【正文】 瑾瑜世紀花園小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告一、總 論1．項目建設(shè)背景 齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開發(fā)公司與齊齊哈爾大學合作 ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為宗旨，建設(shè)齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊的住宅小區(qū)。為創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，我公司與齊齊哈爾大學經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近勞動湖，與齊齊哈爾大學相連的地段，建設(shè)一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。根據(jù)齊齊哈爾市城市規(guī)劃發(fā)展需要，開發(fā)建設(shè)“瑾瑜世紀花園小區(qū)”（暫定名）的出發(fā)點，一是為加快學校的發(fā)展，解決學校占地面積不足和提高學校整體辦學實力，將學校沿湖地段住宅置換出來，作為教學用地。這樣既提高了齊齊哈爾大學的知名度，又為美麗鶴城增加了一道靚麗的風景線。二是解決教師住房問題，尤其是新引進的博士、碩士等年輕教師的住房問題。為穩(wěn)定教師隊伍，提高教師隊伍整體素質(zhì)，以及學校的長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。瑾瑜世紀花園小區(qū)開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的通過市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市棚戶區(qū)改造的有關(guān)要求，將該地段住戶遷至溜園賓館地段及湖西供熱站地段。該項目動遷調(diào)查、測繪、控詳規(guī)劃及初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，項目已經(jīng)省發(fā)改委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2007年初省發(fā)改委批復(fù)齊齊哈爾大學建設(shè)八萬平方米教師住宅，根據(jù)這一批復(fù)，加之國家教委評估小組對校舍建設(shè)提出的具體要求，于2007年10月15日向市規(guī)劃局提出了 《關(guān)于橋西小學地段規(guī)劃用地的申請》，通過我們與齊齊哈爾大學的大量工作，得到批復(fù)同意。2007年10月31日以齊齊哈爾大學的名義向齊齊哈爾市人民政府遞交了《關(guān)于橋西小學及周邊地段用地的請示》，得到了時任市長的林秀山的“原則同意，請有關(guān)部門辦理”的批示。經(jīng)過齊齊哈爾大學校黨委研究并經(jīng)過充分考察決定與我公司正式合作，于2007年11月28日經(jīng)過充分協(xié)商簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議書。協(xié)議簽訂后，雙方密切合作，充分發(fā)揮了企業(yè)的優(yōu)勢，使該項目的運作順利進行。2007年12月20日，為了解決該地段齊齊哈爾市師范附小位置對建設(shè)該項目的不利影響，與建華區(qū)政府達成協(xié)議，將原齊齊哈爾師范附小移位，即從小區(qū)的中心地帶移至邊緣地帶，重建齊齊哈爾市師范附小。建華區(qū)政府向市規(guī)劃局遞交了《重建師范附小的函》，并得到了市規(guī)劃局的同意；2007年12月5日，向市文物管理站遞交了《關(guān)于市級保護文物藏書樓勘測與修繕的請示》，齊齊哈爾市文物管理站經(jīng)過研究于2008年1月18日向市規(guī)劃局出具了關(guān)于清末藏書樓修繕和保留的意見。這兩項問題完全是按照我們提出的建議進行落實的 ，該兩項問題的落實使得本地段動遷工作中最大的兩項社會性問題得以解決。今年年初，我們與齊齊哈爾大學一起，多次與市有關(guān)領(lǐng)導進行溝通，爭取給予棚戶區(qū)改造政策。