【正文】 第一部分 項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 瑞民雅居 商住小區(qū) 建設(shè)單位： 公主嶺 市 瑞民 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)： 本項(xiàng)目選址于 公主嶺市公主大街 1835 號(hào) 。 項(xiàng)目單位基本情況： 公主嶺 市 瑞民 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 3 月 2日，是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項(xiàng)目。 公司設(shè)有辦公室、工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部等部門?，F(xiàn)有員工 20 人，其中： 高級(jí) 工程師 2 人，工程師 7 人。 經(jīng)營(yíng)辦公地址 ： 公主嶺市公主大街 1835 號(hào)（三中對(duì)面） 。 公司注冊(cè)資本 ：壹仟 萬(wàn) 元人民幣。 項(xiàng)目概況： 開發(fā)土地面積 50498 平方米，總建筑面積 83943 平方米 ，擬建筑多層住宅樓 20 棟，商網(wǎng) 1 棟，其中：住宅面積 68282㎡，商網(wǎng)面積 15661 ㎡，建筑密度 %，建筑容積率 萬(wàn)米 /ha，公共綠地達(dá)到〈 25%，擁有 2020 平方米健身活動(dòng)場(chǎng)所 的花園式高檔住宅小區(qū) 。 本項(xiàng)目 預(yù)計(jì)開發(fā)周期為 26 個(gè)月 ， 其中一期工程： 2020 年8 月 動(dòng)工，至 2020 年 10 月竣工。 二期工程： 2020 年 5 月 動(dòng)工，至 2020 年 10 月竣工 資金籌措 1）項(xiàng)目估算總投資 項(xiàng)目估算總投資 15000 萬(wàn)元。 2）資金籌措 根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需建設(shè)資金 由 項(xiàng)目申報(bào)單位 通過 自有資金 、 商品房預(yù)售 或 銀行按揭貸款 等辦法 籌集。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 11。 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 50498 2 總建筑面積 ㎡ 83943 住宅 ㎡ 68282 商業(yè) ㎡ 15661 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 戶 1000 建筑密度 % 綠地率 % 25 估算總投資 萬(wàn)元 15000 預(yù)計(jì)銷售收入 萬(wàn)元 20200 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 5000 所得稅 萬(wàn)元 1000 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 4000 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 投資回收期 年 2 建設(shè)工期 月 26 研究工作依據(jù) 1）《 公主嶺市 總體規(guī)劃 2020－ 2020》； 2） 《 公主嶺市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)發(fā)展 “ 十一五 ” 規(guī)劃 》 ； 3）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 2020）； 4）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（ 2020）； 5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 7）《 公主嶺 城市拆遷管理?xiàng)l例》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 9）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》； 10）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 11）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； 12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》； 13）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 14）其他相關(guān)文件。 項(xiàng)目提出 的背景及理由 本項(xiàng)目地塊系 公主嶺 市 瑞民 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從 公主嶺市瑞民油脂有限 責(zé)任 公司原廠區(qū)改造 獲得 ，地塊原系 工業(yè) 用地。根據(jù) 公主嶺市城鄉(xiāng) 規(guī)劃 局 規(guī)劃 局 和有關(guān)部門批準(zhǔn)了擬建項(xiàng)目。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿足中、低收 入 工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。 2 項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目基地位于于 公主嶺市公主大街 ， 屬于 城市主干道，道路四通八達(dá)，交通便捷。項(xiàng)目地位離各種公共設(shè)施近，方便就醫(yī)、上學(xué)和出行等活動(dòng)。項(xiàng)目地 西 邊 100 米為 公主嶺市三中 ，東側(cè) 800 米為 公主嶺市響鈴公 園 ， 是縣城主要的休閑地帶， 這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高的地塊。 開發(fā)土地面積 50498 平方米 ， 總建筑 面積 83943 平方米 。 