【正文】 資與運作游戲，黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展大約起步于 2020年，它的興起與發(fā)展是江浙地區(qū)的兩股主要的資本力量有機結(jié)合的結(jié)果。 一股力量來自房地產(chǎn)開發(fā)資本。 由于 土地資源的稀缺性，導致了 土地的高資金占有量， 使得類似溫州、寧波這類經(jīng)濟發(fā)達先行城市已變得無地可開，無房可建，這就必然產(chǎn)生一種溢出效應，結(jié)果是 不少人去了外地開發(fā)項目 。對這些房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以黃山為代表的內(nèi)地中等城市空間和區(qū)位近鄰，經(jīng)濟 文化聯(lián)系較密切，地緣與人緣的阻力系數(shù)較小，更重要的是 地價便宜，市場正在 迅速發(fā)育， 可以提供 賺錢的好機會 ，足以吸引這部分開發(fā)資本前來跑馬圈地。 另一股力量為來自以民間游資為主的炒房投機資本，以溫州炒房團為典型代表。 據(jù)不完全統(tǒng)計，截 至 2020年年底，溫州地區(qū)居民個人存款 總 量已高達 1,600億元人民幣，幾乎占全國個人存款總量的 10%。 在 溫州 本地，高昂的 地價 令 房價 水漲船高，全市房價 5,000元 /m2起步 ， 位置好的地 段， 攤 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 到每 平方米建筑上的地價 竟高達 7,000 元以上， 溫州本地已無房可買，迫使溫州炒家移師他鄉(xiāng)。據(jù)估計時下 共有近千億江溫州民間游資活躍在以 長三角 為中心的 全國 各地城市房地產(chǎn)市場上。 上海官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，溫州人每年向上海樓市的投資額高達 63億元。有結(jié)論認為，華東房價暴漲 ： 杭州、上海的房價就是被他們帶來的民間資本翻番炒上去的。在 2020年炒熟 杭州，緊接著炒熟了上海等地以后， 溫州人又 開始全國性的 “ 大墾荒 ” ——紛紛撤資轉(zhuǎn)向二、三級城市炒樓 ，黃山正是他們進入皖南攻城掠鎮(zhèn)的一個中心。 政府的推動 在政府的層面上，務實而敏銳的黃山市政府看到了這種趨勢并主動響應這種趨勢，在對接華東大市場、招商引資這出波瀾壯闊的“大戲 ”中，有意識地加大了房地產(chǎn)項目引浙入皖尤其是商業(yè)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)項目的“戲份”。于是，越來越多的越資浙商開始加入到與舊城老街、古村民居、名山秀水等黃山特有的旅游資源聯(lián)姻開發(fā)、建設的行列中來。 黃山前期旅游房地產(chǎn)開發(fā)沿襲開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式，發(fā)展方式多為政府配套環(huán)境建設，以土地使用經(jīng)營權招商，按城市發(fā)展“統(tǒng)一規(guī)劃，分片出讓，分期開發(fā)，滾動發(fā)展”，是一種政府在逐漸加大力度的區(qū)域營銷和經(jīng)營城市理念引導下的、有別于傳統(tǒng)福利房、單位集資建房和經(jīng)濟適用房開發(fā)的市場行為。 主要特征概括 依托自然，打環(huán)境 牌，面向長三角 旅游房地產(chǎn)布局選址具有旅游導向性。黃山各大旅游房地產(chǎn)，在區(qū)位上與旅游產(chǎn)業(yè)的分布存在一致性，或處于主要的旅游接待中心，或處于古樸單純的徽州古村，或居于自然山水型的度假基地，接近區(qū)際公路干線，適應汽車時代與華東大城市聯(lián)系的需求，既遠離塵囂又便捷易達。在地段選址上突出湖、山、水、林自然環(huán)境要素和街、鋪、居人文環(huán)境要素，呈現(xiàn)“社區(qū)景區(qū)化，景區(qū)社區(qū)化”的特色。主力客源來自 4 小時車程半徑的長三角城市群地區(qū)，少數(shù)來自境外市場，體現(xiàn)出近程客源高度集中化的特征。 產(chǎn)品類型多樣化與功能的復合化并存 從產(chǎn)品類型來看，黃山的旅游房地產(chǎn)，既有頂級別墅、普通別墅、洋房公寓、濱水豪宅等第二住宅常見類型，又有鄉(xiāng)居客棧、運動屋村、生態(tài)木屋、產(chǎn)權酒店、養(yǎng)老公寓、溫泉度假村等特別類型，既可為自然度假者提供接近名山秀水自然生態(tài)的度假環(huán)境與配套設施，又可滿足徽文化休閑體驗者與投資型二次置業(yè)者的需求?？