【正文】 XX縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 二○一○年九月目 錄第一章 總論 6 6 報告編制的依據(jù) 7 8 8第二章 業(yè)主基本情況 9 企業(yè)概況 92．2 公司的組織機構(gòu) 9 10第三章 項目背景和建設(shè)的必要性 11 項目背景 11 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 11 重慶市房地產(chǎn)市場狀況 15 某某縣社會經(jīng)濟狀況 18 19 19 20 21第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 22 項目區(qū)域市場分析 22 22 未來房地產(chǎn)市場展望 24 項目定位 24 項目區(qū)域市場競爭狀況 25 項目定價 26 項目SWOT分析 26第五章 項目建設(shè)條件 28 28 28 28 29第六章 項目建設(shè)工程方案 31 主要設(shè)計依據(jù) 31 31 32 35第七章 環(huán)境保護和節(jié)能措施 41 41 41 41 41 42 43 43 43 44 46 46 47第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防 48 48 項目實施中有可能對勞動法造成的危害 48 48第九章 項目的管理及實施 50 50 52 52 52第十章 項目實施進度計劃 53 項目的建設(shè)進度計劃 53第十一章 投資估算和資金籌措 54 54 54 54 62第十二章 項目的經(jīng)濟評價 64 評估依據(jù)、原則和方法 64 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 65 基準收益率 65 成本估算 65 66 66 68第十三章 不確定性和風(fēng)險分析 70 不確定性分析 70 71 72第十四章 社會效益評價 73第十五章 結(jié)論與建議 74附表1 75第一章 總論：某某縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)開發(fā)項目：重慶X X 實業(yè)發(fā)展有限公司：重慶市某某縣X X 鎮(zhèn)：新建：擬建項目占地6590平方米， 平方米，綠地覆蓋率為31％。：（1）項目總投資，其中，,。（2）資金籌措。表1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)備注1項目總投資萬元 　2項目財務(wù)內(nèi)部收益率%16%行業(yè)基準收益率為13%3財務(wù)凈現(xiàn)值萬元210 　4動態(tài)投資回收期年 含建設(shè)期5銷售收入萬元2597 　6利潤總額萬元439 　7凈利潤萬元329 　8支付銀行利息萬元　　9貸款償還期萬元　　10上繳稅金萬元277 　11總用地面積m26590 　12其中：建筑物占地面積m22122 　13道路廣場及其他占地m22438 　14 綠化占地m22030 　15總建筑面積m2 　16其中：居住建筑面積m2 　17綠地面積m22030 　18綠地率%31%　19居住總戶數(shù)戶110 　20總居住人數(shù)人330 　 報告編制的依據(jù)（1）國家發(fā)展和改革委員會及建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《建設(shè)項目經(jīng)濟評價與參數(shù)》（第三版）；（2）重慶市統(tǒng)計局有關(guān)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計資料；（3）某地“十一五”發(fā)展規(guī)劃；（4）《中華人民共和國防震減災(zāi)法》；（5）重慶市相關(guān)工程造價概算定額；（6）國家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計標準；（7）《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》（8）業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；（9）業(yè)主對項目建設(shè)的主要意見及預(yù)期目標；（10）某某縣社會、經(jīng)濟、人口、土地等基礎(chǔ)資料。可行性研究范圍涉及項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護、建設(shè)進度、建設(shè)投資等。《可行性研究報告》對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎(chǔ)。，目前房地產(chǎn)市場處于健康發(fā)展狀態(tài)，住房剛性需求較大，投資和投機性購房很少。2006年以前，某某縣商品房基本上是多層磚混結(jié)構(gòu)，隨著人們生活水平的提高，對住房的品質(zhì)提出了更高的要求。本項目為全封閉小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美安靜，生活方便，完全滿足人們對高品質(zhì)住宅的訴求。而且，本項目產(chǎn)品定價略低于同檔次樓宇市場平均價，極具市場競爭力。：內(nèi)部收益率為16%，高于行業(yè)平均水平，財務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，大于0，說明項目的盈利能力較強。3. 本項目擬于2010年9月開工建設(shè)，預(yù)計2011年3月拿到商品房預(yù)售許可證。建設(shè)工期12個月。4. 項目總投資及資金籌措，資金來源于自籌第二章 業(yè)主基本情況 企業(yè)概況重慶X X 實業(yè)發(fā)展有限公司成立于2010年3月，注冊地址是涪陵區(qū)礁石鎮(zhèn)場上，注冊資金為1000萬元。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)見表1。表1 重慶X X 實業(yè)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)表 單位：萬元股東姓名或名稱出資2010年3月出資方式出資比例XXX400貨幣資金40%XXX300貨幣資金30%XXX150貨幣資金15%XXX150貨幣資金15%合計1000100%公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)。