【正文】 第一章 總論 建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位為西安市天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱天昊公司）。該公司成立于 2020 年 6 月，系由西安市建設(shè)投資有限公司和黑河指揮部下屬的西安源源建筑工程有限公司共同出資 1000 萬元成立的以房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售為主的地產(chǎn)開發(fā)公司。 天昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以“誠信、求實(shí)、創(chuàng)新、進(jìn)取”為企業(yè)的經(jīng)營理念。股東雙方在以前的經(jīng)營過程中積累了一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目的投資選擇、資金運(yùn)作、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃報(bào)建、施工建設(shè)等方面形成了一整套完整的工作流程；同 時(shí)，雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)秀的專業(yè)人才，為天昊公司的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 天昊公司正致力于向社會(huì)奉獻(xiàn)精品住宅。 項(xiàng)目概況 曲江春曉苑第二期項(xiàng)目（以下簡稱春曉苑二期）是由西安市天昊房地產(chǎn)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的大型住宅小區(qū) —— 春曉苑項(xiàng)目的第二期工程，是西安市曲江新區(qū)（原西安曲江旅游度假區(qū)）批準(zhǔn)建設(shè)的重點(diǎn)工程。 春曉苑項(xiàng)目位于曲江新區(qū)雁南五路曲江水廠東側(cè)，占地 147 畝，南鄰環(huán)城高速；北鄰雁南五路和擬建中的千畝南湖；東臨情侶路、曲江池，中偉俱樂部，秦二氏墓；西鄰曲江水廠；距大雁塔、擬建的長安路 CBD 區(qū)、芙蓉 園等三個(gè)地方的車程分別都為五分鐘；距廣電中心曲江項(xiàng)目約 500米；距擬建的千畝南湖僅 米。隨著曲江新城的逐步開發(fā)成熟，在曲江獨(dú)有的深厚的文化內(nèi)涵背景下，它必將成為重要的居住、休閑、度假、旅游勝地。 春曉苑項(xiàng)目靠臨曲江皇家園林，古跡眾多，文化底蘊(yùn)豐厚，交通便利通暢，地塊四平八穩(wěn)，南北落差 15 米，規(guī)劃可塑性較強(qiáng)，完全具備建設(shè)高尚住宅社區(qū)的自然天賦。加之毗鄰曲江水廠，為項(xiàng)目開發(fā)水景社區(qū)提供了良好的水資源。從生活居住的條件看：首先具備優(yōu)美的自然環(huán)境，曲江片區(qū)深厚的文化底蘊(yùn)，加之周邊別墅區(qū)的興起、生活設(shè)施的完善 ，將為春曉苑項(xiàng)目提供良好的人文環(huán)境。 整個(gè)小區(qū) 規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。整個(gè)小區(qū)從南到北依次為聯(lián)排別墅、多層、小高層；由于小區(qū)自然落差的原因使小區(qū)的排列錯(cuò)落有制。整個(gè)小區(qū)的景觀以水景為主，通過坡地的自然落差形成滴水、溪流、噴泉、湖面，其間點(diǎn)綴小橋、假山、亭、臺、樓閣、荷花、垂柳、綠竹、棕櫚等等，在小區(qū)內(nèi)勾勒出一派江南水鄉(xiāng)的環(huán)境。 春曉苑二期住宅，由 4棟多層電梯洋房和 5 棟小高層及 3棟聯(lián)排別墅組成?？傉嫉孛娣e 52264 平方米，規(guī)劃建筑面積 104000 平方米，其中 地上建筑面積89437 m2，包括： 小高層 住宅面積 41970m2， 多層住宅面積 27467m2， 聯(lián)排別墅住宅面積 8000m2， 公建建筑面積 12020m2。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要從以下幾個(gè)方面來體現(xiàn)： ★西安市房地產(chǎn)市場的需要 ★項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境的需要 ★曲江新區(qū)建設(shè)的需要 ★形成新的居住組團(tuán)的需要 ★滿足一期項(xiàng)目積累需求的需要 西安市房地產(chǎn)市場的需要 隨著住房市場化的推進(jìn)，根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭享受不同住房的政策。最低收入家庭的住房由政府或單位提供廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房、其他高收入家庭購買市場價(jià)的商品 房。近幾年來，西安市政府連續(xù)加大住宅建設(shè)投資計(jì)劃。這些項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)對緩解西安市目前住宅狀況起到很大的促進(jìn)作用，但是還不能滿足各層次人們的需求，尤其是中高層收入人群的住房需求。曲江春曉苑二期項(xiàng)目的投資建設(shè)，正是為了滿足這部分中高收入家庭的置業(yè)需求 。 項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境的需求 1．項(xiàng)目所在地周邊為階梯狀毛地，地勢南高北低，平均高差 15 米，自然狀況無法施灌，土質(zhì)差、畝產(chǎn)低。 2．項(xiàng)目地處曲江新區(qū)，南依少陵塬，北望大雁塔，與秦二世陵墓、寒窯相距不足二公里。項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市居民居住環(huán)境、帶動(dòng)城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可以改善曲江新區(qū)環(huán)境，對曲江新區(qū)的旅游事業(yè)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。 曲江新區(qū)建設(shè)的需要 曲江，是我國歷史上著名的風(fēng)景園林勝地，歷經(jīng)秦、漢、隋、唐四個(gè)朝代，唐朝開元年間重新修葺，形成了以曲江池為中心、南有紫云樓和芙蓉園，西有杏園和大慈恩寺，北有樂游園和青龍寺的風(fēng)景旅游區(qū)。曲江芙蓉園的“曲江流飲”作為著名的關(guān)中八景之一，被永載史冊。 曲江新區(qū)是西安市“城市南擴(kuò)、產(chǎn)業(yè)北進(jìn)、旅游帶動(dòng)、兩翼發(fā)展”總體戰(zhàn)略的重要實(shí)施內(nèi)容。西安總體規(guī)劃遵循保護(hù)古城，建設(shè)新城的思路，采用組團(tuán)式發(fā)展的模式。城市發(fā)展戰(zhàn) 略思路是近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展。即近期在西安市南郊建設(shè)行政中心新城區(qū)，將行政機(jī)關(guān)從舊城遷出，同時(shí)將舊城內(nèi)人口向外疏散，實(shí)現(xiàn)重心南移。在東南方向主要是結(jié)合交大科技園、曲江新區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)，發(fā)展高科技園和旅游度假區(qū)。因此曲江新區(qū)位于西安發(fā)展的主導(dǎo)方向，是西安城市發(fā)展的重要一軸。 