傮w而言，產(chǎn)品類型較多樣，產(chǎn)品的文化底蘊、活動與服務內(nèi)涵豐富。 從產(chǎn)品功能來看，各開發(fā)商均不遺余力，注重文化、體育、教育、養(yǎng)生、文化、園林與房地產(chǎn)的嫁接與結(jié)合，實現(xiàn)房地產(chǎn)與旅游功能的融合，營造具有多樣性、典型性的環(huán)境，提供一個既 有人工化的精致，又可接近、認識、體驗大自然的平臺，從而打造復合房地產(chǎn)的新業(yè)態(tài)，更好地滿足度 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 假、家居、休閑、文化等更廣泛市場的需求，有助于實現(xiàn)家庭聚會、生態(tài)休閑、主題觀光、企業(yè)培訓、文化體驗、運動健康、親子教育等多元化的功能。 市場層次高端化與地域空心化 黃山旅游房地產(chǎn)的購買主力是小康以上富裕階層，這部分人群以追求較高生活水準的企業(yè)高層管理人士、工商、貿(mào)易、實業(yè)界人士和藝術家為主。與其他目的地旅游房地產(chǎn)類似，黃山旅游房地產(chǎn)的主要買家是外地人，與當?shù)鼐用耜P聯(lián)度很小，是一種“飛地型”房地產(chǎn) —— 在這種情 形下，旅游房地產(chǎn) 是 一個 人工再造 的、相對 獨立的 、具有獨特地域文化特征的新型 社區(qū) 聚落，與旅游區(qū)內(nèi)部其他功能區(qū)或市內(nèi)的周邊社區(qū)之間在景觀、功能、環(huán)境、居民、生活方式、社會分層等方面存在明顯差異，形成相互隔離的二元地域結(jié)構(gòu)，這在某種程度上，會導致度假區(qū)與周邊地區(qū)在發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營目標上出現(xiàn)錯位。 打旅游牌、搭順風車，存在潛在風險 黃山旅游房地產(chǎn)與休閑度假二者的客源在地域空間分布上存在相對一致性，即均以華東都市人群為主體。因而二者在宣傳和口碑影響的受眾面也存在一致性，營銷得當，二者之間是可以相互轉(zhuǎn)化的，在項 目包裝、形象推廣、活動策劃、媒體組合等方面，旅游房地產(chǎn)樓盤也可通過旅游業(yè)的營銷“借船出?！薄５?，如果旅游房地產(chǎn)缺乏獨立的市場與廣告策劃，過分依賴旅游營銷則會帶來潛在的風險： ? 一損俱損，當旅游業(yè)不景氣時，將會對房地產(chǎn)品牌、形象與營銷產(chǎn)生不利影響； ? 如果旅游發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)得不好，有可能導致雙輸?shù)木置妗? 業(yè)態(tài)與開發(fā)投資主體外向化。 一是業(yè)態(tài)外向化。 環(huán)境規(guī)劃、 建筑景觀、 戶型設計、 定價策略、 營銷策劃 、銷售通道、 物業(yè)管理和 品牌形象均與滿足一般居住的當?shù)貥潜P大相徑庭。 二是開發(fā)商外向化。首先，旅游開發(fā) 商與房地產(chǎn)開發(fā)商并非同一主體，開發(fā)商一般為景區(qū)管委會或旅游開發(fā)經(jīng)營管理者以外的單位。其次，本地小開發(fā)商逐漸讓位于外地大開發(fā)商。這是由于隨著黃山土地資源的日益稀缺，前期“小國八百、諸侯三千”的“春秋戰(zhàn)國時代”即將結(jié)束，開發(fā)地價成本與準入門檻大幅提高，一般的小開發(fā)商將被淘汰出局，只有真正的房地產(chǎn)大鱷才能操作旅游房地產(chǎn)。 三是投資者外向化，在前文中對以溫州炒房團為代表的外地投資者已有充分論述，此不贅述。 3 黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展條件分析 潛在需求旺盛 隨著人民生活水平的日益提高， 購置第二住宅 成為大 趨勢 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 首先 ， 城鄉(xiāng)居民儲蓄現(xiàn)在不斷增加， 2020年全國城鎮(zhèn)居民儲蓄余額已經(jīng) 超過 11萬億，居民儲蓄占居民金融資產(chǎn)總額的 80%。 其次，我國正在步入汽車時代，京滬穗深等地已達到 1車 /10人的車輛擁有率， 年收入 8萬人民幣 以上并 有 私家 車 的 白領階層 數(shù)量已 相當 龐大（估計已超過 3,000萬人）并且持續(xù)增長，這形成了穩(wěn)定有效的旅游消費需求，為 休閑、旅游、健身、娛樂 行業(yè) 的發(fā)展 提供了廣闊 前景。 