濰坊東方天韻整合營銷企劃投標(biāo)書(已修改)
2025-01-17 03:18 本頁面
【正文】 編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第16頁 共16頁山東濰坊東方天韻整合營銷企劃投標(biāo)書制作單位：杭州漢奇房地產(chǎn)營銷有限公司目錄一、濰坊市房地產(chǎn)簡略研判（一） 濰坊房地產(chǎn)市場分析（發(fā)展階段及特征）………………………3（二） 市場變化……………………………………………………………4（三） 2005年下半年濰坊房地產(chǎn)市場的走勢……………………………4二、東方天韻項(xiàng)目分析（一） 項(xiàng)目基本情況描述…………………………………………………5（二） 項(xiàng)目所在地區(qū)域分析………………………………………………6（三） 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位………………………………………………6（四） 項(xiàng)目規(guī)劃定位………………………………………………………6三、項(xiàng)目營銷推廣方案（一） 推廣原則……………………………………………………………7（二） 營銷的核心概念……………………………………………………7（三） 營銷周期劃分………………………………………………………7（四） 階段性推廣策略……………………………………………………8（五） 營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)………………………………………………………10四、主導(dǎo)廣告語五、東方天韻售樓中心開張方案（一） 開張儀式……………………………………………………………10（二） 室內(nèi)外表現(xiàn)（建議）………………………………………………11（三） 媒體策略……………………………………………………………12（四） 儀式流程……………………………………………………………13（五） 配合道具……………………………………………………………13六、服務(wù)內(nèi)容（一） 市場調(diào)查、評估、研究及產(chǎn)品策劃………………………………14（二） 品牌策劃……………………………………………………………15（三） 廣告策劃及設(shè)計(jì)……………………………………………………15（四） 銷售指導(dǎo)顧問………………………………………………………15（五） 展示設(shè)計(jì)……………………………………………………………15七、合作模式（一） 全程策劃代理，一站式營銷服務(wù)…………………………………15（二） 乙方的職責(zé)和義務(wù)…………………………………………………15（三） 甲方的職責(zé)和義務(wù)…………………………………………………16八、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附件（公司業(yè)績）…………………………………………………16一、濰坊市房地產(chǎn)簡略研判(一)濰坊房地產(chǎn)市場分析（發(fā)展階段及特征）“一年大變樣”，自濰坊市委提出的城市建設(shè)目標(biāo)和要求。僅2004年，濰坊市累計(jì)完成工程建設(shè)投資20．5億元，新改擴(kuò)建道路16條、園林綠地500公頃。東風(fēng)街、北海路、安順路、張面河、安順廣場等工程，成為代表濰坊城市新形象的精品工程和品牌工程。 “栽下梧桐樹，引來金鳳凰”。濰坊城市建設(shè)的發(fā)展，吸引了眾多外地房產(chǎn)商前往投資。截至2004年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到107家，其中外地企業(yè)有30多家。目前，還有20多家企業(yè)正在申請報(bào)批中。2004年，濰坊市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22．4億元，施工面積達(dá)284萬平方米，竣工面積175萬平方米，同比增長13．1％、10％和14．3％。全市人均居住面積達(dá)18．2平方米，市區(qū)達(dá)18．6平方米，高于全國、全省的平均水平。 濰坊城鎮(zhèn)居民的住房條件已開始從實(shí)用型向舒適型、小康型轉(zhuǎn)變，三室兩廳逐漸成為市場主流戶型，面積多在90平方米以上。 目前，濰坊的樓盤從購價(jià)近10萬元的小型適用住宅，到購價(jià)過百萬元的豪華別墅住宅不等，完全能滿足不同人群、不同層次的住宅消費(fèi)需求。從房價(jià)看，濰坊市區(qū)房價(jià)總體呈穩(wěn)步上升趨勢。濰坊房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：2003年之前，起步摸索階段客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場。同時(shí)由于政府對土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理。項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。（二）市場變化在上述市場背景下，客戶、市場、開發(fā)商、營銷代理公司幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
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