【正文】 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 個百分點。 ◆ 新開項目規(guī)模快速擴張 目前青島市房地產(chǎn)開發(fā)正處于新一輪啟動期，新開工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢，帶動全部房屋施工面積穩(wěn)健擴大。各類房屋新開工面積 萬㎡，比上年增長 ％，其中：住宅新開工 萬㎡，增長 ％，占全部新開面積的 ％，所占比重比上年提高 個百分點。 ◆ 存量市場：占據(jù)半壁江山 2020 年上半年存量房成交 10039 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元；其中住宅成交9773 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元。已購公房上市 4767 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元。 ◆ 中檔價位成市場主力 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在商品房價格結(jié)構(gòu)上小于 3000 元 ／㎡ 的房屋成為市場主力，成交戶數(shù) 7126 戶，占總成交戶數(shù)的 ％； 3000－ 5000 元／㎡的成交戶數(shù)為 2038 戶，占總成交戶數(shù)的 ％； 5000－ 7000 元／㎡的成交戶數(shù)為 824 戶，占總成交戶數(shù)的 ％；超過 7000 元／㎡的成交戶數(shù)為 244 戶，占成交總戶數(shù)的 ％。 市場存在問題 ◆信貸資金 增長過快 2020 年以來，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金供應(yīng)充足，但從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款籌資增幅高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 位攀升。前 9 月，青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計 億元，比上年增長 ％，從結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款 億元，占 ％，比上年增長 ％，高于本年到位資金增幅 個百分點；自籌資金 億元，占 ％，增長 20％，其中企業(yè)自有資金 億元，在全部資金來源中僅占 ％，增幅 ％，遠低于全部到位資金和國內(nèi)貸款增幅 ,說明青島市房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中對信貸資金依賴大，而自有資金積累不足。 ◆ 可供銷售房源缺口大 2020 年以來，青島市一直處于新開工項目的啟動期，竣工房屋供應(yīng)量短缺，導致商品房供給出現(xiàn)“瓶頸”效應(yīng)，但從實際銷售情況看，商品房銷售卻呈現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢，所以整個房地產(chǎn)市場供求關(guān)系愈加顯得緊張。前 9 個月，青島市累計竣工各類房屋 萬㎡，比上年下降 ％，其中：住宅竣工 萬㎡，雖比上年增長 %，但低于新開工面積增幅 10 個百分點。從銷售看，商品住宅銷售面積 180 萬㎡，比上年增長 ％，比竣工面積多出 萬㎡，住宅銷售額實現(xiàn) 億元，比上年增長 ％；另一方面，全市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款 億元，比上年增長％。 ◆ 房價持續(xù)高位 面對房價與居民家庭年收入 ： 1 的懸殊比值，青島房價高已成為不爭的事實，據(jù)測算，前 9月全市商品住宅平均售價 2424 元 /㎡，比上年上浮 292 元 /㎡，其中：市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價 4524 元 /㎡， 比上年上浮 1124 元 /㎡。分析其原因，一是地價高走促使房價水漲船高。二是投機炒作行為變相提拉了房價。三是青島以外購房族帶動了房價的上揚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 市區(qū)北部地產(chǎn)板塊有待激活 在目前市區(qū)房價高位、地價走高而有效房源不足的情況下，導致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，青島市已開工建設(shè) 180 多萬㎡的經(jīng)濟適用房，未來兩年隨著這些房屋的竣工開盤，無疑會對供求緊張的狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)北部，因周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購房和雖有購房意愿但收入不高的本市居民 踟躕難擇，從而抑制了北部房地產(chǎn)板塊的活躍。