè)被列入十大產業(yè)振興計劃之一。為了配合國家物流產業(yè)調整和振興規(guī)劃，江蘇省很快出臺了本省的物流產業(yè)調整和振興規(guī)劃綱要。江蘇蘇浙皖物流中心項目就是在這種大背景下應運而生。物流中心或物流園區(qū)是物流企業(yè)、物流基礎設施資源在空間上的積聚，有利于放大區(qū)位優(yōu)勢、承載現(xiàn)代流通、有機結合實物物流與信息物流。2004年8月，國家發(fā)改委、商務部、交通部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》中明確指出加快物流設施整合和區(qū)域物流中心建設，由此規(guī)劃和建設江蘇蘇浙皖物流中心符合我國現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢。江蘇蘇浙皖物流中心具有良好的區(qū)位、交通、土地、市場優(yōu)勢。同時，在該物流中心同步規(guī)劃建設為溧陽市及周邊地區(qū)提供金屬材料和生活生產資料的倉儲、加工及交易、信息服務、商務服務等綜合物流服務功能，可改變溧陽當前大型物流節(jié)點缺失的現(xiàn)狀，全面提升溧陽市的物流服務水平，可有力推進蘇浙皖邊界地區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)、制造業(yè)及城市化建設的發(fā)展。 中國物流園區(qū)發(fā)展概況面對中國經濟快速發(fā)展現(xiàn)狀，國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，中央和地方政府相繼建立了推進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的綜合協(xié)調機制，出臺了支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和政策及一系列發(fā)展文件：《國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干建議》（）；《國家發(fā)展和改革委員會等9部委印發(fā)關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見和通知》（）；《物流園區(qū)分類與基本要求（GB/T213342008）》()《（國務院）物流業(yè)調整和振興規(guī)劃》（）。截至2008年7月，中國物流園區(qū)(基地)約為475個。其中已經運營的122個，％；在建的219個，％；規(guī)劃中的134個，％。出現(xiàn)了貨運服務型、生產服務型、商業(yè)服務型、國際貿易服務型和綜合服務型的物流園區(qū)，優(yōu)化城市交通、生態(tài)環(huán)境，促進產業(yè)集聚，努力提高城市的物流服務水平，帶動周邊所輻射區(qū)域物流業(yè)的發(fā)展，形成全國性、區(qū)域性和地區(qū)性物流中心和三級物流節(jié)點城市網絡，促進大中小城市物流業(yè)的協(xié)調發(fā)展。加快發(fā)展物流企業(yè)，擴大對外開放步伐，多渠道增加對物流業(yè)的投入。力爭在2009年改善物流企業(yè)經營困難的狀況，保持產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。到2011年，培育一批具有國際競爭力的大型綜合物流企業(yè)集團。中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要劃分為政府規(guī)劃、工業(yè)地產商主導模式；政府規(guī)劃、企業(yè)主導模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導模式三種形式。在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設中始終起著關鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經營管理公司或委托專業(yè)公司進行運作，在一些園區(qū)的股東結構上國有資產往往占有很大比例。第三種模式是一種自下而上的模式，由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。物流園區(qū)的贏利主要來自四個方面，即出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益，其中又包括倉庫租賃費用、設備租賃費用、房屋租賃費用、停車場收費、其他管理費用、信息服務費用、培訓服務費用、融資中介費用、其他服務費用等等。 長三角地區(qū)物流園區(qū)概況長三角地區(qū)已成為全國經濟發(fā)展水平最高，綜合經濟實力最強的地區(qū)之一，隨著長三角區(qū)域經濟一體化和城鎮(zhèn)化進程的加快，區(qū)域物流一體化已成為進一步推進產業(yè)結構調整、轉變經濟發(fā)展方式、降低產品總成本、提升市場競爭力的必由之路。(1)經濟發(fā)展迅速、外向型經濟模式以及技術貿易的發(fā)展提升物流園區(qū)發(fā)展水平。(2)產業(yè)結構升級促使物流模式由大宗型向時效型轉變。(3)交通網絡的完善提升物流產業(yè)向外輻射能力。長三角物流圈已形成以蘇錫常、杭嘉湖、南京、上海和寧波物流圈為主的物流產業(yè)體系。根據(jù)市場需求、產業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等因素，國家重點發(fā)展九大物流區(qū)域，其中就包括以上海、南京、寧波為中心的長江三角洲物流區(qū)域。目前長三角地區(qū)已建或規(guī)劃建設物流園區(qū)近70多個，幾乎是珠三角園區(qū)規(guī)劃的2倍，占全國目前規(guī)劃建設中的物流園區(qū)的五分之一。按區(qū)域輻射分類，長三角城市物流園區(qū)以綜合型和國際貨運樞紐居多，占74%；按服務對象分，貨運服務型占59%；按行業(yè)導向分類，綜合型占了87%長三角地區(qū)物流園區(qū)發(fā)展特點 ： （1）城市之間物流園區(qū)的規(guī)模已呈現(xiàn)梯度關系，上海作為區(qū)域經濟發(fā)展的龍頭、國際物流的接口，其規(guī)模等級最高。