【正文】 水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。 2) 室外消防用水由城市自來水管在室外設(shè)室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水池（ 72 立方米）供給。 (3) 生活排水 : 1) 小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞 池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直接排入城市污水管網(wǎng)。 2) 生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。 3) 化糞池選用：無動力排放式化糞池 (4) 雨水 1) 小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。 2) 雨水排放：天臺、陽臺雨水分開獨立排放，后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨立排放。 4． 電氣規(guī)劃指標(biāo)： 住宅 三加一房兩廳 68 戶 ㎡ /戶 ㎡ % 三房兩廳 108 戶 m2/戶 ㎡ % 兩房兩廳 78 戶 ㎡ % 一房一廳 4 戶 ㎡ % 公共服務(wù) 總面積 (m2) 1466 1 商業(yè)服務(wù)（ m2） 1366 2 管理（ m2） 100 (1) 供電 為了保證供電可靠，采用兩路 10KV 高壓供電電纜，采用戶外箱式組合變電站配電。 (2) 通信及智能化 住宅每戶按語音通信 2 門市話、數(shù)據(jù)通信一個點；每戶考慮 2～ 3 個有線電視插座；住宅設(shè)置完善的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線 電視、可視 (非可視 )對講、監(jiān)控安防、報警求助、物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。 (3) 室外管溝布置 室外管線一律入地。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡(luò)采用 1 米寬電纜溝敷設(shè)，通信及智能化主干網(wǎng)采用 12 孔 D90 的雙壁波紋管埋地敷設(shè)，二者均有較大的發(fā)展余量。 室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)，保證管溝內(nèi)無積水、維護方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔，以滿足日常維護及美觀的需要。 室外主干網(wǎng)絡(luò)至各樓棟的支 線一律采用直埋敷設(shè)，電力及通信、智能化網(wǎng)絡(luò)均分組采用獨立式交接箱，以便分段維護和物業(yè)管理。交接箱可結(jié)合園林小品設(shè)置，也可結(jié)合建筑外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 二、 顧客群特點及需求分析 (一 ) 該項目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征： 1． 年齡方面，客戶以 3140 歲的中青年為主，這部分人普遍學(xué)歷高，追求生活的檔次。 2530 歲的青年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟實力有限，但對自由時尚的生活方式非常向往。 2． 教育程度， 80%的客戶受過高等教育，其中有部分受過本科以上的教育，有出國經(jīng)歷。 3． 客戶來源，網(wǎng)羅了項目周 邊高校的眾多客戶，還有眾多客戶分布在周邊的各種企業(yè)事業(yè)單位，如農(nóng)科院、種子公司等。 4． 客戶分布，來自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術(shù)等高科技含量工作的人。 5． 興趣愛好，約有六成的人在休息時會選擇外出散步，其次是看書或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運動的時間會比較少。 (二 ) 客戶特點： 1． 中青年人； 2． 受過高等教育； 3． 身處在受人羨慕的行業(yè)中； 4． 有較高的收入； 5． 得到較高的社會肯定評價； 6． 追求生活品質(zhì)。 第二章 物業(yè)公司管理方案建議 三、 物業(yè)管理服務(wù)模式 從項目定位 和客戶需求角度上分析有四大特點，其一、新都市主義建筑風(fēng)格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點；其二、獨天獨厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。針對物業(yè)特性和顧客群特點，加豪物業(yè)將南湖獅山美廬定位為 “ free” 的 物業(yè)管理模式。 “ free” 服務(wù)模式定位與釋義 “ free”體現(xiàn)自由的、獨立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力 、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“ free”強調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務(wù)特色。 實現(xiàn)“ free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，“ free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風(fēng)格，舒適的交流空間。 以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，在法制、契約、誠信為“ free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活?！?free”模式主要由三大元 素構(gòu)成： ? 開放的 有足夠充裕的公共設(shè)施和場所，以及相對獨立且安全的管理區(qū)域； 物業(yè)安全管理重點是居住區(qū)域，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動對射、組團可視對講門禁、安全員定點巡邏、 24 小時控制中心值班機制； 居住區(qū)域外施行“無人化管理”，通過智能化設(shè)備對主要場所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予客戶充分自由空間。 社區(qū)不再是私家領(lǐng)地，而是具有和政府共同治理的特點，引進(jìn)綜合治理辦公室、派出所、居委會等機構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方式 。 社區(qū)將無“禁止踐踏草地”的標(biāo)識牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽光沐浴。 ? 生活的 引領(lǐng)庭院文化，豐富組團內(nèi)社區(qū)活動，為業(yè)主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)； 營造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場所的娛樂設(shè)施； 多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的音樂廣播、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。 繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、探險為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂的科教活動。 ? 便利的 社區(qū)提供便利的商業(yè)配套； 通暢的交通設(shè)計，路邊停車方式，電梯直達(dá)停車庫，縮 短步行距離； 物業(yè)服務(wù)以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程； 提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務(wù)； 提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。 “ free”服務(wù)模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務(wù)管理與服務(wù)方面，還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、會所服務(wù)、租賃經(jīng)營等綜合內(nèi)容。 四、 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) (