【正文】 .......................... 44 4． 4． 1 職務(wù)說明書 ................................................................................................ 44 4． 4． 2 人力資源管理制度 ..................................................................................... 45 4． 4． 3 考核獎(jiǎng)懲制度 ............................................................................................ 45 4． 4． 4 業(yè)務(wù)管理制度 ............................................................................................ 46 4． 4． 5 財(cái)務(wù)管理制度 ............................................................................................ 46 4． 4． 6 行政辦公管理 ............................................................................................ 46 4． 4 信息系統(tǒng)的應(yīng)用 .................................................................................................. 47 4． 5 考核及監(jiān)督機(jī)制 .................................................................................................. 47 4． 6 激勵(lì)機(jī)制 ............................................................................................................ 48 4． 7 財(cái)務(wù)管理與資金監(jiān)管 ........................................................................................... 48 4． 8 企業(yè)文化與對(duì)外宣傳 ........................................................................................... 49 4． 9 市場(chǎng)研究與企業(yè)發(fā)展研究 .................................................................................... 50 前言 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)已經(jīng)從小規(guī) 模、作坊式的個(gè)體運(yùn)營(yíng)模式向規(guī)?；?、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)方向發(fā)展。 1． 2． 2 實(shí)施方法 項(xiàng)目整體實(shí)施采用調(diào)研――分析――總結(jié)――實(shí)踐――修改――正式運(yùn)行的實(shí)施思路。經(jīng)過一周的訪談，在富房置換特派協(xié)調(diào)人員陳斌及全體富房管理成員的大力配合下，小組成 員順利完成了調(diào)研工作，搜集了大量的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資料和信息，了解了企業(yè)業(yè)務(wù)流程和基本運(yùn)營(yíng)，并在企業(yè)發(fā)展等問題上與富房置換高層管理者達(dá)成了共識(shí)。 1． 3． 4 內(nèi)容摘要 報(bào)告正文共分四部分，第一部分是對(duì)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說明；第二部分對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行概括描述和評(píng)價(jià)，提出目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所存在的主要問題；第三部分從戰(zhàn)略的角度對(duì)企業(yè)發(fā)展提出建議，設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模型；第四部分從戰(zhàn)術(shù)的角度對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面提出具體建議，設(shè)計(jì)企業(yè)階段性管理模式。 2 企業(yè)概述 2． 1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展 2． 1． 1 公司創(chuàng)立 成都富力房屋置換有限公司原為富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司下屬的經(jīng)營(yíng)部門，于 1999 年底開始開展二手房買賣和房 屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。目前企業(yè)擁有員工 名，其中管理人員 名，經(jīng)紀(jì)人 名，年?duì)I業(yè)額 萬元的，位居成都市場(chǎng)中介企業(yè)的前列。 2． 2企業(yè)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià) 2． 2． 1．綜述 富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司的一個(gè)部門發(fā)展為一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的有限責(zé)任制企業(yè)，雖然成立的時(shí)間較短，但是由于企業(yè)建立之初即應(yīng)用了現(xiàn)代企業(yè)管理制度理念，使企業(yè)在法人治理結(jié)構(gòu)安排上較為科學(xué)、合理，企業(yè)管理起點(diǎn)較高，管理體制先進(jìn)，企業(yè)文化建設(shè)好，管理隊(duì)伍年青化程度高，企業(yè)前期發(fā)展較為順暢。對(duì)各分店采取兩層管理，分部門指導(dǎo)的管理方式。 目前富房置換實(shí)行的是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成，因此無法對(duì)其法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行更深入的了解和分析。同時(shí)直接領(lǐng)導(dǎo)大宗業(yè)務(wù)一部、財(cái)務(wù)和辦公室三個(gè)部門。 經(jīng)營(yíng)二部： 下設(shè)權(quán)證中心、房源科和信貸科三個(gè)二級(jí)管理部門，分別負(fù)責(zé)房源管理、權(quán)證辦理、按 揭手續(xù)辦理及其它與業(yè)務(wù)相關(guān)的事務(wù)性工作。目前主要工作內(nèi)容集中在售后、統(tǒng)計(jì)和宣傳方面。 