【正文】 環(huán)境也是整潔的；二是要求房子內(nèi)部的擺設(shè)或裝飾的要讓人覺(jué)得溫馨、整潔。 其次，整個(gè)房子的裝飾和布局要具有特色、格調(diào)，這也是相當(dāng)一部分人的要求，占總體比例的 %。似乎特色、格調(diào)一直是高檔人群對(duì)其所擁有的任何事物的一個(gè)總體要求。也就是說(shuō)他們比較喜歡自己擁有與眾不同的東西。這種要求小到一件配飾，大到一所房子、一輛汽車(chē)都會(huì)如此。 另外需要注意的是，第一，雖然只有 %的被訪者要求自己居住的房子要與自己的身份相符或者要求房子要?dú)馀珊透邫n ，但也突出顯示出高端人群對(duì)于房子的概念不再僅僅局限于居住，同時(shí)也是他們身份的象征。據(jù)了解，很少有人會(huì)希望通過(guò)奢華的外表來(lái)張顯自己的身份。相反，更希望以講究細(xì)節(jié)等內(nèi)斂的方式來(lái)表現(xiàn)。因?yàn)?，那種過(guò)分奢侈裝飾的外表和張揚(yáng)的做法已經(jīng)被很大一部分有修養(yǎng)和內(nèi)涵的高端人群所唾棄，因?yàn)椋谒麄兛磥?lái)那種做法太過(guò)粗俗、缺乏品位。而現(xiàn)在他們是通過(guò)自身的品位及更高的文化修養(yǎng)，對(duì)各種事物都要求更精致、考究和內(nèi)涵來(lái)表現(xiàn)。雖然這種方式在有些人眼中看不出其中的奧妙，因?yàn)橹挥猩钪渲泻獾娜瞬拍馨l(fā)現(xiàn)其與眾不同、價(jià)值不菲。這也正是這部分高端人群 想要達(dá)到的目的。 12 當(dāng)然，目前的富人中仍有一部分人喜歡以張揚(yáng)的方式顯示其身份。據(jù)了解，凡是喜歡這種做事方式的人以所謂的爆發(fā)戶居多。因?yàn)?，他們屬于新近爆發(fā)或剛富不久，還不知道用什么樣的方式來(lái)證明和顯示自己是最為合適的。但隨著時(shí)間的推移，他們也會(huì)漸漸改變這種方式，越來(lái)越會(huì)傾向同樣選擇內(nèi)斂的方式來(lái)表現(xiàn)自己。 第二，被訪者對(duì)于房子周?chē)沫h(huán)境和綠化以及對(duì)陽(yáng)光的要求，比如，他們希望能更多的接觸陽(yáng)光、社區(qū)環(huán)境要優(yōu)美、有較高的植被覆蓋率。這似乎與“非典”過(guò)后，人們對(duì)綠色生活和健康生活的要求急劇上升不無(wú)關(guān)系。 表 ：樣 本總體對(duì)自己所喜歡的居所的描述 被訪者對(duì)房子的期望 頻數(shù)（人次） 比例（ %） 舒適 ,溫馨 /親切 86 清潔衛(wèi)生 ,清新整潔 76 有特色 /有格調(diào) /有品味 /前衛(wèi) 32 寬敞 ,采光好 /空間大 ,充滿陽(yáng)光 17 明快 /明亮 /簡(jiǎn)潔 /簡(jiǎn)單 16 房間結(jié)構(gòu)分明 /合理 /實(shí)用 14 與自己的身份相符 /氣派高檔 14 高雅 /有內(nèi)涵 /文化氣氛濃厚 13 環(huán)境優(yōu)美 /綠化好 8 現(xiàn)代 /時(shí)尚 8 具備休閑娛樂(lè)空間 2 其他 16 合計(jì) 302 注：多項(xiàng)選擇，合計(jì)大于 100% 別墅依然是高端人群最喜歡的住宅 眾所周知，別墅與市區(qū)內(nèi)高級(jí)公寓最主要的區(qū)別在于它們?cè)谡加凶匀簧剿?、占地面積等資源上有著顯著的不同。再加上別墅區(qū)域住宅密度較低，人員相對(duì)簡(jiǎn)單，滿足了高端人群對(duì)私密性的要求。經(jīng)調(diào)查，雖然目前有較多的被訪者仍居住 13 在市區(qū)內(nèi)地理位置好，裝飾豪華的高級(jí)公寓中。而且據(jù)了解，他們中有相當(dāng)部分的人同時(shí)擁有幾套高檔公寓。但他們中有 %的人表示會(huì)更喜歡別墅或類(lèi)別墅這種住宅。詳見(jiàn)下圖： 圖 ：樣本總體喜歡居住的住宅類(lèi)型（%）010203040506070高級(jí)公寓 別墅或類(lèi)別墅 其他 但只有住過(guò)別墅的人才會(huì)真正了解居住在別墅里的生活是怎樣的。購(gòu)買(mǎi)別墅不僅僅是在購(gòu)買(mǎi)房子，更重要的是對(duì)一種生活方式的想往和享受。