（2）功能已體現(xiàn)一定的專業(yè)特色性、開始呈現(xiàn)“錯位發(fā)展”的特點。（3）布局選址與產業(yè)和綜合運輸通道規(guī)劃基本一致，但鏈式銜接關系還有待形成。 可行性報告編制依據(jù)國家經貿委、鐵道部、信息產業(yè)部、外經貿部和民航總局聯(lián)合下發(fā)的《關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干建議》，2001年3月2日；國家計委《“十五”綜合交通體系發(fā)展重點專項規(guī)劃》；國家發(fā)改委、商務部、交通部的九部委聯(lián)合制定的《關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》，2004年8月；國家發(fā)改委頒布的《鋼鐵產業(yè)發(fā)展策略》，2005年8月；《江蘇省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，2002年6月；《江蘇省委省政府關于加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的若干政策》，2005年8月；《常州現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，2002年；《溧陽市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；溧陽市歷年統(tǒng)計年鑒；《內河通航標準》，2004年5月；11《省發(fā)展改革委關于加快建設現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)的意見》（蘇發(fā)改服務發(fā)[2007]52 號） 可行性報告內容和范圍本可行性報告是對項目在建設必要性、市場分析、建設規(guī)模及布局、經濟效益等諸方面的可行性研究，并得出結論。研究范圍包括：252。 必要性分析252。 市場分析和項目定位252。 建設內容、建設規(guī)模和總體布局252。 信息系統(tǒng)規(guī)劃252。 生態(tài)環(huán)境保護252。 組織機構和運行機制252。 項目建設進度252。 投資估算與資金籌措252。 財務評價二、項目建設的必要性 項目建設的必要性隨著全國區(qū)域經濟一體化和城鎮(zhèn)化的加快，溧陽現(xiàn)代制造業(yè)基地建設進程的推進，溧陽及整個華東地區(qū)對高效、快速和安全的社會物流服務體系的需求日益增加，需率先建設和形成若干個具有現(xiàn)代化基礎設施條件、功能區(qū)域布局合理、服務功能完善和信息化層次高的物流中心或物流園區(qū)來成為區(qū)域綜合物流和區(qū)域經濟一體化發(fā)展的助推器和發(fā)動機，促進華東地區(qū)物流業(yè)自身平穩(wěn)較快發(fā)展和產業(yè)調整升級，服務和支撐其他產業(yè)的調整與發(fā)展、擴大消費和吸收就業(yè)，對于促進產業(yè)結構調整、轉變經濟發(fā)展方式和增強國民經濟競爭力具有重要意義。 項目實施是常州及溧陽應對區(qū)域競爭，實現(xiàn)跨越發(fā)展的客觀需要。制造業(yè)一直是常州地區(qū)經濟發(fā)展的主要支柱之一。隨著常州地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展與城市化進程的加快，對金屬、生活生產資料等物資的需求量正逐年增加，但常州地區(qū)“兩頭”在外的經濟特點決定了要增加常州生產制造企業(yè)的競爭力，迫切需要有高效、低成本的流通體系做支撐，需要通過發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，來推動常州地區(qū)現(xiàn)代物流體系的建設。 項目建設是溧陽市現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的客觀需要。作為常州地區(qū)的重要中心城市，溧陽乃至常州還缺乏現(xiàn)代意義上的物流中心，迫切需要建設一個集金屬及生活生產資料倉儲、加工、配載配送、信息服務、商務服務等一體化的現(xiàn)代化物流中心。加快生產性服務行業(yè)發(fā)展的主要內容之一是加速發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。為此，常州市政府為了促進現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展， 2003年頒發(fā)了《常州市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，制定了常州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策和保障措施。同時，將常州現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展功能定位為：長江三角洲區(qū)域物流自中心之一及江蘇省現(xiàn)代物流中心城市。2005年，《溧陽市加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)實施綱要》提出“加大物流資源整合，推動工業(yè)企業(yè)物流業(yè)務外包，培育第三方物流，有步驟、有重點地引進國內外知名現(xiàn)代物流企業(yè)，推動本土物流企業(yè)與其開展多種形式的合作，催生一批具有先進理念、掌握現(xiàn)代物流技術的本土現(xiàn)代物流企業(yè)”?！朵嚓柺袊窠洕蜕鐣l(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中明確表明：在“十一五”期間，“依托寧杭高速和蕪申運河兩條運河主干道，逐步建立一個物流園區(qū)，三個物流中心，兩個物流站，從而形成多種層次、快捷準時、經濟合理的社會化、專業(yè)化