規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 建筑總面積： 83943m2 其中：商業(yè)用房面積 15661m2 住宅面積 68282 m2 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ： 1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093 2《 吉林 省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 3 規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo) 4 公主嶺市 規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件 選址概況及規(guī)劃定性： 1 工程地址、地震情況 根據(jù)嶺東工業(yè)集中區(qū)已經(jīng)建設(shè)的地質(zhì)勘探報(bào)告分析，地下水屬于上層地表滯水類型，水位隨季節(jié)變化，地下水對(duì)混凝土 無 侵 蝕 性 。 根 據(jù) 國(guó) 家 標(biāo) 準(zhǔn) 《 建 筑 抗 震 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 》（ GB500112020）要求，公主嶺市的抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。 氣候條件 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)屬于溫帶大陸性季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季涼爽干燥，冬季嚴(yán)寒下雪。具體氣象條件如下： 全年主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng) 全年靜風(fēng)頻率： 16% 極端最低氣溫： ℃ 極端最高氣溫： 36℃ 年平均氣溫： 6℃ 年平均降水量： 610mm 最大凍土層： 最大風(fēng)速： 平均風(fēng)速 :年日照時(shí)數(shù)： 2536 小時(shí) 1無霜期： 134 天 社會(huì)環(huán)境條件 公主嶺市位于吉林省中西部，地處松遼平原腹地，毗鄰省城長(zhǎng)春，是一個(gè)計(jì)劃由省單列的縣級(jí)市。全市幅員面積 4028平方公里，公主嶺市轄 29 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 405 個(gè)村， 3215 屯， 16 萬(wàn)農(nóng)戶?？?cè)丝?103萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 ，占人口總數(shù) %。農(nóng)村勞動(dòng)力 萬(wàn)人。耕地面積 330 萬(wàn)畝 。公主嶺東靠長(zhǎng)春，南通沈陽(yáng)，北連哈爾濱，地處東三省的中心地帶，京哈雙軌鐵路、高速鐵路、 102 國(guó)道和哈大高速公路橫跨市區(qū)，乘車半小時(shí)就到省城長(zhǎng)春， 2 小時(shí)直通沈陽(yáng)， 5 小時(shí)可達(dá)大連；程控電話與國(guó)際國(guó)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，并開通了分組交換設(shè)備和數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)。是國(guó)家首批確定的重點(diǎn)商品糧基地、玉米出口基地和畜牧業(yè)發(fā)展基地，是全國(guó)縣級(jí)綜合改革試點(diǎn)市、吉林省農(nóng)村發(fā)展與改革實(shí)驗(yàn)區(qū)、省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 2 規(guī)劃定性： 地塊主要用于新建住宅 功能 小區(qū)，新 建筑多層住宅樓 20 棟 ， 商網(wǎng) 1 棟， 建筑占地面積 50498 平方米，總 建筑面積 83943 平方米。 ： 立足 項(xiàng)目用 地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營(yíng)造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。 通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國(guó)式的有魅力的人際關(guān)系。同時(shí)，也可以隨時(shí)感受到嶺城 的歷史文化。 ： 1 規(guī)劃概述 功能： 項(xiàng)目要功能是居民 商住 小區(qū) ，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購(gòu)物空間環(huán)境，豐富城市生活場(chǎng)所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。 設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和 周邊建筑物 組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計(jì)中注意 建筑和環(huán)境 融為一體，主要是營(yíng)造一個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。 道路交通：項(xiàng)目用地通過環(huán)路形式（路寬 6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。用地 南 北側(cè)為 綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地 。 2 總平面設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)充分 利用 現(xiàn)有道路條件，確定地塊的 南 側(cè)為 主 出 入口， 南 入口順延垂直連接 公主大街 引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時(shí)通過中間景觀形成的中心景觀步行帶 ， 將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 3 建筑設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)： 地塊戶型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計(jì)中考慮到 吉林省 的氣候特點(diǎn)