【正文】 本落實(shí)穩(wěn)定、理想的投資渠道，為投資場(chǎng)所的業(yè)主提供穩(wěn)定、合理的收入。 （ 2）順利完成品牌店的建設(shè)和發(fā)展，逐漸使投資的資本產(chǎn)生收益。 （ 3）合理利用現(xiàn)有場(chǎng)所，以品牌店優(yōu)勢(shì)提升自身和天池賓館形象，提高賓館知名度和客源數(shù)量，實(shí)現(xiàn)雙贏。 成功的關(guān)鍵 （ 1） 投資方與業(yè)主的良好合作，發(fā)揮雙方資源的最大組合優(yōu)勢(shì)。 （ 2）充足的市場(chǎng)需求，積極有效的推廣計(jì)劃。 （ 3）選址的把握。咖啡店的地址要求是環(huán)境優(yōu)美，或有成型的商圈（一般來(lái)講，喝咖啡屬于娛樂(lè)休閑的交流活動(dòng)，典型的區(qū)域主要有購(gòu)物中心、電影院、高檔社區(qū)、寫(xiě)字樓、高校等），兩者至少要具備一點(diǎn)。 二、投資方簡(jiǎn)介 投資方性質(zhì)： 股份制方式合作的個(gè)人投資者。產(chǎn)權(quán)、權(quán)責(zé)關(guān)系明晰，經(jīng)營(yíng)方式靈活，便于處理投資方月業(yè)主的合作事物。 運(yùn)營(yíng)模式： 加盟店形式 合作者： 上島咖啡。上島咖啡 1968 年在臺(tái)灣創(chuàng)業(yè)，至今已有 30 多 年的歷史，現(xiàn)已發(fā)展了 400 多家咖啡店加盟，上島咖啡店仍在繼續(xù)以其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)吸引著全國(guó)各地的加盟投資者。上島咖啡總部對(duì)于加盟者所選擇的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)要求很嚴(yán)格，結(jié)合上島咖啡是商務(wù)、休閑咖啡專賣店的特點(diǎn)，建議加盟者在高檔寫(xiě)字樓、 bd 商圈、高科技園區(qū)或其他有市場(chǎng)空隙之處等地域選址；加盟店?duì)I業(yè)面積應(yīng)不少于 300 平米；統(tǒng)一裝修風(fēng)格、統(tǒng)一產(chǎn)品；總部提供技術(shù)支持（包括人員培訓(xùn)）和產(chǎn)品（咖啡豆、茶）配送。 三、產(chǎn)品和服務(wù) 產(chǎn)品和服務(wù)描述 出售咖啡、茶類、飲料、酒水、食品、簡(jiǎn)餐等商品，并為客人提供優(yōu)良的環(huán)境和服務(wù)， 讓消費(fèi)者在這里展現(xiàn)一種品位、體驗(yàn)一種文化、寄托一種情感，使咖啡店成為商務(wù)休閑、情侶聚會(huì)的好場(chǎng)所。 競(jìng)爭(zhēng)比較 本區(qū)域同行競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)我們有利，主要是一些小規(guī)模的、具有一定個(gè)性的咖啡店。相對(duì)而言，我們的加盟店無(wú)論是品牌號(hào)召力，還是管理水平、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量、規(guī)模與資金優(yōu)勢(shì)，都占有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。 咖啡店的時(shí)尚和品位色彩，決定它的情感消費(fèi)比重是很大的，消費(fèi)者非常在意品牌和檔次因素。這也可以解釋眾多消費(fèi)者舍近求遠(yuǎn)，寧愿到市中心一帶位置找咖啡店的心理。 資源、技術(shù) 咖啡店是要求規(guī)模和檔次的行業(yè)，也是一個(gè)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)要求嚴(yán)格的行業(yè)，畢竟其帶有高消費(fèi)色彩，消費(fèi)者必然在意自己消費(fèi)價(jià)值的充分體現(xiàn)。要達(dá)到這些，對(duì)投資者的資源、技術(shù)有很高的要求。投資者選擇加盟方式，一方面獲得了充分的資源、先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù)，一方面也避免了不少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 將來(lái)的產(chǎn)品、服務(wù)計(jì)劃 隨著本店的發(fā)展和周邊環(huán)境的變化，產(chǎn)品和服務(wù)將不斷的改進(jìn)。包括更全面的產(chǎn)品，更優(yōu)質(zhì)和人性化的服務(wù)。本加盟店將在上島的支持和自身的努力下，不斷提高。 四、市場(chǎng)分析 市場(chǎng)需求 本店的消費(fèi)需求還是比較充足的。一方面，這里有穩(wěn)定的老顧客，另一方面，這里雖然沒(méi)有優(yōu)美的自然環(huán)境，卻有一個(gè)比較穩(wěn)定的商圈。 （ 1） 穩(wěn)定的老客戶資源。原來(lái)“歐麥”上座率約為 60%，而且人群比較穩(wěn)定。這部分消費(fèi)者在新的品牌店落成后，是天然的客戶資源。面對(duì)更有號(hào)召力、產(chǎn)品與服務(wù)更好的品牌店，他們不會(huì)流失掉。 （ 2）寫(xiě)字樓與賓館客源。 （ 3）購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所。 （ 4）成熟居民小區(qū)與城西高檔小區(qū)。 （ 5） 本市最大外企，及本地區(qū)眾多的 it 類企業(yè)、廣告公司等新興產(chǎn)業(yè)。 （ 6）本區(qū)域各種學(xué)校和大專院校眾多。 總的來(lái)說(shuō)，這里的目標(biāo)消費(fèi)者是充足的，只是這里欠缺有品牌號(hào)召力、上規(guī)模的咖啡店，上島天池店的出現(xiàn)正好可以填補(bǔ)這一市場(chǎng)空隙。 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) （ 1） 咖啡消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為城市消費(fèi)一大潮流，市場(chǎng)前期培育已經(jīng)結(jié)束。雀巢、麥斯威爾、哥倫比亞等國(guó)際咖啡公司紛紛在中國(guó)設(shè)立分公司或工廠，根據(jù)一項(xiàng)在 12 個(gè)內(nèi)陸城市的調(diào)查， 32%的城市居民喝咖啡。過(guò)去一年內(nèi)喝過(guò)速溶咖啡的人口比例在 30%以上的地區(qū)除了上海之外，還有昆明、廈門(mén)、本市和天津。 （ 2）咖啡 消費(fèi)品位越來(lái)越高，文化的魅力就是市場(chǎng)的魅力。單純速溶咖啡己遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求了，消費(fèi)者開(kāi)始認(rèn)知咖啡的品牌、風(fēng)格和知道如何享受咖啡帶來(lái)的樂(lè)趣。 特色咖啡 無(wú)疑是現(xiàn)在整個(gè)咖啡產(chǎn)業(yè)的主流，發(fā)展相當(dāng)迅速?？Х仁袌?chǎng)的快速發(fā)展，與消費(fèi)者對(duì)西方文化天然的興趣密不可分。 （ 3）教育水準(zhǔn)、家庭月收入和飲用咖啡的頻率呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)。意味著咖啡這種西方傳入的飲料在中國(guó)大陸是一種象征優(yōu)勢(shì)階層的生活方式。 （ 4）行業(yè)內(nèi)部及與相關(guān)聯(lián)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。本市的咖啡店越來(lái)越多。同時(shí)，茶葉、各式飲料均是咖啡的相關(guān)替代品。比如珍珠奶茶以中國(guó)傳統(tǒng)茶飲為基礎(chǔ)，同時(shí)具有一種全新的外觀和口味，使人們對(duì)中國(guó)茶的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了重要轉(zhuǎn)變。茶和咖啡之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈。 競(jìng)爭(zhēng)分析 （ 1） 與強(qiáng)勢(shì)品牌店的間接競(jìng)爭(zhēng)。目前本市有超過(guò) 150 家咖啡店。其中星巴克 4 家，以及同樣來(lái)自美國(guó)的 offee beaner 西湖天地店，源自日本的真鍋咖啡（ manabe） 2 家，包括現(xiàn)有的上島（兩岸）加盟店，南山路的特色店，在天池店的發(fā)展初 期，周邊客源將被這些間接對(duì)手分流。 （ 2）直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本區(qū)域的一些特色咖啡店，如臺(tái)灣莊記咖啡（文新路）、風(fēng)尚咖啡（學(xué)院路）、咖啡盒子（文新路）等等，規(guī)模都不太大，具有一定特色，環(huán)境和咖啡口味都不錯(cuò)。這些店在休閑娛樂(lè)方面還是有一定競(jìng)爭(zhēng)力的。 原有店經(jīng)營(yíng)分析 目前營(yíng)業(yè)狀況： 總臺(tái)數(shù) 40 張， 位置數(shù) 0 個(gè)，上座率： 晚 9 點(diǎn) 50% 左右，營(yíng)業(yè)額 4000 元天左右。 經(jīng)營(yíng)不成功的原因： ①品牌因素?？Х认M(fèi)的品牌依賴程度非常高，消費(fèi)者不但是消費(fèi)咖啡之類的產(chǎn)品，更多的還 是展現(xiàn)一種品位、體驗(yàn)一種文化、寄托一種情感。這也是為什么消費(fèi)者愿意為一杯小小的咖啡付出幾十元的原因。