瀕死樓盤四個月如何起死回生doc14-地產(chǎn)綜合(已修改)
2025-08-24 10:29 本頁面
【正文】 大量管理資料下載 瀕死樓盤四個月如何起死回生 一、背景 做完一個小縣城的步行街回到長沙，被“流放”長達一年時間的小組成員們剛想“歇口氣”。 2020 年 11 月，湖南湘怡房地產(chǎn)公司的劉總找到長沙步步為贏營銷策劃公司。 他們在湖南婁底市開發(fā)了一條步行街，叫“明珠步行街”（以下簡稱“明珠”）。 由于以前沒有進行過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，操作經(jīng)驗不夠，出現(xiàn)了很多問題。 “明珠” 2020 年開始投資建設，已有將近 3 年時間，當時，商鋪只銷售了 60％。銷量每月還在遞減， 2020 年 10 月份，只銷售了一套鋪面。 商鋪的招商工作已經(jīng)開展了半年，半年時間竟然連一個商家都沒有招到。 內(nèi)憂外患的是，另外的開發(fā)商乘虛而入，又開發(fā)了一條步行街。該開發(fā)商經(jīng)驗豐富，操作得當， 2020 年 10 月 2 日開盤后出現(xiàn)了租售兩旺的態(tài)勢，預計 2020 年 5 月 1 日開業(yè)。給“明珠”造成了巨大的壓力。 劉總想尋找一家策劃公司合作，于是找 到了我們?？磥?，大伙這口“氣”估計是歇不成了！ 二、艱巨目標 經(jīng)過雙方初步接觸和洽談以后，湘怡公司表明了他們的目的和期望： 要在 2020 年 3 月 28 日開業(yè) 開業(yè)之前必須完成招商工作，而且所招商家的質(zhì)量必須達到要求。 希望通過招商帶動后面尾樓的銷售。 三、面對著這樣的調(diào)查結(jié)果，我們倒吸了一口冷氣 大量管理資料下載 2020 年 11 月初，在正式合作之前，我們派出一個項目小組來到了婁底，對“明珠步行街”項目本身，消費者，商家，競爭對手，商業(yè)環(huán)境等幾個方面展開初步市場調(diào)查。 由于時間有限，無法進行深入全面的市調(diào)。但初步調(diào)查結(jié)果也讓我們覺得心里沉甸甸的，感覺到了巨大的壓力。 該項目確實存在著諸多問題： 從項目本身來看，存在著嚴重的先天不足。 地段是明珠的致命傷 房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求很高。所以有“房地產(chǎn)成敗三個要素：地段、地段、還是地段”的說法。 明珠步行街位于婁底市北部，距離火車站只有 80 米，但婁底傳統(tǒng)商圈和居民區(qū)都在南邊，離明珠步行街還有 700 米之遙。 婁底的消費者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。 新開的深圳某大型超市離明珠只有 360 米，但由于中間隔了一條公路，人流還是過不來。 地段偏，沒有人流量對商業(yè)地產(chǎn)可以說是致命的。 項目定位模糊，知名度低 這個項目在婁底開發(fā)已有三年，但我們在調(diào)查中的一個感覺就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機都不知道它在哪里。 消費者關于“明珠”的叫法也特別多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商業(yè)廣場”的，各不相同?？梢姡习傩諏γ髦榈亩ㄎ徽J識是非常模糊的。 前期遺留問題為后續(xù)工作帶上了 枷鎖 我們開始市場調(diào)查時，該項目的工程建設基本完成，已進入最后掃尾階段。 大量管理資料下載 我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項目的建筑規(guī)劃不像步行街，街景單調(diào)，建筑粗糙壓抑。功能上，沒有考慮到步行街的休閑娛樂功能，缺少兒童游樂等配套設施。整條街看上去像個農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，沒有挖掘出步行街應有的文化價值。項目建設的過程中，由于關系協(xié)調(diào)不到位，還導致了一些不好的口碑。 前期工作的定型和諸多的遺留問題，為后期的營銷帶來了很多的阻礙，營銷的彈性很小。 可以說，后續(xù)的營銷招商工作必須“帶著腳鐐跳舞”了。 市場容量有限，營銷環(huán)境惡劣 婁底是位于湖南中部的一個地級市。經(jīng)濟缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，全市經(jīng)濟水平在湖南地市中排在后列， 2020 年 GDP210 個億，商品零售總額 40 個億左右。 婁底市區(qū)人口只有 30 萬，消費水平不高。 但就是這樣一個經(jīng)濟不算發(fā)達的中小城市，竟然出現(xiàn)了 5 條步行街。 在很多大中城市都難于成活的步行街，在婁底竟然出現(xiàn)了 5條之多，總營業(yè)面積在全部建成后將達到 20 萬平米。再加上原有商業(yè)賣場，婁底商業(yè)面積與市場容量是極不協(xié)調(diào)的。 可以想見，婁底商業(yè)地產(chǎn)競爭的無序和惡劣。 競爭對手強大，“明珠”先發(fā)優(yōu)勢不
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