我們及時抓住這次機會，通過積極協(xié)調(diào)和溝通，將這個項目列入了棚戶區(qū)改造項目，享受了棚戶區(qū)改造的多項優(yōu)惠政策。這樣，該地段動遷成本和開發(fā)成本更進一步降低，通過測算，整體開發(fā)成本降低20%以上，學校和教師得到更大的實惠。經(jīng)過我們大量細致的前期工作，將該地段棚戶區(qū)改造回遷的地段進行落實；即瀏園賓館地段和湖西供熱站地段?？紤]到如何使成本降到最低，充分發(fā)揮民營企業(yè)的公關(guān)優(yōu)勢，確定該項工作主要由我們單位負責運作。通過與龍沙大隊的反復(fù)溝通，多次做工作，并且得到學校方面的首肯，瀏園賓館地段已達成意向性協(xié)議，費用比預(yù)想的要低。湖西供熱站地段經(jīng)市領(lǐng)導同意，建設(shè)主管部門領(lǐng)導的協(xié)調(diào)進展順利，基本明確按當前市場評估價格取得該塊土地。除了以上工作，到目前為止，我們還完成了橋西小學地段拆遷調(diào)查及測算工作、項目的測繪工作、項目的控制性詳細規(guī)劃和修改詳細規(guī)劃及小區(qū)整體效果圖等工作，進行了項目方案的前期設(shè)計和詳細的經(jīng)濟分析。對項目的方案我們與合作單位充分考察了哈爾濱、沈陽、大連、煙臺等北方房地產(chǎn)市場各類有地域特色的優(yōu)秀代表性的住宅小區(qū)，對設(shè)計方案反復(fù)斟酌，試圖從設(shè)計入手真正建設(shè)出齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊的住宅小區(qū)。我們與齊齊哈爾大學共同努力，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使測繪、規(guī)劃等所花費的費用降至全市最低的水平。尤其值得一提的是，該項目的開發(fā)建設(shè)一直得到市政府有關(guān)領(lǐng)導和主管部門的大力支持。市委書記楊信多次提出全力以赴支持該項目的實施。他表示只要該項目住宅不對外界出售，完全出售給齊齊哈爾大學教師，則能減免的費用全部減免，給予全部的優(yōu)惠政策支持。并且責令副市長趙萬山負責辦理此事，趙萬山副市長批示同意按棚戶區(qū)改造政策執(zhí)行，并要求市建設(shè)、土地、規(guī)劃等部門進行辦理。市長劉剛，副市長趙萬山以及市建設(shè)局、土地局、規(guī)劃局等單位主要領(lǐng)導均以各種方式支持該項目的落實。2項目規(guī)劃：金色萊茵國際社區(qū)緊鄰哈爾濱國際會展中心，社區(qū)由長江路（北）、閩江路（南）、泰山路（西）及南直路（東）四條主干道圍合而成，交通極為便利。由于地處南崗開發(fā)區(qū)CBD商圈的核心位置，周邊匯聚了哈市目前最頂級、最成熟的商務(wù)及商業(yè)配套設(shè)施，區(qū)位環(huán)境繁華而不喧囂，能充分滿足高端人士的商務(wù)及生活需要。 整個社區(qū)占地4萬㎡，建筑規(guī)模為20萬㎡，住宅部分別由3號三棟玫瑰紅色的寬景折板高層和9號六棟橙黃色的直板高層組成。社區(qū)在設(shè)計上采用了德國現(xiàn)代主義建筑風格，其中折板部分通過大塊瓷板干掛同窗邊的氟碳噴涂技術(shù)相結(jié)合，形成窗口錯位的安裝美感；而直板部分則通過大塊瓷板和大落地窗結(jié)合，并配合了金屬線條的鑲嵌和勾勒，充分彰顯了德國建筑一貫的大氣時尚、莊重典雅，又不失激情與活力的現(xiàn)代主義風格和工業(yè)化美感！項目特色：金色萊茵500㎡的入?yún)^(qū)大堂，借鑒了英國新議會大廈的造型藝術(shù)，以交叉鋼梁筑起昂揚挑高12米高的穹頂，猶如歐洲頂級藝術(shù)館的高門大戶，給人以最強烈的視覺震撼。景觀設(shè)計：德式水景廣場——6000㎡“萊茵河”主題水景廣場（就是這里）。它以聞名世界的“萊茵河”為水景主題，廣場中央設(shè)有音樂島，定期播放優(yōu)美音樂和舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，增進業(yè)主之間的情感溝通；湖底采用金屬鑲嵌的五線譜雕塑，上方由北至南形成三層疊水瀑布，周邊配以幾何線條的植物造型；左側(cè)是全實木拼裝的親水浮臺，讓您能在炎炎夏季零距離親近水面，感受碧水的清涼。