【正文】 理想。它的延續(xù)也必將促進(jìn)外銷比例的進(jìn)一步放大。 華強(qiáng)北區(qū)域市場總特征 華強(qiáng)北片區(qū)商業(yè)狀況及前景展望 1）華強(qiáng)北商業(yè)街的形成和發(fā)展 1988 年深圳市城市發(fā)展總體規(guī)劃中確定：華強(qiáng)北是以生產(chǎn)電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。其所屬企業(yè)主要是：賽 格、華強(qiáng)及石化等幾家大型國有企業(yè)。 88— 92 年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年，到 93年為止，華強(qiáng)北 已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場。 電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨 著市城規(guī)模的擴(kuò)大，福田逐漸建成了 大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。傳統(tǒng)的羅湖國貿(mào)商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以 全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。 88 年城市總體規(guī)劃修編時(shí)，華強(qiáng)北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。富有戰(zhàn)略眼光的萬科人 95 年選 擇了這里作為萬佳的起點(diǎn)，低廉的租金和市場的巨大需求使得萬佳從這里積累了大量的資金、經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力 。在萬佳的帶動(dòng)下，幾年內(nèi)，華強(qiáng)北逐漸演變?yōu)樯钲谧畲蟮纳虡I(yè)旺地。周圍先后有 40 多個(gè)商場投入使用。 女人世界以明確的主題商場形 象面市，開拓出華強(qiáng)北服裝主題商城的一片天。順電、新大好、男人世界等 商場的加盟，使華強(qiáng)北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。 2）華強(qiáng)北片區(qū)現(xiàn)狀： 20xx 年華強(qiáng)北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強(qiáng)的商業(yè)裙樓、賽格廣場及現(xiàn)代之窗的尾盤外 ，幾乎沒有全新的商場推出。 8 月下旬鼎盛時(shí)代的商業(yè)裙樓綠色主題商場概念并沒有得到市場的追捧。 位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場，以深圳第一家“ MALL”大型購物商場進(jìn)行招商，先后推出了“流行總站” 、“銅鑼灣百貨”等主題招租。從目前的招租情況來看，流行總站 2 樓的 出租情況較好，其鋪位面積在 1015 平方米之間，業(yè)態(tài)為潮流時(shí)尚特色商品； 4 層主要由中閣音像城的原來租客組成，幾乎占了 8 成；但 3 樓卻嚴(yán)重招租不暢，其主要原因在于： 3 樓定位與整體商場定位融和度差，同時(shí)反映出鋪位 經(jīng)營者對第 3 層 商業(yè)的信心明顯缺乏。 3）華強(qiáng)北片區(qū)展望 華強(qiáng)北有望在年內(nèi)推出的商業(yè)物業(yè)還有：群星廣場 萬平方米商業(yè)裙樓、嘉匯新城約 3 萬平方米的商業(yè)裙 樓、富怡雅居及都市 E 站約 萬平方米的商業(yè)裙樓等，預(yù)計(jì)在 20xx 年底至明年年初進(jìn)入市場的商業(yè)面積將 達(dá)到歷史最高，競爭相當(dāng)激烈。 4）華強(qiáng)北商業(yè)的特征： ?商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，自成體系。 從業(yè)態(tài)上看，華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。 ?主題商場是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場的發(fā)源地。 順電家居廣場、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場等，針對不同的業(yè)態(tài)和消費(fèi)者而確定的主 題商場獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 ?商業(yè)規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大，城市核心商業(yè)圈的地位正在進(jìn)一步形成。 位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場，引入了國外先進(jìn)的 MALL 概念，給華強(qiáng)北及整個(gè)深圳 市商業(yè)帶來新的概念。近 期華發(fā)路沿線商場的聚合趨勢可以明顯預(yù)見，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。 ?片區(qū)的租售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。 華強(qiáng)北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進(jìn)一步擴(kuò)大，從整體上看，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠(yuǎn) 遠(yuǎn)好于東門及國貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營者對本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可程度。 