另一方面， 老百姓手里有錢了， 儲蓄回報過低（銀行 利息降到了 2%以下 ），投資 股票 、收藏 風險大，而將這些錢用于 投資購置第二套住宅 則頗具 前景 ， 特別是在著名旅 游景區(qū) 和 海 濱旅游勝 地 附近興建的 一些低密度的房子或小別墅， 作為帶度假性質(zhì)的物業(yè)受到了眾多買家的追捧 。 休閑旅游促進旅游房地產(chǎn)發(fā)展 進入 21世紀以后，世界旅游 正 逐步從觀光旅游向休閑度假方向發(fā)展。 根據(jù) 世界旅游組織統(tǒng)計，休閑旅游占世界旅游的 62%， 休閑已經(jīng)逐步形成一個 日益重要 的新產(chǎn)業(yè)。改革開放以后，特別是最近七、八年來，休閑旅游在中國發(fā)展非?？?。杭州提出來要把杭州建成世界休閑城市，深圳也提出來創(chuàng)建中國最佳的休閑城市，凡是有條件開發(fā)的 地區(qū)，包括度假勝地、中心城市， 旅游房地產(chǎn)項目都 如雨后春筍 發(fā)展非?？?。 休閑經(jīng)濟主要體現(xiàn) 在 度假、 會展、娛樂、健身、探險 等 方面 ，這些要素均與旅游房地產(chǎn)有關 。在北京周邊地區(qū) 、以 上海 為核心 的長三角 、以廣州為中心 的珠三角乃至成都 、重慶 ，以及一些具有良好 景觀、 休閑條件的目的地如海南、青島、桂林、大理、麗江，都 吸引人 們前往投資、卜居置業(yè)、休閑度假 。 閑暇 時間增加 美國有一個組織統(tǒng)計過，美國人有三分之一時間用于休閑旅游，美國三分之一收入用于休閑消費，全美國有三分之一土地面積主要作為休閑用途。 我國 雖然是一個發(fā)展中國家，經(jīng)濟實力 、 生活水平 與 美國比還有很大差距，但是從休假時間這個角度上來說差不多。 從 1995年 5月份我國實行 5 天工作日，到 1999年國務院批準開始實行五一、十一和春節(jié)三個黃金周，加上國家法定休假日，一年將近 114 天假期，將來如果推行帶薪休假，可能 全 年有三分之一時間可以休假。大部分消費是在休閑時候發(fā)生的，因此，以旅游、娛樂、健身為主的休閑產(chǎn)業(yè)將會促進各個產(chǎn)業(yè)，包括旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。旅游經(jīng)濟的發(fā)展也會在滿足人民各種休閑需求的基礎上，由城市經(jīng)濟模式向休閑化這方面轉(zhuǎn)變。隨著人民生活水平的提高，休閑時間的增加，對休閑產(chǎn)業(yè)這方面的需求就更大，從而成為推動社會經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的力量。 住房條件改善促進旅游房地 產(chǎn)發(fā)展 我國人民 收入和 生活水平的提高 ，帶動了 全國城鎮(zhèn) 和 部分農(nóng)村住房條件的改善 。 第一套住房條件改善， 基本的居住需求得以滿足后， 富裕起來的人想買第二套房子 ，滿足度假休閑和投資的需求 。房地產(chǎn)可以說是最近幾年在各行各業(yè)里發(fā)展最快的。 另一方面 ，就全國來說，城鎮(zhèn)居民住房需求總的來說還是不夠，有些度假區(qū)、度假村，或者適合發(fā)展旅游的房地產(chǎn)項目沒有開發(fā)出來，與旅游休閑有關的項目，像行、游、住、吃、購、 娛 六要素還需要做進一步開發(fā)。中國 許多 大城市 尤其是北方城市 ，缺水 嚴重、環(huán)境與景觀不佳 ， 對于濱海和風景勝地建設融 健身、休閑、溫泉 、療養(yǎng) 功能為一體的度假型 旅游房地產(chǎn)項目， 有著巨大的需求 。總體而言， 旅游房地產(chǎn) 在住房需求中 所占的比重 還 比較小 ，發(fā)展?jié)摿O大。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 政策的支持，為旅游房地產(chǎn)提供了發(fā)展的動力 國家將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。從國家到黃山政府層面，相繼出臺了刺激和拉動旅游、房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，將旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的龍頭加以扶持，這就為黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊的發(fā)展平臺，提供了旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎和動力保證。 