【正文】 專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施。委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)。合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：(一)移交物業(yè)共用部分。(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料。(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄。(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用。(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門(mén)可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。第三十條 房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻。拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車(chē)庫(kù)、車(chē)位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。業(yè)主以外的其他車(chē)庫(kù)、車(chē)位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車(chē)管理的約定。第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：(一)屋面防水損壞造成滲漏的。(二)電梯故障危及人身安全的。(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的。(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的。(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的。(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定。第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶。第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí),相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。第六章 法律責(zé)任第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正。逾期不改正的，可處3萬(wàn)元罰款。第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正。逾期不改正的，可處3萬(wàn)元罰款。第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將合同報(bào)送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并可處1萬(wàn)元罰款。第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。造成損失的， 依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期交接。逾期不交接的，可處3萬(wàn)元罰款。違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期撤出。逾期不撤出的，可處10萬(wàn)元罰款。不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十四條 業(yè)主委員會(huì)不履行或者無(wú)法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)。逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第七章 附則第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會(huì)后是指業(yè)主大會(huì)。本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會(huì)的決定。未依法成立業(yè)主大會(huì)的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積。尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算。尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號(hào)令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號(hào)令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。第三篇：北京市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理辦法北京市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理辦法第一條【目的】 為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其負(fù)責(zé)人的監(jiān)督管理，規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)