在我們接觸的被訪者中，曾經(jīng)有人談到：“如果買(mǎi)房子就是為了有地方吃飯和睡覺(jué)，還不如住飯店?！彼Ｍ纳罘绞绞悄欠N在家里要絕對(duì)的放松、隨意；家里要有足夠的空間允許他們做自己喜歡的事；而且還要更多的親近自然等。可以想見(jiàn)，這些要求只有居住在別墅里才能得到滿足。也正是因?yàn)楦叨巳巳簩?duì)生活質(zhì)量的高要求。在我們的調(diào)查中，目前居住在高級(jí)公寓里的被訪者中有 %的人表示更喜歡居住在別墅和類(lèi)別墅的房子里，只有 %的被訪者堅(jiān)持仍然喜歡住在高級(jí)公寓里。相對(duì)而言，目前居住在別墅或類(lèi)別墅住宅的被訪者中有 %的人還是衷情于住在別墅里的生活方式。具體比例詳見(jiàn)下圖： 14 圖 ：目前居住在高級(jí)公寓和別墅或類(lèi)別墅的被訪者所喜歡居住的類(lèi)型（單位： % ） 0153045607590105高級(jí)公寓 別墅或類(lèi)別墅 其他目前居住在高級(jí)公寓的被訪者目前居住在別墅或類(lèi)別墅的被訪者 理想的公寓面積不超過(guò) 200 平米，別墅理想面積近 400 平米 “不希望房子面積太大”這幾乎是在我們所接觸的被訪者在提到自己想要的房子時(shí)最常說(shuō)的一句話。但由于被訪者中很少有對(duì)建筑或房子的精通人士，所以他們對(duì)居住面積的理解有時(shí)不夠準(zhǔn)確。也就是說(shuō)，如 果房子的大小全部按著被訪者的意愿，其實(shí)未必合理，住起來(lái)也就未必舒適，但對(duì)于我們的產(chǎn)品定位仍有一定的參考價(jià)值。在我們調(diào)查的人群中，他們結(jié)合自己家庭的人口情況，認(rèn)為如果居住在公寓，面積平均為 192 平米比較理想；而如果住在別墅或類(lèi)別墅里，面積平均為 371 平米較為合理。但鑒于以上理由，我們可以將這個(gè)數(shù)字適當(dāng)放大。具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)下表： 表 ：樣本總體對(duì)不同住宅類(lèi)型的理想居住面積 理想的居住面積 最小值 最大值 平均值 理想的公寓居住面積（平方米） 100 400 理想的別墅居住面積（平方米） 200 850 15 適宜的居住面積與家庭中常住人口數(shù)、以及經(jīng)濟(jì)狀況都有著非常密切的關(guān)系。由于我們調(diào)查的是高端人群，因此，經(jīng)濟(jì)條件對(duì)于居住面積的限制被認(rèn)為是可以忽略不計(jì)的。而家庭常住人口也就成為決定居住面積的最主要的因素。因此，我們將被調(diào)查人群按照家庭常住人口數(shù)進(jìn)行平均數(shù)比較分析，以希望找出常住人口數(shù)對(duì)于居住面積的影響程度。但由于此次調(diào)查的樣本量不多，尤其是按人口分組時(shí)，有的分組樣本量更是很少。比如，家庭常住人口為一人、五人和六人這三個(gè)組，樣本量未達(dá)到統(tǒng)計(jì)上所要求的大樣本量（ 30 個(gè)），而且 有的還相差很大，這在數(shù)據(jù)分析上會(huì)存在一定的偏差。因此，數(shù)據(jù)只能在一定程度上起到借鑒的作用。 平均數(shù)比較分析也叫樣本均值檢驗(yàn)，是用以描述數(shù)值型統(tǒng)計(jì)資料的一種常用方法。當(dāng)觀測(cè)值按某一分類(lèi)變量分組時(shí)，平均數(shù)分析就可以進(jìn)行分組計(jì)算并通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，確定其差異是否具有代表性。 在這里，我們是以理想的公寓、別墅面積作為觀測(cè)值，家庭常住人口數(shù)為分類(lèi)變量。經(jīng)過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，在公寓的面積中，不同的家庭常住人口數(shù)的被訪者雖然對(duì)于理想的公寓面積在數(shù)字上有所不同，但在顯著性檢驗(yàn)中，其顯著性概率均大于 5%，這也就是說(shuō)他們之間的平均值從統(tǒng) 計(jì)學(xué)意義上說(shuō)并沒(méi)有什么不同。