【正文】 環(huán)境也是整潔的；二是要求房子內(nèi)部的擺設(shè)或裝飾的要讓人覺得溫馨、整潔。 其次，整個(gè)房子的裝飾和布局要具有特色、格調(diào)，這也是相當(dāng)一部分人的要求，占總體比例的 %。似乎特色、格調(diào)一直是高檔人群對其所擁有的任何事物的一個(gè)總體要求。也就是說他們比較喜歡自己擁有與眾不同的東西。這種要求小到一件配飾，大到一所房子、一輛汽車都會(huì)如此。 另外需要注意的是，第一，雖然只有 %的被訪者要求自己居住的房子要與自己的身份相符或者要求房子要?dú)馀珊透邫n ，但也突出顯示出高端人群對于房子的概念不再僅僅局限于居住，同時(shí)也是他們身份的象征。據(jù)了解，很少有人會(huì)希望通過奢華的外表來張顯自己的身份。相反，更希望以講究細(xì)節(jié)等內(nèi)斂的方式來表現(xiàn)。因?yàn)?，那種過分奢侈裝飾的外表和張揚(yáng)的做法已經(jīng)被很大一部分有修養(yǎng)和內(nèi)涵的高端人群所唾棄，因?yàn)?，在他們看來那種做法太過粗俗、缺乏品位。而現(xiàn)在他們是通過自身的品位及更高的文化修養(yǎng)，對各種事物都要求更精致、考究和內(nèi)涵來表現(xiàn)。雖然這種方式在有些人眼中看不出其中的奧妙，因?yàn)橹挥猩钪渲泻獾娜瞬拍馨l(fā)現(xiàn)其與眾不同、價(jià)值不菲。這也正是這部分高端人群 想要達(dá)到的目的。 12 當(dāng)然，目前的富人中仍有一部分人喜歡以張揚(yáng)的方式顯示其身份。據(jù)了解，凡是喜歡這種做事方式的人以所謂的爆發(fā)戶居多。因?yàn)?，他們屬于新近爆發(fā)或剛富不久，還不知道用什么樣的方式來證明和顯示自己是最為合適的。但隨著時(shí)間的推移，他們也會(huì)漸漸改變這種方式，越來越會(huì)傾向同樣選擇內(nèi)斂的方式來表現(xiàn)自己。 第二，被訪者對于房子周圍的環(huán)境和綠化以及對陽光的要求，比如，他們希望能更多的接觸陽光、社區(qū)環(huán)境要優(yōu)美、有較高的植被覆蓋率。這似乎與“非典”過后，人們對綠色生活和健康生活的要求急劇上升不無關(guān)系。 表 ：樣 本總體對自己所喜歡的居所的描述 被訪者對房子的期望 頻數(shù)（人次） 比例（ %） 舒適 ,溫馨 /親切 86 清潔衛(wèi)生 ,清新整潔 76 有特色 /有格調(diào) /有品味 /前衛(wèi) 32 寬敞 ,采光好 /空間大 ,充滿陽光 17 明快 /明亮 /簡潔 /簡單 16 房間結(jié)構(gòu)分明 /合理 /實(shí)用 14 與自己的身份相符 /氣派高檔 14 高雅 /有內(nèi)涵 /文化氣氛濃厚 13 環(huán)境優(yōu)美 /綠化好 8 現(xiàn)代 /時(shí)尚 8 具備休閑娛樂空間 2 其他 16 合計(jì) 302 注：多項(xiàng)選擇，合計(jì)大于 100% 別墅依然是高端人群最喜歡的住宅 眾所周知，別墅與市區(qū)內(nèi)高級公寓最主要的區(qū)別在于它們在占有自然山水、占地面積等資源上有著顯著的不同。再加上別墅區(qū)域住宅密度較低，人員相對簡單，滿足了高端人群對私密性的要求。經(jīng)調(diào)查，雖然目前有較多的被訪者仍居住 13 在市區(qū)內(nèi)地理位置好，裝飾豪華的高級公寓中。而且據(jù)了解，他們中有相當(dāng)部分的人同時(shí)擁有幾套高檔公寓。但他們中有 %的人表示會(huì)更喜歡別墅或類別墅這種住宅。詳見下圖： 圖 ：樣本總體喜歡居住的住宅類型（%）010203040506070高級公寓 別墅或類別墅 其他 但只有住過別墅的人才會(huì)真正了解居住在別墅里的生活是怎樣的。購買別墅不僅僅是在購買房子，更重要的是對一種生活方式的想往和享受。