而“歐麥”的內(nèi)涵不夠，外在一般，難以滿足消費(fèi)者高層次的需要，尤其是商務(wù)、交際方面的。 ②管理因素。缺乏先進(jìn)、規(guī)范、系統(tǒng)的管理理念和手段，服務(wù)水平一般，難以上臺(tái)階，消費(fèi)者不能充分體現(xiàn)其消費(fèi)價(jià)值。 ③產(chǎn)品因素。產(chǎn)品質(zhì)量是品牌和銷售的基礎(chǔ)，而原來(lái)的店產(chǎn)品品種單 一、平淡，難以滿足消費(fèi)者多方面的需要。 ④銷售意識(shí)。沒(méi)有積極去尋找、穩(wěn)定客戶資源，基本是守株待兔。這導(dǎo)致本店上座率始終處于不高的 狀態(tài)。 小結(jié) 從整個(gè)市場(chǎng)的環(huán)境來(lái)看，上島天池店擁有穩(wěn)定的目標(biāo)消費(fèi)群；整個(gè)咖啡消費(fèi)行業(yè)的態(tài)勢(shì)也是呈上升趨勢(shì)；暫時(shí)沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)；原來(lái)的店不成功并非是地址原因。 所以，市場(chǎng)存在著空隙。只要我們抓住機(jī)會(huì)，充分利用上島咖啡的品牌號(hào)召力和資源支持，密切投資方與業(yè)主的合作，積極進(jìn)行推廣，盡快建立上島天池店的知名度、美譽(yù)度，奪回分流客源，并建立對(duì)本地區(qū)小型特色店的品牌優(yōu)勢(shì)，上島咖啡店完全可以在投資規(guī)劃的時(shí)間內(nèi)，穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)贏利。 成功案例參考 說(shuō)明： 下面這個(gè)案例的咖啡店投資、規(guī)模等雖然與本店有一定差異，但是這個(gè)小型店地理環(huán)境與本店類似，并取得了成功。說(shuō)明了只要選址得當(dāng)、管理有方、定位準(zhǔn)確、推廣得力，咖啡店實(shí)現(xiàn)良好的贏利并非難事。 因?yàn)榍闆r不同，本案例僅供參考。 項(xiàng)目名稱： 夢(mèng)旅人咖啡館 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目： 咖啡＋酒水＋簡(jiǎn)餐 店鋪位置： 非市中心，類似于本店（天池上島）地理環(huán)境。面積： ３０平米 初期資金投入： １０萬(wàn)元收回投資８?jìng)€(gè)月 投資與收益 投資： 夢(mèng)旅人 初期投放了１０萬(wàn)元，包括房租４萬(wàn)元、設(shè)備、人員工資、裝修 、產(chǎn)品等費(fèi)用。當(dāng)然在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中常有一些無(wú)形中想不到的支出，比如購(gòu)買相關(guān)書(shū)籍。另外，要嚴(yán)格控制成本。例如，一包中上等級(jí)的咖啡豆重１斤，售價(jià)約為一二百元，每包咖啡豆大約能沖泡出5070 杯咖啡，一杯咖啡的咖啡豆成本約為３元左右，此外還應(yīng)考慮房租、設(shè)備投入、產(chǎn)品投入、人員開(kāi)支、水電費(fèi)用等（未考慮折舊因素，如折舊數(shù)額較大，也應(yīng)考慮）。 收入： 這里每杯咖啡的定價(jià)為 20 元左右，還出售酒水和西餐簡(jiǎn)餐?？? 啡收入約占營(yíng)業(yè)額的 30%。每天大約有 40人次，人均消費(fèi) 30元左右。 經(jīng)營(yíng)與推廣： 咖啡店素描 30 平米渲泄 自由 夢(mèng)旅人 雖然裝修簡(jiǎn)單，但特別有家的味道，甚至比家還溫馨，還放松。北面墻全部是書(shū)架，上面橫七豎八地?cái)[滿了各種書(shū)籍，儼然一個(gè)小型圖書(shū)館，客人隨手可拿起一本來(lái)讀。東面的墻最有特色，從房頂?shù)降孛嬲麄€(gè)白墻都被涂鴉，全是客人的即興之作，有繪畫(huà)、文字，多與情感和生活有關(guān)，稱之為情感渲泄地。窗臺(tái)很低，上面落滿了各種雜志，靠窗的地方只擺放了２張小方桌，僅可以坐４人，整個(gè)房間也就容納十余人，真是太小了，但是，這里的空氣、光線、聲音更讓人迷戀、難舍，感覺(jué)就像在家里一樣輕松自由。 雞尾酒、沙龍派對(duì)： 為了提高知名度， 夢(mèng)旅人 在聯(lián)系周邊的大專院校，搞了一些宣傳活動(dòng)，如： 沙龍派對(duì)活動(dòng)、讀書(shū)活動(dòng)、放映最新電影、留學(xué)生俱樂(lè)部等等，效果不錯(cuò)。 五、推廣策略 市場(chǎng)策略 目標(biāo)市場(chǎng) 本區(qū)域商圈（在“市場(chǎng)需求”部分已敘述過(guò)）有小資情調(diào)的消費(fèi)者，月收入 201X 元以上，多數(shù)受過(guò)良好教育，追求時(shí)尚和品位，以青、中年為主。也包括部分學(xué)生情侶