【正文】 兩條線管理兩個階段。行政處現(xiàn)有職工429人，15個科室，職責范圍包括集團公司職工生活福利、物資的籌措、訂購、分發(fā)和管理，集團公司房改、住房公積金收繳、住房資金的管理和營運，職工住房貨幣補貼、住房的出售、管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記和統(tǒng)計報表；集團公司機關(guān)幼兒園、招待所、膳食科、機關(guān)范圍內(nèi)更新、大修、維修工程的計劃編制、施工管理，機關(guān)范圍內(nèi)的供水、供電、供暖，辦公用品、低值易耗品的購置、發(fā)放、存車棚、澡塘、單身宿舍的后勤服務(wù)和管理，集團公司機關(guān)區(qū)的衛(wèi)生、綠化和市場管理。 管理模式現(xiàn)階段國有企業(yè)的后勤管理還停留在計劃經(jīng)濟時期形成的初始管理模式當中，表現(xiàn)為供給制、福利制、大而全、封閉式的后勤保障方式。管理費用由集團公司支付，只向職工收取少量的水、電、采暖費用，集團公司每年支付的暗補就達4000萬元左右。這種管理方式已不能適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求，它成為企業(yè)發(fā)展進程中的一個障礙，已到了非改革不可的時候。后勤部門從企業(yè)中分離是搞好國有企業(yè)的必然要求計劃經(jīng)濟條件下，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營單位，既要承擔經(jīng)濟職能，又要承擔包括職工吃、住、醫(yī)療、幼托、養(yǎng)老等責任在內(nèi)的社會職能。企業(yè)辦社會使企業(yè)的大量資產(chǎn)沉淀為非經(jīng)營性資產(chǎn)，加重了企業(yè)流動資金緊張的局面，且分散了經(jīng)營者的很多精力。導(dǎo)致企業(yè)效益和效率很差，活力嚴重不足。社會主義市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)是經(jīng)濟活動的主體，它以利潤最大化為目標，是社會經(jīng)濟發(fā)展和運行的微觀基礎(chǔ)。國有企業(yè)由于所有者缺位，缺乏足夠的逐利動機和行為，企業(yè)辦社會的負擔過重，同時由于企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清導(dǎo)致企業(yè)資金軟約束，職工福利和經(jīng)營者收入往往成為企業(yè)日常行為的目標，企業(yè)辦社會的支出比改革前明顯增多，而且1常常與企業(yè)經(jīng)營實績相脫離。而非國有經(jīng)濟特別是私營經(jīng)濟的快速增長，得益于松散的政策環(huán)境，更得益于他們自身產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確、逐利動機強的特點。與國有企業(yè)相比，他們在私用商品生產(chǎn)供給領(lǐng)域有很強的比較優(yōu)勢，更能適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下的激烈競爭；他們低投入高產(chǎn)出的生產(chǎn)方式，對社會平均生產(chǎn)率的影響是深刻的。他們在與國有企業(yè)的競爭中取勝是必然的。一個企業(yè)要能夠生存、發(fā)展、壯大，并不斷地趨于成熟，它就必須依據(jù)外部環(huán)境及內(nèi)部條件的變化而適時調(diào)整其目標與結(jié)構(gòu)，使其不斷地適應(yīng)變化，適時而有效地進行組織創(chuàng)新。把后勤這一塊從企業(yè)中剝離出去，成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實體，走向市場，實現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，是減輕國有企業(yè)負擔，搞好國有企業(yè)的必然要求。企業(yè)化經(jīng)營國有企業(yè)后勤部門的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略 后勤服務(wù)部門應(yīng)盡早與主業(yè)分離，向物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)型，實行企業(yè)化經(jīng)營，成為自主經(jīng)營，自負盈虧獨立實體。，成為獨立的法人單位，收取的物業(yè)管理費是其主要利潤來源。這是后勤部門轉(zhuǎn)型的主要方向，既是人多的客觀要求，也是業(yè)務(wù)熟的優(yōu)勢所在。物業(yè)管理公司作為具有法人資格的經(jīng)濟實體，應(yīng)進行獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展，應(yīng)因地制宜、因勢利導(dǎo)地采用靈活的方法進行多種經(jīng)營活動。，作為獨立的法人單位經(jīng)營和開發(fā)集團公司范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用住房和商品房，包括征地、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，房屋交易中介，及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，銷售、出租商品房等。可以分流一部分人員。 物業(yè)管理公司要作好早期介入和接管工作早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計、施工準備階段。物業(yè)管理公司早期介人以后可以進行以下操作：，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；；。物業(yè)管理公司早期介入，從物業(yè)管理的角度對設(shè)計方案提出意見和建議。