【正文】 顯的變化。人們已不 能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由 “居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 從需求關(guān)系看 在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 市場 SWOT 分析 優(yōu)勢及機會 該項目地處 文峪河?xùn)| 、西兩 岸， 文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩 側(cè)布局，是一片理想的居住用地。 近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 周邊日趨成熟的居住配套，為該項目的市場價格奠定了一定的基礎(chǔ)。 公司與建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 14 劣勢及威脅 周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競爭態(tài)勢。 新開競爭樓房不斷涌現(xiàn)，后市競爭壓力大 金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整所帶來的不可預(yù)測因素。 項目市場定位 消費目標(biāo)群體定位 項目消費目標(biāo)群體主要有以下人群： 周邊工礦企業(yè)主 當(dāng)?shù)?青年結(jié)婚成家者 農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工者 以小換大，以次換好的二次購房者 看好房產(chǎn)增值的投資者 項目的市場價格定位 該項目 **縣 文峪河?xùn)| 、西兩 岸 ，地理位置優(yōu)越，具有很高的商業(yè)利用開發(fā)價值。 依照目前區(qū)域房地產(chǎn)市場已形成的價格分布體系，結(jié)合本項目規(guī)劃所設(shè)定的品質(zhì)要求特征，并考慮明后幾年上述區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內(nèi)競爭樓盤市場價格的基礎(chǔ)上，預(yù)測本項目住宅部分銷售均價大致在 2020 15 元 /㎡ 。 銷售業(yè)績預(yù)測 項目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時，銷售率 100%。 16 第 四 章 項目 選址 項目選址 根據(jù) **縣 政府及城市建設(shè)局的總體規(guī)劃， **縣全順房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 取到了該宗土地的使用權(quán)，作為 **縣水鄉(xiāng) 佳苑小區(qū) 的建設(shè)用地。 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機組成部分，縣城干道 ——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。 文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的 居住用地。 場址建設(shè)條件 氣象條件 **縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏暖，四季長短不均，晝夜溫差較大。春季干旱風(fēng)多雨少，夏季炎熱多雨，秋季干爽涼快，冬季寒冷少雪。有關(guān)氣象數(shù)據(jù)如下： 年平均氣壓 17 年平均氣溫 8℃ 歷年最高氣溫 ℃ 歷年最低氣溫 ℃ 歷年最大降雨量 歷年最小降雨量 年平均風(fēng)速 ／ s 歷年最大風(fēng)速 24m／ s(瞬時 28m／ s) 主導(dǎo)風(fēng)向 SW NW 日照時數(shù) 2500— 2800 最大凍土深度 908mm 項目地處我國寒冷地區(qū)，對建筑物有較高的保溫節(jié)能要求，工程施工組織應(yīng)滿足當(dāng)?shù)貧庀髼l件的特殊要求。 水文條件 **縣西高東低， 可分平原、丘陵和山地，東部平原，海拔在 800 米以下 ，土壤肥沃 ，水源充足，交通方便，人口密集，為該縣主要的糧棉產(chǎn)區(qū)，中部黃土丘陵區(qū)，面積較小，這里溝壑縱橫，水土流失嚴(yán)重，海拔在 1300 米左右。西部山區(qū)，山高坡陡，多呈東西走向，大部分生長有松樹和混合林，主要山峰有五龍廟、百花崖、聞則峪山、大東溝垴、大肚崖等，海拔在1700至 2020 來之間，其中縣境西北的五龍廟為最高，海拔 2106米。境內(nèi)主要河流有汾河、文峪河、磁窯河、三道川河等。汾 18 河流經(jīng)縣東，是該縣與祁縣、平遙的界河。文峪河發(fā)源于關(guān)帝山，由北谷口入境流至 開柵向南流入汾陽。磁窯河在本境的汾河、文峪河之間，與汾河平行流入平遙西北部。三道川系文峪河支流。 **縣屬暖溫帶大陸性半干旱氣候，年均氣溫 10 度，一月均溫 6度，七月均溫 22 度，年均降雨量 450 毫米，霜凍期為十月上旬至次年四月下旬，無霜期 160至 180天。 周邊建筑物與環(huán)境條件 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機組成部分 。 場地周邊環(huán)境狀況良好，沒有明顯污染源，有利于工程建設(shè)。 交通運輸條件 該縣交通方便， 307 國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān)至祁縣 和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯，貫穿縣境東部地區(qū)。 公用設(shè)施 本項目建設(shè)符合 **縣城區(qū)總體規(guī)劃，具有完備的自來水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，項目將充分利用這些配套公用設(shè)施，以降低投資成本。 環(huán)境保護(hù)要求 本項目建設(shè)所在地域開闊，大氣容量大，且項目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng) 19 一處理，因此，本項目不會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成損害。 征地拆遷 本項目 為 文峪河綜合治理工程的有機組成部分 ， 場地內(nèi)不涉及拆遷工作， 具備了建設(shè)條件。 施工條件 本項目所需的主要材料砂、石、水泥 在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場。水、電等可就近引入，以滿足施工需求。 20 第 五 章 建設(shè)規(guī)模與工程方案 建設(shè)規(guī)模 **縣水鄉(xiāng) 佳苑小區(qū) 占地 公頃 ，建設(shè)內(nèi)容為 4棟 高層 住宅樓的建設(shè)， 其中 1棟 為地下 1層地上 22 層 框 剪 結(jié)構(gòu) ，其余 3棟為地下 1層地上 21 層 框 剪 結(jié)構(gòu) 。 項目 總建筑面積 40000 平方米， 每棟均為 1 梯 4 戶， 提供住宅 340 套， 4種戶型。項目建設(shè)內(nèi)容還包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化以及給排水、熱力、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 。 項目總體指導(dǎo)思想 本設(shè)計以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。 住宅設(shè)計應(yīng)符合城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、方便、優(yōu)美的生活空間。 項目設(shè)計應(yīng)推行標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化、積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 項目設(shè)計時需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。 