而且從數(shù)據(jù)表中也可以看出，除家庭常住人口只有一人的理想面積的平均值略低外，其他各組理想的公寓面積基本都集中在 190 平米左右。 而對(duì)于別墅理想面積要求的情況與此不同，具有隨著人口數(shù)的增加，平均值逐漸上升的趨勢(shì)。并且通過(guò)檢驗(yàn)，其概率小于 5%。這說(shuō)明家庭常住人口對(duì)于別墅面積的影響比較重大。具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)下表： 16 表 ：不同家庭常住人口認(rèn)為理想的公寓、別墅面積 項(xiàng)目 家庭常住人口數(shù)（人） 樣本量（個(gè)） 平均值 （平方米） 平均值的 95%置信區(qū)間（平方米） 最小值 （平方米 ） 最大值 （平方米） 最低下限 最高上線 理想的公寓面積 1 9 100 200 2 48 100 300 3 37 100 400 4 35 120 400 5 22 150 325 6 3 150 200 合計(jì) —— 154 100 400 理想的別墅面積 1 9 200 400 2 48 200 500 3 37 200 850 4 35 280 700 5 22 200 500 6 3 350 500 合計(jì) —— 154 200 850 別墅以自住為主，但究竟是作為第一居所還是第二居所，各類(lèi)人群的選擇不盡相同 在此次調(diào)查中，大家對(duì)于別墅這種住宅的用途想法幾乎是一致的?？偣灿?的被訪者認(rèn)為，如果購(gòu)買(mǎi)別墅會(huì)用于自住。但由于我們調(diào)查的人群中目前居住在高級(jí)公寓的人數(shù)居多。因此，這其中只有 %的人認(rèn)為別墅應(yīng)該作為第一居所，有 %的人會(huì)把它作為第二居所，即只在周末或節(jié)假日用作為度假的好去處。只有少數(shù)幾位被訪者認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)別墅會(huì)用于投資和商務(wù)接待。具體比例詳見(jiàn)下表： 17 表 ：樣本總體認(rèn)為別墅更適于的用 途 別墅適宜的用途 人數(shù)（人） 比例（ %） 累積比例（ %） 長(zhǎng)?。ǖ谝痪铀? 48 休閑度假（第二居所） 102 投資 2 商務(wù)接待 2 100 合計(jì) 154 100 —— 在我們此次調(diào)查的被訪者中，有相當(dāng)一部分人目前擁有不止一套房子，有的還同時(shí)擁有公寓和別墅兩種類(lèi)型的住宅。在接觸到的目前已經(jīng)居住在別墅里的被訪者中，當(dāng)問(wèn)到“如果市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)能滿足他們要求的別墅項(xiàng)目，他們會(huì)不會(huì)購(gòu)買(mǎi)”時(shí)，他們的答案是肯定的，并且非?？隙ǖ谋硎緯?huì)把它 作為第一居所。究其原因是，目前市場(chǎng)的上現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目，總會(huì)存在著這樣或那樣的問(wèn)題令業(yè)主們不是十分滿意。但作為已經(jīng)居住過(guò)別墅的人，又深深地被那種舒適的別墅生活方式所吸引。而且，一般情況下，他們大都具備了多次購(gòu)買(mǎi)房子的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于自己的需求是十分清晰的。正是對(duì)目前住所并不十分滿意，促使他們希望能買(mǎi)到更好的別墅，使自己能真正享受到舒適的生活。這也就是他們自己所說(shuō)的一次到位的想法。 而目前居住在市區(qū)內(nèi)公寓里的被訪者，對(duì)于別墅的態(tài)度截然相反。他們認(rèn)為市區(qū)內(nèi)便利的交通、齊全的配套是他們最看重的要素。在他們看來(lái)，居住在市區(qū)內(nèi)的公寓要比居住在郊區(qū)的別墅更方便、快捷。因此，他們中的大部分人仍堅(jiān)持認(rèn)為別墅只適合于作為第二居所，只會(huì)在休閑度假時(shí)才會(huì)使用到。公寓是他們第一居所的首選。