因此，加速市區(qū)北部配套設(shè)施的改善與開發(fā)力度，盡快形成居住規(guī)?；钱攧?wù)之急。 需求趨勢 青島房地產(chǎn)需求趨勢近來呈現(xiàn)以下特點： □ 經(jīng)濟適用房的是解決住房困難的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。 □ 小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 □ 近郊房因其低廉的價格和良好的發(fā)展前景而倍受關(guān)注與歡迎。 □ 稀缺的海景資源使得沿海物業(yè)成為投資的勝地，是外地人在青島置業(yè)的手選。 □ 高檔物業(yè)因青島的優(yōu)美環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢吸引眾多置業(yè)者，因供應(yīng)量不足積聚大量消費力。 第四節(jié) 項目周邊石老人區(qū)域房地產(chǎn)狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域 概況 青島的沿海物業(yè)因其良好的自然景觀和優(yōu)美的 環(huán)境而獨具特色，沿海房地產(chǎn)項目也成為比較 獨特的一類產(chǎn)品，而位于嶗山區(qū)內(nèi)的石老人旅游度 假區(qū)一帶也形成沿海物業(yè)中一個比較典型的片 區(qū)。 該地塊所處區(qū)域為嶗山石老人旅游度假片區(qū)， 自然資源優(yōu)越，海洋旅游資源豐富，屬青島重 點旅游區(qū)域， 北側(cè)有浮山、金家?guī)X山、午山三山環(huán)抱，南側(cè)為寬闊平緩的沙灘和狹長的岸線，自然環(huán)境十分優(yōu)美。尤其地處青島海濱風景區(qū)與峙山風景名勝區(qū)之間，地理位置非常優(yōu)越。度假區(qū)自成立以來，不斷招商引資，使本 區(qū)豐富的旅游資源得以充分開發(fā)和利用，先后建起了弄海園、海上樂園、國際啤酒城、國際美食娛樂城、國際高爾夫球場、環(huán)字國際城、體育中心及高級別墅區(qū)。 該區(qū)域隨著城市進程、城市重心轉(zhuǎn)移及旅游事業(yè)的發(fā)展，配套逐步完善，已成為嶗山區(qū)的政治、經(jīng)濟、旅游中心，人文環(huán)境優(yōu)越。交通條件良好，已經(jīng)形成較為成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，香港路、嶗山路、東海路等成為貫穿整個區(qū)域的主干線。多路工交線路穿行該區(qū)域，良好的交通條件也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較好的基礎(chǔ)。 區(qū)域與周邊的關(guān)系 石老人旅游度假片區(qū)西起麥島，北至香港路浮 山腳 下，東到沙子口鎮(zhèn)。是以石老人 旅游度假區(qū)為基礎(chǔ)向外做部分延展的一個片區(qū)，該片區(qū)房地 產(chǎn)項目都以海景、石老人旅游度假區(qū)為主要賣 點，都依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境來提升自身品質(zhì) ，這也是將其歸為一個片區(qū)的重要依據(jù)。 浮山在該片區(qū)中占有舉足輕重的地位，正是它 與浮山灣形成了山水之間的一條絕佳的帶狀開 發(fā)區(qū)域，使該區(qū)域的住宅有山有水，有氣勢、有靈 性，成為真正的高檔物業(yè)。金家?guī)X山和午山也 起到了很大的支持的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 片區(qū)開發(fā)態(tài)勢 該區(qū)域遠期以青島市和高科技工業(yè)園總體規(guī)劃為依據(jù)，強調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學合理的進行功能與空間的布局與開放。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運用 現(xiàn)代城市設(shè)計手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利用價值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性創(chuàng)造條件。 加強居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用金家?guī)X山和午山等周圍遠山優(yōu)美的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。 早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點區(qū)域靠攏，沿海住宅吸引了眾多人們的視野。