濟南房地產(chǎn)報告-文庫吧
2025-04-13 23:02 本頁面
【正文】 不驚，運行平穩(wěn)，盡顯成熟穩(wěn)健之態(tài)。尤其是下半年 的走勢，與我們上半年分析中的預測完全吻合，并與 2002 年的走勢形成鮮明對照（參見圖 5）。 圖 5 濟南市商品住房價格走勢 三、住房二級市場運行特點 （一） .基本情況 2020 年我市二手住房成交 10192 件，同比增長 %；成交面積 萬㎡，增長 %；成交金額 億元，增長 % 。 大量管理資料下載 （二） .價格漲勢迅猛超出預想 我市 2020 年二手住房平均價格為 1722 元 /㎡，比上年增長 %，增幅比上年高 4 個百分點。其中， 03 年上半年平均價格為 1643 元 /㎡，同比增長 %；下半年平均 1799 元 /㎡，同比增長 %（見圖 7）。下 半年如此迅猛的上漲之勢，超出我們的預想約 6 個百分點。 縱觀全年， 1 月份二手住房平均價格最低，為 1462 元 /㎡； 9 月份最高，達到 1910 元 /㎡，同比增長 558 元 /㎡，平均每月增長 元 /㎡。難怪我市中介市場上 “ 一個月漲四、五十塊！ ” （指每平方）的驚嘆聲不絕于耳。根據(jù)市場供需的實際情況來看，這種現(xiàn)象主要還是需求大于供給的矛盾造成的。 在我市住房二級市場上，一方面，本來就只有執(zhí)行濟南市房改方案的二十余萬套住房可上市流通，房源已顯匱乏，又逢 2020 年下半年城市新規(guī)劃實施形成的大量民房拆遷，無形之中加大了 房源的供需矛盾。不可否認，城市拆遷在帶來住房需求增長、降低空置率的同時，也帶來二手住房房源絕對數(shù)量的減少，我市僅經(jīng)十路沿線就拆遷民房近三千戶。另一方面，這種類似 “ 牛市 ” 的漲價形勢，刺激了房主的 “ 追漲 ” 惜售心理。在中介市場上，賣主反悔毀約的現(xiàn)象時有發(fā)生。這種狀況也在一定程度上使房源供給受到影響。 除此之外，投資性的 “ 新二手房 ” 以及房齡較短的 “ 已購商品房 ” 的上市交易，對二手住房總體均價走高也有一定關(guān)系。 大量管理資料下載 圖 7 濟南市二手住房價格走勢 （三） .成交面積增長速度放緩 自我市 1999 年 12 月開放住房二級市場以來，二手住房成交面積經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速增長期。其中， 2001 年為 萬㎡，比 2000 年增長 51%，形成了第一個交易高峰，充分體現(xiàn)了我市開放搞活住房二級市場政策措施的有效性；2002 年為 萬㎡，比 2001 年增長 %，雖然增長速度不如上年，卻仍保持高速運行。這兩年 ，二手住房成交面均超過了商品住房。 至于 2020 年，二手住房交易雖有不俗的表現(xiàn)，但成交面積低于商品住房已成為不爭的事實，全年共成交 萬㎡，同比增長 %，比上年降低了 個百分點。同時，二手住房成交 10192 件，同比增長 %，也比上年降低了 個百分點，增長速度明顯放緩。這里面既有市場高速發(fā)展后自身需要調(diào)整的因素，更有房源供應(yīng)相對不足，即需求大于供給的老問題。 （四） .已購公房交易日趨活躍 我市已購公房上市已經(jīng) 4 年了。雖然起步較晚，但經(jīng)過幾年的精心培育，目前已具有一定規(guī)模 ，市場交易日趨活躍并一年上一個臺階（見圖 8）。 2020 年，已購公房買賣成交 3864 件，同比增長 %；成交面積 萬㎡，增長 %；成交金額 億元，增長 %。其在二手住房交易總量中所占比例也由 2000年上市初期的 %，上升至 2020 年的 %（見圖 9），對搞活我市住房二級市場功不可沒。 大量管理資料下載 圖 8 已購公房成交面積一年上一個臺階 圖 9 比例逐年上升、市場份額偏少 從價格上看，已購公房作為住房二級市場的重要組成部分，其價格走勢自然受整個市場的大氣候影響。 2020 年已購公房上市平均價格為 1603 元 /㎡，同比增長 %。與 新二手房 不同的是，已購公房普遍使用年限較長，價格相對較低，所以 2020 年 1～ 12 月的房價走勢與上年的走勢較為接近，也相對平緩（見圖 10）。 圖 10 濟南市已購公房價格走勢相對平緩 大量管理資料下載 四、住房一、二級市場聯(lián)動效應(yīng)明顯 住房一、二級市場之間具有相互作用、相互影響和相互制約的辯證關(guān)系，房地產(chǎn)界 聯(lián)動 理論的基礎(chǔ)就在于此， 2020 年我市住房一、二級市場聯(lián)動效應(yīng)也證明于此。 2020 年，我市住房一、二級市場相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展的大好形勢前所未有。兩級市場買賣住房成交套數(shù)為近幾年
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