5）華強(qiáng)北的住宅 由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強(qiáng)北的住宅面積相對較少，從在售和已售樓盤的情況來看，戶型以公 寓為主（包括酒店式和商務(wù)公寓等）；普通住宅和大戶型單位，也多考慮了其商務(wù)用途。從周邊住宅的用 途來看，約 7 成的單位都或多或少做為商用。 重點(diǎn)競爭物業(yè)分析 調(diào)查說明： 我們選擇了與本項(xiàng)目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時(shí)間較為接近的 4 個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，旨在通 過調(diào)查，對區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)量、客戶構(gòu)成、價(jià)格及銷售策略、銷售率等方面有一個(gè)詳實(shí)的了解，從而制 定切實(shí)可行的廣告策略和銷售策略。 1）群星廣場 項(xiàng)目的基本資料 該項(xiàng)目位于華強(qiáng)北路和紅荔路的交匯處，是華強(qiáng)北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。占地面積 11,366M2， 總建筑面積約 145,000M2。由兩棟 30 層住宅、一棟 39 層的公寓（ 含商務(wù)公寓和酒店式公寓）及 萬 M2 的大 型商業(yè)裙樓組成。 yangyongbao 發(fā)貼 : 105 20xx0916 10:52 類別物業(yè)類型 戶型及面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 均價(jià)（元 /m2） 銷售率 推廣策略 備注 住宅 2 房 7 84 49000 7500 78% 都市住宅、隔 3 層有空中花園 一梯 8 戶戶型較差酒店管理、服 務(wù)（ 28— 39 層）。開敞式廚房， 3 月后部分改為商務(wù)公寓。 3 房 10 106 酒店式公寓 29— 76 7500 無 商務(wù)公寓 29—— 76 12600 8200 75% 無 商務(wù)配套（ 6— 26 層） 商務(wù)配套 3000 會(huì)務(wù)商務(wù)中心 商場 23000 尚未推出 群星廣場內(nèi)部認(rèn)購從 1999 年 9 月 28 日開始，公開發(fā)售時(shí)間是 1999 年 11 月 9 日，截止到 9月底（共計(jì) 10 個(gè)月） ，住宅的銷售情況良好，銷售率達(dá)到 近 80%?？蛻羧后w主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。其總體推廣 缺乏主題及系列性，現(xiàn)場包裝及銷售管理也較差。酒店式公寓部分前期銷售情況較差，從20xx 年 3 月開始 部分酒店式公寓改型為商務(wù)公寓整層或半層銷售后 ,情況有所改觀，商務(wù)公寓銷售率已達(dá)到75%。其客戶包 括： SOHO 一族、異地辦事處及投資客戶等。但商業(yè)裙樓一直沒有公開發(fā)售或招商。 2）嘉匯新城 項(xiàng)目的基本資料 嘉匯新城位于深南大道上海賓館段的南向，緊臨福明路，與深南大道隔巴士站相臨。總建筑面積約 14 萬平 方米，由 4 棟 31 層高的住宅樓和一棟 35 層的辦公樓（ 8— 21 層為酒店式公寓）組成，裙樓商場共有五層，面 積約 3 萬平方米。 類別類型 戶型及面積 （ m2） 總建筑面積 （ m2） 均價(jià) (元 /m2) 銷售率 推廣策略 備注 住宅 2+1 房 59m2 14256 7800 99% 都市住宅 2 房 104m2 24660 7800 100% 都市住宅 2+2 房 75m2 18067 7800 98% 都市住宅 商務(wù)單位 4080m2 18770 10000 75% 現(xiàn)代商務(wù)中心 821 層 彈性辦公空間 40196m2 14500 彈性辦公空間 2538 層 嘉匯新城也是在工程的形象進(jìn)度較差的條件下，采取低價(jià)入世的策略銷售的，其住宅部分的推廣主題是都 市住宅。銷售狀況較為理想，銷售率至今已達(dá) 98%。酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心 ）推廣，但因?yàn)榫幼∨c辦公分離及管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)用較高的因素影響銷售進(jìn)度。從其客戶構(gòu)成而言， 周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。 3)鼎盛時(shí)代 項(xiàng)目的基本資料 位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。項(xiàng)目總用地面積 9,102 平方米，總建筑面積約 86,173 平方 米，由三棟 塔樓組成，樓高 33 層。 1— 3 層為商業(yè)裙樓，面積 120xx 平方米。 類別項(xiàng)目 戶型 面積（ m2） 均價(jià)（元 /m2） 銷售率 推廣策略 住宅 二房二廳 ~ m2 內(nèi)部認(rèn)購期 7700 現(xiàn)在 8500 55%（其中約 30%由內(nèi)部員工購買） 都市 華宅地鐵上蓋 三房二廳 ~ m2 四房二廳 ~ m2 五房二廳 ~ m2 復(fù)式 ~ m2 商場 約 120xx 綠色主題 鼎盛時(shí)代從千禧年房地產(chǎn)交易會(huì)上面市，至 20xx 年 9 月 9 日公開發(fā)售，經(jīng)過了較長的階段。它早期的售樓處 設(shè)在一期的一層商業(yè)裙樓內(nèi)，但賣場的布置檔次較差，其人氣也嚴(yán)重不足。 在 20xx 年初 3— 6 月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來，銷售并不理想。