【正文】 學(xué)院 管 理 員6人 保 潔 員5人 維 修 工1人 公司 值 班 員6人 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 各管理人員向站長負責(zé)。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任 明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。 保潔員負責(zé)學(xué)生公寓公共部位的保潔； 管理員和值班員負責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)的日常服務(wù)工作以及安全、消防、設(shè)備管理，分兩班 24小時值班。 維修員負責(zé)各類設(shè)施維修養(yǎng)護工作。 二、運作程序系統(tǒng) 運作程序示意圖 建立各種規(guī)章制度 學(xué)生公寓驗收與接管 管理員 維修工 各級管理服務(wù)人員開展管理服務(wù)與設(shè)施養(yǎng)護工作 完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系的管理協(xié)調(diào)工作 日常管理服務(wù)與維護 保潔員 各類工種崗位培訓(xùn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 整體運作流程圖說明： 從整體運作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。 在整體運作過程中，始終堅持全 過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 整體運作的各個環(huán)節(jié)管理處逐步按照 ISO9001： 2020 版的質(zhì)量保證體系進行運作，它同樣適用于學(xué)生公寓物業(yè)管理站的整體運作方案。在實踐中逐步應(yīng)用現(xiàn)代化的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實現(xiàn)智能化管理。 三、 信息反饋系統(tǒng) 信息反饋示意圖 (管理運行機制圖 ) 信息反饋示意圖說明 信息也是資源，學(xué)生公寓物業(yè)管理站的信息來源于執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機 構(gòu)和信息反饋渠道。 組織指揮機構(gòu) 執(zhí)行實施機構(gòu)（站 長、管理人員） 監(jiān)督機構(gòu) 信息反饋渠道 布置 反饋 監(jiān)督 檢 查 信息傳遞 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ：學(xué)生處、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主投訴、專職檢查員。公司將設(shè)立核查反饋控制點來加強日常的監(jiān)管力度。 ，我們采取 A 管理模式中的 例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的管理反饋方式，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合。 四、激勵系統(tǒng) 激勵系統(tǒng)示意圖 激勵系統(tǒng)示意圖說明 激勵是物管部內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益 和社會效益。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積極性，適時做好深入細致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排憂解難，組織有益的集體活動和家訪等。 獎懲機制應(yīng)以表揚獎勵為主、懲處為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，要堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。 ，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，工資福利機制制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制 獎懲機制 激勵機制 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。 培養(yǎng)提升 機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進修等工作有機地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 文化活動機制是溝通物管部內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第四節(jié) 工作計劃 根據(jù)擬定的管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理工作和進入正常運行期的管理工作，按照輕重緩急有序進行，具體計劃如下： 一、前期管理工 作計劃 序 號 項 目 內(nèi) 容 時 間 一 擬訂物業(yè)管理方案 成立投標(biāo)工作小組； 仔細閱讀招標(biāo)文件； 對學(xué)生公寓展開深入的調(diào)查研究； 針對學(xué)生公寓特點，擬訂管理方案； 選配主要管理人員。 二 組建物業(yè)管理隊伍 人員的選拔； 人員的培訓(xùn)； 人員的上崗。 三 完善管理及辦公條件 安排管理用房； 安排員工宿舍 準(zhǔn)備管理用物質(zhì)裝備。 四 制定管理規(guī)章制度 根據(jù)學(xué)生公寓的實際情況修改制定切合實際的各項規(guī)章制度； 五 物業(yè)的驗收與接管 依據(jù)標(biāo) 準(zhǔn)，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改； 辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、正常運行期的管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 一 學(xué)生公寓公共設(shè)施維修保養(yǎng) 制定學(xué)生公寓養(yǎng)護和維修計劃方案； 學(xué)生公寓的維修管理； 學(xué)生公寓的養(yǎng)護服務(wù)。 