滄州市海灣時(shí)珠商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售方案(24頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-08-24 11:45 本頁(yè)面
【正文】 海灣時(shí)珠銷售方案 通過(guò)對(duì)滄州市房產(chǎn)市場(chǎng)特別是新華區(qū)板塊房產(chǎn)市場(chǎng)有針對(duì)性地了解與分析，我公司對(duì)海灣明珠項(xiàng)目提出了以下的銷售解決方案。 本銷售解決方案主要從銷售時(shí)機(jī)、住宅及商業(yè)部分的分析行銷計(jì)劃共三個(gè)方面來(lái)展開(kāi)。 第一部分 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī) 項(xiàng)目的運(yùn)作成功要“天時(shí)、地理、人合”三要素齊聚。把握本項(xiàng)目最佳的入布時(shí)機(jī)也就是占據(jù)絕佳的“天時(shí)”要素是確保項(xiàng)目整體運(yùn)作成功的先導(dǎo)條件。 我公司認(rèn)為在本項(xiàng)目的操作過(guò)程中，應(yīng)以住宅為先務(wù)部分，從住宅入手入主滄州房產(chǎn)市場(chǎng)，待住宅部分消化完畢后，再著 手進(jìn)行商業(yè)的操作。 此觀點(diǎn)是綜合滄州房產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年的整體狀況而提出。 從市場(chǎng)供給角度出發(fā)，在 2020 年滄州樓市舞臺(tái)上活躍著以下的幾家： 住 宅 部 分 天成首府項(xiàng)目 2020 年 4 月開(kāi)展宣傳， 5 月入市銷售，“國(guó)九條”頒布后放停銷售 金鼎項(xiàng)目 2020 年 9 月完成建行團(tuán)購(gòu) 醫(yī)專項(xiàng)目 2020 年 8 月整地，處于前期階段 鼓樓廣場(chǎng) 2020 年 5 月開(kāi)始認(rèn)購(gòu) 東方駿景 2020 年 9 月完成團(tuán)購(gòu) 師專項(xiàng)目 2020 年 6 月開(kāi)始蓄勢(shì) 商業(yè) 部分 南門(mén)步行街 2020 年 A 座銷售， 2020 年 A 座開(kāi)業(yè)，現(xiàn)施 工部分為 C 座 以上項(xiàng)目均有能力在 2020 年辦理完成商品房預(yù)售許可證件。 從需求的角度出發(fā)： 滄州市人口較少，市區(qū)人口在 40 萬(wàn)人左右。經(jīng)濟(jì)水平較低，購(gòu)買(mǎi)能力較差是其一大特點(diǎn)。 2020 年 4月之前房?jī)r(jià)較低，維系在 2020 元 /平方米水準(zhǔn)，自主管部門(mén)規(guī)范完善本市的土地摘牌程序后，滄州市地價(jià)水準(zhǔn)一路上漲，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)直線攀升。 較低的購(gòu)買(mǎi)能力與相對(duì)較高的房?jī)r(jià)之間，決定了在全市的范圍內(nèi)，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶相對(duì)集中在中高收入階層，且此階層的數(shù)額不大。 從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)： 本項(xiàng)目處于滄州市區(qū)的黃金中心位置，對(duì)于居住 地緣性較強(qiáng)的滄州市而言，我們有利的地理一方面為我們立足全城提供了廣闊的客源，目的也讓我們面臨來(lái)自東西兩個(gè)區(qū)域項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。 如果我們不能及時(shí)爭(zhēng)奪滄州有限的客戶資源，則會(huì)面臨客戶匱乏的不利局面，從而影響到項(xiàng)目整體的操作進(jìn)度。 從地塊價(jià)值的角度出發(fā)： 我們的項(xiàng)目處于滄州市中心位置，周邊商業(yè)繁華，生活配套完備，地段住宅房產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)定的上升期，成熟的商業(yè)氛圍不需要我們采取以商養(yǎng)地、帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的策略。 第二部分住宅操作計(jì)劃 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 滄州首席高尚親水豪宅 二、產(chǎn)品定位 （一）整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)協(xié)調(diào) 充分考慮整個(gè)項(xiàng)目的綜合體建筑的協(xié)調(diào)性 充分考慮本項(xiàng)目動(dòng)、靜等功能區(qū)劃分問(wèn)題； 充分考慮項(xiàng)目整體外立面的協(xié)調(diào)性問(wèn)題； 充分考慮本項(xiàng)目各功能區(qū)交通流線問(wèn)題； （二）戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 確保項(xiàng)目戶型面積控制及戶型設(shè)計(jì)的合理性； 確保項(xiàng)目戶型在功能上的實(shí)用性和方便性，例如：要考慮生活陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)；要避免戶型產(chǎn)品對(duì)視問(wèn)題，以及居室內(nèi)的功能運(yùn)用等等問(wèn)題； 二居室：面積控制主要集中在 90 平方米左右；三居室：面積控制主要集中在 120 平方米左右； （三）外立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 外立面平面設(shè)計(jì)，盡量體現(xiàn)高層板樓的的整體性，減少?gòu)?fù)雜立 面效果； 外立面視覺(jué)設(shè)計(jì)，盡量體現(xiàn)項(xiàng)目整體性的視覺(jué)效果，體現(xiàn)出項(xiàng)目高檔視覺(jué)效果； 外立面顏色設(shè)計(jì)，盡量體現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)代、高檔、穩(wěn)重的效果； 外立面設(shè)計(jì)要考慮新型建筑材料的使用和成本預(yù)算； 外立面設(shè)計(jì)要評(píng)估使用年限問(wèn)題，減輕未來(lái)業(yè)主的生活成本； （四）智能安防系統(tǒng) 社區(qū)圍墻紅外監(jiān)控系統(tǒng)（閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)）； 社區(qū)車(chē)行主出入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)；
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