瑞納花園是該區(qū)域中較早開發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，悅海豪庭項目的開發(fā)把區(qū)域進一步向東延伸，去年熱點樓盤之一的匯海山莊則越過了石老人地段。 目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤數(shù)量并不少，去年開 盤銷售的有美林小鎮(zhèn)、匯海山莊、千泰居、凱旋家園、裕龍大廈、中惠雅園等，正在籌備階段的有山水名園、麗?；▓@二期等。 從目前的情況看，該片區(qū)的開發(fā)方向有兩個：一是沿海岸線繼續(xù)向東，二是從高新區(qū)五大廣場向北。沿海岸線向東走海景住宅開發(fā)路線，定位傾向于中高價位；向北則走中檔精品開發(fā)路線，定位于適合廣大市民居住的精品家園。 從向東的開發(fā)方向上看，一是午山南麓的成片區(qū)域，二是石老人村的整體改造，三是繼續(xù)向東，南姜村一帶。向北則側(cè)重于午山村附近、遼陽路東路及附近區(qū)域。 位于項目地塊東鄰的美林小鎮(zhèn)，是去年的成功樓盤， 除了有一個良好的樓盤銷售業(yè)績，還把一個純 Townhouse 社區(qū)介紹給了青島房地產(chǎn)市場。美林小鎮(zhèn)的熱銷，一方面驗證了青島房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場對新型住宅產(chǎn)品的吸納與接受，另一方面也驗證了青島本土的購買力水平。 第五節(jié) 已調(diào)查樓盤分區(qū) 分區(qū)情況 為便于進行產(chǎn)品細分研究，在本片區(qū)的調(diào)研中，根據(jù)地理位置不同、產(chǎn)品類型不同、價格檔次不同又可分為麥島區(qū)、石老人雕塑園區(qū)、王家村區(qū)、沙子口區(qū)、浮山區(qū)等五大競爭區(qū)域： □ 麥島區(qū) 區(qū)域特點：處于市南區(qū)與嶗山區(qū)交匯處，面向麥島風景區(qū)，近鄰大學校園區(qū)，自然景觀、人文環(huán)境具佳，屬 于高檔成熟片區(qū)。 價格區(qū)間： 8000— 17000 元 /㎡ 代表樓盤：頤灝園、海怡名都 □ 石老人、雕塑園區(qū) 區(qū)域特點：東部地區(qū)最優(yōu)質(zhì)海景資源，開發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，近期此片區(qū)已沒有土地儲備，新增項目不多，是高檔別墅住宅的典型代表地區(qū)。 價格區(qū)間： 8000— 25000 元 /㎡ 代表樓盤：弄海園、銀都景苑、海風花園 □ 王家村區(qū) 區(qū)域特點：比較典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部的感覺，但自然資源較好，北山南水，且正處于高速發(fā)展的階段，是近期熱點地區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價格區(qū)間： 600016000/㎡ 代表樓盤： 千喜龍苑、美林小鎮(zhèn)、悅海豪庭 □ 沙子口區(qū) 區(qū)域特點：處于大環(huán)境相對較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)，離市區(qū)距離較遠，配套設(shè)施不完善，但山海景色良好，可通過內(nèi)在品質(zhì)提升價位。 價格區(qū)間： 600015000/㎡ 代表樓盤：山水名園、匯海山莊、陽明山莊、未名山莊 □ 浮山區(qū) 區(qū)域特點：位于沿香港路浮山腳下，距離海岸線較遠，大多依山勢而建，有自然高差，產(chǎn)品形式以多層為主，總體規(guī)劃相對落后，比較零亂。 價格區(qū)間： 600011000/㎡ 代表樓盤：天泰馥香谷、建飛花園、凱旋山莊。 青島市區(qū)重點樓盤分析（略） 因該片區(qū)位置獨特，相對與市區(qū)樓盤對比不強 ，所以對于青島市區(qū)樓盤在此不做詳述。 片區(qū)競爭樓盤分析 競爭樓盤狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱 位 置 戶 型 產(chǎn)品形式 價 格 裝修 項 目 評 述 麥 島 區(qū) 金海廣場 澳門路北 珠海路西 253 ㎡ 6 復式 9000 元 /㎡ 毛坯房 二手房 如意花園 澳門路南 珠海路西 209 ㎡ 復式 260 萬 精裝修 全海景二手房 碧海花園 臺灣路東 東海路北 167 ㎡（ 3*2*2） 平層 萬 /㎡ 精裝修 全南向、海景房（二手房） 頤灝園 東海路北 麥島路西 130 ㎡、 140 ㎡、 150 ㎡ 180 ㎡、 210 ㎡、 270 ㎡ 平層、別墅 高層 9000 起別墅 13000起 毛坯房 占地 45000 ㎡，容積率 ，共400 戶，電梯房， 2020 年交房 海怡名都 東海路北 麥島路西 140 ㎡、 150 ㎡ 180 ㎡、 210 ㎡ 平層、復式 10000 元 /