【正文】 1 商 業(yè) 地 產(chǎn) 營 銷 目 錄 序 、商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵詞 第 一篇、商業(yè)地產(chǎn)綜述 一、商業(yè)地產(chǎn)分類 二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況 第 二篇、商業(yè)地產(chǎn)的營銷代理 一、商業(yè)地產(chǎn)代理團隊 二、 商業(yè)地產(chǎn) 代理步驟 ： 三、商業(yè)地產(chǎn)代理前期工作 四、商業(yè)地產(chǎn)營銷代理內(nèi)容 第 三篇、商業(yè)地產(chǎn)的招商 一、 招商方案的策劃： 二、商鋪招商手段 三、 招商方案的實施和監(jiān)督 附件一：煙臺南大街購物商城營銷案 附件二：平頂上貿(mào)易廣場營銷策劃案 附件三：大連萬達商鋪失敗案 2 序、 商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵詞 關(guān)鍵詞一： “商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營決定價值” 投資者投資商業(yè)物業(yè)，其收益包括租金收益和升值收益兩個基本構(gòu)成。租金要上漲，物業(yè)要升值，除了地段因素外，經(jīng)營能力是最根本的。 一個商業(yè)項目沒有好的經(jīng)營前景，很難銷售出去。即使順利銷售了，后期經(jīng)營跟不上，也會出現(xiàn)很多的后遺癥。 關(guān)鍵詞二：商業(yè)項目難就難在招商上 目前的房產(chǎn)市場上，蓋房子、賣房子都相對容易，開發(fā)商基本處于相對強勢地位，但招商就不同了，來不來商家說了算，這是眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上比較頭疼的一件事。 關(guān)鍵詞三：“ 地產(chǎn)商 需要 增值顧問服務 ” 如果我們能夠建立一套完整的商業(yè)地產(chǎn) 運營模式， 在策劃 代理 過程中從經(jīng)營角度為地產(chǎn)商提供增值顧問服務 ，將會使我們站到一個行業(yè)的高度，核心競爭力會大大提高。在和開發(fā)商的談判過程中就會處于相對強勢地位 。 第一篇、商業(yè)地產(chǎn)綜述 一、商業(yè)地產(chǎn)分類 （一）、按存在形式分 商業(yè)地產(chǎn)可分為 ： 大型綜合購物中心、 商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經(jīng)營設施、體育經(jīng)營設施、公用（設施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設施等。 3 （二）、按產(chǎn)權(quán)形式分 １、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪 虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其 實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在） ２、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目 的市場認知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。 二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況 （一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加 隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及 國 內(nèi) 商業(yè) 、 零售業(yè) 2020 年12 月 11 日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎。 2020 年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。 （二）、 運營模式將 回歸理性 由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程 ，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等 問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點 。所以 今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上 ，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。 4 （三）、 商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索 上世紀 90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱 2020年是 “ 商鋪年 ” 。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。 第二篇、商業(yè)地產(chǎn)的營銷代理 一、商業(yè)地產(chǎn)代理團隊 一個較完善的商業(yè)地產(chǎn)代理團隊基本上要包含三個部門， 策劃 部 、銷售 部 、招商 部。三個部門的界限未必很清，可以只是概念上的分組，各個部門的主管可能同屬一部，每個主管都會非常熟悉另一個部門，或者參與另一個部門的工作，只是各自負責一個模塊而已，這樣能保證整個營銷的系統(tǒng)完整性。 