同時，如此大面積的環(huán)流水系，在炎炎夏日會蒸發(fā)出大量的負氧離子，對調(diào)節(jié)小區(qū)內(nèi)空氣溫度和濕度，凈化空氣質(zhì)量將起到極佳的效果，從而使業(yè)主遠離干燥和灰塵；另外，金色萊茵水源全部為地下水，水質(zhì)清澈潔凈，而且水深只有25公分，不會有任何安全隱患。到了冬季，這里又會變成下沉式的燈光廣場及冰雪運動場，周邊配植各種耐寒性綠色植被，您及家人可以在這里盡情享受冰雪帶來的樂趣。戶型設(shè)計：戶型視覺空間明亮，33~48㎡精致戶型，50~75㎡雅致戶型，80~110㎡景致戶型可供選擇，建筑底層舉報架空層設(shè)計，房型設(shè)計上力求創(chuàng)造自然風感，注重采光。景觀設(shè)計：景觀遵循分區(qū)處理，以點帶面原則，形成開放與半開放結(jié)合，起伏有序、移步換景的絕佳效果，在設(shè)計風格上將傳統(tǒng)審美觀念和現(xiàn)代園林的設(shè)計手法相融合，通過中央水景、植物綠化和生活設(shè)施，創(chuàng)造清新自然環(huán)境。配套：全封閉智能化社區(qū)物業(yè)管理；周邊配套設(shè)施完善，出門即為江畔公園，而斯大林公園、防洪紀念塔廣場也近在咫尺，與中央大街也不過是幾分鐘的距離。社區(qū)內(nèi)業(yè)主專屬會所，休閑，娛樂，游戲于一體。項目優(yōu)勢：珍稀地段，松花江畔觀江私邸，2萬平方米綠色主題花園。時尚建筑，板式高層，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽觀江。便捷交通，毗鄰哈爾濱二環(huán)線（大新街），據(jù)中央大街不足千米。融海景與山體資源為一體的旅游度假居住型社區(qū)，巧妙利用地形的特殊性和自然景觀的優(yōu)勢，創(chuàng)造獨特的空間和怡人的自然環(huán)境。東面和北面被植被茂密的自然山體包圍，依山體之勢，融翠色之中，登高遠眺，海景一覽無余。天鵝灣，哈爾濱道里群力新區(qū)第一個開山之作，不僅為哈爾濱城市發(fā)展揭開新的一幕，更以其創(chuàng)新的產(chǎn)品力和稀缺的城市生態(tài)資源的占有，成為哈爾濱城市精英生活的新標桿。 項目區(qū)位： 　　天鵝灣，，處于群力新區(qū)與城市中心城區(qū)交匯的門戶地位。 　　天鵝灣，北接康安路延長線，這不僅是一條群力新區(qū)的重點綠化景觀軸之一，更是連接群力新區(qū)與城市中心的主要干路；東臨松花江的支流何家溝，西與上江街相連，中有群力新區(qū)的內(nèi)河和正在建設(shè)的安陽路延長線橫貫。 天鵝灣，在哈爾濱上風上水之地，以其便捷的交通路網(wǎng)，拉近與城市中心的距離，既享受著道里老城區(qū)的繁華與便利，又享受了城市難得的生態(tài)資源。 　項目規(guī)劃： 　　天鵝灣，總占地面積22萬平方米，總建筑規(guī)模達到60萬平米，是集高層住宅、低密度洋房、商務(wù)、商街于一體的大型綜合社區(qū)。 項目整體規(guī)劃布局打破傳統(tǒng)兵營式排列，超低建筑面積密度，超大樓間距，確保各個樓座景觀享有的最大化。小區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)人車分流，使機動車無法對小區(qū)休閑環(huán)境造成干擾。整體建筑形式以18—31層挺拔峻朗的板式為主，勾勒出舒緩的天際線，給人良好的視覺享受。 　優(yōu)雅建筑： 　　天鵝灣，整體建筑形式采用ArtDeco建筑風格，將古典建筑之意境與現(xiàn)代建筑之神采融為一體，突出高層住宅建筑挺拔向上的形態(tài)，在簡約古典的人文氣息中找到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間的融合與平衡。 　親水住區(qū)： 　　江景，可遠眺松花江城市上游一線景觀。 　　河景，何家溝與群力新區(qū)南北兩條內(nèi)河，分別流經(jīng)天鵝灣的東、北、中部，成為城市中稀缺的親水宜居住區(qū)。 　　湖景，天鵝灣在住區(qū)核心位置規(guī)劃了逾萬平米的中心園林，以大面積人工湖作為主體，滿足人們樂水的心理需求。 　　四大主題組團，以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。是住區(qū)重要的社會促進空間。 