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拉薩某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市調(diào)匯總(doc45)-前期定位(已修改)

2025-08-24 14:30 本頁面
 

【正文】 第一部分 拉薩人文地理 一、拉薩城市概況 地理狀況 拉薩是西藏自治區(qū)首府。位于西藏自治區(qū)東南部,雅魯藏布江支流拉薩河北岸,東經(jīng) 91176。06′ ,北緯 29176。36′ 。東鄰林芝地區(qū),西連日喀則地區(qū),北接那曲地區(qū),南與山南交界。南北最大縱距 202公里,東西最大橫距 277公里,轄區(qū)總面積 ,其中市區(qū)面積 210平方公里,城市建成區(qū)面積 50平方公里?,F(xiàn)轄城關(guān)區(qū)、堆龍德慶縣、曲水縣、達(dá)孜縣、尼木縣、林周縣、墨竹工卡縣、當(dāng)雄縣等 1區(qū) 7縣???cè)丝?40萬人,其中城市人口 18萬人。居民大多數(shù)為藏族 ,還有回、漢等民族。地處西藏高原,海拔 3500米左右。城南有拉薩河長年不斷的流水,四周東有覺母絲絲、東南有明珠孜日、西南有曲加拉日、西北有崗彭吾孜等大山相連環(huán)抱。屬高寒氣候,長冬無夏,全年無霧,空氣清爽,陽光充足,全年日照在 2952小時以上,被人們譽(yù)為 日光城 。最高氣溫 28℃ ,最低氣溫 14℃ ,年平均氣溫 8℃ 左右。年平均降雨量 200~ 510毫米,降雨一般集中在每年的 9月份,是理想的夏日避暑勝地 。 歷史沿革 公元 633年,雅隆部落的松贊干布在拉薩建立了強(qiáng)大的吐蕃王朝,拉薩以吐蕃王 朝都城的地位,揭開了它歷史發(fā)展的新篇章。定都前的拉薩是一片沼澤荒蕪之地,定都后,筑宮堡、修河道、建寺院,奠定了拉薩城市的雛形。著名的大昭寺即在這一時期建造,山羊負(fù)土填湖的典故是建寺過程中的一段美麗傳說。藏語羊叫 惹 ,土為 薩 ,由于大昭寺是最早的建筑,人們便以 惹薩 作為以大昭寺為中心的這一城市的名稱。漢文史籍把 惹薩 一般譯為 邏娑 、 邏些 。隨著佛教的興盛,人們把這個城市視為 圣地 , 拉薩 之名隨之興起,并取代了原有的名稱。 拉薩 是藏語 圣地 或 佛地 的漢文音譯。自松贊干布始,吐蕃政權(quán)傳 9代贊 普 (藏王 ),均以拉薩為首府。 838年,朗達(dá)瑪繼為贊普,廢佛,佛教遂以喇嘛教名 義出現(xiàn),并謀殺贊普。從此,吐蕃對各部屬的統(tǒng)治關(guān)系開始解體,全盛一時的奴隸制政權(quán)接近崩潰,拉薩陷入不同奴隸主集團(tuán)間曠日持久的戰(zhàn)爭局面。 857年,吐蕃本部發(fā)生 邦金洛 平民大起義,吐蕃奴隸社會在起義風(fēng)暴中土崩瓦解,西藏地區(qū)陷入持續(xù)數(shù)百年的分裂割據(jù)時代。拉薩作為西藏政治中心的地位衰落了,許多宮堡城寨也在這一時期毀于兵燹。公元 1160年,蔡巴噶舉派于拉薩一帶崛起,逐步取代了其他地方勢力在拉薩的地位。 13世紀(jì)中葉,元朝劃分西藏為 13個萬戶,蔡 巴萬戶為其中之一,在拉薩頗有建樹。 14世紀(jì)初期,帕木竹巴先后征服了止貢巴、雅桑巴和蔡巴,進(jìn)而掌握了全藏統(tǒng)治大權(quán)。帕竹在西藏建立 13個大宗,拉薩屬內(nèi)鄔宗。帕竹的統(tǒng)治中心雖在乃東,但拉薩以其宗教發(fā)展史上的圣城的地位和強(qiáng)大引力仍為帕竹政權(quán)高度重視。 15世紀(jì)初,喇嘛教格魯派 (黃教 )以拉薩為據(jù)點(diǎn)逐步統(tǒng)一全藏,形成政教合一的統(tǒng)治局面。