在施工過程中，物業(yè)管理人員要積極參與施工監(jiān)理工作，對房屋的主體結(jié)構(gòu)和機電設(shè)備、供水供電系統(tǒng)等進行技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督。并向設(shè)計部門提供物業(yè)設(shè)計方案的咨詢意見。 要做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)管理工作物業(yè)管理的主要對象是住宅小區(qū)、寫字樓、商業(yè)樓宇、賓館、標準化工業(yè)廠房、倉庫等。它的內(nèi)容相當廣泛，服務(wù)項目呈多元化、全方位的態(tài)勢。，確保物業(yè)的正常運行，為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證。，向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。、綠化工作，營造一個優(yōu)美宜人的環(huán)境。，防止車輛丟失。，為用戶的長遠利益作早期的籌劃。，避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財產(chǎn)損失。，保證物業(yè)管理工作健康順利進行。，為業(yè)主和租戶提供盡可能全面的服務(wù)。 搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力。 建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動情況，維護物業(yè)的完善及統(tǒng)一管理。、建立健全物業(yè)管理的服務(wù)體系物業(yè)管理的服務(wù)可分為三大類：物業(yè)管理公共服務(wù)是為全體業(yè)主和租戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有住戶都可以享受的，貫穿于物業(yè)管理的始終。物業(yè)管理的公共服務(wù)包括清潔衛(wèi)生服務(wù)，治安保衛(wèi)服務(wù)，維護居住區(qū)環(huán)境服務(wù)，代繳水、電、暖費等。物業(yè)管理專項服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)。物業(yè)管理特約服務(wù)是為滿足住戶特別需要而提供的個別服務(wù)，如代管房屋，預(yù)約定期上門清掃室內(nèi)衛(wèi)生，收洗衣物等，代請保姆，照看病人，代接送小孩上下學、入托，代辦各類商務(wù)以及住戶委托的其他服務(wù)項目。該類服務(wù)的委托范圍十分廣泛，收費標準以成本加勞務(wù)費結(jié)算，體現(xiàn)“你出錢圖方便，我出力得報酬”的思路。 拓寬物業(yè)管理的經(jīng)營內(nèi)容隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)營性的物業(yè)管理將成為物業(yè)管理的主流，它是物業(yè)管理適應(yīng)市場要求而必須具備的功能。盡管具體條件不同，各物業(yè)管理公司經(jīng)營項目不一，但通常物業(yè)管理公司 要有其基本的經(jīng)營項目：物業(yè)租賃，物業(yè)信托經(jīng)營，物業(yè)中介，房屋和附屬設(shè)施維修及改建工程施工，室內(nèi)裝潢設(shè)計及工程施工，家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)，附屬性的餐飲、商務(wù)、健身、娛樂、交通、旅游等經(jīng)營活動。 解決好物業(yè)管理收費難的工作物業(yè)管理收費的內(nèi)涵：物業(yè)管理收費是指物業(yè)管理公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報酬。其內(nèi)容包括對物業(yè)的管理和為產(chǎn)權(quán)人或使用人提供服務(wù)所發(fā)生的費用。物業(yè)管理公司管理服務(wù)費的高低直接與管理服務(wù)對象、內(nèi)容及其業(yè)務(wù)量有關(guān)。解決物業(yè)管理收費難問題，推進物業(yè)管理收費制度改革，要處理好以下幾方面的關(guān)系： 物業(yè)管理收費要立足于我國物業(yè)管理市場。必須準確分析所管理服務(wù)的對象，認清物業(yè)管理發(fā)展形勢，才能謀求自身的生存與發(fā)展。 物業(yè)管理收費要適合廣大居民經(jīng)濟支付能力和消費結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理公司要研究所服務(wù)的市場區(qū)域，包括居民工資收入、消費結(jié)構(gòu)、人口、心理嗜好等。制定雙方均可接受的合理的收費標準，這是物業(yè)管理收費的關(guān)鍵。 明確物業(yè)所有權(quán)人、使用人的責、權(quán)、利關(guān)系，建立合理公平的物業(yè)管理收費制度，保證物業(yè)管理收費渠道的暢通。對于廣大業(yè)主來說，他們關(guān)注所支付的費用的使用情況，也關(guān)心自己得到的服務(wù)與支出的費用，如果物業(yè)管理公司亂收費和使用不當，就會引起業(yè)主的不滿，甚至拒交費用。因此，只有明確業(yè)主的責、權(quán)、利關(guān)系，合理公平地分攤費用，才能保障業(yè)主的利益不受侵害。 要建立行之有效的管理制度管理制度的建立是物業(yè)管理公司不可缺少的工作內(nèi)容。物業(yè)管理公司要依據(jù)國家頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件和公司宗旨、經(jīng)營范圍和承擔的任務(wù)，借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理成功經(jīng)驗，根據(jù)本公司及所管物業(yè)的實際情況制定，并經(jīng)反復(fù)修改、逐步健全完善的內(nèi)部管理制度和外部管理制度。 