關(guān)于建設(shè)工程竣工驗收備案的若干法律問題-文庫吧
2024-11-09 14:40 本頁面
【正文】 內(nèi)對建設(shè)工程實施監(jiān)督和管理的行政行為；備案行為是具體行政行為。建設(shè)工程驗收備案就是特定的建設(shè)工程施工人向建設(shè)行政管理機關(guān)報告工程完成驗收情況，行政機關(guān)予以登記備案，以供行政機關(guān)檢查和監(jiān)督的行為，具備行政行為的個體性；備案行為能產(chǎn)生行政法意義上的法律效果，實質(zhì)上是一種行政確認行為，即建設(shè)行政管理機關(guān)對行政相對人的法律事實、法律關(guān)系予以認定、確認的行政行為。根據(jù)《暫行辦法》第8條規(guī)定，“備案機關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！边@即是說，在備案文件收訖后15日內(nèi)，如果建設(shè)行政管理機關(guān)未作出“責令停止使用重新組織竣工驗收”的行為，那就視為建設(shè)行政機關(guān)在事實上確認了建設(shè)工程竣工驗收工作宣告完成，工程質(zhì)量合格。這一事實上的確認行為，無論對房地產(chǎn)開發(fā)者還是對施工單位都會產(chǎn)生行政法上的拘束力。筆者同意第二種觀點。由本文第一部分的分析即可以看出，建設(shè)工程竣工驗收備案實質(zhì)上是行政機關(guān)對特定建設(shè)工程進行質(zhì)量審查的一項具體行政行為，其完全符合行政訴訟的所有要求，因此，具有行政可訴性。三、關(guān)于竣工驗收備案與商品房的交付通過對前述兩個問題的解析，我們已清楚：建設(shè)工程的竣工驗收備案是一項強制性的行政許可。在一項建設(shè)工程竣工以后，建設(shè)單位（也即房地產(chǎn)開發(fā)商）必須持竣工驗收報告等相關(guān)材料到建設(shè)行政管理機關(guān)進行備案登記，否則，管理機關(guān)有權(quán)給予行政處罰。事實上，在實踐中，如果不進行備案登記，建設(shè)單位就無法進入下一個程序——即在房地產(chǎn)管理部門進行產(chǎn)權(quán)登記。那么，竣工驗收備案是否是商品房交付的必要條件呢？實踐中對此產(chǎn)生的爭議也非常大。一種觀點認為，竣工驗收備案既然是一項強制性的行政許可行為，也就意味著它是建設(shè)工程竣工的必經(jīng)程序，未經(jīng)過備案登記，建設(shè)工程就不能稱作已通過了竣工驗收，沒有通過竣工驗收的房屋，當然不能交付給購房者。因此，無論開發(fā)商和購房者在《商品房買賣合同》中約定了怎樣的交房條件，如果該商品房未取得竣工驗收備案證，就不能交付。另一種觀點則與之相反，認為商品房交付是購銷雙方的一種民事行為。在舊版的《商品房買賣合同》中，通常開發(fā)商和購房者都將交房條件約定為“竣工驗收合格”，對于“竣工驗收”的具體實施，《條例》和建設(shè)部頒行的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（以下簡稱《驗收規(guī)定》）中都規(guī)定非常清楚：建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。同時還規(guī)定了建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)具備的條件。從這些規(guī)定可以看出，建設(shè)工程只要在建設(shè)單位的主持下，有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位共同認可，就可以認定為竣工驗收合格，就達到了購房者約定的交付條件。至于竣工驗收備案，那是行政管理的機關(guān)對建設(shè)單位實施管理的一種行政行為，與開發(fā)商和購房者之間的民事行為是毫不相干的。筆者認為，這兩種看法都有一定的道理，但都失之偏頗，對于竣工驗收備案與商品房交付的關(guān)系，筆者的理解是這樣的：關(guān)于“交付”的定義 筆者認為，建設(shè)工程的交付可以分為兩個層面，即兩次交付。一次是工程竣工以后，由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收合格后，由施工單位交付給建設(shè)單位。這次交付所產(chǎn)生的法律后果即是施工單位可以據(jù)此向建設(shè)單位要求進行工程結(jié)算。另一種交付則是開發(fā)商在接過竣工驗收合格的房屋后，將符合法定和約定的商品房交付給購房者。筆者認為，在探討建設(shè)工程的交付問題時，必須要將這兩點交付區(qū)別開來。非如此，則不能解釋清楚關(guān)于“交付”的問題。2．關(guān)于法定和約定的商品房交付條件商品房交付的約定在舊版的《商品房買賣合同》中表現(xiàn)得最為含糊。2000年版《商品房買賣合同》已明確將“一證兩書”作為交房條件，即《竣工驗收備案證》、《商品房使用說明書》、《商品房保修證明書》）。如果雙方當事人約定商品房竣工驗收以后即可交付，那么，竣工驗收是否是已達到法定的交付條件了呢？筆者認為，約定的交付條件絕不能和法定條件相沖突。僅僅有所謂“五大家”的竣工驗收是不能交付商品房的，在《消防法》、《環(huán)保法》、《規(guī)劃法》等法律中都明確了房地產(chǎn)開發(fā)交付使用時必須要通過消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關(guān)部門的驗收。對于《條例》中未設(shè)置建設(shè)工程竣工應(yīng)通過消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關(guān)部分驗收的條件這一問題，筆者理解是：其一，《條例》中所指的“竣工驗收”是指工程意義上的，也就是指施工單位向建設(shè)單位交付應(yīng)具備的條件，而不是可以向購房人交付的條件；其二，從立法本意來看，《條例》更多的是規(guī)范和約束工程建設(shè)中的建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等施工參與單位的行為和權(quán)利義務(wù)；其三，即使是《條例》對此問題有所疏漏，由于其效力等級不能對抗上位法，竣工驗收的條件也應(yīng)遵從上位法的規(guī)定。因此，只有符合消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關(guān)要求的商品房才能最終向購房人交付。四、關(guān)于竣工驗收備案與竣工驗收條件的統(tǒng)一協(xié)調(diào)問題嚴格說來，竣工驗收備案與竣工驗收的條件應(yīng)該是統(tǒng)一的，但是，由于兩者的目的手段和時間先后不同，所以在客觀上也存在差別。內(nèi)容規(guī)定不同《條例》和《暫行辦法》以及《驗收規(guī)定》在內(nèi)容上具體程度不同。其行政效力也不同，比如《條例》規(guī)定的竣工驗收條件為5條，《驗收規(guī)定》則要具體一些，共有11條，直接將規(guī)劃、消防、環(huán)保等專項認可文件或準許使用文件列入驗收條件。在實踐中，竣工驗收必須經(jīng)建設(shè)單位組織、各參建單位參加，質(zhì)量監(jiān)督機關(guān)監(jiān)督，因此驗收的條件應(yīng)由竣工驗收單位共同認定，達成一致結(jié)論才能通過竣工驗收。竣工驗收備案則不同，是由建設(shè)單位申請、監(jiān)督機關(guān)提出監(jiān)督報告、備案機關(guān)把關(guān)，主要是程序性的，要求的備案文件要綜合一些，代表了更強的行政意志。時間不同 竣工驗收時間和備案時間是兩個不同的時間概念?？⒐を炇諘r間一般是指召開竣工驗收會通過驗收
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