【正文】 物業(yè)管理應用手冊 管理規(guī)章制度前 言承蒙物業(yè)酒店管理公司的信任，按照貴司的要求，物業(yè)顧問組將從事的整個物業(yè)服務管理所形成的各類資料，編輯成冊，謹供貴司在開發(fā)市場、日常工作中參考。為了使資料便于查閱和實操，手冊共分四個篇章。前期篇: 主要介紹承接物業(yè)項目時，為開發(fā)商準備的各類文件，以及要參加競標活動，應注意的工作要點、物業(yè)管理方案草擬的章節(jié)和物業(yè)費測算的實務。管理篇: 主要收集了我們項目公司的各種管理制度，便于承接項目時，以項目管理處或項目管理公司構(gòu)建一個管理平臺，成為開發(fā)拓展項目時可套用修改的文件。對物業(yè)小區(qū)的管理我們提供了一些我們在開發(fā)項目時形成的一些文件，如：業(yè)主臨時公約、裝修手冊、住戶管理手冊和住戶登記制度等。法規(guī)篇: 主要將我們在開發(fā)項目時，所應用的各種法律文件編輯歸納。參考篇: 主要是我們在開發(fā)與日常管理中所形成的各類文件。如復評工作、車輛管理規(guī)定、標書評分表和各種工作表格等等。由于我們的水平有限，時間又比較倉促。手冊中有不妥之處，歡迎圣榮物業(yè)同行批評指正。與集團的合作再次表示深感榮幸，衷心感謝圣榮集團的大力支持。物業(yè)公司管理規(guī)章制度目錄第一章 總經(jīng)理辦公室第二章 物業(yè)部 第三章 工程部第四章 保衛(wèi)部第五章 會計部第六章 公司主要應急預案第一章 總經(jīng)理辦公室崗位職責一、總經(jīng)辦主任【管理層級關(guān)系】直接上級：總經(jīng)理直接下級：人事、秘書、庫管、采購【技能要求】基本素質(zhì)：有感召力和凝聚力，成熟老練。工作認真、細致、周密。有較強的組織能力和協(xié)調(diào)能力，有責任心、事業(yè)心和創(chuàng)新精神。處事公道。自然條件：30歲以上，身體健康，精力充沛，相貌端正。文化程度：法律專業(yè)或經(jīng)濟管理專業(yè)大專以上學歷。工作經(jīng)驗：5年以上工作經(jīng)驗，其中3年以上人事工作經(jīng)驗。特殊要求：全面了解國家及政府行政部門制定的勞動、人事政策。熟悉企業(yè)物資管理制度?！緧徫宦氊煛?. 根據(jù)公司經(jīng)營工作實際， 按照總經(jīng)理的要求，負責組織起草綜合性業(yè)務、行政工作規(guī)劃、計劃、報告、總結(jié)、請示、通知等公文函件等；2. 貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)，擬定和完善勞動、人事、行政、后勤等各方面規(guī)章制度，保障企業(yè)和員工的合法權(quán)益；3. 貫徹國家勞動、人事方面的方針政策，組織制定公司人力資源發(fā)展規(guī)劃及年度人事工作計劃；4. 組織制定勞動工資管理辦法和分配方案，嚴格工資基金的管理；5. 組織制定招聘、聘任、調(diào)動、考核、晉升、獎懲等人事管理規(guī)章，并監(jiān)督落實；6. 組織制定員工培訓規(guī)劃及年度培訓方案；7. 組織制定本部門年度費用預算及辦公設備更新改造計劃；8. 定期對本部門員工進行績效評估，按照獎懲制度實施獎懲；9. 審核行政部門采購計劃并接受總經(jīng)理及會計部對成本控制的監(jiān)督；10. 負責審核各部門辦公設備補充、調(diào)配、報損申請，并負責監(jiān)督報批程序的履行；11. 組織制定公司計算機維修保養(yǎng)計劃，并負責監(jiān)督實施；12. 組織制定計算機管理、使用規(guī)定，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況；13. 全面負責公司質(zhì)檢工作，落實并完善質(zhì)檢工作制度，擬定年度質(zhì)檢工作計劃；14. 負責下屬員工的業(yè)務培訓與考核，提高下屬員工素質(zhì)；15. 完成上級領(lǐng)導交辦的臨時性工作。