【正文】 言 隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和城市化進程的逐步推進， 中國 房地產(chǎn)行業(yè)自 1996 年開始起步， 經(jīng)過 近 20 年的高速發(fā)展， 由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變 ， 房地產(chǎn) 行 業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè) 。 這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 帶動了建筑業(yè)、建材業(yè) 等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 對推動城市 建設(shè)， 改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境 ,推動國民經(jīng)濟穩(wěn)定高速發(fā)展 起 著積極重要的作用。 作為一個投資密集型和資本密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國仍 處于 初期發(fā)展階段，在房地產(chǎn)實踐過程中暴露了 投 資盲目性、市場調(diào)研分析不足、產(chǎn)品市場地位不準 確 等大量問題，這些問題已成為 制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。 另一方面， 從當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民 生活水平的提高有著積極的影響。地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間 將逐步擴大 ，主要表現(xiàn)在 以下三個方面：第一，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展 必將要求房地產(chǎn)業(yè)及 住宅業(yè)保持適度 增長 。 第二， 我國城鎮(zhèn)居民對住宅的需求量 逐年加 大。 第三，城市化進程的加快需要建設(shè)大量 住宅。 由此可見，我國房地產(chǎn)市場尤其是住宅領(lǐng)域 的發(fā)展 空間十分廣闊。 ① 隨著市場的日趨完善，投資者的日趨成熟，市場競爭日益激烈，科學(xué)合理的投資分析和完善的可行性研究與方案論證， 必將成為房地產(chǎn) 項目投資不可或缺的重要環(huán)節(jié)和項目成敗的關(guān)鍵。因此， 從理論與實證的角度研究房地產(chǎn)項目投資的可行性，對 房地 產(chǎn)項目投資具有重要的實際意義。 目前，國內(nèi)有關(guān)主管部門尚 無 對于 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析報告內(nèi) 容的規(guī)定，因此，本論文試圖在房地產(chǎn) 項目 投資可行性分析的內(nèi)容和 方法 上進行一些探討性的研究， 希望能對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作具有借鑒作用。 ① 數(shù)據(jù)整理自：房地產(chǎn)論壇 .房地產(chǎn)風(fēng)險分析及防范 .哈爾濱房地產(chǎn)交易中心 .20xx（ 11） 第一章 房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容 2 第一章 房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容 對于一般房地產(chǎn)投資項目而言，主要研究內(nèi)容如下： 項目宏觀環(huán)境分析 項目 經(jīng)濟環(huán)境 分析 房地產(chǎn)經(jīng)濟是地區(qū)經(jīng)濟的重要組成部分。 一個地區(qū)的經(jīng)濟對房地產(chǎn) 行 業(yè)的興衰有著很大的影響 。 地 區(qū) 經(jīng)濟對房地產(chǎn) 行 業(yè)的發(fā)展具有 一定的 引導(dǎo)作用 。 地區(qū)經(jīng)濟 的繁榮會促使房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 良好的區(qū)位和投資環(huán)境能夠吸引房地產(chǎn)商敏銳的眼光 。 地區(qū)經(jīng)濟的不景氣，對 這個地區(qū)的房地產(chǎn) 業(yè)同樣存在 不利的影響。因此 ， 對房地產(chǎn)市場定位因素的分析研究必須考慮地區(qū)經(jīng)濟對房地產(chǎn)的整 體影響 。 相反 ，房地產(chǎn)業(yè)健康有序 的 發(fā)展同時 能促進地方經(jīng)濟更快更好 的 發(fā)展 。 海東花園項目擬建于青海省西寧市。 隨著經(jīng)濟體制改革步伐的不斷加快，全市國民經(jīng)濟保持健康快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高，各項社會事業(yè)全面進步。 20xx 年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算增長 %。全市完成財政一般預(yù)算 收入 億元，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元 ,增長 %，其中，住宅完成 億元，增長 %。隨著國家投資政策向中西部傾斜和國內(nèi)需求拉動，西寧市基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度大大加大，以資源開發(fā)、生態(tài)建設(shè)、擴市體味和美化市容市貌為中心，有計劃地進行大規(guī)模建設(shè)，從而為西寧市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。同時房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也為西寧的國民經(jīng)濟和城市繁榮做出了重大貢獻。 項目政策環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動， 事關(guān)國民經(jīng)濟和國計民生，只有通過國家的宏 觀調(diào)控和地方政府的政策引 導(dǎo)才能 健康發(fā)展 。 房地產(chǎn)項 目 從立項開始的每個開發(fā)環(huán)節(jié)都被制約。項目開發(fā)必須遵守國家產(chǎn)業(yè)政策，服從政府對城市的統(tǒng)一規(guī)劃，接受國家相關(guān)法規(guī)政策對房地產(chǎn)售價的 調(diào)控等。 