【正文】 中的勞動力需求。由于人口老齡化高峰尚未到來，社會保障支出負擔(dān)輕，財富積累速度比較快。 矛盾一： 居民有限購買力與房價不斷上漲的矛盾（產(chǎn)業(yè)鏈 —客戶） 20xx年前三季度，全國房價上漲 14%，北京高達 % 市場購買依然是解決住房問題的主渠道。 戶均一套的供需平衡尚需時日。（目前戶均 ） 房地產(chǎn)賣方市場格局不會發(fā)生根本變化。 矛盾二： 土地供應(yīng)瓶頸與需求不斷擴大的矛盾（產(chǎn)業(yè)鏈 —土地） 房地產(chǎn)開發(fā)以土地為經(jīng)營資源的特殊性決定了供應(yīng)的瓶頸 全國土地購置面積同比。 全國房屋新開工面積同比。 全國土地出讓金同比。 結(jié)論 1： 土地市場壟斷的格局不會發(fā)生根本的變化。 結(jié)論 2： 企業(yè)參與土地市場一級開發(fā)，提高了供地效率但是以投資額的固定比例獲取利潤的方式增加了土地成本。 矛盾三： 融資渠道狹窄與流動性過剩的矛盾（產(chǎn)業(yè)鏈 —資金） 幾乎所有的錢都想投資房地產(chǎn)，但幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都缺錢 “限外令”阻擋了熱情似火的境外資本。 飛速上漲的地價拒絕了中小資本參與游戲。 社會資本缺乏有效的載體進入房地產(chǎn)市場。 結(jié)論 1： 預(yù)售款和銀行資金依然是房地產(chǎn)資金來源的主要渠道，即便火爆的股市也不會改變這種格局。 結(jié)論 2： 美國次級債危機或許會延緩中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐 結(jié)論 3： 20xx年依然是企業(yè)資金緊缺和高負債經(jīng)營的一年。 執(zhí)行者和參與者很難兼顧的矛盾 兼?zhèn)潆p重角色的政府如何能做到游刃有余？ 中國房地產(chǎn)是典型的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè) ,政府對房地產(chǎn)市場進行了連續(xù)多年的宏觀調(diào)控。政府是政策的制定者、執(zhí)行者也是房地產(chǎn)市場的參與者。 政績、財政收入與控制房價的矛盾 地方政府在長遠利益和短期利益間如何選擇？ ?地方政府對控制房價有不可推卸的責(zé)任。 ?房地產(chǎn)投資同時也是政府的政績來源之一。 ?地方政府很難抵制土地“第二財政”的誘惑。 既怕過熱又怕過冷的矛盾 房地產(chǎn)市場冷與熱之間如何平衡？ ?房價過快上漲帶來泡沫的影響已有前車之鑒。 ?抑制投資與平抑房價是很難同時完成的任務(wù)。 ?怕熱的同時很重要的還要防冷。 產(chǎn)品名稱 帶動效應(yīng) 產(chǎn)品名稱 帶動效應(yīng) 金融保險業(yè) 農(nóng)業(yè) 商業(yè) 電器機械及器材制造業(yè) 建筑業(yè) 行政機關(guān)及其他行業(yè) 非金屬礦物制造業(yè) 紡織業(yè) 化學(xué)工業(yè) 金屬制品業(yè) 社會服務(wù)業(yè) 食品制造及煙草加工業(yè) 金屬冶煉及壓延加工業(yè) 電子及通訊設(shè)備制造業(yè) 機械工業(yè) 造紙印刷及文教用品制造業(yè) 對 40 個產(chǎn)業(yè)的總效應(yīng) 政策的目的 政府調(diào)控的目的不是想打壓房價而僅僅是控制增速，抑制投資過熱 我國房地產(chǎn)業(yè)對主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng) 一個買不起房的男人的女朋友的語錄 男人說：“親愛的，俺的錢目前不夠買房子，咱倆也老大不小了，我們還是先領(lǐng)結(jié)婚證吧！都是我賺錢少，沒能耐，以后我會玩命賺錢的，行嗎？”以下是女方幾個版本的回答： 周星馳版： 你在跟我說話嗎？不是跟我說的吧，認錯人啦。我是一個感情很現(xiàn)實的人，一個感情很現(xiàn)實的人如果和一個沒有房子的人結(jié)婚的話，將會變得感情有缺陷的，一個感情有缺陷的人，你就算永遠擁有她，也是沒用的，所以沒房子我不結(jié)婚。 林黛玉版： 女人梨花帶雨的哭了起來，哭得飛沙走石、昏天黑地哽咽著說：“哥哥還是找個有金有銀、有權(quán)有勢、有房有車的大戶小姐娶了吧，也免得和我這苦命女人受苦 ……” 一個買不起房的男人的女朋友的語錄 瓊瑤版： ? 