二、 商業(yè)地產(chǎn) 代理步驟 項目投標、簽署合約、項目定位、建筑規(guī)劃設計、設計深化與招標、形象設計與包裝、招商營銷、產(chǎn)權(quán)銷售、商業(yè)開業(yè)。 三、商業(yè)地產(chǎn)代理前期工作 （一） 立項：接受客戶委托，進行立項研究和立項過程操作 。 項目確立前的初步市場調(diào)查，包括宏觀政策、國內(nèi)外同行業(yè)現(xiàn)實狀況和發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)狀況、技術(shù)水平評價 。 項目范圍確定、項目基本定位、項目建筑學價值、環(huán)境與歷史價值評價 。 項目的經(jīng)濟效益估算、社會效益和環(huán)境效益的初步評價 。 編寫項目建議書 。 （二） 、可行性研究：經(jīng)濟效益評價，提出評價結(jié)論和 建議 5 市場調(diào)查 包括項目產(chǎn)品（包括貨物產(chǎn)品和服務產(chǎn)品）的市場供求現(xiàn)狀、趨勢調(diào)查，可利用資源調(diào)查，技術(shù)路線及裝備路線調(diào)查，競爭者調(diào)查，自然環(huán)境調(diào)查，政策環(huán)境調(diào)查，文化環(huán)境調(diào)查等方面。 市場預測 根據(jù)市場調(diào)查資料進行分析，做出項目建成后全部經(jīng)營期內(nèi)的市場細分預測，提出市場預測的相關(guān)指標。 項目建設方案和工藝流程評價 對項目建設方案的技術(shù)可行性、先進性，工藝流程的可行性和先進性，利用國內(nèi)外相關(guān)的參數(shù)和標準進行評估，明確界定。 資源保障評價 對項目所需原料、動力、人力、財力、基礎設施、交通、環(huán)境等資 源進行評價。 方案比較 對項目擬采用的方案和預備方案進行比較，明確推薦方案和技術(shù)理由 機構(gòu)設置和勞動組織 包括組織機構(gòu)設置、功能描述、定員、勞動報酬等方面。 經(jīng)濟效益分析 對項目的投資、形成資產(chǎn)、利潤、投資回收期、借款償還期、現(xiàn)金流量、成本、納稅額等指標進行比較，確定經(jīng)濟上是否合理，撰寫出經(jīng)濟效益分析結(jié)論。進行分期計算，與社會基準收益率等指標進行比較，確定經(jīng)濟上是否合理，撰寫出經(jīng)濟效益分析結(jié)論。 社會效益分析 對項目給予社會帶來的影響進行分析，諸如對相關(guān)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、文化、社會穩(wěn)定教育、道德、 精 神等方面的正面影響和負面影響進行分析、敘述，提出社會效益評價結(jié)論。 環(huán)境影響分析 對項目給予自然環(huán)境的影響進行分析，諸如對環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境污染、環(huán)境保護產(chǎn)生的直接影響和間接影響進行分析，提出環(huán)境評價結(jié)論。 可行性研究報告結(jié)論 是對項目進行的可行性研究總體結(jié)論，包括項目的可行性敘述、存在的問題，提出的建議等。 6 （三）、 市場調(diào)查：某一特定事項、特定方向為目標的調(diào)查。 １、調(diào)查 內(nèi)容： a、 項目商業(yè)經(jīng)營資源的調(diào)查。 b、 項目競爭者調(diào)查。 c、 項目宏觀環(huán)境調(diào)查。 d、 項目市場容量調(diào)查。 e、 項目市場需求趨勢 調(diào)查 f、 項目經(jīng)營價格調(diào)查。 g、 項目盈利能力調(diào)查。 ２、 調(diào)查程序： a、 擬定調(diào)查提綱和合同 /協(xié)議文本。 b、 與委托方修改調(diào)查提綱和合同 /協(xié)議。 c、 簽定合同 /協(xié)議。 d、 組織調(diào)查人員，就調(diào)查內(nèi)容進行培訓。 e、 按合同 /協(xié)議和調(diào)查提綱載明的內(nèi)容方法和標準進行調(diào)查。 f、 分析、整理調(diào)查資料。 g、 提出調(diào)查報告。 四、商業(yè)地產(chǎn)營銷代理內(nèi)容 （一）、 商圈研究及競爭性商業(yè)市場分析 （二）、 地塊商業(yè)價值分析 （三）、 項目業(yè)態(tài)組合定位 （四）、 商業(yè)建筑規(guī)劃概念設計 （五）、 項目形象及賣場包裝 （六）、 招商策劃及代理 （七）、 產(chǎn)權(quán)營銷策劃及代理 （八）、 商業(yè)品牌營銷及廣告整合傳播策略規(guī)劃。 7 第三篇、商業(yè)地產(chǎn)的招商 一、 招商方案的策劃 （一）、 招商項目研究 重點是與招商項目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容、方法與前述可行性研究、市場專項調(diào)查相似）。 （二）、 招商項目的定位 包括項目經(jīng)營內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規(guī)模定位、服務對象（消費者）定位、市場地位定位、招商對象（投資人）定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位等。 （三）、 招商策略確定 重點是針對不同招商對象、不同投資者、不同競爭者和不同的宏 觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依托資源的招商策略，并將招商策略細化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合。 （四）、 傳播策略 任何一次招商活動都離不開傳播。恰當?