【正文】 項(xiàng)目員工年終績效獎(jiǎng)金（二）補(bǔ)充養(yǎng)老金（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用（三）工程保修費(fèi)用（四）管理區(qū)域保潔材料費(fèi)用（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用（六）公共秩序維護(hù)費(fèi)用（七）項(xiàng)目履約金（八）公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（九）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（十）對(duì)社會(huì)的愛心捐贈(zèng) 問題該項(xiàng)目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接。（2分）根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)。（3分）以上費(fèi)用哪些不能計(jì)入物業(yè)管理支出費(fèi)用（10分）%，項(xiàng)目成本利潤率8%，問：，，列出公式并計(jì)算。（10分）模擬一（）萬元以上。(((（（）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。 ，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報(bào)（）資質(zhì)條件。(((（，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（）。(((（答案： 全真模擬二：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會(huì)議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步 驟是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥B.③－②－①－⑤－④－⑥C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥（）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。（）制定。(((（（）。（）之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。%業(yè)主入住(((（答案： 2011年物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》全真模擬三，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（）。(((（，視同入住成立，仍視為入住不成立（）查驗(yàn)方法。，不包括（）。答案： 模擬四，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)（）。(((（（）記錄。，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是（）。，表述正確的是（）。，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任(((（答案： 模擬五，正確的是（）。A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位B、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理，乘客應(yīng)采取的正確措施是（）。，撬開轎廂門逃生，靜候救援，在管理人員的指揮下采取措施自救，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。(((（，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。、法定稅費(fèi)、法定稅費(fèi)（）所有。(((（答案： 模擬六，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔(((（（）。，物業(yè)管理公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。(((（，須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是（）?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收?。ǎ?。(((（答案： 模擬七（）頒發(fā)和管理。、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門(((（，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。（）。((((（）。，物業(yè)服務(wù)合同則不需要，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，正確的有（）。(((（答案： 模擬八，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。，并承擔(dān)維修費(fèi)用(((（，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支 ，物業(yè)可分為（）物業(yè)。（）。(((（（）收入。（）。(((（ 答案： 模擬九（）。、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用(((（《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）。（）。、共用設(shè)施設(shè)備的大修、共用設(shè)施設(shè)備的更新、共用設(shè)施設(shè)備的改造(((（、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修，正確的有（）。，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)（）。(((（答案： 模擬十案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）編號(hào) 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換 某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修 建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi) 希望提供家政服務(wù) 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路 建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開，避免與業(yè)主爭用電梯問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）問題3：試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？（4分）問題5：針對(duì)上述問題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）答案：((((案例分析題（一）問題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）需要資金投入的項(xiàng)目有：第9項(xiàng)（，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。（2）其中第9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支（，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）；第8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分；答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑?。問題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）第4項(xiàng)和第113項(xiàng)（2分，答對(duì)任意2項(xiàng)得2分，答對(duì)1項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（）；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)（）。（凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分）。問題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。（2）應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠（）；同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合（）。問題4答案要點(diǎn)及