在我們接觸的被訪者中，曾經(jīng)有人談到：“如果買房子就是為了有地方吃飯和睡覺，還不如住飯店?！彼Ｍ纳罘绞绞悄欠N在家里要絕對的放松、隨意；家里要有足夠的空間允許他們做自己喜歡的事；而且還要更多的親近自然等?？梢韵胍姡@些要求只有居住在別墅里才能得到滿足。也正是因?yàn)楦叨巳巳簩ι钯|(zhì)量的高要求。在我們的調(diào)查中，目前居住在高級公寓里的被訪者中有 %的人表示更喜歡居住在別墅和類別墅的房子里，只有 %的被訪者堅(jiān)持仍然喜歡住在高級公寓里。相對而言，目前居住在別墅或類別墅住宅的被訪者中有 %的人還是衷情于住在別墅里的生活方式。具體比例詳見下圖： 14 圖 ：目前居住在高級公寓和別墅或類別墅的被訪者所喜歡居住的類型（單位： % ） 0153045607590105高級公寓 別墅或類別墅 其他目前居住在高級公寓的被訪者目前居住在別墅或類別墅的被訪者 理想的公寓面積不超過 200 平米，別墅理想面積近 400 平米 “不希望房子面積太大”這幾乎是在我們所接觸的被訪者在提到自己想要的房子時(shí)最常說的一句話。但由于被訪者中很少有對建筑或房子的精通人士，所以他們對居住面積的理解有時(shí)不夠準(zhǔn)確。也就是說，如 果房子的大小全部按著被訪者的意愿，其實(shí)未必合理，住起來也就未必舒適，但對于我們的產(chǎn)品定位仍有一定的參考價(jià)值。在我們調(diào)查的人群中，他們結(jié)合自己家庭的人口情況，認(rèn)為如果居住在公寓，面積平均為 192 平米比較理想；而如果住在別墅或類別墅里，面積平均為 371 平米較為合理。但鑒于以上理由，我們可以將這個(gè)數(shù)字適當(dāng)放大。具體數(shù)據(jù)詳見下表： 表 ：樣本總體對不同住宅類型的理想居住面積 理想的居住面積 最小值 最大值 平均值 理想的公寓居住面積（平方米） 100 400 理想的別墅居住面積（平方米） 200 850 15 適宜的居住面積與家庭中常住人口數(shù)、以及經(jīng)濟(jì)狀況都有著非常密切的關(guān)系。由于我們調(diào)查的是高端人群，因此，經(jīng)濟(jì)條件對于居住面積的限制被認(rèn)為是可以忽略不計(jì)的。而家庭常住人口也就成為決定居住面積的最主要的因素。因此，我們將被調(diào)查人群按照家庭常住人口數(shù)進(jìn)行平均數(shù)比較分析，以希望找出常住人口數(shù)對于居住面積的影響程度。但由于此次調(diào)查的樣本量不多，尤其是按人口分組時(shí)，有的分組樣本量更是很少。比如，家庭常住人口為一人、五人和六人這三個(gè)組，樣本量未達(dá)到統(tǒng)計(jì)上所要求的大樣本量（ 30 個(gè)），而且 有的還相差很大，這在數(shù)據(jù)分析上會(huì)存在一定的偏差。因此，數(shù)據(jù)只能在一定程度上起到借鑒的作用。 平均數(shù)比較分析也叫樣本均值檢驗(yàn)，是用以描述數(shù)值型統(tǒng)計(jì)資料的一種常用方法。當(dāng)觀測值按某一分類變量分組時(shí)，平均數(shù)分析就可以進(jìn)行分組計(jì)算并通過顯著性檢驗(yàn)，確定其差異是否具有代表性。 在這里，我們是以理想的公寓、別墅面積作為觀測值，家庭常住人口數(shù)為分類變量。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，在公寓的面積中，不同的家庭常住人口數(shù)的被訪者雖然對于理想的公寓面積在數(shù)字上有所不同，但在顯著性檢驗(yàn)中，其顯著性概率均大于 5%，這也就是說他們之間的平均值從統(tǒng) 計(jì)學(xué)意義上說并沒有什么不同。