由于禁止喇嘛娶妻,宗教首領(lǐng)采取轉(zhuǎn)世法選擇,出現(xiàn)了達(dá)賴、班禪兩大活佛系統(tǒng)。 1642年,五世達(dá)賴在拉薩建立了噶丹頗章政權(quán)。 1652年五世達(dá)賴赴京,受到清廷的隆重接待和冊封,次年返藏。以達(dá)賴為首 的西藏地方政權(quán)的力量得到進(jìn)一步加強(qiáng),拉薩作為西藏地方首府,從此一直延續(xù)了下來。 1721年,清廷在拉薩設(shè)置駐藏辦事大臣,1751年又在拉薩建立噶廈政府,并授權(quán)達(dá)賴管理西藏地方行政事務(wù)。 1951年 5月中國人民解放軍和平接管拉薩, 1960年正式設(shè)立拉薩市。 城市特點(diǎn) 拉薩是西藏地區(qū)文明發(fā)源地之一,有著燦爛的藏族文化,布達(dá)拉宮、大昭寺等為藏傳佛教圣地, 1982年被國務(wù)院公布為國家歷史文化名城。拉薩除著名的布達(dá)拉宮、黃教三大寺 (甘丹寺、哲蚌寺、色拉寺 )、大昭寺、羅布林卡外,還有神奇的納木錯高原湖 泊風(fēng)光,美麗的當(dāng)雄草原風(fēng)光,奇特的德中溫泉和林周、墨竹工卡等自然風(fēng)景區(qū),廣闊的山區(qū)和河谷平原上,又有一定數(shù)量的野牦牛、野驢、黃羊等 30 多種野生動物,以及麝香、冬蟲夏草等29種野生動植物藥材。特殊的人文景觀和自然景觀,使拉薩成為國際性旅游城市。市轄區(qū)范圍內(nèi)有豐富的地?zé)豳Y源和礦藏資源。現(xiàn)探明的有鐵、銅、鉛、錫、鉬、銀、金等 30多種礦藏,儲量大,分布廣。羊八井地?zé)衢_發(fā)面積 100多平方公里,被列為國家重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 城市現(xiàn)狀 拉薩是西藏政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心,對外開放城市。 1996年國內(nèi)生 產(chǎn)總值581億元。現(xiàn)有電力、采掘、機(jī)械、食品、紡織、建材、印刷、工藝美術(shù)、家具制造加工等各類工業(yè)企業(yè),特別是歷史悠久的民族手工業(yè)近幾年來得到很大發(fā)展,有的產(chǎn)品已進(jìn)入國際市場。各類企業(yè) 1071戶, 1996年全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上工業(yè)產(chǎn)值 。農(nóng)業(yè)耕地面積 公頃,天然草場 ,林地 ,還有 120萬公頃土地可供農(nóng)、林、牧綜合開發(fā)利用。 1996年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 3億多元,牲畜存欄 170萬頭 (只 ),農(nóng)牧民人均純收入 1075元。著名的青藏、川藏、中尼公路交匯于拉薩,還開通了拉薩至成都、重慶、北京、 加德滿都的國際、國內(nèi)航線。已形成了以拉薩為中心的聯(lián)結(jié)區(qū)內(nèi)外的郵電通訊網(wǎng),并實(shí)現(xiàn)了交換程控化、傳輸光纜化、等位撥號,市話容量 2萬門,電話號碼由 5位升至 7位。長途直撥用戶4649戶,移動電話 1276戶。市場繁榮, 1996年全市社會消費(fèi)品零售額 。文化教育事業(yè)得到新的發(fā)展,全市適齡兒童入學(xué)率 %,在校生鞏固率 %。部分縣實(shí)現(xiàn)了 普六 義務(wù)教育。衛(wèi)生事業(yè)有了很大進(jìn)步,人民健康水平有了很大提高,人均壽命由 50年代的 36歲延長到 64歲。