你怎么能這樣責(zé)備自己呢？你沒有錯。聽著你這樣無情的責(zé)備自己，我真得很心疼。雖然沒有房子對我來說是一種折磨和煎熬，但是我愿意把煎熬當(dāng)作幸福去感受，因為我一百個一千個一萬個愛你。 古龍版： ? 女人面如死灰：“你終于說出來了?！蹦腥耍骸笆恰！? ? 女人：“原以為我們處得這樣好你不會這么說。”男人：“我說了?！? ? 女人：“沒有商量的余地了嗎？”男人：“是。” ? 女人：“你不該說?！? ? 說罷一個乾坤貓爪將男人的手表取走，不見了蹤影，空氣中傳來：“物歸原主，分手！” 一個買不起房的男人的女朋友的語錄 趙本山版： 有道是十二級臺風(fēng)不是吹的，四川盆地不是推的，喜馬拉雅山不是堆的，葫蘆島也不是勒的，我臉上兩個小酒坑兒也不是錐的。想讓我沒房子和你結(jié)婚，那是不可能的！ 范偉版： 你這么一說吧，我還真要仔細看看你，從頭到腳，從褲子到 襖，從心靈到外表，都覺得你是開玩笑呢，你是在忽悠我吧， 愚昧，太愚昧！你老愚昧了你！知道不？ 理財規(guī)劃之子女教育規(guī)劃 北京市平均擇校費用，高中階段最高，其次為小學(xué)階 段，初中階段最低，分別為、 元、 。 四年學(xué)費相當(dāng)于 25年的農(nóng)民收入 知識改變命運 理財規(guī)劃之教育規(guī)劃 成長教育階段 階段總計開支 孕產(chǎn)期 20xx0元 嬰兒期（ 0—2歲） 88400元 幼兒園期間（ 3—5歲） 49800元 小學(xué)期間六年時間開支（ 6—11歲） 136800元 中學(xué)期間六年時間開支（ 12—17歲） 206000元 大學(xué)期間四年開支（ 18—21歲） 115360元 出國碩士留學(xué)期間開支（ 22—23歲） 359160元人民幣 合計 975520元 以 45萬元教育金計算 …… 提前 20年您需要1080844 提前 10年您需要279415 提前 5年您需要 352586 5% 3% 子女教育規(guī)劃 為什么要作子女教育金規(guī)劃 ?教育程度愈高收入愈高 ?高等教育期間的開銷屬于階段性高支出 ?子女教育金是最沒有時間彈性與費用彈性的理財目標 子女教育金規(guī)劃的彈性 時間彈性 費用彈性 規(guī)劃彈性 子女到了 18歲就要念大 學(xué) ,與退休準備不足時推 遲退休不同教育費用相 對固定 ,不管收入與資 產(chǎn)如何，基本負擔(dān)相同 子女幼兒階段開銷大 能準備高等教育金的時間只有小學(xué)中學(xué) 12年 時間彈性 ? 子女到了18歲 就要念大學(xué)，與退休準備不足時推遲退休不同 費用彈性 ? 教育費用相對固定，不管收入與資產(chǎn)如何，基本負擔(dān)相同 規(guī)劃彈性 ? 子女幼兒園階段開銷大，能準備高等教育金的時間只有小學(xué)中學(xué)12年 子女教育規(guī)劃原則 提早規(guī)劃 子女高等教育金支付期與退休金準備期高度重迭， 犧牲退休生活品質(zhì)？ 子女教育規(guī)劃 負擔(dān)比 = 教育支出 /家庭收入 如一年大學(xué)教育支出為 ，家庭收入為 5萬 負擔(dān)比 = 指標：負擔(dān)比高于 30%，即應(yīng)早日進行子女教育規(guī)劃 （存款嗎？） 教育規(guī)劃 制定教育規(guī)劃方案： 資金來源： ? 客戶自身收入和資產(chǎn) ? 國家資助、獎學(xué)金、工讀收入和教育貸款 規(guī)劃工具 ? 教育儲蓄 (2萬元限額 ) ? 教育保險 ? 政府債券 ? 股票與公司債券 ? 子女教育信托基金 ? 投資基金 理財規(guī)劃之退休養(yǎng)老規(guī)劃 20xx年中國 65歲及以上老年人口： 2040年，中國老年人口將達三億八千萬人 老齡協(xié)會調(diào)查 51％老人不愿與子女同住 人生夕陽紅 假設(shè)： 退休后的生活費用上漲情況 退休后的生活費用上漲情況 年齡 年支出 年齡 年支出 61 105000 71 141111 62 108150 72 145345 63 111395 73 149705 64 114736 74 154196 65 118178 75 158822 66 121724 76 163587 67 125375 7