,擬開發(fā)某某縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)商品房住宅項目2．2 公司的組織機構(gòu)公司的組織機構(gòu)圖如下：董事會監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理職能部門經(jīng)營部門融資部市場拓展部銷售部物業(yè)部工程部材料采購部財務(wù)部辦公室 項目負責(zé)人 X X X先生，生于XXX年，大專文化。秦先生長期從事建筑材料生產(chǎn)、管理工作，在建筑領(lǐng)域具有很高的專業(yè)水平和管理水平。先后任職于XX建設(shè)水泥廠、重慶XX水泥有限公司擔任法定代表人和執(zhí)行董事。2010年創(chuàng)辦重慶X X 實業(yè)發(fā)展有限公司。第三章 項目背景和建設(shè)的必要性 項目背景 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況1998年住房體制改革標志著我國房地產(chǎn)市場開始形成，在這十年間，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了培育啟動、發(fā)展和調(diào)整三個階段。1998年到2002年是房地產(chǎn)市場的啟動和培育階段，住房市場化逐步被國民接受。19982002年，5年翻了一倍多，%；20032007年是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的階段，在這5年里房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅投資、施工面積、竣工面積、銷售面積和房屋價格等各項指標都保持了高增長態(tài)勢，%。隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，房價不斷高漲，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。從2007年底開始，房地產(chǎn)業(yè)開始萎縮，2008年和2009年房地產(chǎn)進入調(diào)整階段，開發(fā)投資增長放緩，2008年銷售面積出現(xiàn)了較大幅度的負增長。表4 20032009年全國房地產(chǎn)投資及銷售情況表年度投資額（億元）增長率銷售面積（億平方米）增長率200310106%%200413158%%200515913%%200619382%%200725280%%200830580%%200934114%%相關(guān)理論研究表明，房地產(chǎn)市場的發(fā)展要和整個國民經(jīng)濟發(fā)展基本相適應(yīng)才能夠理性運行與發(fā)展。按照國際標準，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的3%8%較為正常，而20032009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重一直高于8%，%。7年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大大高于GDP增長率（見下圖），房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了國民經(jīng)濟正常的增長軌跡。在這種情況下，國家出臺了一系列的穩(wěn)定房價的措施，特別是2007年下半年國家出臺第二套房貸新政，使投資特別是投機性購房門檻提高、風(fēng)險增大，這一政策在2008年延續(xù)實施，大大抑制了投資和投機性需求，也抑制了改善性需求。同時，隨著美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機的沖擊、經(jīng)濟下滑壓力的加大，2007年底房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)的調(diào)整跡象。20032009年GDP與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長圖盡管房地產(chǎn)市場進入了調(diào)整期，但從長期看，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然處于發(fā)展期，其增長的長期趨勢不會發(fā)生改變。首先，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)并未發(fā)生改變。城市人口增長是房地產(chǎn)市場需求增長的主要動力，我國仍處于城市化的加速時期，根據(jù)《2001—2002中國城市發(fā)展報告》預(yù)測，2050年城市化率將達到75%以上。%%，實際上雖然我們把在城市工作生活半年以上的農(nóng)村流動人口統(tǒng)計為城市人口，但他們并沒有真正在城市定居。有學(xué)者估算如果扣除這部分人口，%，而是33%。也就是說，如果2050年城市化率將達到75%，到2050年城市人口將以年均接近1%的速度增長，每年約千萬人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加上改善性住房需求等，商品房市場向好趨勢未變。其次，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然強勁。經(jīng)濟發(fā)展是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，目前我國經(jīng)濟發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟發(fā)展的基本面和長期趨勢沒有改變。一是為應(yīng)對國際金融危機沖擊，中央及時采取了一系列積極的、有針對性的財政政策和貨幣政策，我國經(jīng)濟在世界各國經(jīng)濟增長中仍然處在前列，并有可能率先復(fù)蘇。二是30年持續(xù)快速發(fā)展為我國打下了應(yīng)對各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)的堅實物質(zhì)基礎(chǔ)，我國經(jīng)濟發(fā)展的各種優(yōu)勢條件沒有發(fā)生根本變化。