內(nèi)部管理制度內(nèi)部管理制度指物業(yè)管理公司為貫徹經(jīng)營宗旨，加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，更好地擔負起物業(yè)管理的各項職能而制定的在公司內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。 外部管理制度外部管理制度是為明確物業(yè)管理參與者的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理權(quán)與物業(yè)所有權(quán)、國家行政管理權(quán)之間的權(quán)責法律關(guān)系，體現(xiàn)物業(yè)管理的客觀規(guī)律，協(xié)調(diào)管理主體行為而制定的管理制度，包括物業(yè)管理公約、住戶手冊、住宅區(qū)及大廈管理規(guī)定、業(yè)主管理委員會章程，以及其他有關(guān)制度和規(guī)定。 加快人才培育，提高人員素質(zhì)物業(yè)管理建設(shè)迅速發(fā)展，要求從事物業(yè)管理的管理人員具備全面的專業(yè)知識，包括城市建設(shè)、工程施工、房地產(chǎn)法律、社會管理、公眾心理以及物業(yè)經(jīng)營等各種專業(yè)知識。鑒于物業(yè)管理人員素質(zhì)不高的現(xiàn)狀，加強管理、加強對現(xiàn)有人員的培訓(xùn)是解決該現(xiàn)狀的重要途徑。應(yīng)根據(jù)公司內(nèi)部職能的劃分、每個層次人員的崗位要求，采用多種形式，有計劃有步驟地對員工進行崗位培訓(xùn)，為物業(yè)管理公司走向持證上崗、建立健全崗位考核制度創(chuàng)造條件。我國物業(yè)管理起步時間不長，物業(yè)管理理論不夠完備，實踐經(jīng)驗不足，加上舊體制觀念的影響，目前物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)秀人才匱乏，對提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和競爭力產(chǎn)生了很大的阻礙，嚴重影響了物業(yè)管理向市場化邁進的步伐。所以加快人才培養(yǎng)是當務(wù)之急。為此，我們要通過一定渠道引進具有相關(guān)知識與經(jīng)驗的高層次人才；要通過市場競爭，把物業(yè)管理行業(yè)變成一種很有吸引力的行業(yè)，從而吸引一大批優(yōu)秀人才進入物業(yè)管理行業(yè)。 實施品牌戰(zhàn)略實施品牌戰(zhàn)略是非常重要的。因為在市場經(jīng)濟中企業(yè)之間的競爭，包含企業(yè)品牌的競爭。實施品牌戰(zhàn)略，有利于增加公眾對該公司的信賴和認同程度，有利于形成獨特的企業(yè)文化，而獨特的企業(yè)文化的形成將在企業(yè)內(nèi)形成強大的凝聚力。這種凝聚力將使企業(yè)能戰(zhàn)勝各種困難，有序地運作，減少內(nèi)耗，激勵企業(yè)職工的創(chuàng)新。企業(yè)有了自己的品牌，經(jīng)過自己的努力，這個品牌就可能成為市場中的名牌，變成一筆巨大的無形資產(chǎn)。因此推出企業(yè)的品牌，塑造自己的形象，對企業(yè)來說，是一件有巨大意義的事。企業(yè)要發(fā)展與其所處內(nèi)外環(huán)境的變化相適應(yīng)，其組織結(jié)構(gòu)、管理制度、行為作風、人員結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品(或服務(wù))等方面均應(yīng)進行相應(yīng)的變革，變革即創(chuàng)新。國有企業(yè)后勤部門從企業(yè)主體中分離出來是市場經(jīng)濟的客觀要求，但在短期內(nèi)實現(xiàn)自主經(jīng)營、自負盈虧是一項很艱巨的任務(wù)。只有將產(chǎn)權(quán)制度的變革與創(chuàng)新，同組織形式的變革、管理方式的變革、產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新融合在一起，才能為企業(yè)尋找一條持續(xù)發(fā)展之路。作者簡介：王慧芳女山西高平人，1968年9月出生，1991年畢業(yè)于山西農(nóng)業(yè)大學園藝專業(yè)，現(xiàn)為西安交通大學工商管理碩士（MBA）在讀研究生，經(jīng)濟師，現(xiàn)在晉城煤業(yè)集團行政處房產(chǎn)科工作。參考文獻：《中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指定教材》,建筑部房產(chǎn)業(yè)司編，建筑工業(yè)出版社，北京，1996第四篇：養(yǎng)老服務(wù)項目策劃書營銷策劃（課程設(shè)計）報告項目： 養(yǎng)老服務(wù)項目策劃書 院 系： 專 業(yè)： 班級： 學號： 學生姓名： 導(dǎo)師姓名： 完成日期：養(yǎng)老服務(wù)項目策劃書一、養(yǎng)老服務(wù)項目概念及說明居家養(yǎng)老是老人通過一個電話或網(wǎng)絡(luò)的一個指令就可以 在家享受到便捷的上門服務(wù)，實際上可以說是一個虛擬養(yǎng)老院。老人不必住在養(yǎng)老院中被動接受服務(wù)，在家就可以挑選、享受專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供日常生活照料服務(wù)為主，分為家政便民、醫(yī)療保健、物業(yè)維修、人文關(guān)懷、娛樂學習、應(yīng)急求等六大類涵蓋日常生活照料的服務(wù)項目。服務(wù)完畢，按約定向老人收取用。響應(yīng)政府號召，弘揚孝文化，壯大養(yǎng)老事業(yè)，促進社會和諧，普及