十一期間拿出部分 特價(jià)單位（ 3 房以上）優(yōu)惠 10 萬元銷售。香港客戶占總成交比例約有 2 成。說明本區(qū)域是港人可以接受的區(qū) 域。 4）彩云居 項(xiàng)目的基本資料 此項(xiàng)目位于福田南 3 路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場，此外 3 層也是商 業(yè)用房。塔樓部分分為兩座，戶型面積從 平方米的 1 房至 121 平方米的四房均有。 類型類別 戶型 面積（ m2） 均價(jià)（元 /m2） 推廣策略 住宅 1 房 2 廳 6800 3 路總站物業(yè) 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 2 房 2 廳 2 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) — 112 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 1 工人房 121 商場 尚未推出 公交站 彩云居從 7 月下旬開始內(nèi)部認(rèn)購，主打語為：“一邊是繁華，一邊是寧靜”及“總站物業(yè)”，預(yù)計(jì)現(xiàn)在銷 售價(jià)格為 6800 元 /m2，銷售 率約 20%。第一階段客戶群主要為周邊的租房客戶。 客戶群體及內(nèi)外銷市場分析 住宅及商住物業(yè)客戶群分析 從調(diào)查來看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強(qiáng)北有工作或生活緣的客戶、鐘愛都市生活的人、對 都市依賴性較強(qiáng)的中小型公司、 SOHO 一族及投資客組成，另有部分香港客戶。 1）周邊原居民 包括原來有房者和租客。 他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。合理的價(jià)格 、樓盤的質(zhì)素將是打動(dòng)他們的重要因素。 2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的 客戶 包括：華強(qiáng)北的生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛熱鬧和繁華生活者。 他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴性較強(qiáng)，或鐘愛本區(qū)域。他們多與電子、 IT 業(yè)聯(lián)系緊密。戶型是否合理及樓盤的智 能化配置將是他們決定購買與否的重要因素。 3） SOHO 一族和中小型公司 包括：律師事務(wù)所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。除地理位置外，他們比較看重 樓盤自身配套如：是否有會(huì)務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場所及泳池等生活場所，樓盤的品質(zhì)如電梯等及物業(yè) 的名稱是否響亮，也是他們考慮的因素。 4）投資客 價(jià)格和租金的比例、 付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。 外銷市場 包括：熟悉本區(qū)域的香港客戶及其他外籍客戶。 物業(yè)管理、大堂的裝修及會(huì)所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點(diǎn)。 綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶相對集中，他們大多具有種愛都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。 商業(yè)物業(yè)的市場購買力、客戶群分析 包括：自用和投資兩類。 他們的特點(diǎn)是：對項(xiàng)目的可經(jīng)營性非常關(guān)注，包括：定位、主題、商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、臨近商業(yè)的經(jīng)營狀 況，特別是工程的形象進(jìn)度。 因此，商場部分在遠(yuǎn)期樓花階段建議不作重點(diǎn)推廣，以免 造成廣告費(fèi)的浪費(fèi)。 第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目的地理位置 本項(xiàng)目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強(qiáng)北路商業(yè)街僅60 余米。深南 大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段 更是聚集了知名的商場 (天虹商場 )、酒店 (格蘭云天酒店 )及寫字樓（佳和華強(qiáng)大廈、中電大廈等）。是主 要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。 從地塊所在片區(qū)來看，屬上步工業(yè)區(qū)。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目位置 圖如下： 中 航 路 項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（ 6 層、樓高約 28m），西面 緊臨中航路 ,隔路與天虹商場的停車場相望。 項(xiàng)目的 SWOT(優(yōu)劣勢 )分析 優(yōu)勢（ S）： ? 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。佳 和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障，又可享都市之寧靜。 ? 屬于地鐵沿線物業(yè)。 ? 戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、部