【正文】 ........................................................................................ 36 4． 2 組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 .................................................................................................. 37 4． 3 業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化設(shè)計 ........................................................................................... 39 4． 3． 1 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化設(shè)計出發(fā)點 ........................................................................... 39 4． 3． 2 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化 ............................................................................................ 41 4． 3． 3 業(yè)務(wù)管理 ................................................................................................... 43 4． 4 內(nèi)部管理制度的完善 ........................................................................................... 44 4． 4． 1 職務(wù)說明書 ................................................................................................ 44 4． 4． 2 人力資源管理制度 ..................................................................................... 45 4． 4． 3 考核獎懲制度 ............................................................................................ 45 4． 4． 4 業(yè)務(wù)管理制度 ............................................................................................ 46 4． 4． 5 財務(wù)管理制度 ............................................................................................ 46 4． 4． 6 行政辦公管理 ............................................................................................ 46 4． 4 信息系統(tǒng)的應(yīng)用 .................................................................................................. 47 4． 5 考核及監(jiān)督機制 .................................................................................................. 47 4． 6 激勵機制 ............................................................................................................ 48 4． 7 財務(wù)管理與資金監(jiān)管 ........................................................................................... 48 4． 8 企業(yè)文化與對外宣傳 ........................................................................................... 49 4． 9 市場研究與企業(yè)發(fā)展研究 .................................................................................... 50 前言 隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快，國內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)已經(jīng)從小規(guī) 模、作坊式的個體運營模式向規(guī)?；⑵放苹拇笮同F(xiàn)代企業(yè)方向發(fā)展。發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了一些擁有上百家分店的巨型房地產(chǎn)中介企業(yè)，而國外的大牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開始紛紛搶灘中國市場。作為成都市大型房地產(chǎn)中介龍頭企業(yè)的成都富力房屋置換有限公司（以下簡稱“富房置換”），面對巨大的市場發(fā)展?jié)摿图ち业母偁帒B(tài)勢，如何抓住機遇、應(yīng)對挑戰(zhàn)？如何解決企業(yè)自身在迅速發(fā)展過程出現(xiàn)的問題？ MLS 網(wǎng)絡(luò)科技（中國）公司在深入調(diào)查、研究當(dāng)?shù)厥袌黾捌髽I(yè)狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身所積累的大量國際、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展研究經(jīng)驗，對富房置換的經(jīng)營狀況作以 診斷，為富房置換企業(yè)管理提出一整套發(fā)展建設(shè)方案，并將在此基礎(chǔ)上為富房置換量身定作一套具有較強開放性和擴展性的企業(yè)信息管理系統(tǒng)，為企業(yè)的順利發(fā)展和全國性擴展提供基本工具和保障。 1 項目概述 1． 1項目內(nèi)容 本項目包含以下內(nèi)容 1． 企業(yè)經(jīng)營管理狀況調(diào)查 2． 企業(yè)信息化需求調(diào)研 3． 企業(yè)經(jīng)營管理狀態(tài)分析 4． 企業(yè)管理咨詢及信息化解決方案 5． 企業(yè)信息化系統(tǒng)建設(shè) 1． 2項目實施目的、方法和過程 1． 2． 1 實施目的 分析富房置換經(jīng)營狀況及存在的問題，根據(jù)市場發(fā)展要求及行業(yè)經(jīng)驗提出有效的發(fā)展策 略和實施辦法，為企業(yè)實現(xiàn)信息化管理提供穩(wěn) 定的基礎(chǔ)，為企業(yè)順利實現(xiàn)信息化管理提供保障，加深合作雙方彼此之間的了解，增強企業(yè)間的聯(lián)系與合作，優(yōu)勢互補，為企業(yè)發(fā)展提供有效的幫助。 1． 2． 2 實施方法 項目整體實施采用調(diào)研――分析――總結(jié)――實踐――修改――正式運行的實施思路。對企業(yè)的調(diào)研主要采用訪談法、觀察法、比較法和類比法，分析過程利用綜合分析法、比較分析法、圖表分析法等，對調(diào)研情況進(jìn)行綜合對比分析，最終形成《管理咨詢報告》和《信息化需求報告》。 富房置換的企業(yè)信息化過程將在提交之后，根據(jù)企業(yè)調(diào)整情況進(jìn)行分步實施。 1． 2． 3 調(diào)研過程 MLS 科技（中 國）公司富房項目小組于 20xx 年 11 月 6 日至 11 月 13 日對成都富麗房屋置換公司進(jìn)行了一周時間的走訪調(diào)研，與富房總部所有職能部門經(jīng)理，包括經(jīng)營一、二部，大宗業(yè)務(wù)一、二部，客戶服務(wù)中心，財務(wù)部，發(fā)展研究部，總經(jīng)理辦公室，以及房屋銀行部、加盟店管理等十個部門和權(quán)證中心、信貸科、房源科等三個二級業(yè)務(wù)管理部門主管等公司各中、高層管理者進(jìn)行了全面、深入的接觸和座談，走訪了三個直營分店和一個加盟店，具體了解了各分店的經(jīng)營情況和存在的細(xì)節(jié)問題。經(jīng)過一周的訪談，在富房置換特派協(xié)調(diào)人員陳斌及全體富房管理成員的大力配合下，小組成 員順利完成了調(diào)研工作，搜集了大量的企業(yè)經(jīng)營管理資料和信息，了解了企業(yè)業(yè)務(wù)流程和基本運營，并在企業(yè)發(fā)展等問題上與富房置換高層管理者達(dá)成了共識。 1． 3報告綜述 1． 3． 1 宗旨 本報告旨在理清企業(yè)經(jīng)營狀況，分析企業(yè)運營管理機制，為企業(yè)制定適宜的發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)管理提供建設(shè)性意見，使企業(yè)能夠盡快解決目前經(jīng)營中存在的問題，走向順暢的規(guī)?；l(fā)展道路。 1． 3． 2 原則 本報告本著尊重現(xiàn)實、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、科學(xué)發(fā)展的原則，依據(jù)管理學(xué)的基本原理和房地產(chǎn)的專業(yè)特性，為企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和改善治理結(jié)構(gòu)提供方向性建議和操作模型，僅供企業(yè)管理 層參考。 在企業(yè)管理模式設(shè)計上，本報告緊密結(jié)合地方市場狀況及國內(nèi)市場發(fā)展趨勢，緊密結(jié)合企業(yè)實際情況，使管理體系具有可操作性、前瞻性和自我完善性 1． 3． 3 方法 本報告主要使用說明、列舉和圖表等方法進(jìn)行闡述。 1． 3． 4 內(nèi)容摘要 報告正文共分四部分，第一部分是對項目的簡要說明；第二部分對企業(yè)經(jīng)營管理狀況進(jìn)行概括描述和評價，提出目前企業(yè)經(jīng)營管理中所存在的主要問題；第三部分從戰(zhàn)略的角度對企業(yè)發(fā)展提出建議，設(shè)計企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模型；第四部分從戰(zhàn)術(shù)的角度對企業(yè)經(jīng)營管理的各個方面提出具體建議，設(shè)計企業(yè)階段性管理模式。 1． 3． 5 幾點說明 一、本報告僅對企業(yè)管理提出戰(zhàn)略指導(dǎo)性思想，闡明企業(yè)管理提升方法，提供相對于現(xiàn)狀的改進(jìn)原則，不涉及企業(yè)的具體經(jīng)營、人員素質(zhì)鑒定、人事安排建議等具體問題。 二、本報告不涉及企業(yè)股本構(gòu)成分析和設(shè)計，在企業(yè)投、融資策略方面只進(jìn)行方向性評述和建議。 三、由于無法了解企業(yè)的財務(wù)報表，因此本報告在財務(wù)方面只進(jìn)行定性的闡述，而無法進(jìn)行定量分析。 2 企業(yè)概述 2． 1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展 2． 1． 1 公司創(chuàng)立 成都富力房屋置換有限公司原為富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司下屬的經(jīng)營部門，于 1999 年底開始開展二手房買賣和房 屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。隨著業(yè)務(wù)量的不斷增加和市場形勢的發(fā)展，于 20xx 年正式注冊為富力房屋置換有限公司。主要經(jīng)營內(nèi)容包括房屋租賃、二手房買賣、整盤包裝、策劃及代理等。 2． 1． 