二、人事【管理層級關(guān)系】直接上級：總經(jīng)辦主任【技能要求】基本素質(zhì)：具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，自信，有創(chuàng)新精神。處事公道。自然條件：25歲以上，身體健康，氣質(zhì)良好。文化程度：大專以上學歷。（有心理學和管理學基礎(chǔ)）工作經(jīng)驗：5年以上管理工作經(jīng)驗。特殊要求：熟練使用電腦，熟悉國家及政府部門制定的勞動、人事政策。【崗位職責】1. 出席總經(jīng)辦工作例會；2. 負責管理總經(jīng)辦人事部門的日常工作；3. 協(xié)調(diào)與上級單位、政府有關(guān)部門的關(guān)系；4. 協(xié)調(diào)與工會及其他部門的關(guān)系；5. 負責制定和跟蹤落實人事部門的年度、月度和每周的工作計劃；6. 處理員工的違紀違規(guī)行為及調(diào)查報告；7. 負責草擬并執(zhí)行有關(guān)人事勞資方面的各項規(guī)章制度；8. 負責招聘合同工的面試、考評、篩選；9. 審核報批有關(guān)人事方面的各類表格、書面材料及備忘錄；10. 負責員工招聘、解聘、考核及日常管理工作；11. 負責辦理員工的入職和離職手續(xù)；12. 辦理員工的勞動合同、公證和續(xù)簽手續(xù)；13. 審核辦理各項保險業(yè)務、做工證、農(nóng)民工用工審批手續(xù)等；14. 建立并完善“個人檔案數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)”；15. 建立并完善“人事檔案管理系統(tǒng)”；16. 建立并完善人才數(shù)據(jù)庫；17. 負責員工的調(diào)檔及檔案管理工作；18. 根據(jù)工作要求完成人事、勞動資料的統(tǒng)計、分析。19. 根據(jù)市埸調(diào)查和公司狀況，提出工資福利計劃和年度調(diào)整方案建議；20. 負責員工的考勤、加班、休假、工資、補貼等的統(tǒng)計審核工作；21. 負責員工的勞保、福利、罰款、補款等工作；22. 負責處理審核所有關(guān)于工資福利方面的表格和報告；23. 負責電腦、考勤、工資數(shù)據(jù)的建立與維護工作。24. 受公司及總經(jīng)辦主任委托經(jīng)常深入部門，了解各部門的培訓要求，提出可行性培訓計劃及建議；25. 協(xié)助公司選用、聘請各項目培訓人員，做好各種培訓班的組織工作；26. 負責開展各項教學活動的聯(lián)絡組織工作；27. 根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)，按照《公司員工手冊》等各項規(guī)章制度，以及崗位職責和服務規(guī)范對公司各崗位定期進行督導檢查。28. 協(xié)助公司檢查、監(jiān)督公司各項規(guī)章制度的落實情況及記錄公司員工舉報、投訴工作。三、秘書【管理層級關(guān)系】直接上級：總經(jīng)辦主任【技能要求】基本素質(zhì)：具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，工作認真、細致、周密，有一定的組織能力、協(xié)調(diào)能力和較強的保密意識，團結(jié)同志，工作中能建立良好的人際關(guān)系。自然條件：25歲以上，身體健康，精力旺盛，氣質(zhì)良好。文化程度：大學本科以上學歷，具有較強的中文寫作能力。工作經(jīng)驗：2年以上秘書工作經(jīng)驗。特殊要求：熟練使用電腦及現(xiàn)代化辦公設備。【崗位職責】1. 參加總經(jīng)辦例會,協(xié)助總經(jīng)辦主任起草綜合性業(yè)務、行政工作規(guī)劃、計劃、報告、總結(jié)、請示、通知等公文函件并審核待簽發(fā)文稿；2. 組織安排公司行政會議和總經(jīng)理辦公會，做好會議記錄，編寫會議紀要和決議，并檢查各部門貫徹執(zhí)行情況，及時了解和反饋信息；3. 