具體比例詳見(jiàn)下圖： 18 圖 ：目前居住在公寓、別墅的被訪者對(duì)別墅用途的不同態(tài)度（單位：%）00102030405060708090第一居所 第二居所 投資 商務(wù)接待目前居住在高級(jí)公寓目前居住在別墅或類(lèi)別墅 別墅的房間設(shè)計(jì)要多樣化 買(mǎi)別墅的人都不缺房子住，這是我們大家的一個(gè)共識(shí)。沒(méi)有人會(huì)因?yàn)樽约杭曳孔犹×?，而買(mǎi)一棟別墅的。買(mǎi)別墅的人多是第二次置業(yè)甚至是第三次，所以，買(mǎi)別墅的目的都是為了提高生活質(zhì)量，嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計(jì)。如果整個(gè)別墅的格局 僅僅是普通住宅的簡(jiǎn)單放大，這對(duì)于高端人群來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何的吸引力。除必要的臥室和起居室外，應(yīng)該有更多的其他功能的房間。比如，陽(yáng)光房、娛樂(lè)室（包括兒童娛樂(lè)室、發(fā)燒友房間）、寵物室、家庭活動(dòng)廳、藝術(shù)展廳（使他們有足夠的空間展示自己的收藏）、私人雪茄吧、酒吧以及健身房，而步入式衣帽間又能滿足愛(ài)美人士的需要。雖然在我們這次調(diào)查中，不是有很多人想到別墅里應(yīng)該具備如此之多的房間，但我們要先他們一步為他們著想。 而且我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠?qū)e墅房間設(shè)計(jì)提出較多要求和構(gòu)想的要以女性居多。這也許是因?yàn)榕缘南敕〞?huì)比較細(xì)致，她們通 常會(huì)對(duì)房子的方方面面都會(huì)有較周全的考慮。但男性大多與此相反，一般來(lái)說(shuō)，男士們對(duì)房子只有一個(gè)整體的感覺(jué)和想法。比如，他們想要房子感覺(jué)舒適、住起來(lái)方便即可。但具體應(yīng)該有哪些功能的房間以及布局如何均不會(huì)考慮太多。具體比例詳見(jiàn)下圖： 19 圖 ：除正常生活起居外，樣本總體認(rèn)為別墅在房間設(shè)計(jì)上還應(yīng)該具備的功能（單位：%）610 10 20 30 40 50 60 70 80 90陽(yáng)光房室內(nèi)車(chē)庫(kù)地下室客房娛樂(lè)室寵物房棋牌室保姆室觀景露臺(tái)游泳池步入式衣帽間儲(chǔ)藏室酒吧健身房 （二）高端人群對(duì)家政服務(wù)的要求 近七成的家庭目前已經(jīng)使用家政服務(wù)，其中有超過(guò) 60%的家庭擁有常住在家中的服務(wù)人員 提供家政服務(wù)，這對(duì)于高端人群來(lái)說(shuō)是必備的。在調(diào)查中，有 107 位被訪者表示，已經(jīng)有家政人員為他們服務(wù)，占總體樣本 的 %。這其中既包括常住家中的服務(wù)人員，也包括小時(shí)工。這 107 個(gè)家庭他們所使用的服務(wù)人員，人數(shù)最少的為 1 人，最多的為 4 人。平均算下來(lái)，每個(gè)家庭要用 人的服務(wù)人員為他們服務(wù)。詳見(jiàn)下表： 20 表 ：目前已經(jīng)使用家庭服務(wù)人員的人數(shù)（包括小時(shí)工） 目前已經(jīng)使用的家庭服務(wù)人員的人數(shù) 最小值（人） 最大值（人） 平均值（人） 1 4 在已經(jīng)使用家政服務(wù)的家庭中，有 67 個(gè)家庭目前已經(jīng)擁有常住在家中的服務(wù)人員，占所有已經(jīng)使用家政服務(wù)家庭的 %。在擁有常住服務(wù)人員的家庭中，服務(wù)人員的 人數(shù)最少為 1 人，占擁有常住服務(wù)人員家庭的 94%；最多為 2 人，其比例只占到 6%。 表 ：目前常住家中的服務(wù)人員的人數(shù) 目前常住家中的服務(wù)人員的人數(shù) 最小值（人） 最大值（人） 平均值（人） 1 2 清潔衛(wèi)生、準(zhǔn)備三餐是高端人群對(duì)家政人員最基本的需求 總的來(lái)看，高端人群所需要的家政服務(wù)內(nèi)容并不復(fù)雜多樣。像一般家庭一樣，清潔衛(wèi)生、準(zhǔn)備一日三餐是家政服務(wù)最基本的工作項(xiàng)目。應(yīng)該說(shuō)，