【正文】 崗 (2 個(gè) )，每班 2人，每天三班，共 6 人；監(jiān)控中心(1 個(gè) ),每班 1人 ,每天三班 ,共 3人 ,周邊固定崗（ 2 個(gè)），每天三班，每班 1人，共 6 人，機(jī)動(dòng)輪休 2 人。 直接上級(jí)：安全管理部主管和班長(zhǎng) 本職工作：負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、車輛停放管理的值班 任職要求： 初中學(xué)歷以上，身高 172cm 以上，身體健康，有本市戶口親戚擔(dān)保。 直接責(zé)任： （ 1） 負(fù)責(zé) 本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理； （ 2） 負(fù)責(zé)外來(lái)人員（包括施工單位人員、住戶裝修人員、來(lái)訪人員等）的進(jìn)出管理； （ 3） 負(fù)責(zé)本轄區(qū)治安、消防巡邏，防止不安全的事件發(fā)生； （ 4） 負(fù)責(zé)消防演習(xí)； （ 1） 在轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞或缺陷應(yīng)及時(shí)報(bào)告直接上級(jí)或通知工程維修人員； （ 2） 遇突發(fā)性、危害性事件發(fā)生，立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)； （ 3） 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 十、保潔員 崗位人數(shù)： 8 名（ 5 人負(fù)責(zé)樓道衛(wèi)生， 2 人負(fù)責(zé)外圍及小區(qū)內(nèi)公共部位保潔，1 人機(jī)動(dòng)）； 直接上級(jí)：安全管理部主管； 本職工作：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外有樓道的保潔工作； 任 職要求：初中以上學(xué)歷，身高 158CM 以上，身體健康； 直接責(zé)任： （ 1）負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)電梯大堂的清潔保潔，包括地面、墻面、信報(bào)箱、大門、電梯的清潔保養(yǎng)； （ 2）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)樓道及天面、平臺(tái)、墻面、門窗、管道的清潔保養(yǎng)； （ 3）負(fù)責(zé)樓道、扶手、電子門、電表箱、樓道開關(guān)、燈具的清潔； （ 4）負(fù)責(zé)相關(guān)辦公室的清掃、清潔； （ 5）對(duì)違章現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止； （ 6）負(fù)責(zé)保管好各自的清潔用品，做到不損壞、不浪費(fèi)； （ 7）完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 十一、綠化員 備注：因項(xiàng)目分三期開發(fā)，在三期開發(fā)完工施工房養(yǎng)護(hù)一年后方可 交物業(yè)接管，故三年內(nèi)不考慮綠化人員的安排。 管理處組織架構(gòu)及職能（示意圖） 客戶服務(wù)部 4 人 （ 主管 1， 前臺(tái)接待 2，財(cái)務(wù) 1）職能 ： 1） 住戶需求（入伙、裝修、維修等）、意見、投訴的受理、反饋；前期鑰匙管理；業(yè)主檔案建立、管理。 2） 費(fèi)用收支管理；資產(chǎn)管理。 工程維修部 3人 職能： 1）物業(yè)驗(yàn)收、售后保修管理、維修服務(wù)； 2）設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)； 3）裝修檢查、驗(yàn)收； 4）工程技術(shù)檔案建立、管理。 安全管理部 34 人 職能 ： 1）治安管理； 2）消防管理； 3）車輛停放管理； 4）緊急事件處理； 5）清潔綠化監(jiān)管。 備：因考慮到前期介入及入伙工作繁重，人員配備盡可能充足，以免造成工作的脫節(jié)。 客戶服務(wù)部（主管負(fù)責(zé)） 經(jīng)理 前臺(tái)接待 大門崗 收款 工程維修部 （主管負(fù)責(zé)） 安全管理部 （主管負(fù)責(zé)） 設(shè)備管理 維修、巡查裝修 環(huán)境管理 巡邏 停車場(chǎng) 側(cè)（車）門崗 售后保修管理 前 期 介 入 ?項(xiàng)目的成敗，關(guān)鍵在于各個(gè)環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審、施工質(zhì)量與安全管理、營(yíng)銷運(yùn)作等尤其重要。 ?為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)注工程 質(zhì)量 ，同時(shí)配合支持 銷售 ，做好項(xiàng)目 交接 、業(yè)主 入伙 等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！ ?下面首先 列舉 物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容： 1. 與與 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 溝溝 通通 ， 根根 據(jù)據(jù) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 情情 況況 和和 要要 求求 制制 訂訂 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 方方案案 、 《《 物物 業(yè)業(yè) 工工 作作 計(jì)計(jì) 劃劃 》》 、 《《 前前 期期 介介 入入 方方 案案 》》 ， 并并 經(jīng)經(jīng) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 確確 認(rèn)認(rèn) 并并 簽簽訂訂 《《 前前 期期 物物 業(yè)業(yè) 服服 務(wù)務(wù) 合合 同同 》》 解解 工工 程程 進(jìn)進(jìn) 度度 ：： 計(jì)計(jì) 劃劃 開開 工工 時(shí)時(shí) 間間 、 售售 樓樓 中中 心心 完完 工工 、 樣樣 板板 房房 完完 工工時(shí)時(shí) 間間 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 竣竣 工工 時(shí)時(shí) 間間 ；； 解解 銷銷 售售 時(shí)時(shí) 間間 、 入入 住住 時(shí)時(shí) 間間 ；； 制制 并并 確確 認(rèn)認(rèn) 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 方方 案案 、 《《 物物 業(yè)業(yè) 工工 作作 計(jì)計(jì) 劃劃 》》 、 《《 前前 期期 介介 入入方方 案案 》》 ；； 訂訂 《《 前前 期期 物物 業(yè)業(yè) 服服 務(wù)務(wù) 合合 同同 》》 . 2. 與與 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 溝溝 通通 ， 參參 加加 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 方方 案案 評(píng)評(píng) 審審 ， 從從 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 角角度度 ， 對(duì)對(duì) 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 提提 出出 合合 理理 化化 建建 議議 ， 應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，安全與管理需要 。 ， 應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來(lái)的發(fā)展，進(jìn)出的便利，消 噪音 、散廢氣、安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用 。 ， 應(yīng)考慮：圍欄的高度與樣式，崗?fù)さ牟贾谩?shù) 量、款式 。 ， 應(yīng)考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、 門禁 、對(duì)講、室內(nèi)緊急報(bào)警 。 ， 應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求 。 ， 應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對(duì)有 噪音和污染 嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)行控制 。 ， 應(yīng)考慮：使用面積、安全要求、對(duì)環(huán)境和住戶的影響 . ， 應(yīng)考慮：位置、面積、裝修 ，主要是安全管理人員和維修人員 的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少 對(duì)住戶的影響 。 還要考慮：面積、裝修 ， 應(yīng)考慮： （ 1）垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對(duì)環(huán)境的影響； （ 2）垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風(fēng)、封閉的要求，以及對(duì)環(huán)境住戶的影響。 ， 應(yīng)考慮： （ 1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種 a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧； b:植物的生長(zhǎng)期與開花期的適宜性； c:應(yīng)盡量避免選用 有針、有刺、有毒植物 （ 媒體公布的 52 種有毒、致癌植物 .doc） . （ 2）便于養(yǎng)護(hù)，有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低 ， 應(yīng)考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否利于 維護(hù)以及成本控制， 對(duì)住戶的 影響 ， 應(yīng)考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護(hù)及維護(hù)成本 ， 應(yīng)考慮：大堂電梯間的通風(fēng)、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護(hù)及維護(hù)成本， 電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?，以防水流入電梯? 、綠化的用水用 電， 應(yīng)考慮：用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識(shí) ， 應(yīng)考慮：滿足使用功能， 多回路控制 ，節(jié)約能源 3. 與與 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 溝溝 通通 ， 參參 加加 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 方方 案案 評(píng)評(píng) 審審 ， 從從 物物 業(yè)業(yè) 使使 用用 人人的的 角角 度度 對(duì)對(duì) 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 提提 出出 合合 理理 化化 建建 議議 、電、氣的容量，抄表方式， 應(yīng)考慮：容量配置的合理性，抄表對(duì)住戶的影響； 、開關(guān)、水喉、電話、對(duì)講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點(diǎn)位置和空調(diào)孔位置， 應(yīng)考慮：位置是否合理，方便使用 。 ， 應(yīng)考慮：陽(yáng)臺(tái)欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo)，從外面是否容易爬進(jìn)陽(yáng)臺(tái)、窗 。 ， 應(yīng)考慮 ：戶門的位置，開啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離， 小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家 庭 。 、環(huán)境的要求， 應(yīng)考慮：使用的便利、舒適、安全，如 信報(bào)與奶箱 應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門外 . 4. 與與 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 溝溝 通通 ， 參參 加加 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 方方 案案 評(píng)評(píng) 審審 ， 從小區(qū)環(huán)保角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議， 應(yīng)考慮： 1）、垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施； 2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪； 3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照 明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動(dòng)感應(yīng)開關(guān)與人工開關(guān)結(jié)合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。 5. 與與 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 溝溝 通通 ， 參參 加加 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 方方 案案 評(píng)評(píng) 審審 ， 對(duì)樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議 1）停車場(chǎng)， 應(yīng)考慮： a：用 IC 智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場(chǎng)收費(fèi)漏洞； 2）門禁， 應(yīng)考慮：安全方便，用卡或密碼或自家對(duì)講，才能進(jìn)入樓宇門、單元門， 門應(yīng)考慮減噪； 3）安防， 應(yīng)考慮： a：圍墻的紅外線裝置不能有死角； b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報(bào)警系統(tǒng)能與 閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)； c： 室內(nèi)防盜系統(tǒng) ：除緊急報(bào) 警按鈕外，其它不實(shí)用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報(bào)警按鈕的安裝位置要合理； d：保安巡更系統(tǒng)的觸點(diǎn)布置、安裝位置要合理。 