2 公司發(fā)展 富房置換在成立后的短短一年時間里由僅有一家店幾個人的小公司，發(fā)展成為擁有十四家直營門店、四家加盟店，業(yè)務(wù)涉及二手房交易、租賃、商品房代理和大宗業(yè)務(wù)經(jīng)營的多品種、多門店的地區(qū)性中大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。目前企業(yè)擁有員工 名，其中管理人員 名，經(jīng)紀(jì)人 名，年營業(yè)額 萬元的，位居成都市場中介企業(yè)的前列。 業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展和市 場占有率的提高雖然為企業(yè)帶來了較好的聲譽和效益，但發(fā)展過快也使企業(yè)在經(jīng)營管理中存在的問題迅速暴露出來，并隨著分店數(shù)量的增加而愈加明顯。主要表現(xiàn)在：由于自身信息化程度低，信息系統(tǒng)建設(shè)滯后而使企業(yè)在信息處理、傳遞和管理等方面不能滿足業(yè)務(wù)需要，嚴(yán)重制約了企業(yè)的發(fā)展；由于企業(yè)發(fā)展時間短、發(fā)展速度過快，企業(yè)管理層從業(yè)務(wù)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗上準(zhǔn)備不夠充分，企業(yè)管理沒有整體思路，管理制度建設(shè)極不完善，使企業(yè)管理者成為“救火者”，窮于應(yīng)付日常的管理問題而無法自拔；由于信息不暢和細(xì)節(jié)管理不當(dāng)使企業(yè)市場反應(yīng)速度減慢，工作效率降低；由 于機構(gòu)的重復(fù)設(shè)置使企業(yè)內(nèi)耗增加，員工之間、部門之間矛盾增加。企業(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)信息化建設(shè)程度嚴(yán)重制約著企業(yè)自身的發(fā)展。 2． 2企業(yè)現(xiàn)狀及其評價 2． 2． 1．綜述 富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司的一個部門發(fā)展為一個獨立運營的有限責(zé)任制企業(yè)，雖然成立的時間較短，但是由于企業(yè)建立之初即應(yīng)用了現(xiàn)代企業(yè)管理制度理念，使企業(yè)在法人治理結(jié)構(gòu)安排上較為科學(xué)、合理，企業(yè)管理起點較高，管理體制先進(jìn)，企業(yè)文化建設(shè)好，管理隊伍年青化程度高，企業(yè)前期發(fā)展較為順暢。 富房置換在發(fā)展過程中逐步探索適合于企業(yè)自身特點和地方市場特點的經(jīng)營道 路，初步建立起了一整套業(yè)務(wù)管理流程和企業(yè)管理組織架構(gòu)，建立了相應(yīng)的業(yè)務(wù)和行政管理制度，并根據(jù)市場發(fā)展作出過幾次調(diào)整。目前富房置換實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由兩位副總經(jīng)理分管不同部門，協(xié)助總經(jīng)理完成企業(yè)的全面管理工作。下設(shè)經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、大宗業(yè)務(wù)一部、大宗業(yè)務(wù)二部、房屋銀行建設(shè)部、加盟店建設(shè)部、客戶服務(wù)中心、發(fā)展研究部、網(wǎng)絡(luò)部、財務(wù)部、總經(jīng)理辦公室等十一個職能部門。對各分店采取兩層管理，分部門指導(dǎo)的管理方式。以下分別從管理機制、組織架構(gòu)、人員管理、激勵機制及財務(wù)管理等幾方面分別進(jìn)行對企業(yè)經(jīng)營管理作出整理和評價。 2． 2． 2 管理體制 管理體制在這里指的是企業(yè)制度安排的基本依據(jù)，即企業(yè)所有權(quán)、決策權(quán)、經(jīng)營權(quán)和監(jiān)督權(quán)的表現(xiàn)形式。它是企業(yè)組織機構(gòu)建設(shè)的根本依據(jù)和出發(fā)點，也是決定企業(yè)管理模式和發(fā)展前途的關(guān)鍵點。 目前富房置換實行的是董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)公司的全面管理和日常決策，重大決策由總經(jīng)理提議，董事會執(zhí)行。日常執(zhí)行由兩位副總協(xié)同總經(jīng)理共同完成。經(jīng)營層的決策基本采用民主集中的形式，由經(jīng)理層共同討論形成決議。 由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成，因此無法對其法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行更深入的了解和分析。從 了解到的情況來看，目前的管理體制基本適應(yīng)于企業(yè)創(chuàng)立期和發(fā)展初期情況，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展方向上看它還不符合現(xiàn)代企業(yè)管理的要求，非科學(xué)、非規(guī)范的決策體系，薄弱的監(jiān)督體系以及狹隘的分配機制將最終成為企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重障礙。 2． 2． 3 組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)全體員工為實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行分工協(xié)作，在職務(wù)范圍、責(zé)任、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系，從表現(xiàn)形式上來說，就是企業(yè)的部門設(shè)置及其相互之間的管理層級關(guān)系和聯(lián)系。 2． 2． 3． 1 組織機構(gòu) 以下是富房置換目前的組織結(jié)構(gòu)圖： 2． 2． 3． 2 各部門主要職能： 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)企業(yè)的全面管理、發(fā)展計劃和企業(yè)級拓展。同時直接領(lǐng)導(dǎo)大宗業(yè)