總經(jīng)理辦公室： 負(fù)責(zé)行政辦公事務(wù)、人員的招聘、企業(yè)文化建設(shè)及企業(yè)資產(chǎn)管理等工作 財(cái)務(wù)部： 全面負(fù)責(zé)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)算和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作。比如經(jīng)營(yíng)一部、經(jīng)營(yíng)二部、加盟店建設(shè)和房屋銀行，其工作性質(zhì)大致相同，所管理的對(duì)象也基本相同，使得管理制度難以推行，業(yè)務(wù)執(zhí)行困難重重。 連瑣店 權(quán)證中心 信貸科 房源科 律師公證 2． 2． 4 業(yè)務(wù)品種、流程及其管理 目前富房置換主營(yíng)業(yè)務(wù)包括：房產(chǎn)租賃、二手房買賣和大宗業(yè)務(wù)代理。 確認(rèn)書及合同交發(fā)展研究部、房屋銀行、財(cái)務(wù)部登記和房源科撤單 客戶 業(yè)主 物業(yè)需求 房源登記 分店 管理員 承租委 托書 看房記錄 收款 房屋租賃合同 房源信息上傳至經(jīng)營(yíng)二部房源科整理和同步 出租授權(quán)委托書 分店業(yè)務(wù)員 承租委托書確認(rèn)書 出租授權(quán)委托確認(rèn)書 房屋租賃合同 存房合同 交接鑰匙 銀行開戶 房屋租金劃款授權(quán)書 銀行開戶 定期交納房租 定期支付房租 房屋銀行部定期將應(yīng)付、應(yīng)收情況報(bào)財(cái)務(wù)部執(zhí)行 由于受地方 市場(chǎng)狀況和企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短的影響，富房目前并未把租賃業(yè)務(wù)作為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)占整體經(jīng)營(yíng)額的比例較低，相對(duì)管理力度較弱。 2． 2． 4． 2． 2 買賣業(yè)務(wù) 二手房買賣業(yè)務(wù)流程圖 房源科 房源科 發(fā)展研究部 財(cái)務(wù)部 信貸科 權(quán)證中心 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 買方 賣方 物業(yè)需求 房源登記 分店管理員 房屋購買委托書 房屋出售委托書 分 店業(yè)務(wù)員 實(shí)勘 看房 看房 房屋預(yù)定協(xié)議 定金 房屋出售授權(quán)委托確認(rèn)書 房屋購買委托確認(rèn)書 正式購買合同 一次性付款 付款 銀行按揭合同 按揭 銀行按揭手續(xù)辦理 權(quán)證辦理 銀行貸款承諾 財(cái)務(wù)審核 尾款支付 物業(yè)交割 銀行放款 銀行放款 尾款支付 房源信息上傳至房源科進(jìn)行錄入和同步 信貸科負(fù)責(zé)簽定按揭合同并辦理相關(guān)手續(xù)；權(quán)證中心負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)；財(cái)務(wù)部作相應(yīng)處理 確認(rèn)書、合同交發(fā)展研究部、財(cái)務(wù)部登記統(tǒng)計(jì)并通知房源科撤單 財(cái)務(wù)部對(duì)照合同執(zhí)行情況及手續(xù)辦理情況進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算 二手房買賣交易在國(guó)內(nèi)開始時(shí)間并不長(zhǎng)，由于我國(guó)商品房市場(chǎng)起步較晚，目前二手房交易涉及到比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系問題。 企業(yè)對(duì)二手房買賣業(yè)務(wù)的管理難點(diǎn)在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者由于 對(duì)交易過程中的細(xì)節(jié)問題不甚了解，因而難以制定有效的業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，容易產(chǎn)生“飛單”現(xiàn)象，此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務(wù)操作而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。 2． 2． 4． 2． 3 大宗業(yè)務(wù)： 由于企業(yè)的歷史淵源和背景關(guān)系，富房在大宗業(yè)務(wù)方面開展的比較有力。 這部分業(yè)務(wù)由于涉及較多企業(yè)高級(jí)機(jī)密，因此在這里不作過多評(píng)論。人力資源管理包括對(duì)人員招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)和考核等方面的制度安排，它滲透在企業(yè)的各個(gè)方面，貫穿企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程。 2． 2． 6 財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督 由于本次調(diào)研對(duì)財(cái)務(wù)部門的了解僅限于財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的銜接，以及財(cái)務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)方面的要求和管理，因此這里只就對(duì)財(cái)務(wù)管理中涉及業(yè)務(wù)管理的部分進(jìn)行評(píng)述，不涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況分析和資本構(gòu)成分析。 目前財(cái)務(wù)管理所面臨的問題是由于信息傳遞不暢所造成的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的嚴(yán)重脫節(jié)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于企業(yè)文化的建設(shè)極為重視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導(dǎo)是企業(yè)文化建設(shè)的有力保障。 深層次的企業(yè)文化建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，需要精心的設(shè)計(jì)和逐步導(dǎo)入。在企業(yè)的信息系統(tǒng)建立之后，此項(xiàng)工作應(yīng)該能夠更加順利地開展。 四、薪酬體系過于復(fù)雜，表面上很嚴(yán)密，實(shí)際執(zhí)行比較困難，在一定程度上影響了部分員工的工作積極性。 八、市場(chǎng)營(yíng)銷沒有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應(yīng)。在房地產(chǎn)的交易中房地產(chǎn)商品具有所有權(quán)和使用權(quán)可以分離的特征。 3． 1． 2 房地產(chǎn)中介及其特 征 房地產(chǎn)中介實(shí)質(zhì)上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)中介，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的介質(zhì)體系，是一系列中介介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。