廣州海景中心商業(yè)項(xiàng)目企劃報(bào)告(doc28)-其他行業(yè)報(bào)告(已修改)
2025-08-24 16:36 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 27 頁(yè) 1． 1． 區(qū)域市場(chǎng)分析 天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積 平方公里，人口 萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等 63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過 22所大專院校， 34間科研院所， 15所中學(xué)、 1 所職中、 61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。 由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域， 也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。 隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點(diǎn)，東移重心將會(huì)沿著中山大道沿線發(fā)展起來，而黃埔大道沿線則因?yàn)楣S、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點(diǎn)，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁進(jìn)受到一定程度的阻礙。 1． 2． 定向市場(chǎng)分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 27 頁(yè) 員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工 廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與一路之 隔的對(duì)面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，位于天河區(qū)政府門前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng)，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。 1． 3． 項(xiàng)目分析 ：海景中心 ：由 2 幢 28層組成 ：現(xiàn)推都景軒，海都軒的 7～ 28層 ：只交一成，即做業(yè)主 格： 4076～ 5598元 /m2，均價(jià) 4708元 /m2 （復(fù)式） 4228～ 7289元 /m2，均價(jià) 6255元 /m2 ：一級(jí)一類裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 27 頁(yè) 門） ⑴優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。 位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。 地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利； 項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。 社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、天河公園、 賽馬場(chǎng)等； 戶型可供選擇多； 有停車場(chǎng)，物業(yè)收費(fèi)合理。 （ 2）劣勢(shì)分析 珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。 近期周邊物業(yè)市場(chǎng)銷售情況不活躍。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。 由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。 外來人員多，治安問題多，影響買家心理； 7． 緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重； 8． 缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟； 9．周邊樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售； 10．無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 27 頁(yè) 11． 三房單元無主人套房，成為其主要抗 拒點(diǎn) 1． 4． 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析 對(duì)手一 ：僑穎苑 ：由 3 幢 12層及一幢 9 層組成 ：現(xiàn)推 C棟 C1～ C4梯的 3～ 12層， B2棟的 2～ 12層 ：新天河、新市民、新文化 格： 4481～ 5145元 /m2，均價(jià) 4655元 /m2 （復(fù)式） 5668～ 6195元 /m2，均價(jià) 5861元 /m2 （最新價(jià)格） ：一級(jí)二類裝修 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住； ②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ③位于內(nèi)街，可避免 主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力； ④發(fā)展商知名度較高，能夠給買家一定的信心支持； ⑵劣勢(shì)分析 ①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購(gòu)買心理； ②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次； 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 27 頁(yè) ③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率； ④外立面缺乏特色； ⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差 對(duì)手二 ：紫林居 ：由 3 幢連體 9 層組成 ：現(xiàn)推 C— H 座的 3～ 9 層 ：品味家在公園旁的舒適與休閑 格： 4511～ 6208 元 /m2，均價(jià) 5320元 /m2 ：一級(jí)二類裝修 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購(gòu)買； ②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利； ③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤檔次的提升有莫大的幫助； ④建筑設(shè)計(jì)為無電梯低層住宅，且物業(yè)收費(fèi)低廉，對(duì)買家有極大的吸引力； ⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。 ⑵劣勢(shì)分析 ①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售； 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 27 頁(yè)
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