目前新區(qū)內(nèi)共有 8 個(gè)重大項(xiàng)目被確定為市級重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。其中包括：總投資 5 億元的大雁塔北廣場，總投資 20 億元的大唐不夜城，總投資 5 億元的長安芙蓉園，總投資 億元的西安廣電中心，總投資 億元的西安海洋館，總投資 6 億元的世界娛樂園及“歐 洲城”等。 隨著曲江新區(qū)的迅速開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，對區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也提出了更高的要求。曲江假日新嘉園、曲江六號、世紀(jì)花園大酒店、秦浦花園、翠竹園小區(qū)、悅成花園和本項(xiàng)目等十余個(gè)項(xiàng)目，有的已開工建設(shè)并已投向市場。本項(xiàng)目的建設(shè)對于曲江新區(qū)成為一個(gè)集吃、住、行、游等為一體的新城區(qū)意義重大。另外，本項(xiàng)目所在地目前為城鄉(xiāng)結(jié)合點(diǎn)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，在類似地區(qū)進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的輻射倍數(shù)一般為 8。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)符合西安市的城市發(fā)展規(guī)劃，具有明顯的經(jīng)濟(jì)意義和戰(zhàn)略意義，對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將起到很大的帶 動(dòng)作用。 形成新的居住組團(tuán)的需要 在本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的用地周圍已經(jīng)建成了許多高檔住宅小區(qū)，如曲江皇家花園、御花園、鉆石王朝、湖濱花園等，隨著本項(xiàng)目以及新區(qū)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資興建，將在這一區(qū)域形成新的居住組團(tuán)。 滿足一期項(xiàng)目積累需求的需要 本項(xiàng)目一期工程投入市場之后受到了市場的廣泛關(guān)注和一致好評，項(xiàng)目一經(jīng)上市就出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，價(jià)格不斷上升，為二期工程積累了一部份的需求。另外，曲江春曉苑項(xiàng)目已經(jīng)被評為 AA 級住宅和中國 50 強(qiáng)優(yōu)秀示范樓盤，增加了市場對于二期項(xiàng)目的需求。 究結(jié)論 結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究分別對將來的銷售情況制定方案，并對其進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)，財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果如下： 全部投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 內(nèi)部收益率 % 投資回收期 年 自有資金財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 內(nèi)部收益率 % 借款償還期 年 貸款償還完畢時(shí)的 住宅 銷售收入實(shí)現(xiàn)比例 40% 盈虧平衡點(diǎn) % 通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論： （ 1）項(xiàng)目收益較好，有建設(shè)的必要性； （ 2）項(xiàng)目建 設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求； （ 3）設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理； （ 4）財(cái)務(wù)可行性研究結(jié)論可行； （ 5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。 1．《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則； 2．《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）》； 3．《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)一覽表》； 4．《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》； 5．曲江春曉苑項(xiàng)目高級住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 6．委托方提供的其他有關(guān)資料； 7．委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。 第二章 市場分析 本項(xiàng)目市場分析 將從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、西安市房地產(chǎn)市場狀況、項(xiàng)目所在區(qū)位房地產(chǎn)市場情形進(jìn)行分析與預(yù)測，并就項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、外部環(huán)境所提供的機(jī)會(huì)以及所帶來的威脅等四個(gè)方面進(jìn)行 SWOT 分析，最后對項(xiàng)目的形象、功能、目標(biāo)市場、價(jià)格等進(jìn)行定位。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)處于長期發(fā)展之中的行業(yè)，只要經(jīng)濟(jì)在發(fā)展、社會(huì)環(huán)境在改善、人們的收入在增加，房地產(chǎn)需求就會(huì)不斷增長。近年來高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大潛在需求，成為支撐我國 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。與此同時(shí)，國家規(guī)范房地產(chǎn)市場的決心更給消費(fèi)者帶來了信心。 從國民經(jīng)濟(jì)的角度來看，國家統(tǒng)計(jì)資料顯示， 1991— 1999 年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長率達(dá)到 %， 2020 年至 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率分別為%、 %、 8%和 %。 2020 年 我國國民生產(chǎn)總值 達(dá) 136515 億元， 同比增長達(dá)%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增值 20744 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增值 72387 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增值 43384 億元，增長 %。 