優(yōu)質(zhì)配套： 　　天鵝灣，整體規(guī)劃超萬平米的自身商業(yè)配套，不僅滿足人們的豐盛人生，更成為城市新商圈的一部分。 住區(qū)內(nèi)部的多功能會所，是社區(qū)內(nèi)部重要的人際交流場。同時住區(qū)更引進道里區(qū)兆麟小學分校、76中學分校和113中學分校優(yōu)質(zhì)中、小學教育機構(gòu)進駐，滿足整體群力新區(qū)對基礎(chǔ)教育的需求。 舒適空間 天鵝灣，以中等戶型為主的高層住宅，遵循了群力新區(qū)的總體規(guī)劃要求，滿足人們對房屋質(zhì)量、空間布局、采光朝向等方面要求，全力打造高品質(zhì)社區(qū)。 景觀:四大主題組團：以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。是住區(qū)重要的社會促進空間。園林景觀:四大主題組團：以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。是住區(qū)重要的社會促進空間。2．項目概況 (1)項目名稱：瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)項目。 (2)建設(shè)地點：該地段北至中華西路，西至文化大街，東至附屬二院胡同，南至林青路以南?？傉嫉孛娣e為95,000平方米。 (3)建設(shè)單位：齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)三級。 (8)工程概況： 瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)項目占地95，000平方米，總建筑面積：162，000平方米。其中多層住宅20，000平方米，高層住宅127，460 平方米，商服15100平方米，地下停車庫660個。經(jīng)估算，工程每平方米造價多層1，600元/ 平方米 高層2，300元/平方米 。 (9)資金來源：本項目建設(shè)資金通過定向向教師預(yù)售房款解決，不足的施工部分投資由房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌。 財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 3．可行性研究報告編制依據(jù) 齊齊哈爾市人民政府辦公廳齊政辦發(fā)[2008] 43號文件。齊齊哈爾市規(guī)劃院橋西小學地段控詳設(shè)計方案及市規(guī)劃局制定的住宅小區(qū)容積率標準。齊齊哈爾大學基建辦橋西小學地段拆遷調(diào)查及測算。按照投入采用最高費用標準和盈利采用最低收益標準的原則進行計算 國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。4．可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。5. 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和齊齊哈爾大學住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對齊齊哈爾市營業(yè)用房市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用齊齊哈爾市棚戶區(qū)地段，對改善城市環(huán)境，有明顯的社會效益。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風險。6．主要經(jīng)濟技術(shù)指標 “瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表3—1。表31 “瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米950002總建筑面積平方米1620003建筑容積率4小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積 多層住宅平方米/戶80120高層住宅平方米/戶1001506地下停車庫車位個660個7綜合售價 多層住宅元/平方米1600高層住宅元/平方米23008地下停車庫元/位1000009建設(shè)投資萬元1762310每平方米建設(shè)投資