【正文】 接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協(xié)助進行。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據《住 宅質量保證書》規(guī)定的內容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；驅﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產生的費用找發(fā)展商收取。憑售樓處收樓通知書 3．4 入伙工作流程圖檢查房屋質量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄預收物業(yè)管 理費3個月文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1．業(yè)主身份證原件2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費四、物業(yè)管理整體設想分目錄 管理服務整體設想 堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。4．1在小區(qū)全面導入ISO9001:2000國際質量體系。昶遠物業(yè)物業(yè)管理有限公司將導入ISO9001:2000國際質量體系，使物業(yè)管理服務工作快速走向標準化、規(guī)范化運作。4．2全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。借助河南省其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關系?！叭珕T首接責任制”。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主 和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境?！吧鐓^(qū)文化活動”為紐帶，融入對業(yè)主的尊重與關懷。以人為核心，以服務為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽度。啟迪業(yè)主自覺、自律、積極參與、宣揚自我的意識。達到“無為而治、和諧共存”的管理境界?！皞€性化”服務。加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在昶遠物業(yè)河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。4．7 ISO9001：2000質量保證體系昶遠物業(yè)公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。最終全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。五、管理機制及人員架構 分目錄 ISO9001：2000質量保證體系， 建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構及人員配置 ISO9001：2000質量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理 計劃制定設備管理清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區(qū)文化緊急情況處理理設施管理設備、設施控制程序月工作計劃設備管理手冊供方選擇綠化部檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規(guī)工作方針、目標安全保衛(wèi)工作手冊安全管理控制程序 消防管理控制程序緊急情況控制程序社區(qū)文化活動控制程序檢查管理處日檢部門主管月檢服務中心（辦公室）檔案管理 服務過程的策劃年度工作方針目標管理矩陣圖 公司管理處管理處矩陣圖批準新入伙方案確定服務范圍確定目標實施工作目標質量目標經濟目標其它目標服務改進顧客期望合同、委托書法律、法規(guī)社會需求公司質量目標識別過程程序服務所需過程各單位控制能力過程間相互關系過程的資源需求配備人員 配備物資資源制定控制方法制定過程中監(jiān)視方法制定過程中檢驗方法制定過程中實驗方法制定過程中驗證方法制定過程中確認方法： 服務中心主任服務中心根據類別，分別通知有關部門客人有任何需求，可直接通知服務中心信息反饋保安部工程部財務部根據規(guī)定程序，完成工作社區(qū)網絡 檢查監(jiān)督機制：為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢專業(yè)部門定期與不定期檢查 內部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計 外部檢查政府的各種考評：巡邏崗大堂崗車場崗監(jiān)控崗攝像監(jiān)控防盜報警電子門禁消防報警電子巡更巡邏崗工作規(guī)程大堂崗工作規(guī)程車場崗工作規(guī)程監(jiān)控崗工作規(guī)程安全護衛(wèi)工作手冊護衛(wèi)部報警控制程序人防技防24小時值班安全管理：物業(yè)前期介入設備前期管理提出改進建議設備的接管驗收接管驗收控制程序設備的建帳工程部管理處全公司管理區(qū)設備的標識管理設備質量缺陷整改驗收顏色工作狀態(tài)設備使用管理設備維修保養(yǎng)管理管理處計劃制定設備檢查實施工程部審批設備維修保養(yǎng)檢查一級二級大修、中修日常維護更新改造統(tǒng)計設備完好率和紅旗設備率設備安全管理持證上崗安全檢查事故處理程序設備封存及報廢管理封存標識報廢清單設備技術檔案資料管理技術資料質量記錄運行記錄巡查記錄保養(yǎng)記錄維修記錄月檢記錄申請、采購驗證入庫建賬 昶遠物業(yè)管理公司組織架構圖考慮到昶遠物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。昶遠地產公司總經理物業(yè)公司總經理理財品質管理部財務部行政綜合事務部各項目管理部5．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。物業(yè)財務部設會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經濟指標，有效地控制公司財務預算，并向地產總公司財務負責。品質管理部設品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關 事宜。各項目部各設管理處經理1名。5．4各管理處組織架構圖（按目前第一期項目草擬）昶遠物業(yè)河畔一期物業(yè)管理處護衛(wèi)固定崗19人護衛(wèi)領班2人電工7人服務前臺3人文員1人護衛(wèi)巡邏崗8人停車場6人暫無清潔班11人管理員3人社區(qū)文化1`人綠化工2人工程維修主管財務部收款1人服務中心主任環(huán)境綠化主管護衛(wèi)服務主管泥水工1人人員配置及簡要說明：昶遠物業(yè)河畔第一期物業(yè)管理處設經理1名，目前可由物業(yè)經理兼任。服務中心配客戶服務主任1名；現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業(yè)主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)