而且從數(shù)據(jù)表中也可以看出，除家庭常住人口只有一人的理想面積的平均值略低外，其他各組理想的公寓面積基本都集中在 190 平米左右。 而對于別墅理想面積要求的情況與此不同，具有隨著人口數(shù)的增加，平均值逐漸上升的趨勢。并且通過檢驗(yàn)，其概率小于 5%。這說明家庭常住人口對于別墅面積的影響比較重大。具體數(shù)據(jù)詳見下表： 16 表 ：不同家庭常住人口認(rèn)為理想的公寓、別墅面積 項(xiàng)目 家庭常住人口數(shù)（人） 樣本量（個(gè)） 平均值 （平方米） 平均值的 95%置信區(qū)間（平方米） 最小值 （平方米 ） 最大值 （平方米） 最低下限 最高上線 理想的公寓面積 1 9 100 200 2 48 100 300 3 37 100 400 4 35 120 400 5 22 150 325 6 3 150 200 合計(jì) —— 154 100 400 理想的別墅面積 1 9 200 400 2 48 200 500 3 37 200 850 4 35 280 700 5 22 200 500 6 3 350 500 合計(jì) —— 154 200 850 別墅以自住為主，但究竟是作為第一居所還是第二居所，各類人群的選擇不盡相同 在此次調(diào)查中，大家對于別墅這種住宅的用途想法幾乎是一致的?？偣灿?的被訪者認(rèn)為，如果購買別墅會(huì)用于自住。但由于我們調(diào)查的人群中目前居住在高級公寓的人數(shù)居多。因此，這其中只有 %的人認(rèn)為別墅應(yīng)該作為第一居所，有 %的人會(huì)把它作為第二居所，即只在周末或節(jié)假日用作為度假的好去處。只有少數(shù)幾位被訪者認(rèn)為購買別墅會(huì)用于投資和商務(wù)接待。具體比例詳見下表： 17 表 ：樣本總體認(rèn)為別墅更適于的用 途 別墅適宜的用途 人數(shù)（人） 比例（ %） 累積比例（ %） 長?。ǖ谝痪铀? 48 休閑度假（第二居所） 102 投資 2 商務(wù)接待 2 100 合計(jì) 154 100 —— 在我們此次調(diào)查的被訪者中，有相當(dāng)一部分人目前擁有不止一套房子，有的還同時(shí)擁有公寓和別墅兩種類型的住宅。在接觸到的目前已經(jīng)居住在別墅里的被訪者中，當(dāng)問到“如果市場出現(xiàn)一個(gè)能滿足他們要求的別墅項(xiàng)目，他們會(huì)不會(huì)購買”時(shí)，他們的答案是肯定的，并且非?？隙ǖ谋硎緯?huì)把它 作為第一居所。究其原因是，目前市場的上現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目，總會(huì)存在著這樣或那樣的問題令業(yè)主們不是十分滿意。但作為已經(jīng)居住過別墅的人，又深深地被那種舒適的別墅生活方式所吸引。而且，一般情況下，他們大都具備了多次購買房子的經(jīng)驗(yàn)。對于自己的需求是十分清晰的。正是對目前住所并不十分滿意，促使他們希望能買到更好的別墅，使自己能真正享受到舒適的生活。這也就是他們自己所說的一次到位的想法。 而目前居住在市區(qū)內(nèi)公寓里的被訪者，對于別墅的態(tài)度截然相反。他們認(rèn)為市區(qū)內(nèi)便利的交通、齊全的配套是他們最看重的要素。在他們看來，居住在市區(qū)內(nèi)的公寓要比居住在郊區(qū)的別墅更方便、快捷。因此，他們中的大部分人仍堅(jiān)持認(rèn)為別墅只適合于作為第二居所，只會(huì)在休閑度假時(shí)才會(huì)使用到。公寓是他們第一居所的首選。具體比例詳見下圖： 18 圖 ：目前居住在公寓、別墅的被訪者對別墅用途的不同態(tài)度（單位：%）00102030405060708090第一居所 第二居所 投資 商務(wù)接待目前居住在高級公寓目前居住在別墅或類別墅 別墅的房間設(shè)計(jì)要多樣化 買別墅的人都不缺房子住，這是我們大家的一個(gè)共識(shí)。