4）自動(dòng)抄表系統(tǒng)（該項(xiàng)目是否安裝自動(dòng)抄表系統(tǒng)），應(yīng)考慮：是否可行， 由水、電、氣供應(yīng)商決定 ，系統(tǒng)軟件應(yīng)可以和財(cái)務(wù)軟件 接駁； 5） 背景音樂(lè)系統(tǒng)，應(yīng)考慮：實(shí)際需要和不影響住戶，即廣播布點(diǎn) 只選擇現(xiàn)場(chǎng)銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動(dòng)廣場(chǎng)。 6. 與與 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 溝溝 通通 ， 參參 加加 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 方方 案案 評(píng)評(píng) 審審 ， 對(duì) 設(shè)備機(jī)房 提出合理化建議， 應(yīng)考慮： 通風(fēng)良好 、 防飄雨 、 防滲水 、有 應(yīng)急照明 、 鋪上地磚更好。 7. 與與 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 溝溝 通通 ， 參參 加加 規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 方方 案案 評(píng)評(píng) 審審 ， 對(duì)機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、選型提出建議 1）電梯， 應(yīng)考慮 ： a、 采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn)； b、 多部電梯可考慮群控； c、 承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少； d、 轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器； e、 轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對(duì)講系統(tǒng)； f、 故障自動(dòng)平層開門 ； g、 梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥? 2）消防設(shè)施， 應(yīng)考慮 ： a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢茫? b、噴淋不能有死角； c、煙感、溫感的高度不能超過(guò)其型號(hào)所規(guī)定的高度； d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門； 3）供配電， 應(yīng)考慮： a、 發(fā)電機(jī) 應(yīng)與市電相互聯(lián)動(dòng)與互鎖； b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置，機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器 4）給排水， 應(yīng)考慮 ： 給水： a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施； b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能； c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式； d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。 排水： a、 屋面必須有足夠的坡度； b、 屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng)； c、 地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與 進(jìn)水量相適應(yīng)； d、 污水管與雨水管必須分 開； e、 高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施。 8. 與與 地地 產(chǎn)產(chǎn) 公公 司司 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 、 施施 工工 單單 位位 溝溝 通通 ， 對(duì)項(xiàng)目施工、安裝過(guò)程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問(wèn)題提出建議 1）） 施工 現(xiàn)場(chǎng) 、 宿舍 的安全管理 :工地、工棚的 防盜、防火 、防爆、防觸電、 防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、 防窒息 。 2）隱蔽工程的階段驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)： a、 樓棟避雷合格； b、 樓頂防水層； c、 水管試壓合格； d、 室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格； e、 房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護(hù)合格，各回路絕緣電阻合格（ 1000兆歐姆以上）。 3）設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程中應(yīng)注意事項(xiàng)： a. 路接地合格 。 b. 超載和漏電保護(hù) 合格 。 c. 防觸電措施（絕緣地膠墊、防護(hù)罩網(wǎng)） 。 d. 設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等。 4）施工過(guò)程中和設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程中資料搜集。 常見工程問(wèn)題 ： 地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺(tái)滲水，衛(wèi)生間滲漏等。 9. 對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議 依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)； 調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對(duì)物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力； 根據(jù)地產(chǎn)公司對(duì)樓盤的市場(chǎng)定位和對(duì)物管單位的要求； 成本測(cè)算。 10. 協(xié)助 地產(chǎn)公司 在售 樓前編制 業(yè)主臨時(shí)公約 、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說(shuō)明書》 11. 配合銷售工作 a. 參與買賣合同的評(píng)審、修改， 特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定（如停車場(chǎng)、會(huì)所、商鋪及其它配套設(shè)施）、用途方面 。 b. 將《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》作為買賣合同附件 。 c.