市政建設(shè)發(fā)展很快,建成了新城區(qū),形成了 古城古,新城新 的獨(dú) 特風(fēng)貌。 名城保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃 1983年拉薩市人民政府制定了《拉薩市城市總體規(guī)劃》,并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施,10多年來,對促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展和名城保護(hù)起到了重要作用。 1995年拉薩市人民政府對原《城市總體規(guī)劃》重新進(jìn)行了修訂和完善,并具體制定了拉薩市歷史文化名城保護(hù)與發(fā)展的措施。其宗旨是:保護(hù)拉薩市區(qū)地上、地下文物古跡;保護(hù)具有歷史傳統(tǒng)特色的地段;保護(hù)和延續(xù)高原古城的格局和風(fēng)貌,繼承和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化,使拉薩的發(fā)展和建設(shè)既滿足現(xiàn)代生活和工作的需要,又葆有其歷史文化特色。為保護(hù)高原古城風(fēng)貌,劃定了 保護(hù)街區(qū)范圍,北起林廓北路,南至金珠東路,東至林廓東路,西至朵森格路,面積近 ,與布達(dá)拉宮和羅布林卡形成東西軸線相呼應(yīng)。重點(diǎn)保護(hù)街區(qū)劃分為三個類型。一類保護(hù)街區(qū)為絕對保護(hù)區(qū),包括以大昭寺、八廓街為主體環(huán)境形成的老城中心區(qū) (八廓街內(nèi)包括八廓街外建筑 )及相鄰的小昭寺自身占地范圍。在這一區(qū)域內(nèi),禁止新建一切與修復(fù)古跡無關(guān)的建設(shè)工程,原有建筑在修復(fù)時,無論在建筑造型、層數(shù)、色彩上都必須保持原貌。二類保護(hù)區(qū)為重點(diǎn)保護(hù)區(qū),是指與絕對保護(hù)區(qū)關(guān)系密切的保持著原有風(fēng)貌的老城區(qū)其他地段 (八廓街外圍老城 )。舊城改造時 要維護(hù)原有建筑格局、建筑形式及體量,保留原有風(fēng)貌,需要改建的建筑外觀必須保留原樣。三類保護(hù)區(qū)為環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū),指歷史文化街區(qū)范圍內(nèi)北部老城區(qū)的外圍地段 (大 多為新建筑 )東、西、南、北范圍道路外側(cè) 50米控制地帶。建筑的形式必須具有地方風(fēng)格,要與老城風(fēng)貌一致。幾年來,拉薩高原古城按照城市總體規(guī)劃和名城保護(hù)措施保重點(diǎn)、堵亂建、抓改造、搶恢復(fù),進(jìn)行了全面的保護(hù)。修建了大昭寺廣場,對八廓街老城區(qū)的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)中心鋪設(shè)了石板路面,大街小巷安裝了上水、下水管道。投資 最高的布達(dá)拉宮廣場,搬遷居民 670戶, 恢復(fù)了布達(dá)拉宮西側(cè)的兩座白塔,更加襯托了布達(dá)拉宮的雄偉、壯觀。改建擴(kuò)建了環(huán)城路、金珠西路、陸定南路、中干渠路,使高原古城原有風(fēng)貌與現(xiàn)代化城市建設(shè)渾然一體。