關于建設工程竣工驗收備案的若干法律問題-文庫吧
2025-10-26 14:40 本頁面
【正文】 內對建設工程實施監(jiān)督和管理的行政行為；備案行為是具體行政行為。建設工程驗收備案就是特定的建設工程施工人向建設行政管理機關報告工程完成驗收情況，行政機關予以登記備案，以供行政機關檢查和監(jiān)督的行為，具備行政行為的個體性；備案行為能產生行政法意義上的法律效果，實質上是一種行政確認行為，即建設行政管理機關對行政相對人的法律事實、法律關系予以認定、確認的行政行為。根據《暫行辦法》第8條規(guī)定，“備案機關發(fā)現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！边@即是說，在備案文件收訖后15日內，如果建設行政管理機關未作出“責令停止使用重新組織竣工驗收”的行為，那就視為建設行政機關在事實上確認了建設工程竣工驗收工作宣告完成，工程質量合格。這一事實上的確認行為，無論對房地產開發(fā)者還是對施工單位都會產生行政法上的拘束力。筆者同意第二種觀點。由本文第一部分的分析即可以看出，建設工程竣工驗收備案實質上是行政機關對特定建設工程進行質量審查的一項具體行政行為，其完全符合行政訴訟的所有要求，因此，具有行政可訴性。三、關于竣工驗收備案與商品房的交付通過對前述兩個問題的解析，我們已清楚：建設工程的竣工驗收備案是一項強制性的行政許可。在一項建設工程竣工以后，建設單位（也即房地產開發(fā)商）必須持竣工驗收報告等相關材料到建設行政管理機關進行備案登記，否則，管理機關有權給予行政處罰。事實上，在實踐中，如果不進行備案登記，建設單位就無法進入下一個程序——即在房地產管理部門進行產權登記。那么，竣工驗收備案是否是商品房交付的必要條件呢？實踐中對此產生的爭議也非常大。一種觀點認為，竣工驗收備案既然是一項強制性的行政許可行為，也就意味著它是建設工程竣工的必經程序，未經過備案登記，建設工程就不能稱作已通過了竣工驗收，沒有通過竣工驗收的房屋，當然不能交付給購房者。因此，無論開發(fā)商和購房者在《商品房買賣合同》中約定了怎樣的交房條件，如果該商品房未取得竣工驗收備案證，就不能交付。另一種觀點則與之相反，認為商品房交付是購銷雙方的一種民事行為。在舊版的《商品房買賣合同》中，通常開發(fā)商和購房者都將交房條件約定為“竣工驗收合格”，對于“竣工驗收”的具體實施，《條例》和建設部頒行的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（以下簡稱《驗收規(guī)定》）中都規(guī)定非常清楚：建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。同時還規(guī)定了建設工程竣工驗收應具備的條件。從這些規(guī)定可以看出，建設工程只要在建設單位的主持下，有勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位共同認可，就可以認定為竣工驗收合格，就達到了購房者約定的交付條件。至于竣工驗收備案，那是行政管理的機關對建設單位實施管理的一種行政行為，與開發(fā)商和購房者之間的民事行為是毫不相干的。筆者認為，這兩種看法都有一定的道理，但都失之偏頗，對于竣工驗收備案與商品房交付的關系，筆者的理解是這樣的：關于“交付”的定義 筆者認為，建設工程的交付可以分為兩個層面，即兩次交付。一次是工程竣工以后，由建設單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收合格后，由施工單位交付給建設單位。這次交付所產生的法律后果即是施工單位可以據此向建設單位要求進行工程結算。另一種交付則是開發(fā)商在接過竣工驗收合格的房屋后，將符合法定和約定的商品房交付給購房者。筆者認為，在探討建設工程的交付問題時，必須要將這兩點交付區(qū)別開來。非如此，則不能解釋清楚關于“交付”的問題。2．關于法定和約定的商品房交付條件商品房交付的約定在舊版的《商品房買賣合同》中表現得最為含糊。2000年版《商品房買賣合同》已明確將“一證兩書”作為交房條件，即《竣工驗收備案證》、《商品房使用說明書》、《商品房保修證明書》）。如果雙方當事人約定商品房竣工驗收以后即可交付，那么，竣工驗收是否是已達到法定的交付條件了呢？筆者認為，約定的交付條件絕不能和法定條件相沖突。僅僅有所謂“五大家”的竣工驗收是不能交付商品房的，在《消防法》、《環(huán)保法》、《規(guī)劃法》等法律中都明確了房地產開發(fā)交付使用時必須要通過消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關部門的驗收。對于《條例》中未設置建設工程竣工應通過消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關部分驗收的條件這一問題，筆者理解是：其一，《條例》中所指的“竣工驗收”是指工程意義上的，也就是指施工單位向建設單位交付應具備的條件，而不是可以向購房人交付的條件；其二，從立法本意來看，《條例》更多的是規(guī)范和約束工程建設中的建設、施工、監(jiān)理、勘察、設計等施工參與單位的行為和權利義務；其三，即使是《條例》對此問題有所疏漏，由于其效力等級不能對抗上位法，竣工驗收的條件也應遵從上位法的規(guī)定。因此，只有符合消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關要求的商品房才能最終向購房人交付。四、關于竣工驗收備案與竣工驗收條件的統一協調問題嚴格說來，竣工驗收備案與竣工驗收的條件應該是統一的，但是，由于兩者的目的手段和時間先后不同，所以在客觀上也存在差別。內容規(guī)定不同《條例》和《暫行辦法》以及《驗收規(guī)定》在內容上具體程度不同。其行政效力也不同，比如《條例》規(guī)定的竣工驗收條件為5條，《驗收規(guī)定》則要具體一些，共有11條，直接將規(guī)劃、消防、環(huán)保等專項認可文件或準許使用文件列入驗收條件。在實踐中，竣工驗收必須經建設單位組織、各參建單位參加，質量監(jiān)督機關監(jiān)督，因此驗收的條件應由竣工驗收單位共同認定，達成一致結論才能通過竣工驗收?？⒐を炇諅浒竸t不同，是由建設單位申請、監(jiān)督機關提出監(jiān)督報告、備案機關把關，主要是程序性的，要求的備案文件要綜合一些，代表了更強的行政意志。時間不同 竣工驗收時間和備案時間是兩個不同的時間概念?？⒐を炇諘r間一般是指召開竣工驗收會通過驗收
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