沒有人會(huì)因?yàn)樽约杭曳孔犹×耍I一棟別墅的。買別墅的人多是第二次置業(yè)甚至是第三次，所以，買別墅的目的都是為了提高生活質(zhì)量，嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計(jì)。如果整個(gè)別墅的格局 僅僅是普通住宅的簡單放大，這對于高端人群來說沒有任何的吸引力。除必要的臥室和起居室外，應(yīng)該有更多的其他功能的房間。比如，陽光房、娛樂室（包括兒童娛樂室、發(fā)燒友房間）、寵物室、家庭活動(dòng)廳、藝術(shù)展廳（使他們有足夠的空間展示自己的收藏）、私人雪茄吧、酒吧以及健身房，而步入式衣帽間又能滿足愛美人士的需要。雖然在我們這次調(diào)查中，不是有很多人想到別墅里應(yīng)該具備如此之多的房間，但我們要先他們一步為他們著想。 而且我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠?qū)e墅房間設(shè)計(jì)提出較多要求和構(gòu)想的要以女性居多。這也許是因?yàn)榕缘南敕〞?huì)比較細(xì)致，她們通 常會(huì)對房子的方方面面都會(huì)有較周全的考慮。但男性大多與此相反，一般來說，男士們對房子只有一個(gè)整體的感覺和想法。比如，他們想要房子感覺舒適、住起來方便即可。但具體應(yīng)該有哪些功能的房間以及布局如何均不會(huì)考慮太多。具體比例詳見下圖： 19 圖 ：除正常生活起居外，樣本總體認(rèn)為別墅在房間設(shè)計(jì)上還應(yīng)該具備的功能（單位：%）610 10 20 30 40 50 60 70 80 90陽光房室內(nèi)車庫地下室客房娛樂室寵物房棋牌室保姆室觀景露臺(tái)游泳池步入式衣帽間儲(chǔ)藏室酒吧健身房 （二）高端人群對家政服務(wù)的要求 近七成的家庭目前已經(jīng)使用家政服務(wù)，其中有超過 60%的家庭擁有常住在家中的服務(wù)人員 提供家政服務(wù)，這對于高端人群來說是必備的。在調(diào)查中，有 107 位被訪者表示，已經(jīng)有家政人員為他們服務(wù)，占總體樣本 的 %。這其中既包括常住家中的服務(wù)人員，也包括小時(shí)工。這 107 個(gè)家庭他們所使用的服務(wù)人員，人數(shù)最少的為 1 人，最多的為 4 人。平均算下來，每個(gè)家庭要用 人的服務(wù)人員為他們服務(wù)。詳見下表： 20 表 ：目前已經(jīng)使用家庭服務(wù)人員的人數(shù)（包括小時(shí)工） 目前已經(jīng)使用的家庭服務(wù)人員的人數(shù) 最小值（人） 最大值（人） 平均值（人） 1 4 在已經(jīng)使用家政服務(wù)的家庭中，有 67 個(gè)家庭目前已經(jīng)擁有常住在家中的服務(wù)人員，占所有已經(jīng)使用家政服務(wù)家庭的 %。在擁有常住服務(wù)人員的家庭中，服務(wù)人員的 人數(shù)最少為 1 人，占擁有常住服務(wù)人員家庭的 94%；最多為 2 人，其比例只占到 6%。 表 ：目前常住家中的服務(wù)人員的人數(shù) 目前常住家中的服務(wù)人員的人數(shù) 最小值（人） 最大值（人） 平均值（人） 1 2 清潔衛(wèi)生、準(zhǔn)備三餐是高端人群對家政人員最基本的需求 總的來看，高端人群所需要的家政服務(wù)內(nèi)容并不復(fù)雜多樣。像一般家庭一樣，清潔衛(wèi)生、準(zhǔn)備一日三餐是家政服務(wù)最基本的工作項(xiàng)目。應(yīng)該說，