濰坊東方天韻整合營(yíng)銷(xiāo)企劃投標(biāo)書(shū)(已修改)
2025-01-17 03:18 本頁(yè)面
【正文】 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第16頁(yè) 共16頁(yè)山東濰坊東方天韻整合營(yíng)銷(xiāo)企劃投標(biāo)書(shū)制作單位：杭州漢奇房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司目錄一、濰坊市房地產(chǎn)簡(jiǎn)略研判（一） 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（發(fā)展階段及特征）………………………3（二） 市場(chǎng)變化……………………………………………………………4（三） 2005年下半年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)……………………………4二、東方天韻項(xiàng)目分析（一） 項(xiàng)目基本情況描述…………………………………………………5（二） 項(xiàng)目所在地區(qū)域分析………………………………………………6（三） 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位………………………………………………6（四） 項(xiàng)目規(guī)劃定位………………………………………………………6三、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案（一） 推廣原則……………………………………………………………7（二） 營(yíng)銷(xiāo)的核心概念……………………………………………………7（三） 營(yíng)銷(xiāo)周期劃分………………………………………………………7（四） 階段性推廣策略……………………………………………………8（五） 營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)………………………………………………………10四、主導(dǎo)廣告語(yǔ)五、東方天韻售樓中心開(kāi)張方案（一） 開(kāi)張儀式……………………………………………………………10（二） 室內(nèi)外表現(xiàn)（建議）………………………………………………11（三） 媒體策略……………………………………………………………12（四） 儀式流程……………………………………………………………13（五） 配合道具……………………………………………………………13六、服務(wù)內(nèi)容（一） 市場(chǎng)調(diào)查、評(píng)估、研究及產(chǎn)品策劃………………………………14（二） 品牌策劃……………………………………………………………15（三） 廣告策劃及設(shè)計(jì)……………………………………………………15（四） 銷(xiāo)售指導(dǎo)顧問(wèn)………………………………………………………15（五） 展示設(shè)計(jì)……………………………………………………………15七、合作模式（一） 全程策劃代理，一站式營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)…………………………………15（二） 乙方的職責(zé)和義務(wù)…………………………………………………15（三） 甲方的職責(zé)和義務(wù)…………………………………………………16八、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附件（公司業(yè)績(jī)）…………………………………………………16一、濰坊市房地產(chǎn)簡(jiǎn)略研判(一)濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（發(fā)展階段及特征）“一年大變樣”，自濰坊市委提出的城市建設(shè)目標(biāo)和要求。僅2004年，濰坊市累計(jì)完成工程建設(shè)投資20．5億元，新改擴(kuò)建道路16條、園林綠地500公頃。東風(fēng)街、北海路、安順路、張面河、安順廣場(chǎng)等工程，成為代表濰坊城市新形象的精品工程和品牌工程。 “栽下梧桐樹(shù)，引來(lái)金鳳凰”。濰坊城市建設(shè)的發(fā)展，吸引了眾多外地房產(chǎn)商前往投資。截至2004年，市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到107家，其中外地企業(yè)有30多家。目前，還有20多家企業(yè)正在申請(qǐng)報(bào)批中。2004年，濰坊市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22．4億元，施工面積達(dá)284萬(wàn)平方米，竣工面積175萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13．1％、10％和14．3％。全市人均居住面積達(dá)18．2平方米，市區(qū)達(dá)18．6平方米，高于全國(guó)、全省的平均水平。 濰坊城鎮(zhèn)居民的住房條件已開(kāi)始從實(shí)用型向舒適型、小康型轉(zhuǎn)變，三室兩廳逐漸成為市場(chǎng)主流戶(hù)型，面積多在90平方米以上。 目前，濰坊的樓盤(pán)從購(gòu)價(jià)近10萬(wàn)元的小型適用住宅，到購(gòu)價(jià)過(guò)百萬(wàn)元的豪華別墅住宅不等，完全能滿(mǎn)足不同人群、不同層次的住宅消費(fèi)需求。從房?jī)r(jià)看，濰坊市區(qū)房?jī)r(jià)總體呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：2003年之前，起步摸索階段客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)存在一定盲目性。開(kāi)發(fā)商特征：政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀(guān)念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀(guān)開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)極度排斥。項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。銷(xiāo)售特征：無(wú)整體營(yíng)銷(xiāo)思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立。2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過(guò)渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶(hù)消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。開(kāi)發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念逐漸接受，同時(shí)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開(kāi)發(fā)商的思想，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷(xiāo)的路線(xiàn)靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開(kāi)始上升，而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理。項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷(xiāo)售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)理念隨專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專(zhuān)業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。（二）市場(chǎng)變化在上述市場(chǎng)背景下，客戶(hù)、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷(xiāo)代理公司幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
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