承德東方比華利莊園內(nèi)部認(rèn)購營銷推廣方案(13頁)-營銷策劃(已修改)
2025-08-24 14:33 本頁面
【正文】 東方比華利莊園內(nèi)部認(rèn)購營銷推廣方案 一、 方案制定背景 東方比華利莊園是承德政府招商引資項目，由于當(dāng)?shù)卣闹苯訁⑴c，已積累部分意向客戶。雖然目前本項目還不具備開盤條件，但為了維護公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系，同時避免現(xiàn)有客戶流失和最大程度保護公司的利益，特制定本內(nèi)部認(rèn)購營銷推廣方案。 二、 內(nèi)部認(rèn)購 的意義和 目的 擴大項目知名度，積累誠意客戶。 2.、緩解公司資金壓力，以低開高走的方式入市，快速回籠資金。 以一定數(shù)量具代表性房源試探市場反應(yīng)，及時調(diào)整價格策略，逐批推出，盡可能提升利潤空間。 三、 內(nèi)部 認(rèn)購內(nèi)容 (一 ) 期 限 內(nèi)部認(rèn)購期限： 2020 年 7 月 18 日至 2020 年 9 月 15 日。 (二 ) 目標(biāo)客群及相應(yīng)銷售模式 本次內(nèi)部認(rèn)購針對客群分為兩種：一種是公司的關(guān)系客戶；另一種是真正的市場客戶。由于兩種客群對本項目的關(guān)注時間長短不同，對公司品牌的認(rèn)知程度也有差異，故采用兩種銷售模式區(qū)別對待， 關(guān)系客戶，采取以特惠價直接認(rèn)購的方式；市場客戶，采取貴賓卡認(rèn)購方式。本樓 盤第一次成功亮相非常關(guān)鍵，將直接影響其在市場客戶心目中的品質(zhì)評價和價格取向。 (三 ) 價格策略 為緩解公司資金壓力，達到快速回籠資金的目的，故采用低開高走的價格策略， 擬 定價格如下： 獨棟別墅：均價 4200 元 /㎡； 雙拼別墅： 均價 3800 元 /㎡； 平地聯(lián)排別墅：地上地下面積統(tǒng)一售價價格區(qū)間為 28003600 元 /㎡（詳見附件價格表）； 山地聯(lián)排別墅：均價 4000 元 /㎡。 定價參考因素如下： 產(chǎn)品形態(tài)差異 獨棟別墅：套數(shù)較少，雖后期利潤上調(diào)空間大，但因涉及部分關(guān)系客戶（已前期承諾價格），故限制數(shù)量低價出售，所留房源后期價格逐步上調(diào)。 雙拼別墅：套數(shù)較少，多為利害關(guān)系客戶，且意向明確，故按承諾價格低價出售。 平地聯(lián)排別墅：客戶積攢量較少，且客戶意向不明確，市場價格模糊，故限量低 價推出，試探市場價格，后期根據(jù)市場情況分批推出并作價格調(diào)整。第一次所推房源有代表性，均衡考慮，嚴(yán)格控制推出數(shù)量， 由于平地聯(lián)排別墅所占產(chǎn)品比例最大，故合理控制總價 。 景觀差異 景觀內(nèi)容可分為三個層面： a. 山景 由于山體存在而形成的居山觀景或觀山的效果。山地聯(lián)排別墅產(chǎn)品依山 景而建，可俯視社區(qū)全貌，景觀內(nèi)容豐富，觀景較平地別墅區(qū)效果最佳。平地東側(cè)區(qū)聯(lián)排別墅可觀元寶山，視為景觀內(nèi)容之一。 b. 社區(qū)級節(jié)點處的綠化、小品，其中包括 位于主出入口附近、主干道交匯處的集中綠地，環(huán)繞綠地周邊的雙拼與聯(lián)排別墅享有局部園 林景觀。 位于中部貫穿社區(qū)的東西向景觀軸，兩側(cè)聯(lián)排別墅享有極高價值的集中綠地景觀。 c. 社區(qū)外部景觀 社區(qū)外部北側(cè)緊鄰快速路， 但有旱河與綠化帶相隔離，影響不大。 西側(cè)、南側(cè)現(xiàn)狀為村民房屋，外部景觀不具價值。另外 臨近 社區(qū) 西側(cè)與南側(cè)邊緣位置的產(chǎn)品，別墅生活的歸屬感也較差 。 內(nèi)部樓座位置差異 每棟聯(lián)排別墅東端單元的價格高于其他。因其朝向好，三面采光，視野開闊，又具有風(fēng)水學(xué)上很高的認(rèn)知度。 產(chǎn)品占有率差異 . C 戶型設(shè)計在樓座的東端單元，位置好且戶型設(shè)計獨具特色，無地下面積，但總面積偏大總套價偏高。因其體量小僅 有 14 套，總價可以不做刻意控制。 (四 ) 付款方式及優(yōu)惠說明 付款方式
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