住宅戶型設(shè)計新穎，動靜分區(qū)。 21 設(shè)計 理念 1．回歸自然，打造“健康、生態(tài)”水岸人文社區(qū) 。 2．小區(qū)規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。 3．堅持小區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。 4． 住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運動、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求， 融合當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的同時 形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境。 5．強化現(xiàn)代意識，開辟足夠的交通空間，滿足動、靜態(tài)交通要求。 6．按照新時期住宅建設(shè)的要求，積極推廣和應(yīng)用新技術(shù)、 新材料，擴大小區(qū)規(guī)劃建設(shè) 的技術(shù)含量。 7．規(guī)劃適應(yīng)開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。 總體布局 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 平面布置是按照整體性、系統(tǒng)性、功能性的規(guī)劃要求，建造舒適、優(yōu)美、安全、方便的居民住宅區(qū)和 22 商業(yè)區(qū)。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設(shè)。區(qū)內(nèi)公用設(shè)施，如垃圾站、存車棚、機動車輛停車場等，應(yīng)分區(qū)布置且便于出入，在較多方面滿足居民的生活需求。 項目將采用國內(nèi)甲級設(shè)計單位一流景觀設(shè)計師精心設(shè)計，院內(nèi)有油松、草坪等各種樹木花卉，四季常青，景觀艷麗，充分利用地塊自然條件，使小區(qū)外生態(tài)休閑場與內(nèi)部“庭”與“園”式園林渾然 一體，突出觀賞效果與使用功能，創(chuàng)造舒適悠閑健康自然的生活環(huán)境，享受全新公寓居住意境。 小區(qū)內(nèi)還設(shè)有適合老、中、青、少各類人群及多人組合的健身器材，供人們健身、鍛煉、休閑，讓各住戶切身感受到時尚生活的品位與享受。 根據(jù)規(guī)劃要求，宅間道路應(yīng)滿足消防車、救護(hù)車、搬家車輛通行，路面全部硬化。 規(guī)劃住宅 340 戶， 4 種戶型， 每戶建筑面積 80120平方米。 規(guī)劃住宅日照間距系數(shù) 。 考慮環(huán)境因素及便捷的原則，小區(qū)住宅院落設(shè)垃設(shè)置圾收集點。結(jié)合小區(qū)公共設(shè)施設(shè)置 1 處公共廁所。 住宅戶型設(shè)計要點 動靜分開。客廳 、餐廳、廚房需要人來人往，活動頻繁， 23 而主要為休息睡覺之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將主人家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室與客廳、餐廳進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 建筑工程設(shè)計 設(shè)計規(guī)范、規(guī)定 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522020 《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB500961999（ 2020年版） 《住宅建筑設(shè)計》 GB503682020 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020 《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》 GBJ11888 《屋面工程技術(shù)措施》 GB503452020 《地下室工程防水規(guī)范》 GB501012020 《建筑地面設(shè)計規(guī)范》 GB5003796 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 JGJ5020 24 J1142020 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 GB5022295 《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 GB503252020 建筑設(shè)計 1） ．增強住宅設(shè)計的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過去主要強調(diào)生存功能向同時重視發(fā)展功能、享受功能過渡。住宅不但是一個生存空間，同時也是發(fā)展空間、享受空間。 2） ．住宅設(shè)計強調(diào)超前性和彈性。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地。 3） ．以市場為導(dǎo)向，適應(yīng)居住潮流、住宅市場的變化， 公共空間與私密空間沒有相互干擾，交通順暢，起居廳與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過渡空間，建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 80％以上。 4） ． 建筑風(fēng)格服從全區(qū)整體定位，設(shè)計中將陽臺板，空調(diào)器放置板和凸窗結(jié)合考慮，強調(diào)水平線條，并利用窗框和陽臺欄桿等元素加強了這一趨勢 。 5） ． 墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達(dá)到良好 25 的色彩搭配和視覺效果。臥室采用凸窗，增加室內(nèi)的視野，并使立面更顯精致剔透。 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計 一、自然條件 基本風(fēng)壓： ，地面粗糙度： B 類。 基本雪壓： 。 抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計基本地震加速度為 ，設(shè)計地震分組為第三組。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限為 50年。 二、設(shè)計依據(jù) 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計所采用的主要規(guī)范、規(guī)程及圖集 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682020 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB502232020 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ 2020年版） GB500092020 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ 2020年版） GB500112020 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500102020 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500032020 《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB501082020 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB500072020 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計 規(guī)范》 DB33/10012020 26 三、設(shè)