拉薩市城市建設(shè)總體目標(biāo)是:發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技進(jìn)步、功能合理、設(shè)施配套、服務(wù)良好、風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美,具有獨(dú)特高原風(fēng)貌和歷史文化特色的中等城市。 二、拉薩名勝古跡 【哲蚌寺】黃教六大名寺中最大寺院 【哲蚌寺】全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。坐落在拉薩西郊約 10公里處的根碚烏孜山南坡的山坳里,全稱吉祥米聚十方尊勝州,舊譯別哲蚌。系宗喀巴的著名弟子絳央曲結(jié)、扎西貝丹 于1416年創(chuàng)建的,占地 75萬平方米,為我國黃教著名六大寺中最大的寺院,曾有僧人 1萬多人 (額定為 7700人 )。全寺依山而建,規(guī)模宏大,遠(yuǎn)觀鱗次櫛比,鋪滿山坡,入內(nèi)巷道縱橫,有如一座城鎮(zhèn)。寺院由措欽大殿、洛色林、果藝、德陽、阿巴 4個扎倉、 50多個康村僧居,以及達(dá)賴?yán)锏膶m殿甘丹頗章建筑群所組成。每個建筑單位內(nèi)部基本上分三個地平層次,即院落地平、經(jīng)堂地平和佛殿地平,如此形成由大門到佛殿逐層升高的格局,強(qiáng)調(diào)佛的尊貴地位。在大殿和經(jīng)堂的外部又采用金頂、相輪、寶幢、八寶等佛教題材加以裝飾,增強(qiáng)了佛教莊嚴(yán)氣氛,把建筑烘 托得更加富麗。措欽大殿是寺內(nèi)最大的建筑,經(jīng)堂內(nèi)有 190多根柱子,可容納七千喇嘛,是全寺僧人集中誦經(jīng)和舉行儀式的場所。大殿二層供有絳央曲結(jié)建造并由宗喀巴親自開光的強(qiáng)巴佛像,是該寺最尊貴的文物。另外還在殿內(nèi)供奉有一只白海螺,傳說這個海螺是釋迦牟尼時由大弟子目犍連藏在甘丹山上,后來由宗喀巴取出送給了絳央曲結(jié)。扎倉中以洛色林為最大,可容納四五千人,其中阿巴扎倉為密宗扎倉,其余均為顯宗扎倉,顯宗扎倉除有供集體誦經(jīng)的殿堂外,還各有辯經(jīng)場。阿巴扎倉供奉的本尊大威德塑像內(nèi),藏有著名密宗大師惹譯師的骨灰。甘丹頗章為達(dá)賴所居, 五世達(dá)賴在遷入布達(dá)拉宮前就住在這里,因而五世達(dá)賴于 1642 年所建政權(quán)即稱之為 甘丹頗章政權(quán) 。頗章分前院和后院,后院系經(jīng)堂部分,前院為達(dá)賴宮殿。十三世達(dá)賴時又加以維修,并把前院加高一層,即為現(xiàn)今之規(guī)模。寺內(nèi)各僧院塑有各種佛像,壁上繪有壁畫,皆藝術(shù)珍品。寺內(nèi)還藏有幾百部佛經(jīng)手抄本,彌足珍貴。這座在國內(nèi)外有著重要影響的寺院,曾為西藏佛教培育出大批佛學(xué)人才,僅是由三大寺推選出來繼承宗喀巴法座的 96位甘丹法王,哲蚌寺就占一半左右。 【大昭寺】全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 【大昭寺】全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。位于拉薩舊城八廓 街中心。始建于 7世紀(jì)中葉,后經(jīng)歷代多次修葺和擴(kuò)建,形成今天占地 。其建筑具有唐代建筑風(fēng)格,同時又吸收了尼泊爾和印度建筑藝術(shù)的特色。金碧輝煌的鎏金寶頂、丹堊相映的高墻和富麗堂皇的裝飾,組成仙境瓊閣般的朝拜圣地。大昭寺坐東向西,建筑大體沿縱向中軸線分布,由門廊、庭院、神殿及分布在四周的僧舍庫房等四部分組成。