基礎設施的改善為旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力保障 交通條 件的改善：交通設施的不斷完善，特別是高速公路的迅速發(fā)展，為有車族的假日遠途旅游創(chuàng)造了極好條件。與連通長三角滬寧杭城市群高速公路網(wǎng)的徽杭高速公路已建成通車，合銅黃高速公路正在緊鑼密鼓的建設之中；鐵路和航空運輸也積極參與，在節(jié)假日和周末紛紛加開旅游和休閑專列或提供包機。這種發(fā)展勢頭，無疑對建立在交通工具上的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機遇。 信息時代的來臨：通訊技術和網(wǎng)絡技術的成熟，計算機和互聯(lián)網(wǎng)的普及為發(fā)展旅游房地產(chǎn)所需的交換系統(tǒng)奠定了基礎。交換系統(tǒng)保證了旅游房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、管理模式的高效性，更重要的是：消費方 式的方便靈活，令消費者一次購買就可以獲得不同時段、不同度假地多種選擇、多種享受服務，從而增強了房地產(chǎn)市場的競爭力。 黃山發(fā)展旅游房地產(chǎn)面臨的制約因素 旅游房地產(chǎn)業(yè)的順利啟動和規(guī)范運行，應具備一系列的條件。包括：具有旅游特征的自然環(huán)境，便利的交通與地理位置，符合旅游度假的設計方案，完善的配套服務與設施，專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng)，豐富的開發(fā)經(jīng)驗與開發(fā)實力，專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理，健全、便捷的交換網(wǎng)絡，合法的產(chǎn)權手續(xù)與時權保證，健全的財務制度與監(jiān)督管理體系。然而， 作為一種新生事物，由于旅游房地產(chǎn)剛剛從國外引 入，在黃山才剛剛起步，其發(fā)展面臨著若干制約因素。 認識不充分，經(jīng)驗不足 旅游房地產(chǎn)與一般的住宅和旅館酒店經(jīng)營是有區(qū)別的。從黃山現(xiàn)實情況來看，無論是生產(chǎn)者還是消費者，對于旅游房地產(chǎn)的開發(fā)項目和經(jīng)營模式都缺乏全面深入的了解。如何針對旅游房地產(chǎn)的特點進行規(guī)劃和設計？怎樣進行市場定位和運作？如何將外國的經(jīng)驗本土化？這些問題都有待系統(tǒng)深入地研究，以獲得正確的認識和足夠的經(jīng)驗。 缺乏相關制度、法規(guī)的支持和配套 我國長期以來商品住宅的銷售方式只有按建筑面積、套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)面積 3 種方式銷售，并按照實際可使用的土地使用權 年限確定產(chǎn)權，而對于按時間段劃分產(chǎn)權是一塊真空，對于辦理時權的手續(xù)還沒有合法的依據(jù)。 我國《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。這就對旅游房地產(chǎn)中的重要部分 —— 產(chǎn)權酒店、養(yǎng)老型酒店 —— 的開發(fā)進行了明確的限制。該法第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對于以分時度假為代表的度假村的 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 開發(fā)也進行了明確限制。由于沒有相關的法律、法規(guī)，對于旅游房地產(chǎn)的購買者來說，意味著確權的困難，也意味著其權利在法律上沒有保障。 對于旅游房地產(chǎn)交易主體還缺乏專門的政策、法規(guī)的引導與規(guī)范。對旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商和中介機構(gòu)的監(jiān)管主體也沒有明確的規(guī)定，容易造成有利益時“搶”，有問題時“推”的局面。 在我國，帶薪休假制度尚無法規(guī)性的實施落實，無法將假期錯開，使集中的旅游消費變?yōu)榉稚⒌南M，也就無法發(fā)揮旅游房地產(chǎn)項目的吸引力。 組建國際國內(nèi)分時度假交換網(wǎng)絡還有難度 交換網(wǎng)絡是實現(xiàn)業(yè)主投資增值目的、化解消費者信用風