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9422 元， 比上年實(shí)際增長 %，據(jù) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 67422 億元，同比增長 %，同比增長率已經(jīng)連續(xù) 7個(gè)季度在 9%以上，在國際經(jīng)濟(jì)總體增速有所放緩和國內(nèi)繼續(xù)加強(qiáng)對某些偏熱行業(yè)調(diào)控的情況下，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在快速增長的區(qū)間運(yùn)行，表明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍繼續(xù)處于上升通道，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動(dòng)力仍然較強(qiáng)。 從社會(huì)環(huán)境看，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國家統(tǒng)計(jì)局 9 月 26 日公布的國內(nèi)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成情況（ 18 月）數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 18 月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資 億人民幣，比去 年同期增長%，值得注意的事，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)投資完成總額占國內(nèi)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成總額的 %，接近四分之一。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施； 是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 從居民收入與消費(fèi)變動(dòng)上看，我國在過去 10 多年中，并未因加大積累、加大資 本的積聚和集中而忽略消費(fèi)，社會(huì)成員總體的收入增長速度、消費(fèi)能力增長速度幾乎始終高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度。從整體上來說，我國國民收入的分配長期保持了向消費(fèi)傾斜的格局，特別是積極推動(dòng)住房貨幣分配方案的實(shí)施和住房信貸政策的調(diào)整，市民對買賣商品房行為已能普遍接受。參見表 21。 表 21 我國職工工資、居民收入、儲(chǔ)蓄與國民經(jīng)濟(jì)環(huán)比增長速度 年份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 國有經(jīng)濟(jì)單位職工工資總額增長（ %） 城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入增長（ %） 全國城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增長（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長（ %） 資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》 2020 從國家的宏觀調(diào)控來看，近年來，各地政府在規(guī)范房地產(chǎn)市場方面做了很大的努力，尤其是進(jìn)入 2020 年之后，政府 “ 管嚴(yán)土地，看緊信貸 ” 為主的宏觀調(diào)控措施， 將 房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈 —— 土地和資金均納入宏觀調(diào)控范圍 ，房地產(chǎn)相關(guān)稅制的改革等。 2020 年年初的中 央 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 中 提出，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控 。 2020 年 5 月 ，國務(wù)院下發(fā)了 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》 （ 簡稱 “ 國八條 ” ），把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過 快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù) 來做，這一系列政策 對樓市的健康運(yùn)行無疑起到了良好的規(guī)范作用， 市場競爭加劇，優(yōu)勝劣汰加速，資金實(shí)力雄厚、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的實(shí)力型公司將凸顯競爭優(yōu)勢，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。 另外，中產(chǎn)階層的形成對我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展有著極其重要和深遠(yuǎn)的影響。一方面中產(chǎn)階層是購買商品房的主力軍，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，步入中產(chǎn)階層的人將越來越多，這些人中相當(dāng)一部分原先的居住條件并不十分理想，收入的不斷增長使他們對居住品質(zhì)的要求也愈加提升，即使已經(jīng)進(jìn)行過一次置業(yè)的家庭也開始對住宅的位置、環(huán)境、檔次等方面有了更新更好的要求，因而不少中產(chǎn)階層家庭會(huì)進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)。從而大大增加住宅市場的需求，而他們所選的住宅將是中高檔或高檔住宅，對提高我國住宅市場的整體品質(zhì)也會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。另一方面，由于中產(chǎn)階層手中有較為充裕的資金，他們會(huì)積極地尋找較好的 投資渠道，而購買一處或 多處升值潛力大的商品房作為投資是一個(gè)很好的選擇，因此中產(chǎn)階層中房地產(chǎn)的投資者將會(huì)越來越多，這在很大程度上增加了住宅市場的有效需求。 西安市整體經(jīng)濟(jì)形勢 從 國民經(jīng)濟(jì) 角度來看， 2020 年西安國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比去年同期增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比去年同期增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比去年同期增長 %。 689 02004006008001000120098年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 圖 21 西安市生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資快速增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。在西部大開發(fā)和 國家 加強(qiáng)宏觀調(diào)控的大背景下， 西安 市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持較大幅度增長，但增長速度較上年有所放緩， 國家 宏觀調(diào)控政策效應(yīng)明顯。 2020 年西安市 全年完成全 社會(huì) 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長