這些活動(dòng)所屬的專職機(jī)構(gòu)一般是財(cái)務(wù)公司、典當(dāng)行、拍賣行、擔(dān)保公司、公證處、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)市場(chǎng) 中介市場(chǎng) 一、二、三級(jí)市場(chǎng) 中介市場(chǎng) 生產(chǎn)資料市場(chǎng) 消費(fèi)資料市場(chǎng) 金融市場(chǎng) 勞動(dòng)力市場(chǎng) 律師融會(huì)所以及資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等。信息是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，正是由于房地產(chǎn)交易過程涉及大量的信息傳遞和專業(yè)知識(shí)傳遞，才使得房地產(chǎn)中介行為蓬勃發(fā)展，經(jīng)久不衰。 三、目的的報(bào)酬性，即房地產(chǎn)中介服務(wù)是有價(jià)值的，是以營(yíng)利為目的的服務(wù)。即房地產(chǎn)中介活動(dòng)是針對(duì)某項(xiàng)交易而發(fā)生的，項(xiàng)目結(jié)束即意味著一次中介活動(dòng)的終結(jié)。 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片景氣，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)需求旺盛，為房地產(chǎn)中介企業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間，但同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理提出了更高的要求。因此如何規(guī)范和管理銷售過程、監(jiān)督銷售人員行為就成為企業(yè)的重要工作內(nèi)容； 第五，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)升溫，而三級(jí)市場(chǎng)由于國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)不夠健全，政府相關(guān)部門的管理手段落后，嚴(yán)重影 響了市場(chǎng)供給量，使得二手房市場(chǎng)一直處在蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)；巨大的市場(chǎng)潛力是人所共見的，隨著國(guó)家房改制度進(jìn)一步貫徹執(zhí)行，中介企業(yè)必將面臨巨大的商機(jī)。企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該首先對(duì)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)、劣勢(shì)有清晰的了解和把握，同時(shí)透徹分析企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀市場(chǎng)環(huán)境。因此在制定戰(zhàn)略目標(biāo)的時(shí)候，除了要考慮業(yè)務(wù)模式的改進(jìn)，同時(shí)必須考慮與之相適應(yīng)的管理制度和人力安排，使整個(gè)系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展。階段性戰(zhàn)略應(yīng)該具有階段適應(yīng)性和一定程度的前瞻性，使企業(yè)在適宜的目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，穩(wěn)步提升。 富房置換作為以房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)把發(fā)展成為國(guó)際知名品牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)。 3． 3． 3 企業(yè)發(fā)展階段性戰(zhàn)略目標(biāo)： 企 業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)只能是企業(yè)發(fā)展的最高理想，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)就必須制定現(xiàn)實(shí)可行的階段性發(fā)展目標(biāo)。 3． 4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)就象一幅設(shè)計(jì)藍(lán)圖，要把一張圖紙真正變成摩天大廈還是需要一磚一瓦的累積。 3． 5． 1 業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略 企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的起點(diǎn)。即將房地產(chǎn)交易所涉及的整個(gè)過程與企業(yè)自身各個(gè)組成部分充分結(jié)合，將各個(gè)組成部分全部培育成企業(yè)獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，在營(yíng)銷服務(wù)的同時(shí)營(yíng)銷企業(yè)的核心能力，從賣服務(wù)到賣企業(yè)。任何一個(gè)中介企業(yè)都不可能覆蓋全部業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 在原有業(yè)務(wù)可以獨(dú)立、平穩(wěn)運(yùn)行之后，可以首先考慮該業(yè)務(wù)領(lǐng)域 內(nèi)的業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新和業(yè)務(wù)的縱深發(fā)展。租賃市場(chǎng)狀況也是買賣交易的晴雨表，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)的基本判斷依據(jù)。高檔物業(yè)，包括高檔公寓、別墅和寫字樓等對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)性和個(gè)人素質(zhì)要求較高，要求較高的服務(wù)質(zhì)量；而中低檔物業(yè)則更強(qiáng)調(diào)公司的實(shí)力和服務(wù)的實(shí)用性。 這一階段需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者積極拓展社會(huì)關(guān)系，并且具有足夠的商業(yè)眼光，能夠捕捉一切商業(yè)機(jī)會(huì)。在向異地拓展之前，必須有明確的市場(chǎng)目標(biāo)和清晰的管理模式，同時(shí)要有深厚的企業(yè)文化積累作后盾。 第四階段是企業(yè)的資本運(yùn)作。 資本運(yùn)作可以使成熟的企業(yè)迅速擴(kuò)張，是企業(yè)向集團(tuán)化、國(guó)際化發(fā)展的必經(jīng)之路。 二、任務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。 四、實(shí)施條件和資源配備。 計(jì)劃的貫徹執(zhí)行需要企業(yè)建立一套有效的保障體系，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)成為計(jì)劃執(zhí)行的負(fù)責(zé)人，使戰(zhàn)略意圖能夠得到自上而下的灌輸；應(yīng)當(dāng)開辟方便的信息傳遞和反饋通道，以便于計(jì)劃執(zhí)行情況的及時(shí)檢查和異常情況的及時(shí)發(fā)現(xiàn)。