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X、有效）是招商過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動傳播策略兩部分，且二者組合互動應用。傳播策略對到達率和影響效果要進行定量描述。 （五）、 招商預算 １、 招商成本 由兩部分組成：一是可用貨幣價值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額；二是運用社會資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動、政府公權(quán)力扶持、智力后援等，這些社會資源雖 然在本次招商活動中沒有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài)，但卻是過去或未來必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài)，或者是單純的貨幣成本所不能動用的資源，如人脈關(guān)系、智力后援、 8 政府公權(quán)力，并非單純支付貨幣就能動員利用。 ２、 招商成果 由兩部分組成：一是以貨幣價值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評估才能確定其價值量）；二是引入的經(jīng)營主體規(guī)模，即經(jīng)營主體的個數(shù)和經(jīng)營能力（年經(jīng)營總額、總生產(chǎn)量、輻射市場輻度）。 （六）、 項目愿景 是招商人講述給招商對象的未來收益（包括經(jīng)營收益和增值收益）、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對象的 品牌要素）、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋觥＿@種描述既是經(jīng)濟的、物質(zhì)的，也是文化的、精神的，對于招商對象來說，它既是歷史的積淀，未來的圖畫，同時也是現(xiàn)實的真面目。 （七）、 招商進程 依據(jù)市場現(xiàn)實環(huán)境和招商目標確定，表達為進程計劃網(wǎng)絡圖或甘特圖（橫道表）。 （八）、 危機處理預案 招商過程中由于環(huán)境變化、方案偏差、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過程危機不可避免，因此，策劃方案中的危機處理預案是針對招商方案執(zhí)行過程中最可能產(chǎn)生的危機事件所做的一種預測狀態(tài)的方案。預案重點是對危機產(chǎn)生的負面影響進行化解和轉(zhuǎn)化。 二、商鋪招商手段 （一） 、招商側(cè)重點 產(chǎn)權(quán)式商鋪的招商工作主要側(cè)重以 主力商家（又稱錨固店）入駐來帶動項目的銷售 ，招商成了發(fā)展商和中介代理商所不能回避的要素，而大量的商業(yè)項目的推出，放大了商家可選擇空間，發(fā)展商成了買方市場，處于劣勢，一般要犧牲巨大的經(jīng)濟利益作為招商的條件， 招商成功就意味著項目操作成功了一大半 ，發(fā)展商所希望的短期利潤最大化也成為可能。 經(jīng)營式商鋪則依靠產(chǎn)業(yè)和物流基礎作為支撐，招商過程中對大型經(jīng)營商家的依賴程度 9 不大，因為眾多的小經(jīng)營戶照樣可以實現(xiàn)項目的規(guī)?；?jīng)營。因此，該類型商鋪的招商側(cè)重 以良好的經(jīng)營環(huán)境帶動同一業(yè)種范 圍內(nèi)的多品種 ，多檔次的經(jīng)營。這對于提升經(jīng)營者的投資信心是不言而喻的。 （二）、 推廣方式 產(chǎn)權(quán)式商鋪與返租模式的結(jié)合具有必然性。我們清醒的認識到，返租是一種短期的操盤方式，需要在較短的時間內(nèi)完成招商、推廣、市場預熱，直至通過媒體轟炸達到市場認知度的最大化，配合全民投資的理念。 經(jīng)營式商鋪則不需要過多的借助媒體的炒作，而是有針對性的鎖定目標客戶群體，進行有效地信息傳遞。 （三）、招商過程中的主力店 招商過程中主力店的入住對整個項目有巨大的幫助。 有實力的大零售商， 對商業(yè)氛圍的要求非常高，對于 在現(xiàn)時消費能力并不 突出，商業(yè)氛圍并非成熟的 新建商業(yè)區(qū) 設立據(jù)點，必然 附帶有非常優(yōu)惠的長期減免租條件 。 這時 零售商考慮更多的，應是該期做成長期品牌展示中心，能否取得贏利，短期內(nèi)并非其入駐的主要原因。 三、 招商方案的實施和監(jiān)督 （一）、 按照合同 /協(xié)議約定，由 代理方 實施的策劃案，成立方案實施機構(gòu)（實行項目經(jīng)理負責制）。實施活動嚴格按合同的約定范圍、權(quán)限和策劃案執(zhí)行。 （二）、 按照合同 /協(xié)議約定，由 開發(fā)方實施 策劃案 的 ， 代理 方只負責監(jiān)督工作。成立項目實施監(jiān)督機構(gòu)，跟蹤按合同 /協(xié)議約定的項目實施過程和環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)、反映執(zhí)行偏差，提出 修正案，交由雙方共同成立的執(zhí)行監(jiān)督機構(gòu)處理。 綜合分析： 目前很多的商業(yè)開發(fā)模式還停留在住宅開發(fā)模式上，資金回收后基本撤離戰(zhàn)場，代理商更是只負責前期廣告的“吹?！?，后期經(jīng)營跟我沒關(guān)系。這種情況的普遍存在使眾多投資 10 客在購房后鋪子租不出去，對整個商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的負面影響。 如果我們能夠建立一套完整的商業(yè)地產(chǎn)運營模式， 在策劃 代理 過程中從經(jīng)營角度為地產(chǎn)