在西寧市海東花園的項目中，西寧市 城東區(qū)委、區(qū)政府 為了全面落實市委、市政府東區(qū)工作會議精神，進一步加快城東區(qū)舊城改造步伐，全力 配合入駐開發(fā)商在危舊房改造過程中的拆遷建設(shè)工作，特 制定如下政策： ，實施住宅、市場、商貿(mào)、寫字樓等建設(shè)項目， 3 均享受西寧市人民政府 20xx 年 2 月頒發(fā)的《西寧市危舊房改造實施 意見》中規(guī)定的各項危舊房改造優(yōu)惠政策。 ，主動跟蹤，努力為開發(fā)商協(xié)調(diào)解決拆遷建設(shè)中的一些政策性問題和其他需要政府解決的問題。 ，履行服務(wù)承諾，加強監(jiān)督管理。 ，應(yīng)遵守工商、環(huán)保、稅收、土地建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定，自覺接受工商行政管理部門、環(huán)保部門、稅務(wù)部門、建設(shè)部門和國土資源部門的監(jiān)督和管理。 西寧市房地產(chǎn)市場分析 西寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 西寧房地產(chǎn)市場從 九十年代末逐漸起步 ，當(dāng)時房價 每平方米 1000元左右，價格上漲非常 緩慢，到 20xx 年房價每平方米還只在 20xx 元以內(nèi)。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展 ， 房產(chǎn)需求量快速增加，到 20xx 年房價 超過每平方米 3000 元。截止到 20xx年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅建設(shè)項目 共計 140個，累計施工面積達 730萬平方米，較去年同期增長 45%。 本年累計完成投資 63 億元，較去年同期增長 44%，由此可見其市場的發(fā)展?jié)摿艽蟆? 項目 區(qū)位 因素分析 項目 區(qū)位環(huán)境的選擇對房地產(chǎn)項目投資的成敗有 著 至關(guān)重要的影響 ，對房地產(chǎn)價格的形成起著舉足輕 重的作用。地段位置指明了一宗房地 產(chǎn)的具體空間區(qū)位，以及 相鄰地區(qū)的自然環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境。由于項目區(qū)位選擇對房地產(chǎn)投資決策的成敗具有重大 影響，因此，在選擇 項目區(qū)位的過程中必須做充分的調(diào)研和分析，以便 作出正確的決策。 海東花園 項目位于西寧市城東區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，具有良好的區(qū)位環(huán)境。長期以來西寧市城東區(qū)在城市建設(shè)方面存在諸多問題：一是建筑層數(shù)低，建筑密度大、容積率低，土地利用率不高；二是房屋建筑年代久遠、且危房比例大；三是沿街建筑參差不齊、門面破舊，影響市容觀瞻；四是路網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件差，給居民生活帶來諸多不便；五是公共綠地少，環(huán) 境質(zhì)量差。舊城區(qū)的落后現(xiàn)狀已不能適應(yīng)現(xiàn)代化城區(qū)發(fā)展的需要。因此必須加快舊城區(qū)改造步伐，以節(jié)約用地、盡可能利用現(xiàn)有設(shè)施節(jié)約建設(shè)投資，加快城區(qū)的發(fā)展建設(shè)。因此本項目的實施可以促進西寧市城東區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和舊城改造步伐，提高東區(qū)居民的綜合生活水平，改善城市環(huán)境，便利居民的生活，提高省會城市的品質(zhì)和整體形象。 第一章 房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容 4 項目 交通環(huán)境 分析 交通設(shè)施的建設(shè)能促進土地的開發(fā)，使城市土地升值。 因此， 交通通達性是土地利用過程中首先要考慮的因素。不具備交通通達的地段通常 很難被用于大規(guī)模的開發(fā)。 便利的交通環(huán)境也是客戶在購房選 擇時 不得不考慮的問題。 海東花園項目位于西寧市城東區(qū)，北起八一路、南至南繞城路、東起共和路、西至德令哈路。距離市中心 20 公里， 公交車站設(shè)立完備， 臨近西寧火車站，距曹家堡機場 25 公里，該區(qū)素有西寧東大門之稱，是連接甘肅的一條重要通道。區(qū)內(nèi)道路暢通便捷，該地段是理想的商業(yè)居住用地。 消費者需求細分 房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型特征 是由潛在的需求特征 所 決定的。 房地產(chǎn)開發(fā)商通常先要 看準 潛在的市場，根據(jù)目標(biāo)客戶群合理 定做開發(fā)項目， 進一步降低項目開發(fā) 的投資風(fēng)險。 根據(jù)住宅市場的特點， 了 解潛在客戶的消費水平和購買傾向， 并 對潛在客戶群的年齡、性別、職業(yè)、婚姻狀況和家庭規(guī)模等進行分類歸納和數(shù)量匯總，明確目標(biāo)客戶群 ， 為項目的市場定位提供依據(jù)。 來自西寧市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至 20xx 年底，西寧市總?cè)丝跒? 萬人，西寧市人口發(fā)展已進入“低出生、低死亡、低增長”的時期，其中出生率和自然增長率已連續(xù)四年逐年下降。西寧市人口增長速度的減緩，對進一步穩(wěn)定低生育水平、提高人民生活質(zhì)量，促進社會經(jīng)濟發(fā)展起到了積極的作用。 表 20xx— 20xx 年西寧市區(qū)居民消費價格指數(shù) 年 份 居民消費價價格指數(shù) （以上年=100） 食品 衣著 醫(yī)療保健和個人用品 娛樂教育文化用品及服務(wù) 居住 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 5 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx— 20xx 年西寧市區(qū)居民消費價格 年均增長 %。食品類、娛樂教育文化用品及服務(wù)和居住以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料主要商品大幅上漲。物價上漲過快使居民實際收入縮水。 據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年西寧地區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總