學(xué)生公寓交付之日起 二 設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護 設(shè)備的資料管理； 設(shè)備的運行管理； 設(shè)備的維修管理； 設(shè)備能源和安全管理。 同步進行 三 安全管理 治安管理； 消防管理； 同步進行 四 環(huán)境衛(wèi)生管理 綠化管理； 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理。 同步進行 五 物資管理 物資賬目； 物資收發(fā)。 同步進行 六 CIS 系統(tǒng) 全面導(dǎo)入 CIS 企業(yè)識別系統(tǒng) 同步進行 七 質(zhì)量管理體系 全面導(dǎo)入 ISO9001:2020 同步進行 八 員工培訓(xùn) 全面實行員工崗中培訓(xùn) 同步進行 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第四章 物業(yè)管理承諾指標(biāo)及采取的相應(yīng)措施 第一節(jié) 物業(yè)管理承諾指標(biāo) 序號 指標(biāo)體系 國家標(biāo)準(zhǔn) 承諾標(biāo)準(zhǔn) 1 學(xué)生公寓配套設(shè)施完好率 98% 98% 2 工程維修質(zhì)量合格率 100% 100% 3 維修質(zhì)量回訪率 100% 100% 4 清潔保潔率 99% 99% 5 道路、公共設(shè)施完好率 95% 98% 6 學(xué)生公寓內(nèi)治安案件年發(fā)生率 1‰以下 0 7 火災(zāi)年發(fā)生率 1‰以下 0 8 業(yè)主有效投訴率 2‰以下 1‰以下 9 業(yè)主有效處理率 95%以上 100%以上 10 業(yè)主有效回訪率 95%以上 100%以上 11 業(yè)主綜合服務(wù)滿意率 90% 90%以上 12 綠化完好率 95% 98%以上 13 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 80% 85%以上 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第二節(jié) 擬采取的相應(yīng)措施 為實現(xiàn)我們對學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù) 的整體策劃及設(shè)想，依據(jù)國家建設(shè)部物業(yè)管理示范大廈的評比標(biāo)準(zhǔn)，我們將采取切實可行的措施落實承諾的各項指標(biāo)。其主要指標(biāo)及實施措施如下： 主要指標(biāo) 實施措施 安全管理 學(xué)生公寓 無火災(zāi)事件發(fā)生 加強管理員消防安全知識，落實責(zé)任人負責(zé)巡視，發(fā)現(xiàn)隱患、苗頭及時處理； 制定火災(zāi)事故應(yīng)急措施，定期演練； 杜絕室內(nèi)明火和使用大功率電器； 定期宣傳，讓學(xué)生了解防火知識，組織由學(xué)校、物業(yè)、學(xué)生共同參加的消防演練。 學(xué)生公寓 無偷盜案件發(fā)生 管理員對來訪人員嚴格執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕閑雜人員進入學(xué)生公寓； 對學(xué)生公寓內(nèi)物品的出入實行登記放行手續(xù)； 執(zhí)行 24小時值班巡查制度，確保無偷盜案件發(fā)生； 制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領(lǐng)用有序； 加強法制宣傳、教育、培養(yǎng)學(xué)生知法、守法的意識。 學(xué)生公寓無男女同寢、 斗毆等事件發(fā)生 嚴格執(zhí)行公寓管理制度，異性同學(xué)及異性來訪者不得進入寢室； 充分發(fā)揮公寓中團組織及學(xué)生群體組織的示范作用，加強學(xué)生凝聚力。組織學(xué)生之間的交流，培養(yǎng)學(xué)生“互幫互助”的思想； 制定斗毆事件的應(yīng)急程序和解決措施，定期演練。 環(huán)境衛(wèi)生管理 學(xué)生公寓保持整潔衛(wèi)生，做 到“五不”即不見積水、積土、雜物、不漏收垃圾、不亂倒垃圾；“五凈”即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、果皮箱凈。 加強保潔員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟練掌握操作技能和專業(yè)知識； 嚴格按照保潔工作程序操作，加強監(jiān)督檢查； 保證對垃圾實行袋裝化； 按區(qū)域責(zé)任到人，加強巡查，監(jiān)督檢查，嚴格考核制度。 學(xué)生寢室內(nèi) 保持衛(wèi)生和美化 保潔員為學(xué)生進行衛(wèi)生清潔指導(dǎo)，幫助學(xué)生做好寢室衛(wèi)生； 管理員掌握一定的室內(nèi)美化技能，不定期為學(xué)生 進行室內(nèi)美化指導(dǎo)； 對學(xué)生寢室定期監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)，對不合格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復(fù)查。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 作好傳染病 的預(yù)防與處理 制定傳染病防止預(yù)案，管理人員必須按照規(guī)定的預(yù)案程序處理，發(fā)現(xiàn)問題及時向?qū)W校匯報； 宣傳傳染病防治知識，加強學(xué)生身體健康檢查； 定期請學(xué)校醫(yī)務(wù)處醫(yī)生為學(xué)生進行健康教育。 維修服務(wù)管理 學(xué)生公寓設(shè)施設(shè)備完好率在 98%以上 做好學(xué)生公寓交接驗收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時與相關(guān)部門溝通解決； 根據(jù) ISO9001:2020 質(zhì)量管理體系，制定嚴格的維修、保養(yǎng)制度； 落實責(zé)任人，定期對水、電設(shè)施進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好詳細記錄； 制定 完善的維保計劃，利用節(jié)假日實施。 學(xué)生公寓設(shè)施 維修及時、妥善 加強維修人員的培訓(xùn)，提高專業(yè)技能； 執(zhí)行 24小時搶修制度，設(shè)立報修電話（值班室），接到報修及時通知維修人員，并做好相關(guān)記