三是城工業(yè)化、新農(nóng)村建設(shè)進程方興未艾，東北振興、西部大開發(fā)、中部崛起、海西區(qū)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等需要建設(shè)的空間還很大，經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在動力依然強勁，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)依然堅實。最后，從房地產(chǎn)市場的主要指標變化來看，房地產(chǎn)市場依然保持了向好的總體趨勢。從市場主要指標的年度變化看：2008年，房地產(chǎn)投資、商品住宅投資均為房改以來最高；施工面積和新開工面積同比都有所增長(%)；土地購置面積和竣工面積同比雖有減少，但仍處于近年波動范圍之內(nèi)；盡管商品房均價增速逐月回落，出現(xiàn)下調(diào)趨勢，但房價一直保持了同比增長態(tài)勢，%；調(diào)整顯著的是銷售量，%，%。因此，從年度變化看，市場的主要指標除銷售量外，其他主要指標并沒有出現(xiàn)明顯向下的轉(zhuǎn)折。從主要指標的月度變化看：房價2008年從年初到年末形成下降趨勢，但2009年1—6月份房價環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從3月開始出現(xiàn)正增長，增幅逐月擴大；銷售量2008年持續(xù)低迷，2009年1—6月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長30%；投資在2008年高位的基礎(chǔ)上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長態(tài)勢，2009年1—6月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長近10%；其他指標中，2009年1—%、%外，%，%。除市場主要指標外，衡量市場整體運行情況的綜合指標—國房景氣指數(shù)也開始顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。綜上所述，本次調(diào)整是政府抑制房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展和國際金融危機雙重作用的結(jié)果。經(jīng)過這次調(diào)整，我國房地產(chǎn)業(yè)將回歸到理性增長的軌道上，2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與GDP增長率比較接近，標志著我國房地產(chǎn)市場開始進入持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的新階段。 重慶市房地產(chǎn)市場狀況重慶房地產(chǎn)市場的走勢是整個中國房地產(chǎn)市場的縮影，同樣經(jīng)歷了培育、發(fā)展和調(diào)整三個階段，而且與全國房地產(chǎn)市場同步變化。近4年重慶房地產(chǎn)市場各項指標見下表：表5 20052008年重慶房地產(chǎn)各項指標表項目 年度2005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）5177291629630084989669909970銷售面積（萬平米）2018222835532872銷售額（萬元）4307679505685096791258000006開工面積（萬平米）11639竣工面積（萬平米）222522532368可以看出，近幾年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，除2008年銷售面積和銷售額出現(xiàn)了近幾年來的首次下降以外，其余各項指標都表示出較快幅度的增長。同全國房地產(chǎn)市場一樣，銷售面積的下降并不意味著我市房地產(chǎn)業(yè)進入“衰退期”?？傮w來看，我市房地產(chǎn)投資增長對GDP增長的偏離程度低于全國水平，2008年投資增長率甚至低于地區(qū)GDP增長率。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積和竣工面積等指標均創(chuàng)下歷史新高。進入2009年，重慶房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖。來自中國指數(shù)研究院西南分院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：%。1~，%、%，創(chuàng)下重慶歷史新高。在價格方面，全年呈現(xiàn)波動上揚的走勢。由于我市經(jīng)濟總量和人均收入的持續(xù)增長，改善性購房需求還有一定容量。更重要的是，我市“大城市帶動大農(nóng)村”的格局決定了隨著城鎮(zhèn)化率的提高，城市房屋需求在未來相當長一段時期內(nèi)將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。但是，也要清醒的看到，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP的比例長期偏高（見表6），不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展必須，否則，一旦泡沫破滅將會對地方經(jīng)濟造成嚴重打擊。表6 重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP比重表年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）地區(qū)GDP（億元）比例2005年5183070%2006年6303492%2007年8504123%2008年9915097% 為防止房地產(chǎn)市場的過度繁榮，從2009年末開始，國家出臺了一系列的政策進行調(diào)控。先后出臺了“國四條”、 “拿地首付不低于50%”，營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止、開征物業(yè)稅等，這些措施將在一定程度上遏制房地產(chǎn)市場的過快增長。 某某縣社會經(jīng)濟狀況某某縣位于重慶市中心地區(qū)，三峽庫區(qū)腹地，呈西北—東