神殿高 4 層,內(nèi)有大木柱 20 根,柱上斗拱架梁,浮雕精美,有人物鳥獸等圖案;二三層檐下有成排的木雕伏獸和獅身人面泥質(zhì)半圓塑像,四周走廊和殿堂繪滿藏式壁畫,色彩艷麗,形象逼真,內(nèi)容豐富,既 有佛經(jīng)故事,也有歷史人物,其中有表現(xiàn)文成公主進(jìn)藏的熱烈場面和建造大昭寺的浩蕩情景。大昭寺內(nèi)保存有大量的珍貴文物,最著名的是文成公主帶到西藏的釋迦牟尼金像。除此之外,唐代的絲織佛像,元代的大銀燈,明代的珍珠佛衣和金燈,也都是稀世珍品。寺內(nèi)供奉的松贊干布及兩位公主像可能是 13 世紀(jì)時的制品。著名的《唐蕃會盟碑》樹立在大昭寺正門前方。 【小昭寺】黃教格魯派上密院修法之地 【小昭寺】西藏自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。坐落在拉薩舊城北部,八廓街北約 500米處,距離大昭寺約 1公里許,通常與大昭寺并稱 拉薩二昭 。小昭寺,藏 語稱甲達(dá)繞木契,甲達(dá)意為漢人的,繞木契意為大院子。小昭寺歷史悠久,始建于唐,與大昭寺同期修建。兩寺工程竣工后,藏王松贊干布曾設(shè) 廣大慶筵 為之開光。小昭寺的早期建筑系仿漢唐格式,可惜已不復(fù)存在。歷史上,小昭寺幾經(jīng)大焚又幾度修復(fù),在 文化大革命 中又遭破壞。目前所見到的殘存,是晚期作品,為黃教格魯派上密院的修法之地。小昭寺坐西朝東,現(xiàn)存大殿占地2100余平方米,底層由經(jīng)堂、佛殿兩部分組成。經(jīng)堂東西長 ,八開間;南北寬 米,五開間。佛殿呈長方形,為 米,外部環(huán)以轉(zhuǎn)經(jīng)甬道,周圍還有轉(zhuǎn)經(jīng) 廊。殿堂豎向三層,第三層設(shè)有金殿一座,翹角飛檐,十分壯麗。寺內(nèi)至今供奉有釋迦牟尼、墨珠爾濟(jì)、彌勒佛像。釋迦牟尼像即覺阿佛像,佛陀 12歲時之身量,為西藏最珍貴的歷史文物,系唐時文成公主由長安攜帶進(jìn)藏。 【查拉路甫石窟】西藏重點(diǎn)文物保護(hù)單位 【查拉路甫石窟】西藏自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。位于拉薩市內(nèi)藥王山東麓高距地面 20 米處。石窟洞口向東,與大門西向的大昭寺遙遙相對。開鑿于唐初,系松贊干布王妃茹雍妃倡造。唐代晚期以后,幾經(jīng)興衰。石窟依山開鑿,平面呈不規(guī)則長方形,面積約 27平方米,洞口高 ,寬 ~ 米。洞內(nèi)有一中心柱,其平面亦為不規(guī)則長方形。中心柱與洞壁之間是狹窄的轉(zhuǎn)經(jīng)廊,寬 ~ 米,僅可容一人通過。窟內(nèi)共有造像 71 尊,除兩尊泥塑外,余皆為石刻像,分布在中心柱四面和石窟的西、南、北壁上。造像為 大梵天竺(印度 )佛像或歷史人物,雕刻細(xì)膩,形象生動逼真,裝飾齊全,衣紋清晰流暢,現(xiàn)基本保存完好。 【諧拉康盟文詔敕碑】西藏重點(diǎn)文物保護(hù)單位 【諧拉康盟文詔敕碑】西藏自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。位于拉薩城東約 100余公里處墨竹工卡縣止貢鄉(xiāng)。有石碑兩方,立于諧拉康大門兩側(cè),兩碑相距 6米。右側(cè)為吐蕃 贊普赤松德贊于 9世紀(jì)初賜與娘 定埃增的盟文詔敕碑。碑身高 ,下寬上收,正面下寬 85厘米、上寬 78厘米,側(cè)面下寬 41厘米、上寬 38厘米。碑體完好,文字清晰,上刻藏文 62列。有翹角碑蓋,但未見寶珠頂。碑座高 93厘米,正面寬 75厘米,側(cè)寬 118厘米。碑座正面雕有符號,左面雕寶瓶,刀法精煉,線條流暢。左側(cè)的石碑立于 812年,是右
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