負責組織有關(guān)人員做好公文收發(fā)、打字、文印、通訊以及文書檔案的管理和印章的使用；4. 負責審核對外發(fā)文，做到文字通順，符合公文格式要求；5. 注意開展調(diào)查研究，做好企業(yè)信息管理方面的有關(guān)工作；6. 協(xié)助總經(jīng)辦主任做好日常接待來信來訪等有關(guān)事宜，督促貫徹總經(jīng)理的決定；7. 負責匯總總經(jīng)辦年度、月度工作計劃、總結(jié)及月報并起草總經(jīng)辦年度、月度工作計劃、總結(jié)及月報；8. 組織安排總經(jīng)辦行政例會，并做好記錄，編寫紀要，督導檢查各專業(yè)工作落實情況，及時了解和反饋信息；9. 負責保管、使用公司印章、介紹信；10. 負責公司的文書、檔案管理工作；11. 負責外來文件的拆封、編號和登記及送交總經(jīng)辦主任擬辦，根據(jù)擬辦要求及時進行轉(zhuǎn)遞和處理；12. 負責以公司名義上報下發(fā)文件的編號、登記和分發(fā)工作；13. 負責接收、整理和保管各部門送來的文書材料；14. 負責對公文的執(zhí)行情況催辦；15. 負責文件的立卷、保管、借閱和銷毀；16. 做好檔案的收集、整理、鑒定、登記和統(tǒng)計工作；熟悉所保管的檔案情況，搞好檔案的利用工作；17. 負責保護檔案的安全，做好防盜、防火、防潮、防光、防塵、防蟲等工作；18. 嚴格遵守保密制度，不得利用職權(quán)擅自擴大檔案的利用范圍，不得泄露檔案的機密，不得擅自銷毀檔案材料；19. 負責來訪的接待工作，發(fā)送傳真件及接聽電話并做留言記錄；20. 負責公司各類速印文件、資料的印制工作及本部門各類文件的印制；四、庫管【管理層級關(guān)系】直接上級：總經(jīng)辦主任【技能要求】1. 基本本素質(zhì)：遵紀守法；品德優(yōu)良，工作責任心強，熟練掌握所存貨物的品質(zhì)及工作程序。2. 自然條件：品貌端正，身體健康。3. 文化程度：大專以上文化程度。4. 工作經(jīng)驗：二年以上庫管經(jīng)驗。5. 特殊要求：具有吃苦耐勞精神，工作條理性強。能熟練使用計算機?！緧徫宦氊煛?. 服從總經(jīng)辦主任的領(lǐng)導，嚴格遵守公司及部門的各項規(guī)章制度。2. 熟悉庫存物品名稱、種類、規(guī)格、性能。3. 按規(guī)定辦理出入庫物品的各種手續(xù)。4. 每月對倉庫進行一次盤點對帳工作，做到帳物相符，帳卡相符，帳帳相符。5. 建立并保管好庫存物品的各種帳目。6. 嚴格檢查退庫的設備、工具的完好程度，有問題及時向上級匯報。7. 嚴格管理倉庫鑰匙，無關(guān)人員嚴禁進入倉庫。8. 科學的管理倉庫，達到標準化，合理化。9. 每月統(tǒng)計各種物品的消耗，并編制報表。10. 倉庫各種物品碼放整齊，標簽要與物品相符。保持庫內(nèi)清潔。11. 對報廢、遺失或損壞的工具和設備要及時上報上級領(lǐng)導。12. 定期檢查庫房內(nèi)的滅火器，嚴禁在庫內(nèi)吸煙。做到人走燈滅，人走關(guān)窗，鎖門.五、采購【管理層級關(guān)系】直接上級：總經(jīng)辦主任【技能要求】1. 基本素質(zhì)：遵紀守法；有自我約束力，不以權(quán)謀私，不假公濟私，不吃回扣。2. 自然條件：身體健康，品貌端正。3. 文化程度：高中以上文化程度。4. 工作經(jīng)驗：兩年以上工作經(jīng)驗。5. 特殊要求：了解公司所用主要物品類別和基本商品知識，有采購渠道，具有吃苦耐勞精神，有駕照?！緧徫宦氊煛?. 服從總經(jīng)辦主任的領(lǐng)導，遵守各項規(guī)章制度。2. 嚴格遵守采購制度和規(guī)定，奉公守法，不謀私利，不受賄。3. 每月按時呈報采購計劃并進行物品詢價。4. 協(xié)助庫管員搞好物品入庫的驗收工作；5. 對工程計劃外急需物品保證做到以最快速度及時購回，熱情服務，滿足一線部門要求。6. 與有關(guān)供應商保持良好關(guān)系，對不符合要求的產(chǎn)品，負責辦理退貨補貨或調(diào)換手續(xù)；7. 了解市場行情，在采購物品時要做到貨比三家，同等質(zhì)量比價格，同等價格質(zhì)量比售后服務，維護公司利益。以合理有利的價格采購物品，保證采購渠道的暢通。8. 嚴格遵守各項交通法規(guī)，不酒后開車。9. 愛護車輛，定期保養(yǎng)車輛。工作程序及標準一、 員工離崗程序與標準程序標準確認1) 辭職者應持有所在部門、總經(jīng)辦、總經(jīng)理批準的《辭職申請》；2) 被辭退、開除的員工應持有總經(jīng)辦發(fā)出的、工會、總經(jīng)理批準的過失通知；3) 被終止或解除合同的員工應持有總經(jīng)辦發(fā)出的終止或解除合同的通知；4) 實習、培訓人員應持有相關(guān)單位的通知。辦理手續(xù)1) 開具《離崗通知書》及《離崗前30天出勤表》；2) 相關(guān)部門簽收員工名牌、勞保、辦公用品等；3) 退還工服押金；4) 檢查其他項目結(jié)算有關(guān)費用是否齊全；5) 開具行政、工資、養(yǎng)老保險、檔案轉(zhuǎn)遞手續(xù)；6) 上述手續(xù)應在七日內(nèi)辦完。記錄注銷1) 清除人事電腦記錄；2) 填寫員工變動臺帳；3) 將被開除、辭退員工名單通報上級單位。二、 員工招聘程序與標準程序標準明確招聘條件1) 當?shù)卣綉艨?，年齡18~35歲；2) ，；3) 符合應聘崗位技能要求；4) 無思想劣跡。應聘1) 持有相關(guān)證件：身份證、學歷證明、求職證；2) 持近照一張；3) 填寫《職位申請書》；4) 由總經(jīng)辦及擬任職部門面試、口試（必要時可筆試）及專業(yè)測試；確認1) 總經(jīng)辦將面試合格的人員材料及任職材料及任職安排提交總經(jīng)理批準；2) 體檢、政審；3) 開具調(diào)令，通知其報到日期。三、 新員工入職程序與標準程序標準報到新員工持體檢合格證明及照片報到；發(fā)給員工手冊，填寫員工信息卡、履歷表；簽訂勞動合同。就職填寫員工入職通知單，發(fā)給用人部門和其它相關(guān)部門；通知用人部門引領(lǐng)新員工。四、簽訂（續(xù)訂）勞動合同程序與標準程序標準確認1) 新員工入職后3日內(nèi)人事部門根據(jù)用工性質(zhì)，確認材料齊全后，辦理勞動合同簽訂手續(xù)；2) 員工簽訂《勞動合同書》，返聘人員簽訂《聘用協(xié)議》；3) 在職員工續(xù)訂勞動合同，由部門出具評估意見。簽訂（續(xù)訂）宣讀注意事項，解釋相關(guān)條款；員工簽字；蓋公司人事章；新員工簽字領(lǐng)取《員工手冊》。歸檔勞動合同歸入員工內(nèi)部檔案；登記備案修改電腦記錄五、終止（解除）勞動合同程序與標準程序標準確認合同到期，部門評估后不予續(xù)簽的；員工因違紀給予辭退處理的；員工個人提出書面終止（解除）勞動合同的；其他終止（解除）勞動合同情況發(fā)生的。通知填寫“終止（解除）勞動合同通知書”，經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)，提前30日通知員工本人；員工接到“通知”后在“回執(zhí)”上簽字即為送達。辦理終止（解 除）合同手續(xù)總經(jīng)辦人事簽發(fā)離職通知書；員工辦清離崗手續(xù)后，清退個人檔案；有接收單位的辦理檔案轉(zhuǎn)移手續(xù)。登記備案修改電腦記錄六、統(tǒng)計程序與標準程序標準填報表統(tǒng)籌月報勞動報酬月報、經(jīng)濟指標月報；增加值季報、工資總額季報；年底年報。審批將報表經(jīng)總經(jīng)辦主任簽字后報公司領(lǐng)導審閱簽字；存檔復印件蓋章后留存。七、統(tǒng)籌程序與標準程序標準轉(zhuǎn)入新員工養(yǎng)老轉(zhuǎn)移單轉(zhuǎn)入后即隨月報表一起交社保中心；無轉(zhuǎn)移單的員工轉(zhuǎn)正后第一個月辦理養(yǎng)老保險，自入職后第一個月補繳。轉(zhuǎn)出開具轉(zhuǎn)移介紹信；憑轉(zhuǎn)移信到社保中心辦理手續(xù)；將養(yǎng)老保險材料隨檔案一起轉(zhuǎn)出。八、工資制作程序與標準程序標準審核